De Leidse Schans

2.3 Planomschrijving

2.3.1 Opgave

In het doorlopende onderzoek 'Sleutels gezocht/gevonden in Leiden' (ABF research, 2012) is de noodzaak van nieuwe studentenhuisvesting in Leiden beschreven. Volgens het onderzoek bestaat in 2012 een tekort van ruim 3.600 woningen en woonruimten voor studenten op de Leidse woningmarkt. Verreweg het grootste deel van deze vraag gaat uit naar zelfstandige woonruimten. Wanneer studenten die binnen een half jaar of een jaar afstuderen buiten beschouwing worden gelaten (van hen mag immers worden verwacht dat zij binnen afzienbare tijd tot de reguliere woningmarkt zullen doorstromen), dan resteert nog een tekort van 3.000 respectievelijk 2.800 woningen en woonruimten. Dit tekort aan woonruimte voor studenten in Leiden gaat gepaard met een wens van de Universiteit Leiden om te groeien en meer studenten aan te trekken.

Met de ontwikkeling van studentencampus De Leidse Schans beogen ontwikkelcombinatie Vorm/BNO en de gemeente Leiden het tekort aan studentenhuisvesting substantieel terug te dringen. De Leidse Schans omvat daartoe de ontwikkeling, realisatie en exploitatie van ca. 1800 studentenwoningen, waarvan verreweg het grootste deel zelfstandige wooneenheden betreft. Deze ca. 1800 studentenwoningen bieden woonruimte aan ca. 1900 studenten.

Naast studentenwoningen worden op de studentencampus ca. 1100m2 bvo aan commerciele voorzieningen en ca. 200 starterswoningen gerealiseerd. De Leidse Schans biedt daarmee ook ruimte voor starters en promovendi. Daarmee wordt een gemengd leefklimaat gerealiseerd en kunnen de afgestudeerde studenten makkelijker voor de stad behouden blijven. De Leidse Schans in zijn geheel draagt bij aan een gemengder leefmilieu in de oostelijke Lammenschansdriehoek, waardoor ook in de avondperiode en in het weekend leven in het stedelijke gebied mag worden verwacht.

2.3.2 Planbeschrijving

De Leidse Schans wordt een eigentijdse stadswijk met een drietal hoogbouwelementen. Beeldbepalend voor de wijk is de openbare ruimte in het midden, ontworpen als een gebied dat alle gebouwen bindt en ondanks de hoge woningdichtheid veel ruimte voor interactie en ontmoetingsmogelijkheden biedt. De openbare ruimte in dat middengebied zal autovrij worden met een parkachtige, groene aanleg. De gebouwen hebben een grote verscheidenheid en variëteit in hoogte, breedte, indeling en vormgeving.

Figuur 2.4: Schetsontwerp van het stedenbouwkundig plan

In het zuiden opent het park zich naar het kanaal en geeft doorzichten naar park Cronesteijn. Met de nieuwe openbare ruimte draagt Lammenschanspark bij aan de compensatie van het tekort aan wijkgroen in de Lammenschansdriehoek, zoals dat is genoemd in de Structuurvisie Leiden 2025.

De noordelijk gelegen bouwblokken bieden ruimte voor ca. 1800 grotendeels zelfstandige studentenwoningen. Onder de studentenwoningen, in de plint van de noordelijke bouwvelden bevinden zich commerciële voorzieningen, zoals een wasserette of café. In het zuidelijk deel van het plangebied bevinden zich de reguliere koop- en huurappartementen.

In het noordelijke blok aan de zijde van de Lammenschansweg (blok A) is ruimte gereserveerd voor een vestiging van bijvoorbeeld City Living of een ander studentenhotel. Dergelijke studentenhotels richten zich op het aanbieden van een uniek soort gemeubileerde studentenaccommodatie. De accommodaties van studentenhotels zijn gericht op veelal internationale studenten die slechts kort (tot ca 10 maanden) in Leiden blijven. De student is daarbij van alle gemakken voorzien, zoals bijvoorbeeld een schoonmaakservice met verhuur van linnengoed, een huismeester, gemeenschappelijke (studie)ruimten, een gym en een eetcafé. Gelet op de opzet van het concept lijken studentenhotels veel op reguliere hotels, met dien verstande dat de duur van het verblijf is gekoppeld aan een inschrijving bij een universiteit, hogeschool of andere onderwijsinstellingen, en dat daarmee geborgd is dat alleen studenten en aan studenten of onderwijsinstituten gerelateerde personen in het hotel kunnen verblijven. De verblijfsduur varieert van een paar dagen tot een volledig studiejaar.

Figuur 2.5: Plattegrond indicatief schetsontwerp begane grond, met in roze de beoogde locaties van commerciële functies weergegeven, in blauw studentenwoningen en in rood en groen de locatie van reguliere koop- en huurwoningen.

Openbare ruimte, water en groen

Het hart zorgt voor een prettig groen woonmilieu en bevat de centrale ontmoetingsplek voor de omwonenden. Vanuit deze gezamenlijke drager worden de gebouwen ontsloten. De inrichting van de buitenruimte is hoogwaardig. Er wordt zo min mogelijk verharding toegepast en zoveel mogelijk gras. De inrichting van de openbare ruimte past bij het beplantingsschema van Park Cronesteyn. Bestaande bomen worden zo veel mogelijk behouden en met andere soorten aangevuld. De beplanting zal bestaan uit inheemse rassen. Bijzondere bomen in kleine, losse groepen zijn verstrooid gepositioneerd om het gevoel van een campus te versterken.

De waterstructuur sluit aan op de bestaande sloten aan de oost- en zuidzijde van het plangebied en is geïntegreerd in de openbare ruimte. De sloten aan de noordwest- en westelijke zijde worden gedempt. De compensatieopgave die daarmee gepaard gaat wordt opgevangen door het graven van een nieuwe waterpartij in het groene middengebied.

Voetgangers en fietsers

De Leidse Schans kenmerkt zich door een fijnmazige structuur van paden zonder autoverkeer. Deze paden verbinden de gebouwen en maken deze door de dimensionering ook bereikbaar voor hulpvoertuigen. Een terraszone en Leidse stoepen voor de woningen dienen als extentie van de woonkamer en vergroten zo het woongenot van de gebruiker. Deze buitenruimtes grenzen aan de openbare voetpaden en zorgen daardoor voor meer sociale veiligheid en levendigheid in het binnenterrein.

Twee fietspaden doorkruisen het park en sluiten aan op belangrijke routes in de omgeving. De eerste verbindt de bestaande route over het ROC-plein met de fietsroute aan de noordkant van het Rijn-Schiekanaal. De ander verbindt de Lammenschansweg met het middengebied van de campus en verder naar de oostzijde van de Leidse Schans. Vanaf daar bestaat een mogelijkheid de fietsroute in de toekomst, mits dat wenselijk blijkt vanuit een (gedeeltelijke) herontwikkeling of herbestemming van de panden op het Kanaalpark, door te trekken naar het Kanaalpark. Verwacht wordt dat er gelet op de huidige kantoorfunctie van het Kanaalpark geen grote behoefte bestaat voor studenten om de kantorenlocatie vanuit de campus met de fiets te bezoeken.

Het fietsparkeren wordt met 3.600 m² aan fietsenstallingen vrijwel volledig inpandig opgelost. De verschillende stallingsruimten worden ontsloten op de fietspaden door het binnengebied van de campus. Hierdoor is het langzame verkeer op een natuurlijke manier gescheiden van het autoverkeer, dat juist aan de andere zijde van de bouwblokken kan parkeren. Het stimuleren van een veilig gebruik van de fiets en het zorgen voor goede fietsparkeerplaatsen en voetpaden zijn bouwstenen voor een duurzaam mobiliteitsbeleid en tevens een uitgangspunt in de Structuurvisie Leiden 2025.

Figuur 2.6: Fietspaden in en rondom De Leidse Schans

Openbaar vervoer

Langs de Lammenschansweg bevinden zich bushaltes voor de lijnen 13, 32, 45, 65 en 206. De lijndiensten bieden verbindingen met de Merenwijk, NS-station De Vink, Leiden Centraal, Zoetermeer, Voorschoten, Leidschendam en Den-Haag. NS-station Leiden-Lammenschans is daarnaast binnen vijf minuten van het plangebied bereikbaar. Op het station stopt momenteel de Intercity van Leiden naar Utrecht Centraal en de sprinter van Leiden naar Gouda.

Autoverkeer en parkeren

De Leidse Schans zal worden ontsloten via de Lammenschansweg, over het voormalige AKB-Longsperceel. Rondom de woongebouwen ligt een rondweg, die de verschillende parkeervelden achter de gebouwen ontsluit. Het groene binnengebied kan daardoor volledig autovrij worden gehouden (behoudens alarmverkeer en vuilophaaldiensten). Door middel van zogenaamde leefdekken worden de parkeerruimten aan het zicht onttrokken. De leefdekken zijn van openingen voorzien ten behoeve van het vergroten van de sociale veiligheid onder de dekken en het toelaten van natuurlijk licht. Op de leefdekken zelf bestaat ruimte voor ontmoeting, bijvoorbeeld bij ingerichte zithoeken en barbecueplaatsen.

In het ontwerp van de campus is expliciet rekening gehouden met de inpasbaarheid van een tweede ontsluiting aan de zijde van de Kanaalweg. Die tweede ontsluiting zal niet worden aangelegd voordat meer duidelijkheid bestaat over de inpasbaarheid van aantakking aan de toekomstige Ringweg-Oost, waarvan de Kanaalweg deel uitmaakt.

Over het aantal noodzakelijke parkeerplaatsen en de toegepaste parkeernormen is in hoofdstuk 4 het nodige opgenomen.

Figuur 2.7: Impressie van een leefdek met daaronder een parkeerveld.

Bouwvlakken en bouwhoogten

De Leidse Schans omvat een oppervlakte van ca. 5 hectare en bestaat uit vier bouwvelden. De twee noordelijke velden zijn gelegen aan het Bétaplein. De twee overige velden liggen in het zuidelijke deel van campus, aan de Kanaalweg. Het plan bevat een afwisseling van hoog- en laagbouw. De laagbouw heeft gemiddeld 6 lagen en verspringt in hoogte om de losse panden te benadrukken. Een drietal hoogbouwaccenten completeren het plan en maken de gewenste woningdichtheid op de campus mogelijk. Door ze buiten het centrum van de openbare ruimte te plaatsen beïnvloeden ze het centrum van de verblijfsruimte niet. Wel vormen zij hoogteaccenten voor Leiden, die qua hoogte aansluiten bij de hoogte van het nieuwe ROC-gebouw aan het Betaplein. De zichtbaarheid vanaf de Lammenschansweg en de Kanaalweg is een cruciaal ontwerpuitgangspunt in het schetsplan.

Drie bouwvelden lenen zich voor hoogteaccenten. Voor het vierde bouwveld is gelet op de nabijheid tot een nabijgelegen wooncomplex op het Kanaalpark en het gegeven dat in dat blok geen studentenwoningen worden gerealiseerd geen hoogteaccent opgenomen. De hoogteaccenten zijn zodanig gepositioneerd dat zij voldoende afstand houden van het groene binnengebied, maar ook van omliggende woongebouwen, en dat detorens niet direct op omliggende woonpercelen zijn georiënteerd. Welke gevolgen het plan heeft met betrekking tot bezonning, windhinder en effecten op de skyline en belangrijke zichtlijnen is inzichtelijk gemaakt in de zogenaamde 'hoogbouwtoets' in hoofdstuk 4.

Figuur 2.8: Bouwvelden (links) en hoogbouwaccenten (rechts)

Fasering

Gelet op het aanzienlijke tekort aan studentenhuisvesting is het de doelstelling van de gemeente Leiden om snel veel studenten te huisvesten. Gezien de omvang van het plan is het echter niet mogelijk de campus in één keer te realiseren. De campus zal daarom gefaseerd worden aangelegd. De beoogde fasering is in figuur 2.9 weergegeven. Het is mogelijk dat van de ondergenoemde volgorde van de fasering wordt afgeweken.

1a en 1b: In de eerste fase wordt een substantieel deel van de studentenwoningen gerealiseerd in blok B (ca. 600 studenten) en worden starterswoningen (ca. 115 stuks met parkeerruimte gerealiseerd in blok C).

2a en 2b: Na oplevering van blok B en C wordt gestart met blok E en F voor gezamenlijk ca. 400 studenten. De start van blok D (ca. 90 starterswoningen met parkeren) begint enkele maanden na de start van blok E, zodat de oplevering van blok E en D samenvalt en het omliggend openbaar gebied rond deze blokken tegelijk woonrijp gemaakt kan worden.

3a 1-4: Tot slot wordt de studentenhuisvesting in blok A gerealiseerd. Omdat de diverse gebouwen opgedeeld zijn in zelfstandig functionerende gebouwdelen met eigen entree en voorzieningen is, afhankelijk van de marktvraag, nog enige flexibiliteit in het te realiseren programma en de fasering mogelijk.

Figuur 2.9: De gefaseerde bouw van De Leidse Schans indicatief weergegeven.

Indien op termijn blijkt dat onvoldoende vraag bestaat naar studentenwoningen en langdurige leegstand ontstaat, dan is door middel van een wijzigingsbevoegdheid de mogelijkheid opgenomen om studentenwoningen om te zetten in reguliere woningen. In dat geval kan ook de ruimte achter blok B in een parkeerterrein worden omgezet.