Noordhof

2.1 Stedenbouwkundige randvoorwaarden

Luchtfoto plangebied

Verkavelingsimpressie van het plangebied

2.1.1 Algemene sfeer

Woonbuurt Noordhof vormt het, in het moederplan genoemde ‘achterliggend gebied’ van het lint Noordweg. Uitgangspunt voor de ontwikkeling van deze locatie is uitbreiding van de woonbebouwing in een lage dichtheid. Relatief grote privetuinen en bebouwing met een kleinschalig karakter dienen een groen en open beeld te vormen.

De verkavelingsimpressie van Noordhof geeft een indruk van het beoogde karakter van deze nieuwe buurt aan de Noordweg. Er wordt een kleinschalige, intieme maar ook hoogwaardige woonsfeer nagestreefd. Door middel van een grote variatie in de verschijningsvorm van de woningen wordt aansluiting gezocht bij de rijke diversiteit en variatie langs de Noordweg. Ter inspiratie wordt verwezen naar de, in het Wateringse Veld nabij gelegen buurten De Rhijenhof en Wateringse Binnentuinen.

Door de variatie in architectuur en de verschillende woningen ontstaat een woonomgeving met een eigen kwaliteit en karakter. Hiermee wordt een duidelijk onderscheid gemaakt met de ernaast gelegen, meer stedelijke buurt Hoge Veld en overige, nabij gelegen woonbuurten met een eenduidige architectonische uitstraling zoals Parkbuurt Oosteinde, Zonneveld en het Graaflandplantsoen.

2.1.2 Woningtypes en positionering

Om het bestaande kleinschalige karakter van de omgeving te kunnen handhaven wordt het plan uitgewerkt met vooral vrijstaande eengezinswoningen op ruime groene kavels. Incidenteel kunnen de woningen worden geschakeld door middel van bijgebouwen. De woningen hebben een hoofdvorm van maximaal twee lagen met een kap.

De afstanden tussen voorgevelrooilijn en erfgrenzen zijn variabel, met een minimum van 3 meter. Voor de woningen die direct aan de Noordweg gesitueerd zijn geldt een minimale afstand van 8 meter. Deze afstand van de woningen tot de voorerfgrens en de ruimte tussen de vrijstaande woningen zorgen voor het gewenste open karakter van de bebouwing. Doorzichten tussen de woningen en het groen van zij- en voortuinen dragen bij aan het groene karakter van de buurt. Om het groene beeld langs de zuidelijk gelegen plas niet te belemmeren, houdt de achtergevel van de hoofdbebouwing een afstand van minimaal 8 meter tot de perceelsgrens.

ruime voor en zijtuinen

2.1.3 Oriëntatie

In de stedenbouwkundige structuur is het van belang dat de woningen zich representatief presenteren aan de openbare ruimte. Van alle gevelvlakken die zichtbaar zijn vanuit het openbaar gebied wordt daarom een zekere levendigheid gevraagd, die verder gaat dan het plaatsen van een enkele raam en/of deur, een verspringing of wat decoratieve elementen.

Langs de Noordweg is er daarom voor gekozen om de percelen te oriënteren naar deze ontsluitingsroute. Deze woningen grenzen aan twee kanten aan openbaar gebied, waarbij de Noordweg een sterker publiek karakter heeft dan het interne laantje. Aan de Noordweg dienen de woningen een representatief karakter te hebben, in het bijzonder in het bovenste deel van de woning. Uit praktische overwegingen wordt de ontsluiting van zoveel mogelijk woningen vanaf de interne straten geregeld. Dit is overigens een oriëntatie- en ontsluitingswijze die aan de Noordweg vaker voorkomt.

Een ventweg langs de Noordweg is daarbij niet gewenst. Wel zijn er beperkt inritten vanaf de Noordweg mogelijk. Ruime groene voortuinen domineren het beeld langs de Noordweg. Dit beeld dient gecontinueerd te worden.

Kleinschalige verbijzondering van hoekwoningen

2.1.4 Variatie en markering

Langs het lint van de Noordweg en het achterliggend gebied wordt een variatie van woningtypes nagestreefd. Dit onder het thema “eenheid in verscheidenheid”. Om het nagestreefde straatbeeld te kunnen waarborgen, wordt voor de architectonische kenmerken van de woningen en voor de kleur- en materiaaltoepassing een individuele ontwikkeling per pand voorgesteld.

Ten behoeve van het bereiken van diversiteit worden de woningen voorzien van opties (uitbouwen, ramen, erkers, luifels, dakkapellen, balkons, etc...). Op beeldbepalende plaatsen worden dergelijke verbijzonderingen bij voorkeur standaard aan de woning toegevoegd.

De woningen in zichtlijnen worden zorgvuldig gepositioneerd. Daarbij wordt ernaar gestreefd dat aan het eind van de zichtlijn telkens een prominent gevelbeeld wordt gepositioneerd. Dit kan een markante gevel of prominent onderdeel van de woning zijn.

Markeringspunten op straathoeken en in zichtlijnen mogen afwijkende kap- of dakvormen hebben.

Net als met de hoogte kan met de kapvorm en –richting uitdrukking worden gegeven aan de variatie en rijke detaillering van de woningen. Daartoe worden afwisselend langs- en dwarskappen toegepast

grote variatie in woningtypes en aanbouwopties

2.1.5 Aan- en bijgebouwen

Aanbouwen, bijgebouwen en aangebouwde bijgebouwen vormen een onderdeel van het ontwerp van de woning en daarvoor gelden dezelfde kleur- en materiaalregels als voor het hoofdgebouw. Zo gaat er de voorkeur naar uit om de aan- en bijgebouwen die direct zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte uit te voeren met een pannendak.

Vooral achter de woningen zijn uitbreidingen van de woningen toegestaan. Hiermee kunnen de woningen onder andere mede benut worden voor werken aan huis. De regels van het uitwerkingsplan samen met de wettelijke mogelijkheden van de Wabo (zgn kruimelregeling bijlage 2 Bor) zorgen voor substantiële uitbreidingsmogelijkheden van aan- en bijgebouwen. De ruimtes achter in de tuinen dienen overwegend vrij te worden gehouden van bebouwing. Dit om een ontwikkeling met forse bomen mogelijk te maken.

Over de gehele buurt wordt extra aandacht gevraagd voor de kavels die aan meer dan één zijde aan openbaar gebied grenzen. Hier kunnen aanbouwen en bijgebouwen worden gebruikt als afscherming van private ruimte. Uitgangspunt is dat volumes groter dan 30 m3 voorzien zijn van ramen en minimaal 2 meter uit de zijerfgrens met het openbaar gebied komen te liggen. Bij de toegestane bouwhoogten zijn geen onacceptabele effecten te verwachten ten aanzien van bezonnings- of windhinder.

posities aan- en bijgebouwen

2.1.6 Scheiding openbaar -privé

Aan de voorzijde van de woningen is de erfafscheiding beperkt met een lage tuinmuur van 40 cm hoogte, waarbij wordt gestreefd naar een duurzame vormgeving gecombineerd met groen. Gedacht wordt daarbij aan een combinatie van een muur met een hekwerk, een muur met een pergola of een muur met een haag (beuken of liguster). Indien de erfafscheiding aan de ecologische zone zit komt er in deze zone een voetpad en greppel naast de tuinmuur.

De lage erfafscheiding aan de voorzijde wordt om de hoek doorgezet langs de zij-erven die grenzen aan de openbare ruimte. Deze lage erfgrens overlapt minimaal voor 1/3 deel de zijgevel van de woning. Daarna gaat de lage erfafscheiding over in een hoge.

2.1.7 parkeren en verkeer

Volgens de vigerende parkeernormen valt het plangebied in ‘overig gebied en zijn het beoogde type woningen aan te merken als ‘3 of meer kamers, vrije sector’ op grond waarvan een parkeernorm van 1,0-2,0 wordt voorgeschreven. De parkeernorm in het plan gaat uit van 1,5 parkeerplaats per woning op eigen terrein en daarnaast van 0,3 (3) parkeerplaats per woning ten behoeve van bezoekers op de openbare weg.

Er wordt op eigen terrein geparkeerd. Bij een opstelmogelijkheid achter elkaar op eigen erf, telt slechts één plek voor vol mee, de volgende plek(ken) voor een “halve” parkeerplaats. Parkeerplaatsen naast elkaar op eigen erf, waar de voorkeur naar uit gaat, tellen ieder voor één hele plek. Voorwaarde is dat de plekken naast elkaar in de breedte minimaal 5,5 meter vrije opstelruimte bieden.

Garages worden niet verplicht gesteld en tellen niet mee in de parkeerbalans van de buurt.

De ontsluiting van het plangebied zal plaatsvinden via de Noordweg en de Tomatenlaan. De Noordweg zal in de praktijk naar verwachting het meest worden gebruikt, maar een tweede ontsluiting via de Tomatenlaan is zonder meer gewenst. In geval van calamiteiten maar ook een situatie waarbij bijvoorbeeld een verhuiswagen/leverancier of bij werkzaamheden de weg blokkeert is het wenselijk om twee ontsluitingen te hebben en daarmee de bereikbaarheid van deze woningen in principe te garanderen.

2.1.8 architectuur en materialisatie

Gezien de lintbebouwing van de Noordweg wordt qua architectuurstijl gedacht aan de traditionele kapvormen met gevels in baksteen. De toets in hoeverre het bouwplan in overeenstemming is met redelijke eisen van welstand is aan de welstandcommissie. In het kader van die toets wordt de architectuur en materialisatie betrokken.

2.1.9 Openbare ruimte en speelvoorzieningen

Het uitwerkingsplan valt geheel binnen de verplicht uit te werken bestemming uit de moederplannen: Linten, deelgebied Noordweg, nader uit te werken (L-1UW). Het reeds gerealiseerde openbaar groen met daarin de stedelijke groene ecologische verbindingszone (zie Nota Stedelijke Ecologische Verbindingszones ) Havannasingel is in het plangebied van het uitwerkingsplan opgenomen.
Tevens is een enkele uitbreiding voor woningen opgenomen die in overeenstemming is met de stedenbouwkundige randvoorwaarden.

Bij nieuwe woningbouwlocaties dient in principe de richtlijn van 3% aan openbare speelruimte te worden gehanteerd in relatie tot het 'uitgeefbaar' gebied. Groenvoorzieningen die ook als informele speel- en/of recreatie ruimte kunnen fungeren, worden hierin meegeteld. Verder dient er rekening te worden gehouden met de actieradius verschillen per leeftijdsgroep, omdat oudere kinderen verder van huis spelen en meer ruimte nodig hebben dan jongere. Onderstaand tabel geeft voor Den Haag invulling aan de nieuwe richtlijn.

Tabel J: Actieradius, speelbelasting en speeloppervlakte

Leeftijdsgroepen*	1 speelplek / per hoeveel kinderen	Actieradius	Speeloppervlakte
0-6 jaar	50 tot 75 kinderen	100 tot 150 meter	200 m2
7-12 jaar	75 tot 100 kinderen	400 tot 600 meter	500 m2
13-18 jaar	100 tot 125 kinderen	1000 meter	> 750 m2

Bronvergelijking: Handboek gemeentelijk speelruimtebeleid, 2006.

Uitgaande van de onderstaande tabel kunnen bij nieuwe woningbouwlocaties prognoses gemaakt worden wat de openbare buiten speelruimtebehoefte is. Afhankelijk van de verwachte leeftijdsopbouw en het huidige omgevingsaanbod kan bepaald worden hoe groot de behoefte is aan buiten speelruimte voor de komende jaren.

Tabel K: Woonmilieu huidige situatie naar 7 milieus (incl. Werkgebieden)

Woonmilieu	Gemiddelde woning bezetting in deze nieuwbouw
Groen stedelijk	1,779
Werkgebieden	2,245
Totaal	2,702

Bron: Bevolkingsprognose Den Haag 2006-2022 blz.96

Daar waar in de richtlijn van 3% niet haalbaar is, maar wel nodig is gezien de bevolkingsopbouw, dient de volgende mogelijkheden te worden geïnventariseerd: het autoluw/vrij maken van een primair woongebied, samenwerken met scholen en sportverenigingen, om het potentieel aan speelruimte te vergroten.

In de directe omgeving, op het nabijgelegen ORKA terrein zijn speelvoorzieningen voor diverse leeftijdsgroepen aanwezig. Andere speelvoorzieningen zijn iets verder in het Hoge Veld (binnenhoven) aanwezig.

Aan de overzijde van de Noordweg komen sportvelden met lichtmasten. Daarbij dient een richtafstand van 50 meter tot woningen in acht genomen te worden.

Kadernota en Handboek openbare ruimte

Bij de inrichting van het openbaar gebied is het gebruik van materialen en elementen conform de dan meest recente versie van het Handboek Openbare Ruimte en de kadernota Openbare ruimte het uitgangspunt. In dat geval moet het, op de nieuwe woningaantallen aangepaste, begrotingskader toereikend zijn voor beheer (zie RV 248,1997). Bij de keuze voor afwijkende materialen en/of beheer en onderhoud op een hoger niveau dan residentiekwaliteit zal een beheerplan worden vastgesteld, waarin de extra beheer- en onderhoudskosten zijn aangegeven en gedekt worden. Trafo's worden niet geplaatst in de openbare ruimte maar in de bouwmassa.