Mariahoeve

5.2 Nieuwe ontwikkelingen

5.2.1 Nieuwe ontwikkelingen

In dit bestemmingsplan worden enkele nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Deels zijn deze afkomstig uit de toekomstvisie Mariahoeve en de verdere uitwerkingen daarvan. De overige ontwikkelingen betreffen initiatieven van latere data en/of van particulieren.

Bij toekomstige ontwikkelingen in Mariahoeve dient het watertoetsproces te worden doorlopen zoals is beschreven in de Handreiking watertoets voor gemeenten. Uitgangspunt hierbij is dat de waterhuishoudkundige situatie niet mag verslechteren als gevolg van de ontwikkeling (standstillbeginsel). Voor extra verharding in het gebied dient daarom compensatie plaats te vinden.

Winkelcentrum Het Kleine Loo

Op dit moment zijn er uitsluitend plannen voor de optimalisatie van het winkelcentrum Het Kleine Loo zelf. Deze plannen betreffen een herontwikkeling binnen het huidige bouwvlak van het winkelcentrum. Door middel van sloop en herinrichting, eventueel in combinatie met verkoopvloeroppervlak op de verdieping, zal het bestaande verkoopvloeroppervlak verruimd kunnen worden.

Deze ontwikkeling is mogelijk binnen de bestemming Centrumdoeleinden.

Stadsbelevingstuin Schenkzone

De huidige stadsboerderij in de Schenkzone zal worden uitgebreid met een natuurbelevingstuin. Ook laat het bestemmingsplan hier bebouwing toe tot een maximum van 400m2 toe. Dit is een uitbreiding van circa 150m2 ten opzichte van het huidige bestaande oppervlak aan gebouwen. Hierdoor is het mogelijk ter plaatse ook een gebouw voor bijvoorbeeld scouting te realiseren.

Ametisthorst (locatie voormalige garage)

Voor deze locatie is een initiatief ingediend om 18 woningen te bouwen. De locatie van de woningen wordt door middel van bouwvlakken, voorzien van een maximale hoogte, opgenomen op de plankaart. Deze locatie was voorheen volledig verhard (bebouwing met een daarachter gelegen parkeerterrein). De relevante onderzoeken zijn als bijlagen bij de toelichting gevoegd.

Ursulaland

Op en deels naast de huidige locatie is een bouwplan ontwikkeld voor vervangende nieuwbouw en uitbreiding van de huisvesting van geestelijke gehandicapten tot minimaal 24 woonunits. Deze locatie heeft op basis van het vigerende bestemmingsplan de bestemming openbare en bijzondere gebouwen. De locatie van de bebouwing wordt door middel van een bouwvlak, voorzien van een maximale hoogte, op de plankaart aangegeven. Het oude gebouw had een oppervlak van circa 410 m2, het oppervlak van het nieuwe gebouw bedraagt circa 684 m2.

Parkeergarage Aegonplein

Aegon heeft plannen om op het achterterrein een bebouwde parkeergarage met 300 parkeerplaatsen te realiseren. Dit terrein is op dit moment al volledig verhard en ingericht als parkeerterrein. Er is een akkoord met het Hoogheemraadschap Delfland in verband met de daar ter plaatse gelegen watertransportleiding. Het bouwvlak en de toegestane hoogte worden op de plankaart opgenomen.

Verbreding Finnenburg

Op het Finnenburg wordt een vrijliggend fietspad opgenomen aan de zijde van de bebouwing langs het Finnenburg/de Boekweitkamp. Voor het gedeelte van de nieuwbouw aan het Finnenburg is het fietspad al gerealiseerd. Over het resterende deel van het Finnenburg en Boekweitkamp wordt in het bestemmingsplan een breder wegprofiel opgenomen om ter zijner tijd een vrijliggend fietspad te realiseren.

Isabellaland (voormalig sportterrein)

Voor deze locatie is de Nota van Uitgangspunten gebiedsontwikkeling Isabellaland (RIS 170253) en het Projectdocument Gebiedsontwikkeling Isabellaland (RIS 175463) vastgesteld. Deze waren echter nog niet vertaald in een definitief stedenbouwkundig kader. De voorgestane ontwikkeling is in opzet gewijzigd. Dit plan zal ontwikkeld worden vanuit de gedachte van het Kleinschalig Opdrachtgeversschap (KO), waarbij de toekomstige kopers/bewoners zelf opdrachtgever zijn voor het ontwerp en de realisatie van hun woning.

De locatie aan het Isabellaland is een in ruimtelijk opzicht op zichzelf staand deel van Mariahoeve, een soort enclave in een verkeersluwe buurt van de wijk. Door de bomen en de bossages langs de voormalige sportvelden wordt er een soort 'groene kamer' gevormd, een vrij besloten gebied, half omgeven door water en met maar één openbare toegang . Het bomenbestand is echter aan slijtage onderhevig en er zijn al veel bomen (populieren, wilgen en kersebomen) in de omgeving gekapt. De locatie valt uiteen in 2 delen: een strook langs het Isabellaland waar een school wordt gebouwd en waar nog ruimte is voor een gestapeld blokje en het deel waar de sportvelden hebben gelegen.

Voor de strook langs het Isabellaland wordt voorgesteld om haaks op de weg, naast de nieuwe ontsluitingsweg en entree van de locatie, een gestapeld blokje in maximaal 6 bouwlagen te realiseren. Dit blokje kan maximaal 26 appartementen bevatten en is bedoeld voor wat oudere bewoners of voor alleenstaanden die een nieuwe ruime flat willen hebben. In deze strook kan, behalve het parkeren voor dit blok, ook de gevraagde wijkgroenvoorziening worden gesitueerd. Deze ligt dan logischerwijs aan de wijkstraat (Isabellaland) en kan mooi aansluiten op de buitenruimte voor de nieuwe school. De huidige én de nieuwe bewoners zouden gezamenlijk kunnen meedenken over het ontwerp van de groenvoorziening. De bewoners in de flat kijken uit over dit groen en hebben aan die zijde ook nog een uitstekende bezonning.

Voor het sportvelden-deel bestaat de gedachte ruimtelijke opzet voor een KO-ontwikkeling uit een min of meer open bebouwingsrand langs de watergangen en een meer gesloten bouwblok in het midden. Vanwege de slechte staat van het bomenbestand wordt hier voorgesteld om in drie van de vier randen het groen te verwijderen en de grond uit te geven. Toch zal er nog genoeg groen te zien zijn vanuit de locatie, omdat de randen aan de overzijde van het water ook begroeid zijn. De groene rand langs de in aanbouw zijnde school kan wel behouden blijven en heeft een functie als buffer tussen de nieuwe woningbouw en de school. Deze zone blijft openbaar en wordt juist verbreed. Hier is een kleine buurt-speelvoorziening gedacht die samen met de nieuwe bewoners kan worden uitgewerkt.

Tussen het bestaande Ir van der Sluijsplantsoen en de locatie wordt een nieuwe watergang gemaakt om te voorzien in de noodzakelijke extra waterberging en om ongewenste doorlopen hier te voorkomen. Dit overeenkomstig gemaakte afspraken met deze buurt. Door deze watergang wordt het idee van een 'groene enclave' verder versterkt.

Het idee voor het Isabellaland is om een rijke mix aan te bieden van bebouwingstypologien en prijscategoriën om zo een grote doelgroep aan te spreken. Doelgroepen zijn namelijk 'starters', gezinnen, alleenstaanden en ouderen en dat allemaal in prijscategorie tot bovenmodaal. Zo'n mix van typologien voor verschillende prijscategorien bij elkaar op èèn locatie, past heel goed in de ruimtelijk/maatschappelijke structuur van Mariahoeve.

In het midden wordt ruimte geboden aan circa 37 goedkopere eengezinswoningen in een half open blok. De vier rijtjes worden verschillend uitgewerkt met varierende stramienmaten. De basishoogte is 6 meter (twee bouwlagen), maar de maximaal toegestane bouwhoogte is 10 meter (drie bouwlagen). Het parkeren voor deze bewoners bevindt zich in het midden van het blok, zodat het straatbeeld niet gedomineerd wordt door de auto's.

De drie bebouwde randen zien er ook verschillend uit: een rand met bungalow's van anderhalve bouwlaag, een rand met half-vrijstaande woningen in 2 bouwlagen en een rand met geheel vrijstaande woningen in twee en een halve bouwlaag.

In de rij met de bungalow's kan in verschillende maten worden afgenomen met een minimum van 12 en een maximum van 18 meter en kan tot aan de watergang worden gebouwd. Ook de kavels voor de half-vrijstaande woningen hebben een vaste maat van 12 tot 18 meter en hier is er een keuze in de diepte van de kavels. Ook de kavels voor de vrijstaande woningen kunnen worden afgenomen met een minimum van 12 en een maximum van 18 meter. De 'transparantie' in de diverse randen geeft de locatie 'lucht ' naar buiten en wordt gevormd door de consequente maat van 6 meter tussen de hoofdmassa's van de woningen. Het parkeren voor de woningen in de randen wordt op eigen kavel, zoveel mogelijk uit het zicht, tussen de woningen gesitueerd en de inritten worden zoveel mogelijk gekoppeld aan elkaar. Hierdoor kunnen grotere hagen als erfbegrenzingen ontstaan die de locatie een groener straatbeeld bieden en voor meer samenhang gaan zorgen.

Het parkeren voor de bezoekers wordt in de openbare straat gesitueerd, die als een lus door de locatie voert.

Omdat kappen in de omgeving niet echt passen, wordt voorgesteld om alle woningen plat af te dekken. Hierdoor ontstaat een soort architectuurbeeld dat voor enige rust gaat zorgen in de diversiteit van de typologien.

Vanuit duurzaamheid-overwegingen is er een idee om het gebruik van sedumdaken en daktuinen te stimuleren. Hiermee wordt enige compensatie geboden voor het 'ontgroenen' van deze plek in de wijk. Bovendien draagt ook dit bij aan een prettiger straatbeeld.

5.2.2 Wijzigingsbevoegdheden

Hongarenburg/Finnenburg (fase 2)

Het project Finnenburg/Hongarenburg betreft sloop-nieuwbouw in twee fasen. Fase 1 is in april-juli 2009 opgeleverd (De Nieuwe Maria's). Fase 2 betreft een kavel gelegen direct naast de nieuwbouw van fase 1. Zoals ook in het stedenbouwkundig kader Finnenburg Margarethaland is aangegeven is voor deze locatie een appartementenblok ontworpen ten behoeve van 95 appartementen. Het blok staat op een parkeerplint van 2 lagen, waarvan 1,5 verdiept. Om het gestapelde programma in te kunnen passen op de locatie is gekozen voor een afwijkende typologie, schaal en verschijningsvorm. Het gebouw is opgetrokken rond een patio, is gedraaid gesitueerd met scheve rooilijnen en scheve daklijnen, en varieert in hoogte van 9 tot 11 lagen. Tot slot moet er sprake zijn van een gesloten waterbalans. Hiermee wordt bedoeld dat voldaan moet worden aan de waterbergingsnormen. Als het verhard oppervlak toeneemt, zal dit met behulp van extra waterberging binnen het te wijzigen gebied gecompenseerd moeten worden.

Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om, na het opstellen van een wijzigingsplan, het uitvoeren van de daarbij behorende (milieu)onderzoeken en het doorlopen van de daarbij behorende procedure, het hierboven vermelde appartementenblok te realiseren.

Naar aanleiding van de discussie in de Commissie Ruimte d.d. 28 maart 2013 is de wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van de ontwikkeling op het Hongarenburg/Finnenburg (fase 2)(Wro - wijzigingsgebied - 1) komen te vervallen met inachtneming van de volgende uitgangspunten:

• De bewoners nemen het initiatief om samen met ERA en Vestia tot een alternatief plan te komen.
• Het op verzoek van en/of door de bewoners te ontwikkelen alternatieve plan moet een bijdrage leveren aan de kwaliteitsslag die is opgenomen in de Toekomstvisie Mariahoeve. Dit betekent dat de kaders zoals deze zijn opgenomen in de Toekomstvisie leidend dienen te zijn. Het gaat hierbij onder meer om:
  • 1. het realiseren van een substantieel terugbouwpercentage (in de Toekomstvisie is een gemiddeld percentage opgenomen van 80%, blz 9),
  • 2. de verhouding tussen sociaal en vrije marktsector (30% sociaal bij nieuwbouw),
  • 3. de verhouding tussen appartementen en eengezinswoningen;
• Hierop wordt het alternatieve plan getoetst; het is niet de bedoeling dat een 'extra hypotheek' wordt gelegd op andere (her)ontwikkelingsgebieden in Mariahoeve.
• De gebiedsafbakening voor het alternatieve plan is hieronder in een kaartje opgenomen (rood gearceerd). Het betreft hier de Hongarenburg/Finnenburg fase 2 (ERA-locatie), Finnenburg/Margarethaland fase 1 en de 'kop' van Finnenburg/Margarethaland fase 2 aan de Hofzichtlaan (Vestia-locatie);
• Uiterlijk 1 november 2013 dient er duidelijkheid te zijn over de inhoud en (financiële) haalbaarheid van het alternatieve plan;
• Indien blijkt dat op 1 november 2013 geen overeenstemming is over een alternatief plan zal de Toekomstvisie Mariahoeve fungeren als toetsingskader voor Wabo-aanvragen binnen dit gebied.

Schenkzone / NAM-locatie

De Nederlandse Spoorwegen hebben plannen voor de ontwikkeling van een woningbouwlocatie aan het Boekweitkamp. Dit initiatief maakt onderdeel uit van de gebiedsontwikkeling Schenkzone die in januari 2010 is vastgesteld door het college. Uitgangspunt voor deze locatie is de realisatie van circa 145 woningen (55 eengezinswoningen en 90 appartementen). Hierbij dient rekening gehouden te worden met de volgende beleidsuitgangspunten:

• versterking van de natuur en ecologische waarden van de Schenk;
• nieuwbouw van woningen die passen binnen de natuurlijke omgeving van de zone, duurzaamheid en aan wensen en eisen van deze tijd voldoen;
• stedelijke groene hoofdstructuur duurzaam in stand houden en groene omgeving respecteren en beschermen;
• voldoen aan Handreiking watertoets.

Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om, na het opstellen van een wijzigingsplan, het uitvoeren van de daarbij behorende (milieu)onderzoeken en het doorlopen van de daarbij behorende procedure, de hierboven vermelde woningen te realiseren.

5.2.3 Dakopbouwen

Het gemeentelijk beleid is erop gericht dat bewoners zoveel mogelijk hun wooncarrière in hun eigen wijk kunnen maken. Het vergroten van de woning is daarin een belangrijk instrument, reden waarom het bestemmingsplan voor zoveel mogelijk woningen in deze bouwmogelijkheid voorziet.

Uitgangspunt is dat dakopbouwen in de hele stad zijn toegestaan, tenzij het uit stedenbouwkundig en/of cultuurhistorisch oogpunt niet verantwoord is. Voor dit plangebied is een afweging gemaakt waar dakopbouwen wel en niet mogelijk worden gemaakt. Dit kader biedt zowel voor potentiële aanvragers als voor omwonenden duidelijkheid waarom er wel of geen dakopbouw wordt toegestaan. De cultuurhistorische verantwoording komt met name tot uiting in de hieronder beschreven ensemblewaarde. Bij deze stedenbouwkundige en cultuurhistorische verantwoording spelen de volgende aspecten een rol:

• Straatprofielen: het betreffende straatprofiel moet voldoende ruim bemeten zijn om dakopbouwen aan één of twee kanten toe te voegen. Hierbij speelt enerzijds de lichtinval en de bezonning van de gevels een rol, maar ook de verhoudingen tussen straatbreedte en hoogte van de omliggende bebouwing.
• Binnenterreinen: het betreffende binnenterrein moet voldoende maat hebben om ophoging van de aanliggende bebouwing mogelijk te maken. Hierbij spelen met name lichtinval en de mate van bezonning van de gevels een rol.
• Hoogte stedelijke omgeving: (1) hoe hoog zijn de omliggende panden? Hoe verhoudt zich het toevoegen van een dakopbouw tot het omliggend stedelijk gebied? De behoefte aan dakopbouwen speelt met name bij twee of drie bouwlagen in de bestaande situatie.
• Dakvormen: dakopbouwen liggen het meest voor de hand bij platte daken en zeer flauw hellende daken (vlieringen; geen stahoogte). Ook bij schuine daken worden dakopbouwen echter niet uitgesloten.
• Ensemblewaarde: hier wordt met name gekeken naar de stedenbouwkundige samenhang en het cultuurhistorisch belang van het betreffende gebied. In straten met een sterke eenheid en hoogwaardige architectuur zal een dakopbouw niet altijd mogelijk zijn. Waar van toepassing vormen de waarden zoals die zijn vastgelegd in het aanwijzingsbesluit tot beschermd stadsgezicht een centrale rol (redengevende omschrijving).
• Architectuur: de architectuur van het pand kan van invloed zijn op de positionering van de dakopbouw op het dakvlak. Zo kan de specifieke architectuur aanleiding geven om te verlangen dat de dakopbouw wordt opgemetseld op de bestaande voorgevel. Dit doet zich bijvoorbeeld voor bij dakopbouwen in de Bloemenbuurt. Op die manier kan het aspect 'architectuur' onderdeel worden van de stedenbouwkundige verantwoording.
• Molenbiotoop: als cultuurhistorische te beschermen provinciaal belang is op de plankaart een vrijwaringszone ten behoeve van de molenbiotoop opgenomen om vrije windopvang voldoende te garanderen voor de nabij gelegen molen (zie paragraaf 3.3.2 en 5.4).

In de stedenbouwkundige verantwoording wordt geen onderscheid gemaakt tussen woningen in particulier eigendom of corporatiebezit.

Het gaat in Mariahoeve om de mogelijke realisatie van dakopbouwen op een deel van de in het gebied aanwezige eengezinswoningen (uitgevoerd in één en twee bouwlagen met kap).

Voor de woningen waar na bovenstaande stedenbouwkundige en cultuurhistorische afweging een dakopbouw mogelijk is, is bij het totstandkomen van dit bestemmingsplan een bezonningsonderzoek uitgevoerd. Het bezonningsonderzoek is als bijlage bij de toelichting gevoegd. Op de plankaart is voor de woningen waar een dakopbouw is toegestaan een bouwaanduiding opgenomen op de plankaart.

5.2.4 Bouwhoogte langs doorgaande wegen

Zoals in hoofdstuk 3 is aangegeven Agenda voor de Haagse Verdichting dat er langs doorgaande wegen en groen wordt uitgegaan minimaal van vijf bouwlagen. In Mariahoeve gaat het voor wat betreft de doorgaande wegen om de Bezuidenhoutseweg, Hofzichtlaan, Boekweitkamp/Finneburg en de Noordelijke Randweg (gelegen buiten de gemeentegrenzen).

De bebouwing langs de Bezuidenhoutseweg en de Noordelijke Randweg bestaat al uit vijf bouwlagen. De bebouwing langs de Hofzichtlaan bestaat uit zowel vrijstaande als geschakelde eengezinswoningen en uit appartementen. Een beperkt deel van de bebouwing heeft reeds 5 bouwlagen.

De bebouwing gelegen langs de Boekweitkamp, Finnenburg en het Margarethaland is voor een deel recentelijk gerealiseerd in het kader van herstructurering of zal op korte termijn gerealiseerd gaan worden. In de stedenbouwkundige kaders voor deze plannen is niet uitgegaan van 5 bouwlagen. Om deze reden wordt hier van vijf bouwlagen afgezien.