| Plan: | Seinpostduin 2012 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0518.BP0237DSeinpost1h-50VA |
Het bestemmingsplan Seinpostduin 2012 is overwegend conserverend van aard. De functies worden in het plan overwegend conform de huidige situatie vastgelegd. Een uitzondering wordt op dit punt gemaakt voor grote villa's, herenhuizen, familiepensions en hotels langs Seinpostduin, Zeeweg en Gevers Deynootweg. Deze panden hebben de bestemming gemengde bebouwing gekregen, waarbij de functies hotel, pension, restaurant uitwisselbaar zijn met de functie wonen. Dit is overigens conform de bestemmingen in het bestemmingsplan Seinpostduin 2009, waarvoor dit plan in de plaats komt.
In het overgrote deel van het plangebied overheerst de woonfunctie. Daarnaast heeft het gebied een belangrijke functie bij het bieden van hotelaccommodatie. Voor zover andere functies voorkomen (apotheek, kantoor, winkel) is dit als van wonen afwijkende bestemming op de verbeelding (plankaart) aangegeven. Kantoor en/of praktijk aan huis is binnen de woonbestemming toelaatbaar, voor zover de woonfunctie van het perceel niet wordt aangetast. Hiertoe mag niet meer dan 30% van de vloeroppervlakte van de woning inclusief aanbouwen worden gebruikt.
Het gemeentelijk beleid, zoals verwoord in hoofdstuk 3.1.7 is erop gericht dat bewoners zoveel mogelijk hun wooncarrière in hun eigen wijk kunnen maken. Het vergroten van de woning is daarin een belangrijk instrument, reden waarom het bestemmingsplan voor zoveel mogelijk woningen in deze bouwmogelijkheid voorziet. Uitgangspunt is dat dakopbouwen in de hele stad zijn toegestaan, tenzij het uit stedenbouwkundig en/of cultuurhistorisch oogpunt niet verantwoord is.
Om dit te kunnen beoordelen zijn een aantal criteria vastgesteld op basis waarvan een afweging kan worden gemaakt waar dakopbouwen wel en niet mogelijk zijn. Dit kader biedt zowel voor potentiële aanvragers als voor omwonenden duidelijkheid waarom er wel of geen dakopbouw wordt toegestaan.
Stedenbouwkundige afweging.
Op basis van de criteria zoals verwoord in hoofdstuk 3.1.7 is stedenbouwkundig en cultuurhistorisch afgewogen op welke panden een dakopbouw toelaatbaar is. Op grond van deze afweging zijn dakopbouwen mogelijk gemaakt in de Jongeneelstraat, de Pellenaerstraat, de Harteveltstraat, de oneven zijde van de Zeeweg, de Schuitenweg en de drielaagse bebouwing zonder kap aan de Wassenaarsestraat.
Bij de toepassing van het criterium straatprofiel is daarbij rekening gehouden met een minimale verhouding straat-gevelwand van ongeveer 1:1. Er is voldoende maat aangehouden voor het binnenterrein. In het bezonningsonderzoek is dit nader beoordeeld. De mate van bezonning van de gevels is daarbij namelijk een belangrijk criterium (zie hoofdstuk 4.6). Bij de hoogte van de stedelijke omgeving is rekening gehouden met het feit dat de opbouw van Den Haag relatief laag is en veelal bestaat uit een vierlaagse bebouwing. De mogelijkheid voor dakopbouwen doet zich met name voor bij twee of drie bouwlagen in de bestaande situatie. Bij de beoordeling van de dakvormen is rekening gehouden met het feit dat dakopbouwen het meest voor de hand liggen bij platte daken en zeer flauw hellende daken (vlieringen; geen stahoogte). Bovendien is rekening gehouden met de ensemblewaarde van het gemeentelijk beschermd stadsgezicht doordat in de in paragraaf 3.3 beschreven straatwanden van de eerste orde geen dakopbouwen zijn toegestaan. De architectuur van de dakopbouw wordt bij concrete aanvragen beoordeeld door de welstandscommissie.
Bezonningsonderzoek
Voor de mogelijke locaties voor een dakopbouw is een gedetailleerd bezonningsonderzoek uitgevoerd door een extern bureau om inzicht te geven in de mogelijke afname van de bezonning op de gevels als gevolg van dakopbouwen. (zie paragraaf 4.6 en Bijlage 1 Bezonningsonderzoek). Hiervoor wordt de gemeentelijk vastgestelde norm 2011/(RIS170509) gehanteerd die uitgaat van: een minimale bezonning van 2 uur, gemeten op de 75 centimeter hoogte op het midden van de voor- en achtergevel op 19 februari bij een zonnestand van 10 graden of hoger. Indien woningen in de huidige situatie al niet aan de bezonningsnorm voldoen, wordt een verdere verslechtering als gevolg van een dakopbouw niet toegestaan.
Excessenregeling
Om excessen te voorkomen wordt in nieuw vast te stellen bestemmingsplannen een excessenregeling opgenomen. Deze regeling heeft als doel om te voorkomen dat er een excessieve afname van de bezonning op woningen plaatsvindt als gevolg van de realisatie van dakopbouwen. Hiervan is in de ogen van het college sprake bij een afname van de bezonningsduur van meer dan 50% op de normdata.
Dakopbouwen zijn in het bestemmingsplan mogelijk gemaakt door op de plankaart op betreffende percelen een aanduiding [sba-dob(1)] (specifieke bouwaanduiding – dakopbouw) te leggen. Deze aanduiding wordt gelegd op het deel van het dakvlak dat bebouwd mag worden met een dakopbouw. Deze wordt geometrisch bepaald op basis van bovengenoemde afronding van de stedenbouwkundige verantwoording. Aan de bouwaanduiding wordt de regel gekoppeld dat ter plekke een dakopbouw met een maximum hoogte van 3,5 m gebouwd mag worden.
Dakopbouwen welke zijn gelegen op een locatie waar uit het bezonningsonderzoek is gebleken dat deze zouden kunnen leiden tot een excessieve afname van de bezonning zijn op de plankaart opgenomen middels de aanduiding [sba-dob2]. Aan deze aanduiding wordt een zelfde regeling gekoppeld. Deze regeling wordt echter aangevuld met een nadere eisen regeling.
Effect van deze methode is dat in verreweg de meeste gevallen direct zichtbaar is waar op het dakvlak de dakopbouw mogelijk is en waar niet. Daarnaast is direct zichtbaar welke dakopbouwen qua bezonning in een meer kritische zone liggen. Voor die gevallen kan het college nadere eisen stellen aan de situering en hoogte van de dakopbouw indien daar gelet op de excessenregeling aanleiding voor is.
Een aanvraag omgevingsvergunning voor een dakopbouw wordt getoetst aan redelijke eisen van welstand. Dat wil zeggen dat o.a. wordt gekeken naar de architectonische uitwerking en materialisering van de dakopbouw.
Op grond van de Structuurvisie dient langs doorgaande wegen en groen bij herstructurering in principe bebouwing in vijf lagen mogelijk te worden gemaakt. In dit plangebied betreft het de Gevers Deynootweg. Gedeeltelijk is de bebouwing hierlangs al vijf lagen. Waar dit niet het geval is wordt bebouwing in vijf lagen toegestaan met uitzondering van de panden met een monumentenstatus. Deze mogelijkheid was ook reeds opgenomen in het bestemmingsplan Seinpostduin 2009, waarvoor dit plan in de plaats treedt.
In dit paraplubestemmingsplan wordt ter bescherming van het archeologisch waardevol gebied de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' toegevoegd en worden regels opgenomen die het mogelijk maken voorwaarden met betrekking tot archeologie te verbinden aan omgevingsvergunningen.