| Plan: | Benoordenhout |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0518.BP0213GBenoorden-50VA |
Het concept van het ontwerp-bestemmingsplan is op 17 januari 2012 in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening aan de volgende instanties toegezonden:
Van de onder 4, 6, 21, 25, 29, 31 en 33 genoemde instanties zijn de hierna opgenomen reacties ontvangen. Het advies van de Hulpverleningsregio Haaglanden (onder 13) is verwerkt in de paragraaf Externe Veiligheid in hoofdstuk 4 van de toelichting. Van de overige instanties is geen reactie ontvangen.
4. Provincie Zuid-Holland
“Ik heb kennis genomen van het bovengenoemde voorontwerpbestemmingsplan. Het plan aanleiding tot de volgende reactie.
Het provinciale beoordelingskader is vastgelegd in de provinciale Structuurvisie en de
verordening Ruimte. Het plan is op een enkel punt niet conform dit beleid.
Externe veiligheid
In paragraaf 4.3. 'Externe veiligheid' van het bestemmingsplan wordt aangegeven dat het groeprisico ten gevolge van een buisleiding 0,6 x de oriëntatiewaarde is en ten gevolge van transport van gevaarlijke stoffen over de weg 0,375 x de oriëntatiewaarde: Het bestemmingsplan geeft echter geen invulling aan verantwoording van het groepsrisico. Dit is in strijd met de regelgeving, zoals vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen, het Besluit externe veiligheid buisleidingen en (vooruitlopend op het Besluit transport externe veiligheid) de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Ook ten aanzien van consoliderende plannen dient, naast inzicht in de hoogte van het groepsrisico, aandacht te worden besteed aan de aspecten hulpverlening, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid en dient hierover advies te worden gevraagd aan de veiligheidsregio. Omdat betreffende toelichting ontbreekt kan in de fase van voorontwerp nog niet worden bepaald of en in welke mate dit plan in strijd is met het provinciaal ruimtelijk belang, betreffende het beschermen van grote groepen mensen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen. U dient een verantwoording groepsrisico toe te voegen aan de toelichting van het plan.
Conclusie
Het plan houdt op bovengenoemd punt onvoldoende rekening met het provinciaal belang.
Ik verzoek u daarom het plan aan te passen.
Dit is een gecoördineerde reactie van alle betrokken directies van de provincie.”
Reactie
In de bijlage bij de toelichting is de notitie "Vooroverlegreactie van de provincie Zuid-Holland op het concept-ontwerp bestemmingsplan Benoordenhout" toegevoegd, waarin aandacht wordt besteed aan de aspecten genoemd in de vooroverlegreactie van de provincie. Deze notitie is voorgelegd aan de Hulpverleningsregio Haaglanden. De Hulpverleningsregio adviseert onder andere om uitvoering te geven aan de in de notitie voorgestelde maatregelen. Dat zal gebeuren op het moment dat de ontwikkelingen worden uitgevoerd, danwel in het kader van een eventuele wijzigingsprocedure (bijvoorbeeld voor de uitbreiding van Bronovo). In de toelichting van het ontwerp-bestemmingsplan (paragraaf 4.3 Externe veiligheid) wordt nader ingegaan op het door de Hulpverleningsregio uitgebrachte advies.
6. Hoogheemraadschap van Delfland
“In het kader van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening heeft u het Hoogheemraadschap van Delfland het voorontwerp bestemmingsplan Benoordenhout te Den Haag toegezonden. U verzoekt Delfland in een reactie kenbaar te maken of met het voorontwerp bestemmingsplan kan worden ingestemd.
Instemmen
Delfland kan met het voorontwerp bestemmingsplan instemmen. Aan alle aspecten die van belang zijn voor een goede waterhuishouding is invulling gegeven. Wel hebben wij nog een opmerking ten aanzien van de plankaart.
Plankaart
Op de plankaart is een deel van de rioolpersleiding niet juist opgenomen. In de bijlagen is aangegeven om welk deel van de rioolpersleiding het gaat. Wij verzoeken u dit deel op de plankaart te plaatsen.”
Reactie
Het ontbrekende deel van de rioolpersleiding wordt toegevoegd op de plankaart.
21. Kamer van Koophandel
“Bij brief van 16 januari jl. wees u ons op het concept van het ontwerp-bestemmingsplan Benoordenhout.
Graag willen wij u in overweging geven in dit bestemmingsplan ook expliciet een regeling voor de detailhandel via internet/de webwinkel vanuit de woning op te nemen.
Als mogelijke regeling stellen wij voor:
Artikel ..Wonen
Bestemmingsomschrijving
De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. wonen;
b. aan huis gebonden beroepen;
c. handel in en verkoop van goederen en diensten via internet, met dien verstande dat:
1. de woonfunctie als primaire functie gehandhaafd blijft;
2. geen afbreuk wordt gedaan aan het woon- en leefmilieu in de omgeving;
3. het vloeroppervlak voor de bedrijfsactiviteiten niet groter is dan 40% van het gezamenlijk vloeroppervlak van de hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen, vrijstaande bijgebouwen en overkappin gen met een maximum van 40m2.
4. de bij de betreffende woning behorende gronden geen buitenopslag van goederen ten behoeve van de bedrijfsactiviteiten plaatsvindt;
5. er geen sprake is van winkel- of uitstallingsruimte van goederen ten behoeve van de bedrijfsactiviteit;
6. voorzien kan worden in voldoende parkeergelegenheid;
7. de onderneming wordt gedreven door degenen die op het perceel woonachtig zijn;
d. detailhandel, als onderdeel van en ondergeschikt aan de uitoefening van het aan huis gebonden beroep. (en evtl bedrijf). (Of liever: het daar in de begripsbepaling opnemen).
In het plangebied staan zes webwinkels ingeschreven in het handelsregister, t.w.
FCNL B.V. Neuhuyskade 9
LenArt Mauvestraat 56
Rings of Sweden Mauvestraat 33
Leerwinkel B.V. Jan van Nassaustraat 113
Ferdinand & Elisabeth Chocolate Jan van Nassaustraat 47 L
Bees Baking Weissenbruchtstraat 30”
Reactie
Webwinkels worden mogelijk gemaakt als bedrijf aan huis door in de definitie van aan-huis-gebonden bedrijf de volgende regel toe te voegen: "een webshop is alleen toegestaan als geen afhaalpunt wordt gerealiseerd en geen uitstalling van producten plaatsvindt."
29. Haags Monumentenplatform
“Als 'statig en klassiek' wordt het Benoordenhout in dit concept-bestemmingsplan zeer terecht gekarakteriseerd. Het Benoordenhout is een rijksbeschermd stadsgezicht. De uitzonderlijke kwaliteit van Benoordenhout ligt goeddeels in de verweving van ontspannen buurtjes met de resten van landgoederen en duinwegen die een stevig en hoogwaardig frame van parken en lanen vormen. Het vast te stellen bestemmingsplan voor het Benoordenhout is bedoeld, zo zegt de Monumentenwet, om dit statige en klassieke karakter van de wijk en zijn stedenbouwkundige, architectuurhistorische en cultuurhistorische waarden van beeld, bebouwing en functies te beschermen Het Monumentenplatform acht de opdeling van Benoordenhout in verschillende regimes en gebieden een slechte start voor integrale zorg voor en beheer van de wijk. Het eind vorige eeuw laten volbouwen van de weides van Clingendael door de eigenaar is een betreurenswaardig precedent – evenals de bebouwing van kantoren en bejaardenhuizen in Oostduin-Arendsdorp. Onze moderne tijd zou het gemeentebestuur moeten inspireren om grote delen van de landgoederen weer terug te geven aan de natuur door de oudere bewoners van de stad te herhuisvesten in de nu leegstaande, te renoveren kantoren en de verouderde bejaardenhuizen te slopen.
Den Haag heeft de ambitie een internationale stad (van recht en vrede) te zijn en te blijven en daarvoor steeds meer internationale instellingen naar Den Haag te brengen. Deze instituten brengen op hun beurt goed betaalde professionals naar Den Haag. Deze expats willen goed wonen, residentieel. Den Haag kan te nauwer nood aan die woonbehoefte voldoen. Gelet op het economische belang van de expats voor de stad, is behoud van het gewaardeerde karakter van het Benoordenhout niet alleen een architectuur- en cultuurhistorische belang, maar ook een economisch belang. Het Benoordenhout is één van de weinige residentiële woonwijken van Den Haag. Het past in de internationale ambitie van de stad, uiterst zuinig te zijn op de kwaliteit van het woongenot dat deze wijk biedt.
Het voorontwerp spreekt van het belang van een zorgvuldige afweging tussen de stedenbouwkundige- en architectonische kwaliteiten van de wijk enerzijds en de woonwensen en gebruiksvrij heden van de bewoners en gebruikers anderzijds. Gelet op het economisch belang van de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteiten van de wijk, dienen die bij de afweging zwaar te wegen. Het is daarom verwonderlijk dat in dit voorontwerp het sjabloon van woonwensen en gebruiksvrijheden, uitgedrukt in bouwregels die recentelijk ook in andere bestemmingsplannen voor beschermde stadsgezichten zijn toegepast, onverkort op het Benoordenhout van toepassing wordt verklaard. Zelfs de schuine kappen die zo karakteristiek zijn voor deze wijk, worden ondergeschikt gemaakt aan bouwregels, waardoor een extra verdieping met plat dak mogelijk wordt. Hoewel er in deze wijk geen sprake is van herstructurering (een door de Structuurvisie Den Haag 2020 gestelde voorwaarde) worden langs de doorgaande wegen vijf bouwlagen mogelijk gemaakt, zelfs zonder enige beperking. Over de bescherming van de fraaie gevelensembles die langs die doorgaande wegen te vinden zijn, wordt niet gerept. Het wordt in het voorontwerp wenselijk geacht dat de binnenterreinen (zoals aan elkaar grenzende achtertuinen) tot 50% kunnen worden bebouwd. Die binnenterreinen -nota bene- geven aan de wijk mede zijn residentiële karakter.
Het lijkt erop dat de opstellers van dit concept-bestemmingsplan -ondanks de belijdenis daarvan in mooie woorden- geen rekening hebben gehouden met de bijzondere karakteristieken van deze wijk en het grote belang daarvan. Hoewel het argument voor een verruiming van de bouwregels de uitkomst zou moeten zijn van een zorgvuldige afweging tussen stedenbouwkundige- en architectonische kwaliteiten van de wijk en de woonwensen en gebruiksvrijheden van de bewoners en gebruikers, blijkt niet dat een zorgvuldige afweging heeft plaatsgevonden. Een motivering van de afweging die wél is gemaakt, wordt niet expliciet gegeven. Het wekt dan ook geen verbazing dat de wijkvereniging Benoordenhout (de huidige bewoners en gebruikers) in de rücksichtsloze verruiming van de bouwregels een grote bedreiging van HUN wijk zien.
Het Haags Monumentenplatform deelt die zorg ten volle en roept het College op dit voorontwerp de doen herzien op een wijze die rekening houdt met de bijzondere karakteristieken van deze wijk, het belang daarvan voor de stad en de bescherming daarvan. In zijn visie op monumentenzorg 'Bekend maakt Bemind - Den Haag, stad van monumenten' stelt het College terecht dat er stukken in de stad zijn die 'af zijn (blz.6). Afblijven dus. Voor een zorgvuldig geconstrueerde wijk als het Benoordenhout (met name het deel dat in het geding is) geldt dit. Het verklaart het succes van de wijk. Op zichzelf is er iets voor te zeggen bewonerswensen en gebruikerseisen zo veel mogelijk te faciliteren. Veel van de verruimde bouwregels die elders in de stad wellicht tot versterking kunnen leiden, zullen echter naar het oordeel van het platform in het Benoordenhout contraproductief zijn.
Den Haag, koester uw weinige residentiële woongebieden, koester het Benoordenhout, in het belang van de stad als geheel.”
Reactie
Het feit dat er voor de wijk Benoordenhout verschillende ruimtelijke plannen zijn opgesteld, doet niets af aan de integrale zorg en beheer van de wijk. De plannen zijn in onderling nauw overleg gemaakt en de regels zijn zo goed mogelijk op elkaar afgestemd. Zo zijn alledrie de plannen voorzien van een gelijkluidende dubbelbestemming Waarde-Cultuurhistorie ter bescherming van de waarden van het rijksbeschermde stadsgezicht.
De landgoederen Clingendael en Oostduin-Arendsdorp, waar in de vooroverlegreactie over gesproken wordt, maken beide geen onderdeel uit van het plangebied van onderhavig bestemmingsplan.
Het is overigens helemaal niet zo verwonderlijk dat de gemeente in het concept-ontwerp bestemmingsplan Benoordenhout dezelfde regels toepast als in andere bestemmingsplannen voor rijksbeschermde stadsgezichten. De gemeente streeft er juist naar vergelijkbare gebieden te voorzien van vergelijkbare regels. De bescherming van de waarden van het rijksbeschermde stadsgezicht Benoordenhout vindt daarom op een zelfde wijze plaats als de bescherming van vergelijkbare waarden binnen andere rijksbeschermde stadsgezichten. Het college ziet niet in waarom er voor het Benoordenhout een ander regime zou moeten gelden dan in andere rijksbeschermde stadsgezichten.
Op de plankaart worden veelal goot- en nokhoogten aangeduid, dit in tegenstelling tot het vigerende plan waarin bouwlagen zijn aangeduid met in sommige gevallen een aanduiding 'kap'.
Zoals ook uit de toelichtig blijkt worden niet langs alle doorgaande wegen 5 bouwlagen mogelijk gemaakt. Het betreft een klein stuk langs de Raamweg, waar in de bestaande situatie al grotendeels sprake is van bebouwing van 15 meter of hoger.
Inmiddels zijn aan- en uitbouwen en bijgebouwen met de aanpassing van de wet MoMo van begin dit jaar ook in rijksbeschermde stadsgezichten deels vergunningsvrij verklaard. De aan- en bijgebouwenregeling in de regels van het bestemmingsplan zullen daarom worden aangepast. Binnen de bestemming Wonen-2 zal een regeling opgenomen worden voor het plaatsen van aan- en bijgebouwen op het zijerf. In tegenstelling tot wijken die niet in een rijksbeschermd stadsgezicht zijn gelegen is binnen een rijksbeschermd stadsgezicht het vergunningsvrij bouwen beperkt tot het achtererf. De bestemming Wonen 2 is toegekend aan voornamelijk vrijstaande en twee(of drie)-onder-één-kapwoningen met grote tuinen waar over het algemeen in de bestaande situatie al sprake is van bijvoorbeeld garages op het zijerf.
Bij het opstellen van het bestemmingsplan is wel degelijk rekening gehouden met het bijzondere karakter van de wijk. De afwegingen die zijn gemaakt bij het toestaan van verruimingen ten opzichten van het huidige bestemmingsplan (aan- en bijgebouwen, 5 bouwlagen, dakopbouwen, horeca, etc) zijn uitgebreid toegelicht in hoofdstuk 5 van de toelichting.
Het college deelt de mening van het Monumentenplatform dat de wijk Benoordenhout grotendeels af is. Om die reden is er ook voor gekozen om voor een deel van de wijk, waar op korte termijn geen ontwikkelingen zijn voorzien, een beheersverordening op te stellen. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan spelen er nog wel enkele ontwikkelingen en daarnaast wordt het bestemmingsplan Benoordenhout geactualiseerd op basis van het nieuwe beleid dat de afgelopen jaren is vastgesteld (bv. 5 bouwlagen en horeca) en de veranderde behoefte op het gebied van woninguitbreidingen (dakopbouwen, aan- en bijgebouwen).
31. Wijkvereniging Benoordenhout
“Concept-bestemmingsplan Benoordenhout.
Reactie van de wijkvereniging Benoordenhout
In onderstaande reactie zal eerst worden ingegaan op de verruimingen van de bouwregels (I). Vervolgens zal aandacht worden geschonken aan de bestemming “Groen” (II), aan het beschermde stadsgezicht (III) en aan specifieke projecten (IV). Tenslotte zullen de plankaart en verschillende planregels en passages uit de toelichting worden belicht (V).
Het vigerende bestemmingsplan Benoordenhout uit 1981 en de 1e herziening daarvan voor de Nassaubuurt in 1996 hebben nadrukkelijk een conserverend karakter.
Voorts is bij besluit van 29 oktober 1996 de wijk Benoordenhout aangewezen tot Rijksbeschermd stadsgezicht. Reden hiertoe was dat het ruimtelijk karakter van deze woonwijk wordt bepaald door de typische schaal en structuur van het vooroorlogse bebouwingsbeeld, gekenmerkt door de grote harmonie in de baksteen woonhuisarchitectuur en de homogeniteit in verschillende straatwanden, wat leidt tot hoogwaardige stedebouwkundige ensembles.
In overeenstemming hiermee wordt als eerste doel van het plan op pagina 5 van de toelichting vermeld “de bestaande situatie zoveel mogelijk in stand te houden” en op pagina 12 “het Benoordenhout wordt gekenmerkt door een grote mate van harmonie” en “twee bouwlagen met een kapverdieping dan wel drie lagen met een plat dak overheersen”.
Een vergelijking met het thans vigerende plan leert echter dat veel bouwregels zodanig zijn verruimd dat de bestaande situatie qua aanzien aanzienlijk kan gaan veranderen. Hierdoor wordt de in het voorontwerp-plan neergelegde intentie als ook de strekking en bedoeling van de aanwijzing tot beschermd stadsgezicht ernstig ondermijnd. De optelsom van al deze verruimingen is verontrustend. Het voorontwerp-plan is niet conserverend, maar blijkt als feitelijk doel eerder te hebben het accomoderen van bouwinitiatieven: een ontwikkelingsplan dus.
De gemeente heeft steeds, zoals ook in het vigerend plan, de ruimtelijke kwaliteit van de wijk vooropgesteld. Dit beleid lijkt gezien de talloze verruimingen te zijn verlaten, hetgeen toch niet de bedoeling kan zijn.
Tenslotte verwijst de gemeente in de toelichting naar een groot aantal, veelal sectorale, gemeentelijke beleidsnota's (Structuurvisie, Woonvisie, Kantorenstrategie, Toekomstvisie Horeca, etc,) . Aan de totstandkoming van die nota's hebben de wijkbewoners als regel echter part noch deel gehad.
1. Verruimingen van de bouwregels
a. Splitsing eengezinswoningen in meergezinswoningen
In de nieuwe bestemming 'Wonen” (artikelen 17 en 18) vervalt het onderscheid tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen. Daardoor zullen eengezinswoningen praktisch vrijelijk mogen worden gesplitst in meergezinswoningen. In het verleden zijn daarmee o.m. in de Nassaubuurt ongunstige ervaringen opgedaan.
Weliswaar kent art.17.4 onder i (e a). een verbod van splitsing, maar dat geldt slechts in boterzacht geformuleerde omstandigheden, waarbij de bewijslast komt te liggen bij degene die bezwaar maakt tegen de splitsing. Het belang van het op peil houden van de voorraad eengezinswoningen in de wijk wordt bovendien niet genoemd.
Een ander gevolg van splitsing is dat meerdere gezinnen op hetzelfde grondoppervlak komen te wonen. Dit heeft ook directe consequenties op de parkeerruimte in de straat die nu al krap is. Het huidige straatbeeld maakt deel uit van een rijksbeschermd stadsgezicht en kan niet meer geparkeerde voertuigen herbergen. Gevolg hiervan is dat de gesplitste appartementen minder aantrekkelijk worden omdat de bewoners hun voertuig(en) niet meer kwijt kunnen.
Gelet hierop is de wijkvereniging van mening dat woningsplitsing in onze wijk niet kan worden toegelaten.
b. Aan- en bijgebouwen in achtertuinen tot 50% van de achtertuin
Aan- en bijgebouwen in achtertuinen worden mogelijk tot 50% van de achtertuin. Aanbouwen mogen tot 3 m uit de achtergevel en tot een hoogte van 30 cm boven de vloer van de eerste verdieping Bijgebouwen mogen 3,5 m. hoog worden.
Ter vergelijking: het geldende bestemmingsplan (kader) staat aan- en bijgebouwen slechts toe tot 2,5 m hoog en tot een gezamenlijk oppervlak van 10 m2.
Het gevolg van de nieuwe regeling is dat achtertuinen zullen gaan dichtslibben. Ook zullen de aanbouwen en bijgebouwen veel zonlicht bij de buren gaan wegnemen. Het drukkend effect in hun achtertuinen zal nog worden versterkt door de nieuwe extra verdieping die de achterburen in plaats van hun schuine dak mogen bouwen (zie hieronder).
De gemeente beroept zich op de vrijdom van bouwvergunning voor bebouwing van achtertuinen in het Besluit omgevingsrecht (Bor) dat sinds 1 januari jl. ook in beschermde stadsgezichten geldt. Maar in het concept-bestemmingsplan worden ruimere oppervlaktematen en maximumhoogte gehanteerd dan in het Bor wordt toegelaten: zo maximeert het Bor de diepte van aanbouwen tot 2,5 m (in het concept-plan 3 m.) en de hoogte tot 4 m.(in het conceptplan niet genoemd). Volgens de wijkvereniging bestaat er geen enkele noodzaak om in onze wijk verder te gaan dan al zeer royale vergunningvrijdom in het Bor.
Bij vrijstaande en twee of meer onder een kapwoningen (zie art. 8.2.2.) worden aan- en bijgebouwen zelfs toegestaan tot 50m2 in plaats van 30 m2 zulks vanwege de “ruimere tuinen”. Maar alleen de hoekpanden hebben die ruimere tuinen en niet de daar tussenin gelegen panden (zie Waalsdorperweg, Bronovolaan, Benoordenhoutseweg). Het gaat hier vaak om 6 à 8 woningen onder een dak.
Overigens zijn de eventuele gevolgen van het volbouwen van tuinen op het grondwater niet onderzocht. Bij bebouwing in tuinen wordt het hemelwater via de riolering afgevoerd in plaats van via de grond. Gevolgen daarvan kunnen zijn indroging van de grond met eventuele verzakkingen alswel overstroming van het riool bij hevige regenbuien.
c. Karakteristieke schuine daken vervallen
Ruim de helft van de woningen in de wijk kennen een schuin dak, hetgeen karakteristiek is voor onze wijk. Daarom zijn schuine daken in het huidige plan verplicht gesteld. Die verplichting wordt in het nieuwe plan geschrapt. In plaats daarvan wordt een goot- en nokhoogte voorgeschreven, waarbij niet eens een terugligging van de bovenste bouwlaag is geregeld. Hierdoor zal de voor onze wijk karakteristieke bebouwing van 2 bouwlagen + schuin dak op grote schaal kunnen veranderen in het meer eentonige bouwtype van 3 bouwlagen met plat dak. Visueel zal de bouwhoogte in onze wijk daardoor in feite met 3,5 meter worden opgehoogd.
Een bijkomend bezwaar is dat door deze extra bouwlaag de splitsing in appartementen van eengezinswoningen, die nu nog een schuin dak hebben, zal worden bevorderd. De wijkvereniging is dan ook van mening dat schuine daken, waar aanwezig, gehandhaafd moeten blijven en de desbetreffende bepalingen dienen te worden aangepast.
d. Dakopbouwen
Bij woningen met twee bouwlagen en plat dak (Mauvestraat, etc.) worden conform de oorspronkelijke Kadernota Dakopbouwen 2007, aan de achterzijde terugliggende dakopbouwen toegestaan. Hiertegen heeft de wijkvereniging geen bezwaar voor zover dat de bezonning van de bebouwing in de omgeving niet aantast. Wèl bestaat er bezwaar tegen de (onbegrijpelijke) introductie van dakopbouwen in de van Hoytemastraat. Daardoor zal het harmonieuze gevelbeeld van drie bouwlagen in het rechte deel van die straat en het waardevolle stedenbouwkundige ontwerp van het geheel van deze straat, nu nog met een aantrekkelijk dorpskarakter, geweld worden aangedaan. Ook wordt hier ten onrechte geen terugligging aan de achterzijde meer voorgeschreven, zoals de genoemde Kadernota wel deed. Hierdoor kan het volledige dakoppervlak worden opgehoogd en ontstaan hoge, massieve achtergevels, met alle nadelige effecten van dien op de binnengebieden. Hetzelfde geldt voor de mogelijkheid van dakopbouwen op twee woonblokken (gestapelde bouw) van 3 bouwlagen in de van Diepenburchstraat.
e. Terugligging bovenste verdieping
De meeste huizen in de wijk zijn ontworpen met een aan de achterzijde geheel of gedeeltelijk terugliggende bovenste verdieping. Daardoor worden massieve, hoogoprijzende achtergevels vermeden ten gunste van de woonkwaliteit in de binnengebieden van huizenblokken. De terugligging heeft ook een positief effect op de bezonning van de omliggende bebouwing.
Dat dit bij veel bewoners leeft blijkt onder meer uit de bezwaren van omwonenden bij vergunningaanvragen voor uitbouw van de bovenste verdieping tot aan de achtergevel. Het is een gemiste kans van het nieuwe plan dat er geen terugligging van de bovenste verdieping aan de achterzijde wordt voorgeschreven.
f. Vijf bouwlagen langs doorgaande wegen en langs groen
De bouwhoogte langs de Benoordenhoutseweg (ten Z-W van het Willem Witsenplein), de Wassenaarseweg (tussen Koningskade en Jozef lsraëlsplein), de Raamweg, Goetlijfstaat en Van Houvenstraat kan worden opgetrokken tot 5 bouwlagen. Er wordt op pag. 63 van de toelichting hiervoor verwezen naar de Structuurvisie 2020. Overigens ten onrechte, want daar is het uitgangspunt van “5 bouwlagen langs doorgaande wegen en groen” uitdrukkelijk beperkt tot het geval van herstructurering wat bij de genoemde wegen niet aan de orde is.
Door deze ophoging zal de voor het Benoordenhout èn voor de stad beeldbepalende bebouwing langs de Benoordenhoutseweg (veelal villa's met 2 bouwlagen + schuine kap), het genoemde gedeelte van de Wassenaarseweg en de Raamweg (veelal 3 bouwlagen, al dan niet met schuine kap) op den duur verdwijnen. De wijk zal bovendien als een soort enclave ingesloten raken tussen een muur van hoogbouw en zal van buitenaf niet meer herkenbaar zijn.
Aan de kleinschalige Goetlijfstraat en Van Houvenstraat zal het huidige evenwicht tussen groen en bebouwing worden verstoord.
De Wijkvereniging is van mening dat de genoemde mogelijkheid tot het bouwen van 5 bouwlagen geschrapt moet worden.
In dit verband zijn wij het ook niet eens met de gedachte van een kantoren-as aan de Raamweg (zie o.m. pag. 38 van de toelichting). Deze lokatie leent zich niet voor grootschalige kantoorontwikkelingen.
g. Algehele verdere ophoging van de bebouwing met 3,5 meter
Ingevolge artikel 28.3 onder i kunnen burgemeester en wethouders de maximum bouwhoogte verhogen met 3,5 m dan wel het toegestane aantal bouwlagen verhogen met een extra bouwlaag ingeval de stedenbouwkundige situatie en meer intensieve bebouwing toelaat. Afgezien van het feit dat dit een vaag criterium is, is een dergelijke algemene verhoging desastreus voor een wijk welke deel uitmaakt van een rijksbeschermd stadsgezicht met hoogwaardige stedenbouwkundige ensembles. Met deze verruiming houdt het Benoordenhout op een wijk te zijn met een hoogwaardig woonmilieu welke nodig is om de trek van midden-en hogere inkomens uit de stad te voorkomen.(blz 3.2 van de toelichting). De wijkvereniging heeft hierboven al uiteengezet waarom verruiming van de bouwregels op grote bezwaren stuit en zal leiden tot een ernstige aantasting van het karakteristieke ruimtelijke karakter van de wijk. Een algehele verhoging zoals in artikel 28.3 onder i opgenomen doet echter de deur dicht en zal deze unieke woonwijk doen veranderen in een standaard woonwijk zonder enig hoogwaardig woonmilieu. Dit is onaanvaardbaar.
h. Winkels: achtertuinen
Op grond van de artikelen 4.3 en 5.3 (bestemming “Gemengd 1 en Gemengd 2) kan met ontheffing de gehele achtertuin achter winkels aan de Weissenbruchstraat en van Hoytemastraat worden volgebouwd en, wat betreft bijgebouwen, tot een hoogte van 4,5 meter. De Wijkvereniging maakt hierbij onderscheid tussen de Weissenbruchstraat en de Van Hoytemastraat. Hoewel het volbouwen van achtertuinen het woongenot van de bovenburen kan schaden, is zij van mening dat deze mogelijkheid voor de winkeliers aan de Van Hoytemastraat aanwezig moet zijn. Bijgebouwen tot een hoogte van 4,5 m. zijn echter ook hier niet aanvaardbaar. Wat betreft de winkels in de Weissenbruchstraat: hier heeft de Wijkvereniging bezwaar tegen het volbouwen van achtertuinen èn tegen bijgebouwen van 4,5 m. hoog, omdat beide mogelijkheden het wonen op de begane grond, dat hier als medebestemming geldt en in de praktijk ook voorkomt, in de toekomst illusoir maakt.
Ook zou in beide straten moeten worden gedacht aan een regeling (bv. maximumgevelbreedte ?) ter voorkoming van een zodanige schaalvergroting dat de deur wordt geopend voor grootschalige vestigingen als Blokker, AH e.d. De winkeliers aan de van Hoytemastraat vrezen daarvan terecht een aanslag op het karakter van dit winkelcentrum. In de Weissenbruchstraat heeft de steeds uitbreidende vestiging van AH al geleid tot vertrek van de meeste kleinschalige winkels in de voedselsector.
i. Het toelaten van horeca in de winkelstraten
Vooropgesteld moet worden dat onze wijk een van de meest gewilde woonwijken van Den Haag is, onder meer juist vanwege het ontbreken van veel horeca. De wijk heeft daardoor een rustig karakter dat ook door jonge gezinnen wordt gewaardeerd.
In afwijking van het geldend regime wordt in 30% van de panden met winkel-bestemming in de Weissenbruchstraat en van Hoytemastraat tevens horeca van de categorie licht (= openingstijd tot 23.00 uur: zie artikel 1.47) toegestaan. Deze 30% is niet nodig en ook niet gewenst. Zo zijn er in de Weissenbruchstraat thans 4 horeca-vestigingen (= ca. 8%), en een dergelijk percentage lijkt voldoende ook in de van Hoytemastraat..
Bovendien is de Wijkvereniging tegenstander van de ontheffingsmogelijkheid van categorie licht naar categorie middelzwaar (openingstijd tot 02.00 uur s'nachts). Het Benoordenhout leent zich niet voor horeca in deze categorie. Ook uit een oogpunt van ondersteuning van de winkelfunctie is die categorie onnodig en ongewenst. Wat de gevolgen van dit soort horeca s'avonds en s'nachts zullen zijn voor de bewoners van de bovenwoningen en omwonenden laat zich raden als wij afgaan op de klachten van omwonenden die er nu al zijn over de bestaande horecavestigingen in de Weissenbruchstraat.
Om dezelfde redenen is deze ontheffingsmogelijkheid ongewenst bij de enkele verspreide horecavestigingen aan de Van Hogenhoucklaan etc. die in een woonomgeving liggen.
Ook pleiten wij voor een verbod van terrasvorming in de achtertuinen van horecavestigingen (zoals thans geregeld in het bestemmingsplan Benoordenhout, 1 herziening), dit ter bescherming van het wonen boven en nabij de desbetreffende vestigingen.
Verder zijn in het vigerend plan in de Weissenbruchstraat op de hoeken met de kruisende woonstraten, ter bescherming van het karakter van die woonstraten (onder meer de door Berlage ontworpen Jozef Israëlslaan), geen horecavestigingen toegestaan. Dat moet zo blijven.
Tenslotte wordt horeca - in strijd met de concentratiegedachte - ten onrechte ook toegestaan in ten opzichte van het winkelcentrum Hoytemastraat geïsoleerd liggende panden zoals Breitnerlaan 63 hoek Sadeestraat (fietsenmaker), Weissenbruchstraat 281 hoek Sadeestraat (kapper), Hoytemastraat 8 hoek Roelofsstraat (schoenmaker). Hetzelfde geldt voor het geïsoleerd liggende blok Breitnerlaan 74-96. Dat daar het restaurant “Lof der Zotheid” is gevestigd vormt nog geen reden om dit hele blok mee te bestemmen tot horeca.
j. Te ruime bouwstroken en bouwhoogtes
Op veel plaatsen op de plankaart zijn de grenzen van de bouwstroken aan de achterzijde van de woningen aanmerkelijk ruimer getrokken dan de werkelijke contouren van de achtergevels. Hierdoor wordt stedenbouwkundig ongewenste uitbreiding van het hoofdgebouw mogelijk waarbij de vaak bestaande harmonie van de achtergevels en de woonkwaliteit voor omwonenden onaanvaardbaar wordt aangetast. Voorbeeld o.m. de Jan van Nassaustraat, van Hogenhoucklaan, etc.
Ook de aangegeven bouwhoogte is vaak hoger dan in werkelijkheid. Het ziet er naar uit dat de bouwhoogte vaak is gemeten inclusief schoorstenen, schoorsteenpijpen, gevelopstanden e.d. Op die manier wordt de “werkelijke bouwhoogte” vaak met meerdere meters opgehoogd.
k. Teveel ontheffingsmogelijkheden
De planregels bevatten ontheffings- en afwijkingsmogelijkheden van veertig planvoorschriften, zijnde het overgrote deel van de planvoorschriften. Dit zijn er teveel en bovendien ontbreken bij veel ontheffingen toetsingscriteria. Daardoor wordt de rechtszekerheid die het bestemmingsplan wordt geacht te bieden onaanvaardbaar uitgehold.
Dit geldt temeer nu in de praktijk nòch de burger nòch de gemeenteraad greep heeft op de verlening van ontheffingen e.d. door B&W.
L. Bouwwerken, geen gebouw zijnde. Masten
In de bestemmingen Bedrijf (tankstation), Gemengd, Groen, Kantoor, Maatschappelijk en Wonen worden bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan tot 4 resp. 3 meter hoog. Bij tankstations is zelfs ontheffing mogelijk voor niet- bouwwerken tot 15 m hoog (waarschijnlijk voor reclamedoeleinden).
Voor masten, zoals reclamemasten, geldt in het geheel geen maximumhoogte.
Wij hebben hier bezwaar tegen. Deze mogelijkheden passen niet in een Rijksbeschermd stadsgezicht.
II. Groen
Art. 8.1.
De voorliggende bestemmingsomschrijving is beleidsmatig niet bruikbaar, mede omdat de daarin gehanteerde begrippen als park en plantsoen niet in Artikel 1 onder Begrippen zijn verklaard. Op deze manier ontbreekt ook elk bruikbaar toetsingskader.
Voorstel:
Deze gronden zijn bestemd voor instandhouding van de erop aanwezige groenelementen zulks ten behoeve van het behoud en de ontwikkeling van hun natuurlijke , cultuurhistorische , landschappelijke en recreatieve waarden.
Art. 8.2.
Elke bebouwing dient te worden uitgesloten, tenzij strikt noodzakelijk voor het onderhoud van de gronden, terwijl deze bebouwing niet elders kan worden gerealiseerd. Hoogte maximaal 3 meter. 8.2 ware in deze zin aan te passen.
Voor werken, geen bouwwerken zijnde, dient het vereiste van een omgevingsvergunning (aanlegvergunning) te gelden. Bij samenloop met de dubbelbestemming Waarde-Cultuurhistorie is zo een regiem al aanwezig. Dat regiem kan bij die samenloop dan ook voor Groen worden aangewend, zij het dat dan voor de bescherming van de groene belangen een ander toetsingscriterium moet gelden dan bij Waarde-Cultuurhistorie.
Hieronder wordt een voorstel daartoe gedaan:
Zo een vergunning wordt niet verleend indien verlening in strijd zou zijn met het karakter van het gebied/terrein ,dan wel zou leiden of kunnen leiden tot aantasting van een of meer van de natuurlijke , cultuurhistorische , landschappelijke en recreatieve waarden.
Is bij Groen geen samenloop met bedoelde dubbelbestemming aanwezig – hetgeen zich o.i. niet zal kunnen voordoen omdat het gehele plangebied Rijksbeschermd stadsgezicht is - dan ware eenzelfde regiem van omgevingsvergunningen als bij Waarde – Cultuurhistorie op te nemen, met dien verstande dat ook daaraan het hierboven voorgestelde toetsingscriterium wordt gekoppeld..
III. Beschermd stadsgezicht. Waarde - Cultuurhistorie
-Hoewel de dubbelbestemming WR-C nauwelijks op de plankaart is te vinden, gaan wij er van uit dat deze op het gehele Rijksbeschermd stadsgezicht van toepassing is.
Wij troffen op de plan kaart – als wij goed hebben gekeken - alléén de dubbelbestemming WR-C aan voor het Hubertusduin/park, dat niet tot het beschermde stadsgezicht Benoordenhout behoort. Thans lijkt het afgaande op die kaart en haar legenda dan ook alsof de dubbelbestemming WR-C slechts geldt voor dat park, hetgeen toch niet de bedoeling is .Dit is erg verwarrend en verduidelijking op de kaart en/of de legenda is dus zeer gewenst.
Maakt overigens bedoeld park, voor zover als Groen op de kaart aangegeven, geheel deel uit van het beschermd stadsgezicht Westbroekpark en Belgisch Park?
-Voor het Rijksbeschermd stadsgezicht is niet alleen van belang dat de boven- beschreven, in het concept-plan geïntroduceerde, verruimingen ten opzichte van het vigerend plan weer ongedaan worden gemaakt, maar ook dat er degelijke criteria komen waaraan het al dan niet toelaatbaar zijn van bouwwerken en andere werken kan worden getoetst.
Het concept-bestemmingsplan schiet daarin o.i. te kort
De belangrijkte bouwregel, verwoord bij 23.2 a., geeft onvoldoende houvast voor het beleid. Met inachtneming van is een formulering die immers veel te veel ruimte biedt. De tekst van 23.2.a. ware daarom te vervangen door de volgende:
Bouwen binnen de grenzen van het rjksbeschermd stadsgezicht is alleen toelaatbaar indien daardoor in ruimtelijk en cutuurhistorisch opzicht het karakter, het aanzien en de waarden van het beschermd stadsgezicht ter plaatse niet worden of kunnen worden geschaad en het bouwen ook verder daarmee in harmonie is.
-Ook art. 23.3.a .1. ware in bovengenoemde zin aan te passen in die zin dat hier eveneens het door ons hierboven voorgesteld criterium wordt opgenomen.
-Art.23.4.a. Toevoegen : Het wijzigen van bestaande weg- of straatprofielen en het aanwenden van andere soorten materialen zoals beton in de plaats van (aanwezige) natuursteen of baksteen.
-Art. 23.4.a.8. Niet alleen ondergrondse maar ook bovengrondse!
-Art 23 .4.b.1. Achter gronden. toevoegen de zin: Het aanbrengen van oppervlakteverharding van gronden – niet behorende tot opritten – in tuinen als gevolg waarvan parkeren van een of meer auto's daarop mogelijk gaat worden, wordt in ieder geval niet tot het normale beheer of onderhoud gerekend.
-Art. 24 .b.2. Dit is een gevaarlijke bepaling. Aan vergunningen kunnen voorwaarden worden verbonden, hetgeen bij deze vrijstelling illusoir wordt gemaakt. Bepaling ware dus te schrappen. Men moet hierbij niet vergeten dat het normale beheer en onderhoud reeds is uitgezonderd in het vorige lid.
-Art.23 .4.c. 1. Tekst ware als volgt aan te passen: geen afbreuk doen of kunnen doen aan het karakter, het aanzien en de waarden van het beschermd stadsgezicht ter plaatse en evenmin kunnen leiden tot een volgens dit plan ongewenst gebruik van de grond.
Tenslotte:
Hoewel de begripsomschrijving van cultuurhistorische waarden zulks niet uitsluit, is het gewenst er met nadruk op te wijzen dat ook de achterzijde van de bebouwing in deze wijk en de binnengebieden achter de woningen onderdeel vormen van het beschermd stadsgezicht en bescherming op grond daarvan behoeven. De achtergevels met de binnengebieden vormen eveneens zeer karakteristieke ensembles voor onze wijk. Art 23 is dus ook daarop van toepassing. Dit ware in de regels expliciet vast te leggen.
IV. Specifieke bouwprojecten
a. Bronovo
Een uitbreiding van Bronovo op middellange termijn (2015) wordt via een wijzigingsbevoegdheid mogelijk gemaakt. Er is geen zicht op de gevolgen hiervan voor de verkeersafwikkeling en de toename van de parkeerbehoefte. In de toelichting wordt slechts gesproken over simulaties in het verkeersmodel zonder enige verdere beschrijving. Hieruit wordt zonder meer geconcludeerd dat het verkeer op de Bronovolaan en de Van Alkemadelaan met het huidige aantal rij- en opstelstroken zonder problemen verwerkt kan worden. De situatie is nu al nijpend en ongelukken doen zich nu al voor zodat deze conclusie te kort door de bocht is en onvoldoende onderbouwd. Dit geldt ook voor de benodigde aantal parkeerplaatsen waarvan in de toelichting wordt gesteld dat deze op eigen terrein moet worden voorzien en bij voorkeur in een ondergrondse parkeervoorziening. In de regels is hiervan niets terug te vinden. De parkeersituatie is nu al tijdens bepaalde uren nijpend, zodat ook hier onderzoek had moeten plaatsvinden. Ingevolge de wet (art 3.6 onder 1) kan een plan worden gewijzigd binnen bij het plan te stellen grenzen. Geconcludeerd moet worden dat dit plan onvoldoende grenzen stelt waarbinnen het plan kan worden gewijzigd. Ook het in art 12.4 onder b opgenomen toetsingscriterium is te vaag.
In de toelichting wordt ook nog een verdere uitbreiding voor de lange termijn (2030) beschreven. In geval van zo'n uitbreiding lijkt ter plaatse een ziekenhuis te ontstaan dat qua grootte vergelijkbaar is met het Westeinde en Leyenburg. De uitbreiding betreft 22.500 vierkante meter hetgeen een vergroting betreft van 64% of te wel 2/3. Het zal qua omvang (bouwvolume en verkeersafwikkeling) niet meer in te passen zijn in de stedenbouwkundig kleinschalige omgeving van het huidige Bronovo. In de toelichting zou dan ook niet moeten worden vooruitgelopen op deze ongewenste ontwikkeling.
b. Openbare basisschool Dreibholzstraat
De huidige kleine basisschool op een relatief klein perceel direct naast de monumentale Pascaliskerk en nog voorzien van karakteristieke schuine daken, mag volgens het bestemmingsplan worden vervangen door een bouwmassa van 13 m hoog. Een bouwplan van die omvang is kort geleden door de welstand terecht afgewezen wegens ongewenste massaliteit op deze beeldbepalende plek. De bestemmingsregeling is dan ook ongewenst.
Onbegrijpelijk is ook dat in het afgewezen bouwplan een nieuwe gymzaal is opgenomen terwijl 30 m. ernaast twee grote gymzalen van het Maerlantlyceum beschikbaar zijn en – iets verderop – de gymzalen van de aangrenzende Pascalisschool en Oranje Nassauschool..
c. Vrije school
Het ingetekende bouwvlak laat een forse uitbreiding toe zonder dat dit in de toelichting wordt vermeld. Voor zover de wijkvereniging bekend is hiervoor nog geen bouwplan ingediend. Wij pleiten ervoor dat bij uitbreiding de monumentale architectuur van dit gebouw wordt gespaard.
V. Overige punten.
Plankaart
Aanduiding “Brug” over Benoordenhoutseweg ter hoogte van Neuhuyskade. Wij nemen aan dat hiermee de ondergrondse waterloop is bedoeld. Een bovengrondse brug heeft hier geen nut omdat zo'n 80 m verderop t/h van de Jozef Israëlslaan al een voetgangers- en fietsovergang is met verkeerslichten.
Benoordenhoutseweg 17 - 23: deze rij karakteristieke voormalige woonpanden zou evenals het voormalige kantoorgebouw van de Pensioenraad verderop, de mogelijkheid van herbestemmen tot o.m. wonen moeten krijgen (Kantoren-2 of Gemengd-3). De direct naast gelegen flat Boschzicht heeft een woonbestemming.
Binnenterrein achter Duchattelstraat (vh. Jan van Os): de wijkvereniging vraagt zich af of op dit binnenterrein een wooneenheid moet worden gerealiseerd.
Paschaliskerk, Maerlantlyceum, Pascalisschool, Oranje Nassauschool (Weissenbruchstraat) en Montessorischool (Nassau Odijkstraat): waarom is hier – anders dan in vigerende regeling en anders dan bv. het AC en de Vrije school – geen bouwvlak ingetekend?
Wassenaarseweg, hoek Raamweg. Zoals in het vigerend bestemmingsplan ( herziening) zou ook in het nieuwe plan een wijzigingsbevoegdheid moeten worden opgenomen om dit stuk parkeerterrein in het verlengde van de singel weer groen te maken, zoals vóór de 60er jaren.
Van Panhuysstraat: aan de NO zijde liggen de dakopbouwen – anders dan aan de ZW zijde en anders dan de al gerealiseerde dakopbouwen – niet terug. O.i. ook hier een terugligging opnemen.
Raamweg 1-8 en Wassenaarseweg 28 t/m 32: deze parkeerterreinen moeten ook als tuin mogen worden ingericht, mocht daar behoefte aan ontstaan. Een mede- bestemming tuin of erf is dus gewenst.
Raamweg 37-43: deze als woonhuis gebouwde en karakteristieke panden worden – anders dan in de toelichting wordt gesuggereerd (“lucht en geluidshinder”) – tot grote tevredenheid bewoond, onder meer vanwege de diepe tuinen. In de afgelopen jaren zijn drie van deze panden die daarvoor als kantoor werden gebruikt nu weer naar de woonfunctie teruggekeerd deels met kantoor aan huis.
Dat deze rij deel uitmaakt van een “kantoren-as” zoals in de toelichting wordt gesteld, overtuigt niet, onder meer vanwege de ongunstige o.v.-ligging. De rij moet dan ook de bestemming Wonen-1 krijgen.
Raamweg 36 (vh. Nationale Nederlanden) en 46 (hoek 't Hoenstraat): wegens algehele leegstand van deze kantoren is hier de bestemming Kantoren - 2 gewenst (mogelijkheid tot herbestemming via wijziging).
Planregels
Art. 1.75 (Staat van horeca-inrichtingen). Een Staat van horeca-inrichtingen ontbreekt bij dit concept-plan.
Art. 4.1 (Gemengd - 1 = Weissenbruchstraat)
De bovenverdiepingen moeten conform huidige bestemming en gebruik uitsluitend voor wonen worden bestemd.
Ook moet van de functie “maatschappelijk” met name het onderdeel religie, dat blijkens de toelichting (blz 41) slaat op de vestiging van gebedsruimtes, ongeschikt worden geacht in de Weissenbruchstraat in verband met het karakter van deze woon/winkelstraat met kleine portiekwoningen.
Art. 5 (Gemengd - 2 = Hoytemastraat e.o.) De bovenverdiepingen moeten ook hier conform huidige bestemming en gebruik uitsluitend voor wonen worden bestemd.
Art. 6 (Gemengd-3 = verspreide kantoren in voormalige woonhuizen Jan van Nassaustraat e.d.)
6.2.1: het vigerend plan kent voor deze panden een parcelleringsregeling (verbod om door te breken naar naastliggende panden), zulks ter bescherming van deze beeldbepalende panden en om samenvoeging van meerdere panden te voorkomen. Dit wordt in het concept-bestemmingsplan ten onrechte geschrapt. In bv. de Jan van Nassaustraat kan dus zonder meer een blok van panden worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw ter breedte van dat blok. De verstorende gevolgen van dergelijke ingrepen zijn zichtbaar bij de nieuwbouw uit de jaren 60 in de Jan van Nassaustraat en ook aan de Raamweg.
Art. 7 (Gemengd – 4) De 1e en 2e verdieping en moeten uitsluitend voor wonen worden bestemd conform huidige bestemming en gebruik.
Art 10.2.1 c (Kantoor - 2). Wat betreft de ondergrondse parkeergarage zijn ten onrechte geen bepalingen opgenomen met betrekking tot in - en uitritten.
Art. 13.2 (Hoofdverkeersweg) De hoogte van verkeersgeleiders moet worden gemaximeerd tot 1 meter.
Art. 15.2.1 a (Verblijfstraat). Luifels, wind- en terrasschermen - zonder beperking - zijn ongewenst. Zij kunnen het straatbeeld verrommelen (zie Frederik Hendrikstraat) en de vaak toch al onvoldoende ruimte voor voetgangers op de stoepen nog verder beperken.
Art. 17.1 onder a (Wonen-1 rijtjeshuizen en gestapelde bouw). Een medebestemming voor parkeerplaatsen is volstrekt ongewenst - en komt ook in het vigerende plan niet voor - tenzij bij aanduiding “p”.
Art. 26 (algemene gebruiksregels)
26. b. 1. (verboden gebruik) het vigerende bestemmingplan kent ook een gebruiksverbod als parkeerterrein van niet daartoe aangewezen gronden. Ook hier opnemen. 26 c: de “staat van horecacategorieën” ontbreekt.
Art. 28.1 (Afwijking algemene bouwregels): te veel afwijkingsmogelijkheden en de criteria zijn boterzacht (zie bv. lid 1 .g).
28.1 h: hopelijk leidt dit niet tot het toelaten van meer parkeerders op straat in de wijk.
28.3 (afwijkingen overige regels): te veel afwijkingsmogelijkheden en criteria ontbreken.
28.3.f: dit is veel te ruim en ongewenst! Zo kan bv. een woning qua oppervlak met
15% worden vergroot onder deze ontheffing. Neem bv. een woning met een grondoppervlak van 15 x 7 m. Vergroting met 15% zou een uitbouw aan de achterzijde (over drie bouwlagen !) van ruim 2 meter diep mogelijk maken. En daarbij kan dan óók nog een aanbouw op de parterre komen.
28.3.d: een afwijking met 3 meter is niet van “geringe aard”. Terugbrengen naar 1 meter zoals in vigerende regelingen
28.3 h: 5 meter is te hoog voor een nutsvoorziening.
Plantoelichting
Blz 29. 3.3.2 40% meer OV in 2020. Een referentiejaar is niet gegeven; 40% meer dan wat? Dit staat verder haaks op de inkrimping van het OV gedurende de laatste jaren. Het OV is nu in het Benoordenhout met meer dan 40% ingekrompen; verruiming van de hooguit 60%, die overgebleven is, met 40% brengt het niveau naar 84% van het oude peil: nog steeds onder de maat.
Blz 31. De Wassenaarseweg is in de Haagse Nota Mobiliteit niet als hoofdverkeersweg aangegeven.
Blz 32. Op sommige hoofdfietsroutes is tweerichtingsverkeer toegelaten. Dit is ronduit gevaarlijk.
Blz 35. Hier wordt gerefereerd aan een hoofdinfrastructuur (onder d.). Waar is die hoofdinfrastructuur gedefinieerd? Valt het OV hier ook onder? Evenzo ontbreekt de functiemengingstabel waarnaar verwezen wordt.
Blz 37 en 38. Hier wordt gerefereerd aan zaken buiten het gebied van dit bestemmingsplan zoals detailhandelconcentraties op het Willem Royaardsplein. (blz 37 boven) en een verbinding tussen het Internationale Strafhof en het Willem Royaardsplein (blz. 38). Ook dit illustreert de onwenselijkheid van het opknippen van het Benoordenhout in 2 bestemmingsplannen (Benoordenhout en Oostduin Arendsdorp) en een beheersverordening (Noord-Oost).
Blz 43. Plaatsgebonden risico slaat op het risico dat de enkele burger loopt ingeval van een calamiteit. Groepsrisoco slaat op groepen van burgers. Bij bepaling van de groepsrisco's moet men zich niet beperken tot de burgers binnen de grenzen van dit bestemmingsplan maar tot alle burgers in de buurt van het risico gevende object. Hoe is in dit verband de nieuw hoge druk gasleiding die nu aanbesteed is geëvalueerd?
Blz 45. Hier wordt verwezen naar groepsrisico's en groepsrisicoquotienten en de 10-6 risicocontour per jaar. Een definitie van deze begrippen en de waarde van de norm (orientatiewaarde) waar tegen zij getoetst worden is hier op zijn plaats.
Blz 46 (geluid). Geluidsbelasting is feitelijk niet alleen voor woningen etc. relevant maar ook voor kantoren. Ook daar verblijven immers mensen.
Blz 48 (zoneringsplichtige wegen). Hier wordt gesproken van zoneringsplichtige wegen. Een definitie ontbreekt; welke wegen zijn zoneringsplichtig en welke niet en wat houdt dit in?
Blz 48 en 49. De definitie van NIBM (niet in betekenende mate) luidt 1% van het jaargemiddelde. De grenswaarde voor PM10 en NO2 is 40 ug/m3 Het jaar- gemiddelde moet hier dus onder liggen. 1% van het jaargemiddelde is dus altijd kleiner dan 0.4 ug/m3 . Toch stelt men (b1z49) dat bij een planbijdrage van 1 ug/m3 toetsing achterwege kan blijven. Dit is onjuist.
Blz 52. Wat zijn KRW waterlichamen?
Blz 73. Bovenaan wordt gesproken over de vele verzoeken tot ontheffing voor uitbouw in achtertuinen. Niet genoemd worden echter de vele bezwaren die daartegen door omwonenden zijn ingediend.
Bijlagen
Rapport Peutz. Straatnamen zijn herhaaldelijk verkeerd aangegeven.
Milieutechnisch onderzoek. Het lijkt erop dat men bij de risicoberekening uitsluitend is uitgegaan van bewoners in dit bestemmingsplan. De actuele risicogroepen omvatten ook bewoners die wonen in het andere deel van het het Benoordenhout of zelfs daarbuiten. Het gevolg van deze omissie is dat de risico's mogelijk te laag zijn ingeschat. Zie ook hoge druk gasleiding.
Verkeersgegevens. Het is onduidelijk welke wegvakken precies geteld zijn. Bovendien is het busverkeer niet meegenomen. Kortom de gegevens zijn onvolledig.
Verder zijn extrapolaties verricht op een toename van het autoverkeer met 1 % per jaar. Dit is minder dan de 1.5 %/jaar die in de Haagse Nota Mobiliteit is aangegeven. (De Haagse Nota Mobiliteit spreekt van een toename van personenauto's van 173000 naar 204000 in 10 jaar. Dit is meer dan 1,6% per jaar!). Als bovendien het OV in die periode met 40% toeneemt dan heeft ook dat consequenties voor het lawaai en de luchtverontreiniging in de wijk.”
Reactie
1. Verruimingen van de bouwregels
a. Splitsing eengezinswoningen in meergezinswoningen
Ten gevolge van de landelijke standaardisering van bestemmingsplannen is het toekennen van de bestemmingen een- of meergezinswoningen niet meer mogelijk, maar in artikel 26 (Algemene gebruiksregels) van het bestemmingsplan is onder b het verbod op het gebruiken van eengezinswoningen als meergezinswoningen opgenomen. De afwijkingsregels van artikel 28 bieden onzes inziens voldoende garanties om in voorkomende gevallen tot een goede afweging van belangen te komen.
b. Aan- en bijgebouwen in achtertuinen tot 50% van de achtertuin
Inmiddels zijn aan- en uitbouwen en bijgebouwen met de aanpassing van de wet MoMo van begin dit jaar ook in rijksbeschermde stadsgezichten deels vergunningsvrij verklaard. De aan- en bijgebouwenregeling in de regels van het bestemmingsplan zullen daarom worden aangepast. Binnen de bestemming Wonen-2 zal een regeling opgenomen worden voor het plaatsen van aan- en bijgebouwen op het zijerf. In tegenstelling tot wijken die niet in een rijksbeschermd stadsgezicht zijn gelegen is binnen een rijksbeschermd stadsgezicht het vergunningsvrij bouwen beperkt tot het achtererf. De bestemming Wonen 2 is toegekend aan voornamelijk vrijstaande en twee(of drie)-onder-één-kapwoningen met grote tuinen waar over het algemeen in de bestaande situatie al sprake is van bijvoorbeeld garages op het zijerf.
c. Karakteristieke schuine daken vervallen
Op de plankaart worden goot- en nokhoogten aangeduid, dit in tegenstelling tot het vigerende plan waarin bouwlagen zijn aangeduid met in sommige gevallen een aanduiding 'kap'.
d. Dakopbouwen
De mogelijkheid tot het realiseren van een dakopbouw in de Van Diepenburchstraat wordt uit het bestemmingsplan geschrapt in verband met de hoogte-breedte verhouding in deze straat.
De dakopbouwen in de van Hoytemastraat blijven wel gehandhaafd in het ontwerp-bestemmingsplan. Deels vanwege de centrumfunctie van deze straat, deels vanwege de opbouw in hoogte waardoor in de bestaande situatie al gedeeltelijk sprake is van 4 bouwlagen.
e. Terugligging bovenste verdieping
Ook het huidige bestemmingsplan Benoordenhout biedt bij de betreffende woningen al de mogelijkheid de hele bovenste verdieping vol te bouwen.
f. Vijf bouwlagen langs doorgaande wegen en langs groen
Zoals ook uit de toelichtig blijkt worden niet langs alle doorgaande wegen 5 bouwlagen mogelijk gemaakt. Het betreft alleen een klein deel van de Raamweg, waar in de bestaande situatie al grotendeels sprake is van bebouwing van 15 meter of hoger.
g. Algehele verdere ophoging van de bebouwing met 3,5 meter
De betreffende regel zal uit de afwijkingsregels (artikel 28, lid 3) worden gehaald.
h. Winkels: achtertuinen
De afwijkingsmogelijkheid tot het volbouwen van achtertuinen bij winkels volgt uit het detailhandelsbeleid van de gemeente. Om de winkels voldoende flexibiliteit te bieden ten behoeve van het economisch functioneren ervan wordt in het bestemmingsplan (middels een afwijkingsbevoegdheid) ruimte geboden voor een beperkte schaalvergroting.
i. Het toelaten van horeca in de winkelstraten
Het toelaten van lichte horeca in winkelstraten volgt uit het horecabeleid van de gemeente. In kernwinkelgebieden mag zich volgens dat beleid maximaal in 30% van de winkelpanden (op de begane grond) een horecavestiging in de categorie licht van de staat van horecacategorieën vestigen. Een deel van de Weissenbruchstraat en de Van Hoytemastraat behoren tot de kernwinkelgebieden. Daarom is in onderhavig bestemmingsplan het horecabeleid van de gemeente vertaald in de regels voor deze twee winkelgebieden. Daarnaast is door ondernemers in de van Hoytemastraat aangegeven dat er een behoefte bestaat aan deze winkelondersteunende vorm van horeca, aangezien er momenteel in de Van Hoytemastraat helemaal geen sprake is van horeca.
De afwijkingsbevoegdheid binnen de bestemming Gemengd-1 (Weissenbruchstraat) voor horeca in de categorie middelzwaar zal uit de regels gehaald worden. De bestaande horecavestigingen in de categorie middelzwaar zullen middels een aanduiding op de plankaart worden aangeduid, zodat alleen op die plekken sprake kan zijn van horeca in een hogere categorie.
Het toestaan van terrassen in de tuinen behorend bij horecavestigingen volgt eveneens uit het horecabeleid. Dit bestemmingsplan sluit deze mogelijkheid dan ook niet uit.
j. Te ruime bouwstroken en bouwhoogtes
De bouwvlakken die zijn opgenomen op de plankaart zijn overgenomen uit het huidige bestemmingsplan. In sommige gevallen zijn die bouwvlakken ruimer dan de aanwezige bebouwing. Het beperken van de bouwmogelijkheden betekent echter dat bewoners in hun bouwmogelijkheden worden beperkt ten opzichte van het huidige plan en kan leiden tot planschade.
Op de digitale en analoge verbeelding van de plankaart zijn bouwhoogten aangegeven. Anders dan de huidige bestemmingsplannen, waarin de bouwhoogte is aangegeven in bouwlagen, is gekoppeld aan bouwvlakken een maatvoering voor (goot- en nok)hoogte, afgerond in meters en conform SVBP 2008, bijlage 9, opgenomen. De waarde op de plankaart geeft de maximaal toegelaten (goot- en nok)hoogte van een gebouw aan. Bij het bepalen van de daadwerkelijke hoogte van gebouwen is gebruik gemaakt van stereokartering met behulp van luchtfoto's.
k. Teveel ontheffingsmogelijkheden
Het is gebruikelijk om in een bestemmingsplan, ook wanneer het plangebied een rijksbeschermd stadsgezicht betreft, nog enige flexibiliteit te bieden in de vorm van afwijkingsbepalingen. Over het algemeen betreft het kleine afwijkingen van in de regels genoemde maten of afwijkingsregels ten behoeve van de realisatie van bijvoorbeeld nutsvoorzieningen, afvalcontainers, antennemasten, speelvoorzieningen en fietsenstallingen. Aan de verlening van een afwijking zal altijd een stedenbouwkundige afweging ten grondslag liggen.
L. Bouwwerken, geen gebouw zijnde. Masten
Het is gebruikelijk om bij de genoemde bestemmingen, ook wanneer het een rijksbeschermd stadsgezicht betreft, bouwwerken geen gebouwen zijnde toe te staan tot een maximale hoogte van 3 meter (en in het geval van een bedrijvenbestemming 4 meter). Het gaat hier dan bijvoorbeeld om het mogelijk maken van carports, pergola's, overkappingen, speeltoestellen en kunstwerken.
Binnen de bestemming bedrijf is de afwijkingsmogelijkheid overbodig, aangezien onder lid 3.2.2 sub b de plaatsing van masten en soortgelijke bouwwerken al wordt toegestaan. In dat lid zal een maximale hoogte van 15 meter worden toegevoegd.
II. Groen
Art. 8.1.
De begrippen Park en Plantsoen zijn algemeen gebruikte begrippen, die geen nadere verklaring behoeven in de begrippenlijst. De opsomming van functies binnen de bestemming Groen volgt uit de SVBP (Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen) 2008.
Art. 8.2
Binnen de bestemming Groen wordt de realisatie van gebouwen niet mogelijk gemaakt, maar wel van bouwwerken geen gebouwen zijnde tot 3 meter hoog. Het gaat dan bijvoorbeeld om het realiseren van kunstwerken of speeltoestellen.
Het is niet gebruikelijk om binnen de bestemming Groen een aanlegvergunningstelsel op te nemen. Dat gebeurt slechts wanneer sprake is van een Bos of Natuur bestemming. Deze werkwijze is in overeenstemming met de brief met betrekking tot natuur- en groenbestemmingen (RIS 181751) waar de raad op 22 december 2011 mee heeft ingestemd.
III. Beschermd stadsgezicht. Waarde - Cultuurhistorie
Ter verduidelijking zullen in de toelichting van het ontwerp-bestemmingsplan kaartjes opgenomen worden met daarop de grenzen van de dubbelbestemmingen Waarde-Cultuurhistorie en Waarde Archeologie
De toetsing aan artikel 23 Waarde-cultuurhistorie is voor het deel van het plangebied dat onder het Rijksbeschermd stadsgezicht valt niet facultatief, maar verplicht. Hierbij is de toelichting op het aanwijzingsbesluit, dat als bijlage bij het plan is opgenomen, leidend. De aanwijzing tot beschermd stadsgezicht maakt integraal onderdeel uit van de regels van het bestemmingsplan. Dit betekent dat alle aspecten van het beschermd stadsgezicht bij toetsing aan het bestemmingsplan in ogenschouw moeten worden genomen. Het aanlegvergunningstelsel zal uit dit artikel geschrapt worden (in overeenstemming met ook de beheersverordening Benoordenhout Noord-Oost en bestemmingsplan Oostduin-Arendsdorp). Alleen nog bij de dubbelbestemming Waarde-Archeologie zal sprake zijn van een aanlegvergunningstelsel, omdat daar sprake is van waarden in de grond die beschermd moeten worden. Een aanlegvergunningstelsel dient immers niet ter bescherming van de bebouwde omgeving waar het aanwijzingsbesluit betrekking op heeft.
IV. Specifieke bouwprojecten
a. Bronovo
De uitbreiding van Bronovo wordt mogelijk gemaakt middels een wijzigingsbevoegdheid. Om gebruik te kunnen maken van de wijzigingsbevoegdheid, zal een wijzigingsplan opgesteld moeten worden, waarin onder andere de verkeersafwikkeling en het parkeren zullen worden meegenomen. Zoals in hoofdstuk 5 van de toelichting is aangegeven, is op basis van uitgevoerde simulaties de verwachting dat er geen problemen zullen ontstaan met betrekking tot de verkeersafwikkeling. Zodra de ontwikkeling verder wordt uitgewerkt in een wijzigingsplan, zal in dat kader nader onderzoek moeten worden gedaan naar de verkeersafwikkeling en zal moeten worden aangetoond dat kan worden voldaan aan de parkeernormen die als bijlage bij de regels van dit bestemmingsplan zijn opgenomen.
De ontwikkelingen op de langere termijn zijn niet op de plankaart en in de regels opgenomen, omdat die niet binnen de planperiode gerealiseerd gaan worden. Hetgeen daarover vermeld wordt in de toelichting heeft dus geen juridische status en is puur informatief bedoeld.
b. Openbare basisschool Dreibholzstraat
Voor de nieuwbouw van het schoolgebouw is een concreet inititatief ingediend dat is overgenomen in het ontwerp-bestemmingsplan.
c. Vrije school
De uitbreiding van de Vrije School is opgenomen op verzoek van de schoolleiding. Het huidige schoolgebouw is namelijk niet groot genoeg om alle leerlingen te kunnen huisvesten, waardoor een deel van de leerlingen gehuisvest is in een verderop gelegen dependance. Dat is niet wenselijk en bovendien moet deze dependance als gevolg van een verbouwing verdwijnen. Daarom wil de schoolleiding het schoolgebouw vergroten.
V. Overige punten.
Plankaart
De aanduiding “Brug” over de Benoordenhoutseweg ter hoogte van Neuhuyskade heeft inderdaad betrekking op een ondergrondse waterloop.
De kantoorpanden aan de Benoordenhoutseweg 17 – 23 kunnen niet de bestemming Kantoor-2 krijgen, omdat niet kan worden voldaan aan de wettelijke normen op het gebied van geluid.
Er is (middels een projectbesluitprocedure) een vergunning verleend voor het bouwen van een woning op het binnenterrein aan de Duchattelstraat. Deze vergunde bouwmogelijkheid is overgenomen in het bestemmingsplan.
Voor een aantal scholen is geen bouwvlak opgenomen, maar een bestemmingsvlak met een hoogte en maximaal bebouwingspercentage, om deze scholen de ruimte te bieden om de school te verbouwen/uit te breiden indien daar noodzaak toe bestaat.
Van de wijzigingsbevoegdheid om het stuk parkeerterrein op de hoek Wassenaarseweg/Raamweg groen te maken is nooit gebruik gemaakt. Het is bovendien niet te verwachten dat, gezien de grote parkeerdruk in de wijk, de parkeerplaatsen in de komende planperiode zullen worden vervangen door groen. Mocht dit toch aan de orde zijn, dan past dat binnen de planregels van de bestemming Verkeer-Hoofdverkeersweg, want binnen deze bestemming is tevens groen toegestaan.
De dakopbouwen aan de NO-zijde van de Van Panhuysstraat zijn ten onrechte niet teruggelegd. Dat zal op de plankaart behorend bij het ontwerp-bestemmingsplan alsnog gebeuren.
De parkeerterreinen aan de Raamweg 1-8 en Wassenaarseweg 28 t/m 32 mogen ook als tuin ingericht worden. Ze hebben immers de bestemming Gemengd-4, zonder bouwvlak en zijn dus bestemd als erf behorend bij de bebouwing binnen deze bestemming. De gronden hebben daarnaast een aanduiding 'p' gekregen, omdat hier in de huidige situatie sprake is van parkeerterreinen.
De strook Raamweg 37-43 heeft de bestemming Gemengd-4 gekregen, omdat tijdens de inventarisatie in de wijk is gebleken dat in deze strook over het algemeen sprake is van een menging van wonen en werken. Zo bevinden zich hier verschillende kantoren (aan huis) en een muziekschool/theater. Het is echter binnen deze bestemming ook toegestaan het hele pand als woning te gebruiken.
De kantoorpanden aan de Raamweg 36 en 47 kunnen niet de bestemming Kantoor-2 krijgen, omdat niet kan worden voldaan aan de wettelijke normen op het gebied van geluid. Bovendien zijn deze gelegen in de zogenaamde 'kantoren-as' binnen de wijk Benoordenhout, waarbinnen, in tegenstelling tot de rest van de wijk, omzetting van kantoren naar woningen niet gewenst is.
Planregels
Art. 1.75 (Staat van horeca-inrichtingen)
De Staat van Horeca-Categorieën zal worden toegevoegd als bijlage bij de regels van het ontwerp-bestemmingsplan.
Art. 4.1 (Gemengd - 1 = Weissenbruchstraat)
De bovenverdiepingen zijn al uitsluitend voor wonen bestemd. In de specifieke gebruiksregels (lid 4.4.) is namelijk onder a de volgende regel opgenomen: 'op de verdiepingen is alleen de functie wonen toegestaan'.
In de bestemmingsomschrijving (lid 4.1) zal bij de functie 'maatschappelijk' de subfunctie 'religie' worden geschrapt.
Art. 5 (Gemengd - 2 = Hoytemastraat e.o.)
De bovenverdiepingen zijn al uitsluitend voor wonen bestemd. In de specifieke gebruiksregels (lid 5.4.) is namelijk onder b de volgende regel opgenomen: 'de functie wonen is alleen toegestaan op de verdiepingen'.
Art. 6 (Gemengd-3 = verspreide kantoren in voormalige woonhuizen Jan van Nassaustraat e.d.)
Het is niet gebruikelijk om in bestemmingsplannen een parcelleringsregeling op te nemen, ook niet als het gaat om rijksbeschermde stadsgezichten. Beeldbepalende panden worden beschermd door de dubbelbestemming Waarde-Cultuurhistorie, waarbinnen een toets aan de (cultuurhistorische) waarden van het rijksbeschermd stadsgezicht, zoals beschreven in de toelichting op het aanwijzingsbesluit wordt voorgeschreven.
Art. 7 (Gemengd-4)
Binnen de bestemming Gemengd-4 zijn, anders dan binnen de bestemmingen Gemengd-1 en Gemengd-2, wel afwijkende functies toegestaan op de verdiepingen. Tijdens de inventarisatie in de wijk is namelijk gebleken dat een deel van de panden met deze bestemming al geheel of gedeeltelijk wordt gebruikt ten behoeve van een andere functie dan wonen. Het is echter ook toegestaan deze panden geheel in gebruik te nemen als woning.
Art 10.2.1 c (Kantoor - 2)
De ondergrondse parkeergarage betreft een bestaande parkeergarage. Er is hier dus geen sprake van een nieuwe ontwikkeling waarbij moet worden vastgelegd hoe de parkeergarage wordt ontsloten.
Art. 13.2 (Hoofdverkeersweg)
Onder verkeersgeleiders worden onder andere verstaan bewegwijzeringborden en verkeerslichten. Indien de hoogte zou worden gemaximeerd tot 1 meter, zouden deze voorzieningen niet meer mogelijk zijn.
Art. 15.2.1 a (Verblijfstraat)
Het is niet wenselijk om luifels en wind- en terrasschermen uit te sluiten binnen deze bestemming. Uiteraard zal ook voor dergelijke bouwwerken, op grond van de dubbelbestemming Waarde-Cultuurhistorie, getoetst moeten worden aan de waarden van het rijksbeschermde stadsgezicht.
Art. 17.1 onder a (Wonen-1 rijtjeshuizen en gestapelde bouw)
Binnen de doeleindenomschrijving van de bestemming Wonen-1 wordt parkeren toegestaan. In de praktijk zal er echter niet vaak sprake zijn van parkeren op eigen terrein, omdat daar in de meeste gevallen niet voldoende ruimte voor is. Het betreffen namelijk vooral rijtjeseengezinswoningen en gestapelde woningen.
Art. 26 (algemene gebruiksregels)
Het is niet wenselijk een algeheel parkeerverbod op te nemen in de algemene gebruiksregels. Dat zou betekenen dat nergens binnen het plangebied meer kan worden geparkeerd, ook niet binnen de bestemmingen Kantoor, Maatschappelijk en Gemengd, waar het wel wenselijk is dat parkeren op eigen terrein wordt mogelijk gemaakt.
De Staat van Horecacategorieën zal worden toegevoegd.
Art. 28.1 (Afwijking algemene bouwregels):
Het is gebruikelijk om in een bestemmingsplan, ook wanneer het plangebied een rijksbeschermd stadsgezicht betreft, nog enige flexibiliteit te bieden in de vorm van afwijkingsbepalingen. Over het algemeen betreffen het kleine afwijkingen van in de regels genoemde maten of afwijkingsregels ten behoeve van de realisatie van bijvoorbeeld nutsvoorzieningen, afvalcontainers, antennemasten, speelvoorzieningen en fietsenstallingen. Aan de verlening van een afwijking zal altijd een stedenbouwkundige afweging ten grondslag liggen.
Het percentage in lid 28.3 onder f zal worden teruggebracht naar 10%.
Het is gebruikelijk om in bestemmingsplannen een afwijkingsmogelijkheid op te nemen voor bouwwerken ten dienste van nutsvoorzieningen met een hogere bouwhoogte en een groter oppervlak. Uiteraard zal ook voor verlening van deze afwijking een stedenbouwkundige toets plaats vinden en zal worden getoetst aan de waarden van het rijksbeschermde stadsgezicht.
Lid 28.3 onder i zal worden geschrapt.
Plantoelichting
Blz 29. 3.3.2: De betreffende tekst in de toelichting is aangepast en de percentages worden niet langer genoemd, omdat deze voor onduidelijkheid zorgden.
Blz 31: De Wassenaarseweg maakt wel degelijk onderdeel uit van de "hoofdstructuur wegverkeer", zoals blijkt uit het kaartje dat in de desbetreffende paragraaf in de toelichting is toegevoegd.
Blz 32: Eén of tweerichtingsverkeer op fietspaden is niet een zaak die geregeld wordt in het bestemmingsplan.
Blz 35: De betreffende tekst in de toelichting is aangepast. De functiemengingstabel is niet relevant voor onderhavig plangebied, omdat geen sprake is van menging van bedrijven (zoals opgenomen in de tabel) en woningen.
Blz 37 en 38: teksten met betrekking tot gronden die niet in het plangebied liggen, zullen uit de toelichting geschrapt worden of er zal duidelijk vermeld worden dat het gronden buiten het plangebied betreft.
Blz 43: Bij de berekening van het plaatsgebonden risico en groepsrisico is het gehele invloedsgebied van de leiding meegenomen, ook het deel dat buiten het plangebied is gelegen.
Blz 45: In het 'Milieutechnisch onderzoek bestemmingsplan Benoordenhout' dat als bijlage bij de toelichting is opgenomen worden alle begrippen en normen toegelicht.
Blz 46 (geluid): In de Wet geluidhinder is bepaald wat wordt verstaan onder geluidsgevoelige functies. Een kantoor is niet een geluidsgevoelige functie, een woning wel.
Blz 48 (zoneringsplichtige wegen): In het 'Milieutechnisch onderzoek bestemmingsplan Benoordenhout' wordt aangegeven wat wordt verstaan onder zoneringsplichtige wegen.
Blz 48 en 49: Zie het 'Milieutechnisch onderzoek bestemmingsplan Benooredenhout'. Gezien de beperkte omvang van de ontwikkelingen die binnen het plangebied mogelijk worden gemaakt, blijft het plan ruimschoots binnen de drempelwaarden die in bijlage 3a van de Regeling NIBM zijn opgenomen (1500 woningen en 100.000 m2 kantooroppervlak) en is er dus geen verder luchtonderzoek nodig.
Blz 52: KRW staat voor Kader Richtlijn Water. De betreffende tekst in de toelichting is aangepast.
Blz 73: Op blz. 73 is onderbouwd waarom er voor is gekozen om een ruimere aan- en bijgebouwenregeling op te nemen in onderhavig bestemmingsplan. Eén van de redenen daarvoor is de behoefte die gebleken is in de wijk, getuige de vele verleende en inmiddels uitgevoerde bouwplannen.
Bijlagen
Rapport Peutz: Het is vervelend dat enkele straatnamen verkeerd zijn geschreven in het rapport van Peutz. Wij zien echter geen aanleiding om het rapport aan te laten passen, omdat dit kosten met zich meebrengt en er geen onduidelijkheid is welke straten zijn bedoeld.
Milieutechnisch onderzoek: Bij de berekening van het plaatsgebonden risico en groepsrisico is het gehele invloedsgebied van de leiding meegenomen, ook het deel dat buiten het plangebied is gelegen.
Verkeersgegevens: Op het moment dat het concept-ontwerp bestemmingsplan in het vooroverleg werd gebracht waren er nog geen verkeersgegevens gebaseerd op tellingen van de afdeling verkeer bekend. Inmiddels zijn die gegevens wel bekend en bij het ontwerp-bestemmingsplan zal een aangepast geluidsrapport worden gevoegd gebaseerd op die gegevens.
33 Werkgroep Nassaubuurt
Commentaar op concept-Bestemmingsplan Benoordenhout
In verband met de verplichte planherziening per 1 juli 2013 komt de gemeente in het kader van het vooroverleg met een concept nieuw bestemmingsplan voor de wijk ( m.u.v. het Noord-Oostelijk deel waarvoor de gemeente een beheersverordening wil).
Het thans geldende bestemmingsplan Benoordenhout uit 1981 + de 1e herziening voor de Nassaubuurt uit 1996 is strikt conserverend. Ook in de toelichting bij het concept-nieuwe plan (pag. 5) wordt als doelstelling van het plan vermeld: “de bestaande situatie zoveel mogelijk in stand te houden” en “Het plan is in hoofdzaak een beheersbestemmingsplan waarin de karakteristieke waarden van de wijk op het gebied van beeld, bebouwing en functies wordt behouden.”
Op pag. 12 staat ”Het Benoordenhout wordt gekenmerkt door een grote mate van harmonie “en: “ Twee bouwlagen met een kapverdieping dan wel drie lagen met een plat dak overheersen.” Ook wordt gewezen op de aanwijzing als Rijksbeschermd stadsgezicht in 1996.
Bekijkt men vervolgens de planregels en de plankaart dan blijkt dat de beleden doelstelling in strijd met de waarheid is. Het nieuwe plan is niet conserverend maar komt met dermate verruimde bouwregels dat het feitelijke doel eerder blijkt te zijn het accomoderen van bouwinitiatieven: een ontwikkelingsplan dus. Het karakter en deruimtelijke kwaliteit van de wijk zal er op den duur door worden aangetast.
Hieronder de belangrijkste verruimingen.
Splitsing eengezinswoningen in meergezinswoningen
In de nieuwe bestemming “Wonen” (artikelen 17 en 18) vervalt het onderscheid tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen. Daardoor zullen eengezinswoningen praktisch vrijelijk mogen worden gesplitst in meergezinswoningen. In het verleden zijn daarmee o.m. in de Nassaubuurt ongunstige ervaringen opgedaan.
Weliswaar kent art. 17.4 e a. een verbod van splitsing maar dat geldt slechts in boterzacht geformuleerde omstandigheden, waarbij de bewijslast komt te liggen bij degene die bezwaar maken tegen de splitsing. Het belang van op peil houden van de voorraad eengezinswoningen in de wijk wordt bovendien niet genoemd.
Aan en bijgebouwen in achtertuinen tot 50% van de achtertuin.
Aan en bijgebouwenin achtertuinen worden mogelijk tot 50% van de achtertuin. Aanbouwen mogen tot 3 m uit de achtergevel en tot een hoogte van maar liefst 30 cm boven de vloer van de eerste verdieping (bij oudere huizen kan dit oplopen tot 4,5 m). Bijgebouwen mogen 3,5 m. hoog worden.
Ter vergelijking: het geldende bestemmingsplan kader staat aan- en bijgebouwen slechts toe tot 2,5 m hoog en tot een gezamenlijk oppervlak van 10 m2.
Het gevolg van de nieuwe regeling is dat achtertuinen zullen gaan dichtslibben. Ook zullen de aanbouwen en bijgebouwen veel zonlicht bij de buren gaan wegnemen. Het drukkend effect in hun achtertuinen zal nog worden versterkt door de nieuwe extra erdieping die de achterburen in plaats van hun schuine dak mogen bouwen (zie hierboven).
DSO beroept zich op de vrijdom van bouwvergunning voor bebouwing van achtertuinen in het Besluit omgevingsrecht (Bor) die sinds 1 januari jl. ook in beschermde stadsgezichten geldt. Maar in het concept-bestemmingsplan worden ruimere oppervlaktematen en maximumhoogte gehanteerd dan in het Bor. Verder wordt voorbijgegaan aan de recente en nog lopende discussie in de Raadscommissie ruimte over dit onderwerp n.a.v. de Motie Bolle c.s, waarin beperking tot 25% van de achtertuin wordt bepleit.
Karakteristieke schuine daken vervallen.
Ruim de helft van de woningen in de wijk kennen schuin dak, hetgeen karakteristiek is voor onze wijk. Daarom zijn schuine daken, waar aanwezig, in het huidige plan verplicht gesteld. Die verplichting wordt in het nieuwe plan geschrapt. In plaats daarvan wordt een goot- en nokhoogte voorgeschreven, waarbij niet eens een terugligging van de bovenste bouwlaag is geregeld. Hierdoor zal de voor onze wijk karakteristieke bebouwing van 2 bouwlagen + schuin dak op grote schaal kunnen veranderen in het meer eentonige bouwtype van 3 bouwlagen met plat dak. Visueel zal de bouwhoogte in onze wijk daardoor in feite met 3,5 meter worden opgehoogd.
Een bijkomend bezwaar is dat door deze extra bouwlaag de splitsing in appartementen van eengezinswoningen die nu nog een schuin dak hebben, zal worden bevorderd.
Dakopbouwen
Bij woningen met twee bouwlagen en plat dak (Mauvestraat, etc.) worden conform de oorspronkelijke Kadernota Dakopbouwen 2007,aan de achterzijde terugliggendedakopbouwen toegestaan. Hiertegen geen bezwaar. Wèl bezwaar tegen de onbegrijpelijke introductie van dakopbouwenin de van Hoytemastraat. Daardoor zal het harmonieuze gevelbeeld van drie bouwlagen in (het rechte deel van) die straat en het waardevolle stedenbouwkundige ontwerp van het geheel van deze straat (nu nog met een aantrekkelijk dorps karakter) geweld worden aangedaan.Ook wordt hier ten onrechte geen terugligging aan de achterzijde meer voorgeschreven, zoals de genoemde Kadernota wel deed. Hierdoor kan het volledige dakoppervlak worden opgehoogd en ontstaan hoge, massieve achtergevels, met alle nadelige effecten van dien op de binnengebieden. Hetzelfde geldt voor de onbegrijpelijke mogelijkheid van dakopbouwen op twee kleine woonblokken (gestapelde bouw) van 3 bouwlagen in de Diepenburchstraat
Terugligging bovenste verdieping
De meeste huizen in de wijk zijn ontworpen met een aan de achterzijde geheel of gedeeltelijk terugliggende bovenste verdieping. Daardoor worden massieve, hoogoprijzendeachtergevels vermeden ten gunste de woonkwaliteit in de binnengebieden van huizenblokken. Dat dit bij velen leeft blijkt onder meer uit de vele bezwaren van omwonenden bij vergunningaanvragen voor uitbouw van de bovenste verdieping tot aan de achtergevel. Het is een gemiste kans van het nieuwe plan dat er geen (gehele of gedeeltelijke) terugligging van de bovenste verdieping aan de achterzijde wordt voorgeschreven. Zie pag. 58 van de toelichting.
Vijf bouwlagen langs doorgaande wegen en groen.
De bouwhoogte langs de Benoordenhoutseweg (ten Z-W van het Witsenplein), de Wassenaarseweg (ten Z-W van het JozefIsraëlsplein), de Raamweg, Goetlijfstaat en vdHouvenstraat wordt opgetrokken tot 5 bouwlagen. Er wordt op pag. 63 van de toelichting hiervoor verwezen naar de Structuurvisie 2020. Overigens ten onrechte, want daar is het uitgangspunt van “5 bouwlagen langs doorgaande wegen en groen” uitdrukkelijk beperkt tot het geval van herstructurering, wat bij de genoemde wegen niet aan de orde is.
Door deze ophoging zal de voor het Benoordenhoutèn voor de stad beeldbepalende bebouwing langs de Benoordenhoutseweg (veelal villa's met 2 bouwlagen + schuine kap) en de Wassenaarseweg en Raamweg (veelal 3 bouwlagen, al dan niet met schuine kap) op den duur verdwijnen. De wijk zal bovendien als een soort enclave ingesloten raken tussen een muur van hoogbouw en zal van buitenaf niet meer herkenbaar zijn. Aan de kleinschalige Goetlijfstraat en vdHouvenstraat zal het huidige evenwicht tussen groen en bebouwing worden verstoord.
Algehele (verdere) ophoging van de bebouwing met 3,5 meter
Tot overmaat van ramp wordt in artikel 28.3 onder i overal in de wijk verhoging van de bouwhoogte via ontheffing mogelijk gemaakt op grond van een (wederom) boterzacht criterium (“ingeval de stedenbouwkundige situatie een meer intensieve bebouwing toelaat”). Wat deze bouwregel, waarbij de wethouder en zijn ambtenaren praktisch carte blanche krijgen, heeft te maken met een “conserverend” plan voor een rijksbeschermd stadsgezicht , blijft een raadsel.
Winkels: achtertuinen
Op grond van de artikelen 4.3 en 5.3 (gemengd 1 en 2) kan met ontheffing de gehele achtertuin achter winkels aan de Weissenbruchstraat en van Hoytemastraat worden volgebouwd en tot een hoogte van 4,5 meter. Een dergelijke ontheffing zal zeer nadelig werken voor het wonen boven die winkels(dat de gemeente juist wil bevorderen) en voor de achterburen. Ook zal dit leiden tot een schaalvergroting die de deur opent voor vestigingen van Blokker, AH e.d. De zittende winkeliers aan de van Hoytemastraat vrezen daarvan terecht een aanslag op het karakter van dit winkelcentrum . In de Weissenbruchstraat heeft de steeds uitbreidende vestiging van AH al geleid tot vertrek van de meeste kleinschalige winkels in de voedselsector.
Horeca
In afwijking van het geldend regime wordt in 30% van de panden met winkelbestemming in de Weissenbruchstraat en van Hoytemastraat/Breitnerlaantevens horeca van de categorie licht (= openingstijd tot 23.00 uur: zie artikel 1.47) toegestaan. Via ontheffing kan dat ook horeca in de categorie middelzwaar (= openingstijd tot 02.00 uur) worden toegestaan. Deze mogelijkheid voor horeca isveel te ruim, gezien de nadelige gevolgen van horeca voor het wonen er omheen (geluid, terrasvorming, etc), zoals in onze wijk ook nu al blijkt uit klachten van omwonenden.
Onze wijk is een van de meest gewilde woonwijken van de stad, onder meerjuist vanwegehet ontbreken van veel horeca. De wijk heeft daardoor een rustig karakter dat ook door jonge gezinnen wordt gewaardeerd. Eet en drinkgelegenheden zijn er overigens in overvloed in de nabijgelegen binnenstad (Javastraat, Frederikstraat, Denneweg, etc).
Genoemde 30% is ook niet nodig. Zo is er in de Weissenbruchstraat thans ruimte voor 4 horecavestigingen (= ca. 8%), waarvan niet volledig gebruik wordt gemaakt.
Verder zijn thans in de Weissenbruchstraat op de hoeken met de kruisende woonstraten, ter bescherming van het karakter van die woonstraten (bv. de door Berlage ontworpen Jozef Israëlslaan), geen horecavestigingen toegestaan. Dat moet zo blijven.
Hetzelfde geldt voor het in de daar thans geldende verbod van terrasvorming in de tuinen van horecavestigingen.
Ontheffingen
De planregels bevatten teveel ontheffingsmogelijkheden, waardoor de rechtszekerheid die het bestemmingsplan moet bieden wordt uitgehold.
Dit geldt temeer nu over ontheffingen e.d. in de praktijk door ambtenaren van het stadsdeelkantoor wordt beslist zonder enige politieke controle. Ingediende bezwaren van omwonenden ertegen worden praktisch altijd afgewezen. De indieners voelen zich doorgaans “het bos ingestuurd”.
Ook de gemeenteraad bemoeit zich in het kader van het dualisme principiëel niet met de verlening van ontheffingen, vergunningen e.d. (“dit is een taak van B&W”) en neemt evenmin kennis van ingediende bezwaren ertegen.
Plankaart: aanduiding bouwvlakken en bouwhoogtes
Op veel plaatsen op de plankaart zijn de grenzen van de bouwstroken aan de achterzijde van de woningen aanmerkelijk ruimer getrokken dan de werkelijke contouren van de achtergevels. Hierdoor wordt stedenbouwkundig ongewenste uitbreiding van het hoofdgebouw mogelijk waarbij de vaak bestaande harmonie van de achtergevels en de woonkwaliteit voor omwonenden onaanvaardbaar wordt aangetast. Voorbeeld o.m. de Jan van Nassaustraat, van Hoogenhoucklaan, etc.
Ook de aangegeven bouwhoogte is vaak hoger dan in werkelijkheid. Het ziet er naar uit dat de bouwhoogte vaak is gemeten inclusief schoorstenen, schoorsteenpijpen, gevelopstanden e.d. Op die manier wordt de “werkelijke bouwhoogte” vaak met meerdere meters opgehoogd.
Bouwprojecten: Bronovo
Een uitbreiding van Bronovo op middellange termijn (2015: van 35.000 naar 43.600 m2 bvo) wordt via een wijzigingsbevoegdheid mogelijk gemaakt. Er is geen zicht op de gevolgen hiervan voor de verkeersafwikkeling. In de toelichting wordt slechts gesproken over een toegepaste verkeerssimulatie.
In de toelichting wordt ook een verdere uitbreiding voor de lange termijn(2030: van 43.600 naar 57.600 m2 bvo) beschreven In geval van zo'n uitbreiding lijkt ter plaatse een ziekenhuis te ontstaan dat qua grootte vergelijkbaar is met Westeinde en Leyenburg. Het zal qua omvang (bouwvolume en verkeersafwikkeling) niet meer zijn in te passen in de stedenbouwkundig kleinschalige omgeving van het huidige Bronovo. In de toelichting mag dan ook niet moeten worden vooruitgelopen op deze ongewenste ontwikkeling.
Openbare basisschool Dreibholzstraat
De huidige kleine basisschool op een relatief klein perceel direct naast de monumentale Pascaliskerk en nog voorzien van karakteristieke schuine daken, mag volgens het bestemmingsplan worden vervangen door een bouwmassa van 13 m hoog. Een bouwplan van die omvang is kort geleden door de welstand terecht afgewezen wegens ongewenste massaliteit op deze beeldbepalende plek. De bestemmingsregeling is dan ook ongewenst.
Onbegrijpelijk is ook dat in het afgewezen bouwplan een nieuwe gymzaal is opgenomen terwijl 30 m. ernaast twee grote gymzalen van het Maerlantlyceum beschikbaar zijn en – iets verderop – de gymzalen van de aangrenzende Pascalisschool en Oranje Nassauschool. .
Diversen
In de 1e herziening van 1996 voor de Nassaubuurt is voor de panden met “afwijkend gebruik als kantoor toegestaan” in artikel 5, lid 1, bepaald dat de panden niet breder mogen worden dan ten tijde van ten tijde van de tervisielegging, en dat scheidingsmuren niet mogen worden doorgebroken. Dit om samenvoeging van panden en daardoor verstoring van het beeldbepalende gevelbeeld in deze buurt te voorkomen. In het nieuwe plan is hiervan niets meer terug te vinden. In bv. de Jan van Nassaustraat kan dus zonder meer een blok van panden worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw ter breedte van dat blok. De verstorende gevolgen van dergelijke ingrepen zijn zichtbaar bij de nieuwbouw uit de jaren 60 in de Jan van Nassaustraat en ook aan de Raamweg.
Op diverse plaatsen in de planvoorschriften worden dit soort bouwwerken mogelijk gemaakt tot 3 meter hoogte. Voor masten zoals reclamemasten e.d. geldt zelfs in het geheel geen maximumhoogte.
Reactie:
Splitsing eengezinswoningen in meergezinswoningen
Ten gevolge van de landelijke standaardisering van bestemmingsplannen is het toekennen van de bestemmingen een- of meergezinswoningen niet meer mogelijk, maar in artikel 26 (Algemene gebruiksregels) van het bestemmingsplan is onder b het verbod op het gebruiken van eengezinswoningen als meergezinswoningen opgenomen. De afwijkingsregels van artikel 28 bieden onzes inziens voldoende garanties om in voorkomende gevallen tot een goede afweging van belangen te komen.
Aan en bijgebouwen in achtertuinen tot 50% van de achtertuin
Inmiddels zijn aan- en uitbouwen en bijgebouwen met de aanpassing van de wet MoMo van begin dit jaar ook in rijksbeschermde stadsgezichten deels vergunningsvrij verklaard. De aan- en bijgebouwenregeling in de regels van het bestemmingsplan zullen daarom worden aangepast. Binnen de bestemming Wonen-2 zal regeling opgenomen worden voor het plaatsen van aan- en bijgebouwen op het zijerf. In tegenstelling tot wijken die niet in een rijksbeschermd stadsgezicht zijn gelegen is binnen een rijksbeschermd stadsgezicht het vergunningsvrij bouwen beperkt tot het achtererf. De bestemming Wonen 2 is toegekend aan voornamelijk vrijstaande en twee(of drie)-onder-één-kapwoningen met grote tuinen waar over het algemeen in de bestaande situatie al sprake is van bijvoorbeeld garages op het zijerf.
Karakteristieke schuine daken vervallen
Op de plankaart worden goot- en nokhoogten aangeduid, dit in tegenstelling tot het vigerende plan waarin bouwlagen zijn aangeduid met in sommige gevallen een aanduiding 'kap'.
Dakopbouwen
De mogelijkheid tot het realiseren van een dakopbouw in de Van Diepenburchstraat wordt uit het bestemmingsplan geschrapt in verband met de hoogte-breedte verhouding in deze straat.
De dakopbouwen in de van Hoytemastraat blijven wel gehandhaafd in het ontwerp-bestemmingsplan. Deels vanwege de centrumfunctie van deze straat, deels vanwege de opbouw in hoogte waardoor in de bestaande situatie al gedeeltelijk sprake is van 4 bouwlagen.
Terugligging bovenste verdieping
Ook het huidige bestemmingsplan Benoordenhout biedt bij de betreffende woningen al de mogelijkheid de hele bovenste verdieping vol te bouwen.
Vijf bouwlagen langs doorgaande wegen en groen.
Zoals ook uit de toelichtig blijkt worden niet langs alle doorgaande wegen 5 bouwlagen mogelijk gemaakt. Het betreft alleen een klein deel van de Raamweg, waar in de bestaande situatie al grotendeels sprake is van bebouwing van 15 meter of hoger.
Algehele (verdere) ophoging van de bebouwing met 3,5 meter
De betreffende regel zal uit de afwijkingsregels (artikel 28, lid 3) worden gehaald.
Winkels: achtertuinen
De afwijkingsmogelijkheid tot het volbouwen van achtertuinen bij winkels volgt uit het detailhandelsbeleid van de gemeente. Om de winkels voldoende flexibiliteit te bieden ten behoeve van het economisch functioneren ervan wordt in het bestemmingsplan (middels een afwijkingsbevoegdheid) ruimte geboden voor een beperkte schaalvergroting.
Horeca
Het toelaten van lichte horeca in winkelstraten volgt uit het horecabeleid van de gemeente. In kernwinkelgebieden mag zich volgens dat beleid maximaal in 30% van de winkelpanden (op de begane grond) een horecavestiging in de categorie licht van de staat van horecacategorieën vestigen. Een deel van de Weissenbruchstraat en de Van Hoytemastraat behoren beide tot de kernwinkelgebieden. Daarom is in onderhavig bestemmingsplan het horecabeleid van de gemeente vertaald in de regels voor deze twee winkelgebieden. Daarnaast is door ondernemers in de van Hoytemastraat aangegeven dat er een behoefte bestaat aan deze winkelondersteunende vorm van horeca, aangezien er momenteel in de Van Hoytemastraat helemaal geen sprake is van horeca.
De afwijkingsbevoegdheid binnen de bestemming Gemengd-1 (Weissenbruchstraat) voor horeca in de categorie middelzwaar zal uit de regels gehaald worden. De bestaande horecavestigingen in de categorie middelzwaar zullen middels een aanduiding op de plankaart worden aangeduid, zodat alleen op die plekken sprake kan zijn van horeca in een hogere categorie.
Het toestaan van terrassen in de tuinen behorend bij horecavestigingen volgt eveneens uit het horecabeleid. Dit bestemmingsplan sluit deze mogelijkheid dan ook niet uit.
Ontheffingen
Het is gebruikelijk om in een bestemmingsplan, ook wanneer het plangebied een rijksbeschermd stadsgezicht betreft, nog enige flexibiliteit te bieden in de vorm van afwijkingsbepalingen. Over het algemeen betreft het kleine afwijkingen van in de regels genoemde maten of afwijkingsregels ten behoeve van de realisatie van bijvoorbeeld nutsvoorzieningen, afvalcontainers, antennemasten, speelvoorzieningen en fietsenstallingen. Aan de verlening van een afwijking zal altijd een stedenbouwkundige afweging ten grondslag liggen.
Plankaart: aanduiding bouwvlakken en bouwhoogtes
De bouwvlakken die zijn opgenomen op de plankaart zijn overgenomen uit het huidige bestemmingsplan. In sommige gevallen zijn die bouwvlakken ruimer dan de aanwezige bebouwing. Het beperken van de bouwmogelijkheden betekent echter dat bewoners in hun bouwmogelijkheden worden beperkt ten opzichte van het huidige plan en kan leiden tot planschade.
Op de digitale en analoge verbeelding van de plankaart zijn bouwhoogten aangegeven. Anders dan de huidige bestemmingsplannen, waarin de bouwhoogte is aangegeven in bouwlagen, is gekoppeld aan bouwvlakken een maatvoering voor (goot- en nok)hoogte, afgerond in meters en conform SVBP 2008, bijlage 9, opgenomen. De waarde op de plankaart geeft de maximaal toegelaten (goot- en nok)hoogte van een gebouw aan. Bij het bepalen van de daadwerkelijke hoogte van gebouwen is gebruik gemaakt van stereokartering met behulp van luchtfoto's.
Bouwprojecten: Bronovo
De uitbreiding van Bronovo wordt mogelijk gemaakt middels een wijzigingsbevoegdheid. Om gebruik te kunnen maken van de wijzigingsbevoegdheid, zal een wijzigingsplan opgesteld moeten worden, waarin onder andere de verkeersafwikkeling en het parkeren zullen worden meegenomen. Zoals in hoofdstuk 5 van de toelichting is aangegeven, is op basis van uitgevoerde simulaties de verwachting dat er geen problemen zullen ontstaan met betrekking tot de verkeersafwikkeling. Zodra de ontwikkeling verder wordt uitgewerkt in een wijzigingsplan, zal in dat kader nader onderzoek moeten worden gedaan naar de verkeersafwikkeling en zal moeten worden aangetoond dat kan worden voldaan aan de parkeernormen die als bijlage bij de regels van dit bestemmingsplan zijn opgenomen.
De ontwikkelingen op de langere termijn zijn niet op de plankaart en in de regels opgenomen, omdat die niet binnen de planperiode gerealiseerd gaan worden. Hetgeen daarover vermeld wordt in de toelichting heeft dus geen juridische status en is puur informatief bedoeld.
Openbare basisschool Dreibholzstraat
Voor de nieuwbouw van het schoolgebouw is een concreet inititatief ingediend dat is overgenomen in het ontwerp-bestemmingsplan.
Diversen
Parcellering: het vigerend plan kent voor deze panden een parcelleringsregeling (verbod om door te breken naar naastliggende panden), zulks ter bescherming van deze beeldbepalende panden en om samenvoeging van meerdere panden te voorkomen. Het is niet gebruikelijk om in bestemmingsplannen een parcelleringsregeling op te nemen, ook niet als het gaat om rijksbeschermde stadsgezichten. Beeldbepalende panden worden beschermd door de dubbelbestemming Waarde-Cultuurhistorie, waarbinnen een toets aan de (cultuurhistorische) waarden van het rijksbeschermd stadsgezicht, zoals beschreven in de toelichting op het aanwijzingsbesluit wordt voorgeschreven.
Bouwwerken, niet zijnde gebouwen, w.o.masten: Het is gebruikelijk om bij de genoemde bestemmingen, ook wanneer het een rijksbeschermd stadsgezicht betreft, bouwwerken geen gebouwen zijnde toe te staan tot een maximale hoogte van 3 meter (en in het geval van een bedrijvenbestemming 4 meter). Het gaat hier dan bijvoorbeeld om het mogelijk maken van carports, pergola's, overkappingen, speeltoestellen en kunstwerken.
Binnen de bestemming bedrijf is de afwijkingsmogelijkheid overbodig, aangezien onder lid 3.2.2 sub b de plaatsing van masten en soortgelijke bouwwerken al wordt toegestaan. In dat lid zal een maximale hoogte van 15 meter worden toegevoegd.