Bezuidenhout

5.2 Nieuwe ontwikkelingen

Het bestemmingsplan Bezuidenhout maakt de volgende ontwikkelingen mogelijk:

• de mogelijkheid om dakopbouwen te realiseren op de bebouwing in een groot gedeelte van Bezuidenhout-oost en voor een klein deel in Bezuidenhout-midden;
• minimaal vijf bouwlagen;
• mogelijke functie wijzigingen van een aantal kantoren op kantoren locaties naar gemengde functies waaronder wonen;

5.2.1 Johannus Camphuijsstraat

Op de locatie Johannus Camphuijsstraat 163 a en 163 b is een postsorteercentrum van TNT gevestigd (geweest). De eigenaar van deze locatie heeft een woningbouwplan ontwikkeld met 16 woningen en een half verdiepte parkeergarage. Deze ontwikkeling past binnen het beleid om woningbouw in de stad te stimuleren op vrijkomende (bedrijfs) locaties binnen woongebieden. Het drielaagse woongebouw is direct als woonbestemming in het bestemmingsplan opgenomen. Voor de betreffende ontwikkeling is een anterieure overeenkomst gesloten en zijn noodzakelijke onderzoeken verricht.

Voor deze ontwikkeling is een akoestisch onderzoek uitgevoerd, zie Bijlage 2 Akoestisch onderzoek Joh. Camphuijsstraat . Uit dit onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde niet wordt overschreden. Een hogere grenswaardeprocedure is derhalve niet nodig.

5.2.2 Spaarwaterstraat

Aan de Spaarwaterstraat ligt tussen deze straat en de Bezuidenhoutseweg een groot onbebouwd binnenterrein. In het vigerende bestemmingsplan heeft dit terrein een woonbestemming maar op het terrein is geen bebouwing voorzien. In 2008 was sprake van een initiatief (dd. 08-01-2008, RIS 151606) voor een appartementencomplex met 24 woningen maar dit initiatief heeft niet tot realisatie geleid.

Op de locatie wordt thans bebouwing mogelijk gemaakt met als randvoorwaarden:

• maximaal 24 woningen;
• bebouwingsdichtheid 35-40%, bouwhoogte: max. 11 meter;
• parkeren op eigen terrein (maximaal 50 plaatsen op maaiveld en in gebouwde voorziening);
• ontsluiting van het terrein via de bestaande ingang aan de Spaarwaterstraat.

Deze deze ontwikkeling is tevens in het geluidsonderzoek meegenomen, zie Bijlage 3. Uit dit onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde niet wordt overschreden. Een hogere grenswaardeprocedure is derhalve niet nodig mits aan de gevelzijden nabij de Bezuidenhoutseweg een geluidswerende voorziening wordt aangebracht.

5.2.3 Wijzigingsbevoegdheid 1 KPN-kavel

Het terrein van de KPN aan de Louise Henriettestraat / Prinses Marijkestraat en de locatie naast de KPN aan de Prinses Beatrixlaan heeft in het hiervoor geldende bestemmingsplan de bestemming 'Bedrijven - Uit te werken'. Het uit te werken programma omvat de bouw van 10.000m2 kantoren tot een hoogte van 70 meter aan de Prinses Beatrixlaan en het realiseren van bebouwing aan de Louise Henriettestraat / Prinses Marijkestraat tot een hoogte van 18 meter alsmede een Onderdeel van dit gebied is ook het gebouw van de telefooncentrale en de zendmast van 132 meter.

In de afgelopen jaren is de locatie mede door de ontwikkeling in de telecomsector niet tot ontwikkeling gekomen. De telecomsector heeft een stormachtige ontwikkeling doorgemaakt waardoor o.a. de telefooncentrales door ict-ontwikkelingen veel minder oppervlak behoeven en daardoor ruimten leeg komen te staan of aan de markt worden aangeboden voor andere functies. Er is in de planperiode dus geen gebruik gemaakt van de uitwerkingsverplichting.

Het eigendom van de 'KPN-kavel' aan de Prinses Beatrixlaan is in andere handen gekomen; deze eigenaren willen met een gewijzigd programma de hele locatie herontwikkelen. Voor de locatie aan de Prinses Beatrixlaan zijn stedenbouwkundige kaders geformuleerd (zie Bijlage 4), voor het deel waarop de telefooncentrale is gelegen worden ook nieuwe kaders geformuleerd.

Uitgangspunt in de herontwikkeling is de hoogteopbouw welke in het vigerende plan is aangegeven:

• een zone met een plint waarboven een bebouwing in de vorm van dwars op de Prinses Beatrixlaan staande 'torens' met een hoogte van ca. 70m;
• een zone waarbinnen het huidige gebouw van de telefooncentrale is gelegen met een hoogte van 47m en
• aan de Louise Henriettestraat een bouwhoogte van 18m.
• een zendmast (exclusief de antenne) van 110m.
• het bebouwingspercentage mag niet meer bedragen dan 70%

In het bestemmingsplan is genoemde uitwerkingsplicht niet meer opgenomen maar gezien de herontwikkelingen voor het hele gebied vervangen door een wijzigingsbevoegdheid om binnen de geschetste bouwmassa's de mogelijkheden die het vigerende plan bood alsnog te realiseren aangevuld met woningen.

Programma:

• bedrijven (o.a. nutsbedrijven);
• detailhandel en dienstverlening;
• horeca t/m categorie 3 m.u.v. een hotel;
• niet meer dan 10.000m2 BVO kantoren;
• maatschappelijke voorzieningen;
• sport;
• wonen en
• parkeren (gebouwde parkeervoorziening niet zichtbaar vanaf de Prinses Beatrixlaan).

Voor deze ontwikkeling is een globaal geluidsonderzoek uitgevoerd, zie Bijlage 3, Uit dit onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde niet wordt overschreden indien gebouwd wordt in overeenstemming met de wijzigingsregels. Betreffende voorwaarden zijn als wijzigingsvoorwaarden opgenomen in het bestemmingsplan.

5.2.4 Wijzigingsbevoegdheid 2 Carolina van Nassaustraat / Koningin Sophiestraat

Het KPN-bedrijfsgebouw aan de Carolina van Nassaustraat / Koningin Sophiestraat is een van de vele locaties van de KPN die mogelijk voor herontwikkeling in aanmerking komen. Voor deze locatie is een bebouwingsstudie verricht uitgaande van een vier- tot vijflaagse appartementenblok met ondergronds parkeren. Het naastliggende bedrijfsbebouwing kan ook in de ontwikkeling worden betrokken. Om de bebouwing mogelijk te maken is een wijzigingsbevoegdheid in het plan opgenomen. De wijzigingsbevoegdheid gaat uit van:

• maximaal 35 woningen
• bebouwingsdichtheid ca 50%, bouwhoogte aan de Koningin Sophiestraat 10-11m en aan de Carolina van Nassaustraat 13 meter oplopend naar 16 meter aan de zijde van de Schenkkade
• parkeren op eigen terrein in een gebouwde voorziening ontsloten aan de Koningin Sophiestraat.

Deze ontwikkeling is in het genoemde geluidsonderzoek onderzocht, zie Bijlage 3. Hieruit blijkt dat de voorkeursgrenswaarde niet wordt overschreden. Een hogere grenswaardeprocedure is derhalve niet nodig.

5.2.5 Ontwikkelmogelijkheid Koninklijk Conservatorium

Op de hoek van de Prinses Beatrixlaan en de Juliana van Stolberglaan is het Koninklijk Conservatorium gevestigd. De huisvesting van het Koninklijk Conservatorium is onderdeel van de ontwikkeling in het Spuiforum; een nieuw centrum voor muziek, dans, evenementen en ontmoetingen waarin het Lucent Danstheater, de Dr. Anton Philipszaal en het Koninklijk Conservatorium worden samengebracht (2017-2018). Indien het Koninklijk Conservatorium naar het Spuiforum verhuist, ontstaat er de mogelijkheid om op de locatie in het Bezuidenhout nieuwe functies te realiseren.

In het stedenbouwkundig plan voor het Beatrixkwartier (rv 151/1991) wordt uitgegaan van bebouwing in een gebogen verloop van de rooilijnen langs de Prinses Beatrixlaan vanaf de Juliana van Stolberglaan tot aan de gemeentegrens met Leidschendam – Voorburg. In de inrichting van de openbare ruimte wordt het gebogen verloop ook als leidraad gehanteerd waardoor een continu straatprofiel over de hele lengte wordt gerealiseerd. Het beeld van het straatprofiel wordt mede versterkt door een stedelijke plint (variërend in hoogte tussen 12 en 25 meter) met daarin de entrees van de bebouwing. Dwars op het gebogen verloop zijn gebouwen geprojecteerd met hoogten tot 70m.

5.2.6 Wijzigingsbevoegdheid specifiek Kantoren omzetten naar o.a wonen

In de Kantorenstrategie wordt in Bezuidenhout onderscheid gemaakt tussen de omgeving direct aan de as Prins Clauslaan - Prinses Beatrixlaan en Schenkkade en het overig deel van Bezuidenhout. Daar de zone Prins Clauslaan - Prinses Beatrixlaan en Schenkkade een goede kantorenlocatie is, wordt in de 'Kantorenstrategie' ingezet op behoud van de aanwezige kantoren. In het overig deel van het Bezuidenhout kunnen de kantoorgebouwen voor meerdere doeleinden geschikt gemaakt worden, vooral voor herbestemmen / herontwikkelen naar woningen. Gelet op het voorafgaande wordt in het bestemmingsplan de mogelijkheid opgenomen om buiten de zone Prins Clauslaan - Prinses Beatrixlaan en Schenkkade de huidige kantorenbestemming te verruimen met wonen en enkele andere functies.

5.2.7 Extra bouwlagen

5.2.7.1 Vijf lagen

Zoals in hoofdstuk 3 is aangegeven volgt uit de structuurvisie en de agenda voor de Haagse Verdichting dat langs doorgaande wegen en groen wordt uitgegaan van vijf bouwlagen.

De Bezuidenhoutseweg, de Juliana van Stolberglaan in Bezuidenhout-midden, de Laan van Nieuw Oost Indië, de Prinses Beatrixlaan en de Schenkkade, zijn volgens de Structuurvisie onderdeel van doorgaande wegen en komen vanuit de Agenda van de Haagse Verdichting in aanmerking voor bebouwing in minimaal vijf bouwlagen.

De Bezuidenhoutseweg is een weg met een beeld ondersteunend straatensemble. Omdat de oorspronkelijke aanleg en het architectuurbeeld hier nog in hoge mate herkenbaar en een groot aantal panden al een hoogte hebben tussen de 12 en 17 meter met uitschieters tot 22 meter, valt deze weg al binnen de categorie "minimaal vijf bouwlagen'. Dit laatste geldt ook voor de Juliana van Stolberglaan. De Laan van Nieuw Oost Indië valt gedeeltelijk binnen de zone die aangegeven was in de wederopbouwplannen waarbij bebouwing van meer dan 15 meter hoog is gerealiseerd. Verhoging van de niet verwoeste bebouwing met hoogten tussen de 12 en 15 meter komt mede vanuit de ensemblewaarde aan beide zijden. De Prinses Beatrixlaan valt binnen de hoogbouwzone van Den Haag.

De Schenkkade (binnen het plangebied) valt in twee delen uiteen; het deel tussen de Koningin Sophiestraat en de Laan van Nieuw Oost Indië heeft een zekere ensemblewerking bestaande uit drie bouwlagen soms voorzien van een kaplaag. Een deel van deze reeks panden hebben een hoogte van ca 12  meter waardoor met een toevoeging van een bouwlaag in de vorm van een dakopbouw de 15 meter al wordt gerealiseerd; dit is rechtstreeks mogelijk gemaakt. De bebouwings tussen de Koningin Sophiestraat en de Jacob Mosselstraat bestaat uit eengezinswoningen in twee bouwlagen met recentelijke dakopbouwen; een derde bouwlaag is goed voorstelbaar en dit is rechtstreeks mogelijk gemaakt. Het deel tussen de laan van Nieuw Oost Indië en de Carel Reinierskade bestaat uit bebouwing van het type portieketage woningen in drie bouwlagen. Ophoging tot minimaal vijf bouwlagen is binnen de planperiode niet voorstelbaar maar daarintegen behoren dakopbouwen (over het gehele dakvlak) wel tot de mogelijkheden; dit is rechtstreeks in het bestemmingsplan opgenomen.

5.2.7.2 Dakopbouwen

Uitgangspunt is dat dakopbouwen in de hele stad zijn toegestaan, tenzij het stedenbouwkundig niet verantwoord is. Per bestemmingplangebied wordt een duidelijke stedenbouwkundige afweging gemaakt waar dakopbouwen wel en niet mogelijk worden gemaakt. Dit kader biedt zowel voor potentiële aanvragers als voor omwonenden duidelijkheid waarom er wel of geen dakopbouw wordt toegestaan. Bij deze stedenbouwkundige verantwoording spelen de volgende aspecten een rol:

• Straatprofielen: voldoende ruim om dakopbouwen aan één of twee kanten toe te voegen;
• Binnenterreinen: voldoende maat;
• Dakvormen: dakopbouwen liggen het meest voor de hand bij platte daken en zeer flauw hellende daken (vlieringen; geen stahoogte). Ook bij schuine daken worden dakopbouwen echter niet uitgesloten;
• Ensemblewaarde: hier wordt met name gekeken naar de stedenbouwkundige samenhang.

In het deel Bezuidenhout-oost (deel tussen Laan van Nieuw Oost Indië en de Carel Reinierskade en in een deel van Bezuidenhout-midden is een bezonningsonderzoek (zie Bijlage 5) verricht waarbij uitgegaan is van minimaal 2 uur mogelijke bezonningsuren op 19 februari het een bezonningshoek van meer dan 10 gr. Als maatgevend berekeningspunt is uitgegaan van de onderste woning op een punt op 75cm hoogte op het midden van de gevel. Het bezonningsonderzoek is in twee fasen opgesplitst. In eerste instantie is uitgegaan van een volledige bebouwing van het dakvlak tot een hoogte van 3,50 meter, in de tweede fase is een optimalisatie verricht waarbij het dakvlak van de dakopbouw zover is teruggelegd opdat de woningen die onder de norm terecht kwamen, toch de minimale bezonningsduur houden. Dit hoeft niet te betekenen dat de opbouw beperkt is tot een rechthoekig object, de mogelijkheid op de opbouw met schuine dakhellingen te voorzien blijft tot de mogelijkheden behoren.

Uit Bijlage 5 is de conclusie te trekken dat op een groot deel van de bebouwing in deze buurt een dakopbouw stedenbouwkundig mogelijk is. Slechts op een klein deel is geen tot gedeeltelijke bebouwing mogelijk. De mate van achteruitgang in bezonning is in het merendeel van de gevallen niet meer dan 30-35%.

In het bezonningsonderzoek wordt uitgegaan van een dakopbouw met een maximale hoogte van 3,5 meter.

De straten in het deel van Bezuidenhout ten oosten van de laan van Nieuw Oost Indië hebben nagenoeg allemaal een profiel van minimaal 12 meter breedte en een bouwhoogte tot 11 meter. In deze straten is stedenbouwkundig bezien, een bebouwingshoogte van 9 meter tot 12 meter toelaatbaar.

Afhankelijk van de bezonning wordt uitgegaan, dat in principe alle woningen met een plak dak van drie bouwlagen of minder in aanmerking komen voor een dakopbouw.

De straten in het gebied tussen Bezuidenhoutseweg en Theresiastraat hebben een breed profiel van 13 - 17m en een bouwhoogte tussen de 10 en 12m. Op de bebouwing is gezien het straatprofiel en de maat van het binnenterrein nagenoeg overal een dakopbouw mogelijk. Daarbij wordt een teruglegging aan de achterzijde wenselijk geacht. In de Cornelis v.d. Lijnstraat wordt aan de voorzijde een teruglegging van de oostelijke gevelwand van de opbouwen vanuit de ensemblewaarde van de straat voorzien.

In het gebied tussen de Theresiastraat en Juliana van Stolberglaan - Loudonstraat bestaat de bebouwing voor het grootste deel uit drielaagse appartementen vaak ontsloten via het 'Haagse portiek'. Op deze bebouwing zijn opbouwen toegestaan. Gezien de al in het plangebied aanwezige dakopbouwen met een afschuining aan de voorzijde en een teruglegging van de achtergevel t.b.v. een terras, is het stedenbouwkundige beeld met schuine kappen aan de voorgevelzijde in deze straten inpasbaar mede uit het oogpunt van bezonning van de tegenoverliggende gevels. Bovendien doet deze verschijningsvorm recht aan de mogelijkheid voor een dakopbouw in het vigerende bestemmingsplan.

Joan Maetsuykerstraat, dakopbouw in de vorm van een kaplaag

In het gebied tussen de Loudonstraat en de Schenkkade zijn dakopbouwen mogelijk maar door de situering van de bouwblokken wordt de maat van de opbouw enigszins beperkt. Vanwege de bezonning is in een aantal straten een teruglegging aan de voorzijde noodzakelijk maar ook aan de achterzijde van sommige straten is een teruglegging noodzakelijk.

van Reesstraat, gerealiseerde dakopbouwen

In het gebied rondom de Jacob Mosselstraat en de Koningin Sophiestraat is, gezien het straatprofiel het verhogen van de bouwmassa met dakopbouwen goed mogelijk. De maat van de binnenterreinen en de bebouwing op deze binnenterreinen laten een ophoging op de bebouwing overal toe. Mede gezien de ensemblewaarde van de verschillende vormen van bebouwing in deze straten, worden alleen dakopbouwen toegestaan op de bebouwing van de zuidwestzijde van de Jacob Mosselstraat tussen de Schenkkade en Louise de Coligneystraat en twee woningen aan de Koningin Sophiestraat.

Buiten de voornoemde straten en pleinen zijn in het plangebied geen dakopbouwen toegestaan.

5.2.7.3 excessenregeling

Voor die daken waar op basis van het bezonningsonderzoek in de tweede fase een optimalisatie is verricht en waar ten opzichte van de voorgevellijn een zodanig grillig patroon is ontstaan om de minimale bezonningsduur te behalen is de excessen regeling opgenomen, volgens de gemeentelijk vastgestelde handelswijze 011/(RIS180461. Op deze wijze is middels een nadere eisen regeling ten aanzien van de stuering en de hoogte een dakopbouw mogelijk met inachtneming van een eenduidig straatbeeld (ensemble waarde). Dit is middels de aanduiding [sba-dob2] op de plankaart opgenomen.

5.2.7.4 Dakopbouwen en parkeerbehoefte

Naar aanleiding van een ingediend beroep op het bestemmingsplan, heeft de Raad van State, afdeling bestuursrechtspraak op 19 februari 2014 een tussenuitspraak gedaan (nr 201308531). Op grond hiervan dient onderzocht te worden of zich reeds een parkeertekort voordoet en hoe door het plan mogelijk gemaakte nieuwe ontwikkelingen zich daartoe verhouden. De Afdeling heeft de gemeente op gedragen om voldoende draagkrachtig te motiveren welke gevolgen een representatieve invulling van de maximale nieuwe dakopbouwmogelijkheden heeft voor de parkeersituatie in het gebied.
In de Nota Parkeernormen Den Haag is bepaald dat de parkeerbehoefte afhankelijk is van de ligging van de woning in de stad, het soort woning en het bruto vloeroppervlak (bvo) van de woning, verdeeld over 4 woninggrootte categorieën. De Nota parkeernormen schrijft verder voor dat het bruto loeroppervlak conform de NEN 2580 norm wordt gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies.

Met betrekking tot de invloed van de parkeerbehoefte beschouwt de gemeente de mogelijkheid om dakopbouwen toe te staan in het nieuwe bestemmingsplan niet als een nieuwe ontwikkeling, maar als een voortzetting van de bouwmogelijkheden uit de voorgaande bestemmingsplannen om kapverdiepingen toe te staan. Immers, het brutovloeroppervlak is het uitgangspunt volgens de Nota parkeernormen en niet een netto-vloeroppervlak met een minimale hoogte waardoor er geen verschil is tussen een dakopbouw met dakschilden en een dakverdieping.

Uit onderzoek van de oude en nieuwe planologische mogelijkheden in relatie tot het parkeerbeleid, volgen drie conclusies:

1. Per saldo is er sprake van een afname van het totaal aantal planologische mogelijkheden voor opbouwen. In Bezuidenhout-Midden kunnen nog maar maximaal 61 panden een dakopbouw krijgen, terwijl er 966 panden een kap- of kapverdieping konden krijgen. Een afname van 93,7%.
In Bezuidenhout-Oost konden op 1834 panden een kap- of kapverdieping gebouwd worden terwijl met het nieuwe bestemmingsplan 1365 panden een dakopbouw kunnen krijgen. Een afname van 25,5%.
2. Het verschil tussen het netto vloeroppervlak en bruto vloeroppervlak is bij een maximale gemiddelde breedte van een woning van 10 meter, 4m2.
Uitgaande van een gemiddeld oppervlak van 70m2 en 90m2 ontstaat er 5,7%-4,4% meer netto vloeroppervlak indien een dakopbouw wordt gebouwd van eenzelfde omvang als een kapverdieping. In absolute aantallen wordt er 72.864 m2 minder vloeroppervlak mogelijk gemaakt in vergelijking met het oude bestemmingsplan.
3. Een toename van het netto vloeroppervlak is in relatie tot de parkeernormen niet relevant. Om de parkeereis te bepalen, wordt het volledige vloeroppervlak berekend conform de bruto vloeroppervlakteberekening uit de NEN 2580. Het bruto vloeroppervlak tussen een kap- of kapverdieping en een dakopbouw is tenminste gelijk en vaak zelfs minder omdat bij een dakopbouw vaak wordt gekozen voor een dakterras waardoor de dakopbouw niet over het volledige dakvlak wordt gebouwd.