| Plan: | Wateringse Binnentuinen |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0518.BP0203BWateringBin-50VA |
De Vinexlocatie Wateringse Veld wordt in de Stedenbouwkundige Visie Wateringse Veld (februari 1995) gekenschetst als nieuwe tuinstad. In de gerealiseerde buurten van Wateringse Veld is dit tuinstadkarakter duidelijk tot uiting gekomen. Naast gevarieerde woningbouw bepalen groen, zowel in de straten als op particulier terrein, en water in grote mate het beeld van de wijk. Binnen de totaalopzet van Wateringse Veld heeft het plangebied Wateringse Binnentuinen een suburbaan karakter toegewezen gekregen, waarin groen en/of water een nog meer voorname plaats innemen. Daarmee wordt het contrast gezocht met de ernaast gelegen meer stedelijke buurt Hoge Veld
In de toelichting van het bestemmingsplan Wateringse Veld wordt het plangebied Wateringse Binnentuinen, toen nog 'Boezemland' genoemd, beschreven als een buurt waarin de bebouwing geconcentreerd was in een viertal carrés van eengezinswoningen rond groene hoven, elk aan drie kanten omgeven door singels. De bebouwingsdichtheid werd bepaald op een dichtheid tussen de 40 en 50 woningen per hectare. Anders dan deze voorstelling van de stedenbouw in het bestemmingsplan Wateringse Veld is in de loop van de tijd het belang van de kwaliteit van een meer suburbaan karakter onderkend. Hiermee wordt het in de stedenbouwkundige visie gevraagde contrast tussen de stedelijke centrale buurt Hoge Veld en het open en groene karakter van de aangrenzende buurten beter gehonoreerd. Bovendien blijkt een veranderde woningmarkt er beter mee bediend. De dichtheid in het plan is daarbij bepaald op circa 30 woningen per hectare.
De richtlijn uit de stedenbouwkundige visie om binnen het kader van de nieuwe tuinstad een suburbaan karakter te creëren is nu uitgewerkt in een plan dat een schilderachtig beeld oproept van licht slingerende straten, waterpartijen en groenstroken. In het stedenbouwkundig plan zijn de woonbuurten en de bestaande linten geïntegreerd tot een samenhangende buurt. Wel heeft vrijwel elke straat een bijzonder element (een singel, een groenstrook, de ligging aan de ecologische zone of aan het Vlietpark) waardoor het een eigen onderscheidende kwaliteit krijgt. Het water is meer verspreid over het gebied ingepast en maakt bijna overal deel uit van de woonomgeving. In het plan komen overwegend eengezinswoningen voor. Alleen op beeldbepalende plekken komen meergezinswoningen voor.
Het bebouwingslint langs de Strijp, in het bestemmingsplan Wateringse Veld apart bestemd met een bebouwingsvorm die recht doet aan de traditie van bouwen langs de linten, wordt nu geïntegreerd in dit nieuwe bestemmingsplan. De structuur van de bebouwing van Wateringse Binnentuinen en het lint grijpen nu in elkaar, anders dan in de voorstelling in het oorspronkelijk plan. Overigens blijft de bebouwing in het lint herkenbaar als lintbebouwing met de afwijkende voorwaarden voor dak- en goothoogten en afstanden tussen de woningen.
Bij de planontwikkeling zijn meerdere ontwikkelende partijen betrokken, waardoor ook binnen een fase meerdere ontwikkelingen voorkomen, die verschillen in verschijning en in moment van realisatie. Mede door de schaal van de locatie en de veelheid aan betrokken ontwikkelende partijen is gekozen voor een meer globaal stedenbouwkundig plan, waarbij de ontwikkelaars meer vrijheid hebben gekregen voor de invulling van de bouwkavels binnen de uitgiftegrenzen. Ter ondersteuning van dit globalere stedenbouwkundig plan en ter stimulering van het beeld dat voor ogen stond voor Wateringse Binnentuinen is een Beeldkwaliteitsplan Wateringse Binnentuinen opgesteld. Dit Beeldkwaliteitsplan beschrijft harde en zachte richtlijnen en randvoorwaarden voor de ontwikkeling van Wateringse Binnentuinen.
De stedenbouwkundige structuur van het nieuwe plan wordt bepaald door één hoofdontsluitingsroute in noord-zuidrichting die in het verlengde ligt van de Leijweg en die de buurt verbindt met de Noordweg en via de Santiagosingel, met de Laan van Wateringse Veld en het Oosteinde. De ligging van het Vlietpark aan de zuidzijde en twee al in de negentiger jaren met de gemeente Rijswijk afgesproken langzaam verkeersroutes die elk in een eigen richting schuin weglopen door het gebied, bepalen vervolgens de belangrijke richtingen oost-west. Centraal in het gebied ontstaat hierdoor een driehoekige vorm in het plan. Deze centrale ligging is aanleiding geworden voor de bestemming voor voorzieningen en appartementen in forse gebouwen.
In het Beeldkwaliteitsplan Wateringse Binnentuinen worden de verdere verfijningen in de structuur nader beschreven. Achtergrond voor de beeldkwaliteit van de planstructuur is de referentie naar tuindorp- en tuinstadplannen uit het begin van de 20e eeuw: door de straten en singels in het plangebied te buigen ontstaat een structuur van rustig meanderende openbare ruimtes. Dit landschappelijke straatbeeld wint aan sterkte doordat de gebogen lijnen gevolgd worden met waterpartijen, erfgrenzen en rooilijnen. Achter de erfgrenzen liggen voor- en zijtuinen van voldoende maat om een groen straatbeeld te ondersteunen.
In de hoofdstructuur van Wateringse Veld heeft het plangebied Wateringse Binnentuinen in het kader van de waterhuishouding van de hele wijk een belangrijk aandeel in de hoeveelheid te realiseren open water aangewezen gekregen. In de interpretatie daarvan in het stedenbouwkundig ontwerp voor de buurt hebben veel woningen, en ook de voorzieningen, een directe relatie met een waterkant.
In verband met de vereiste hoeveelheden oppervlaktewater, zowel voor de hoeveelheid water op boezemniveau als de hoeveelheid water op polderniveau, zijn in het gebied twee van elkaar gescheiden watersystemen te herkennen: het boezempeil van de Strijp en het polderpeil. Deze organisatie heeft vorm gekregen in twee gescheiden circuits waarbij het water rond het centraal gelegen voorzieningeneiland op boezempeil is gelegen. Dit betekent dat in de onmiddellijke omgeving van deze laatstgenoemde waterpartij de technische condities van de waterkering voor boezemwater gegarandeerd moeten worden. Hetzelfde geldt voor een zone langs de oever van de Strijp. Hiermee wordt onder andere de minimale afstand van de bebouwing tot de oeverrand bepaald.
Kenmerkend voor de buurten in Wateringse Veld is de traditionele afscherming van privé gebied in relatie tot het openbare gebied: naar elkaar gekeerde achtertuinen en duurzame, in baksteen uitgevoerde erfscheidingen op de overgang tussen particuliere tuin en openbaar gebied.
Groen en water spelen een grote rol in de openbare ruimte. De gekromde straten bieden de passant een zich voortdurend wijzigend perspectief. De straten verschillen onderling door de wisselende inrichting met of zonder groenstroken en waterpartijen. De combinatie van privé groen en openbaar groen draagt bij aan het groene karakter van de buurt. Daarnaast maakt ruimte in het straatprofiel het planten van bomen in de straat ruim voldoende mogelijk. De beeldkwaliteit van de openbare ruimte is samen met de beeldkwaliteit voor de bebouwing uitgebreid beschreven in het Beeldkwaliteitsplan Wateringse Binnentuinen. In de openbare ruimte worden vier kunstwerken ontwikkeld, waarvan er drie in uitvoering zijn en één nog ontworpen moet worden. De drie in uitvoering zijnde kunstwerken zijn:
In het stedenbouwkundig plan is rekening gehouden met een grote flexibiliteit ten aanzien van de invulling met grondgebonden woningtypes, variërend van vrijstaand en tweekappers (en korte schakelingen tussen die types) tot rijenwoningen. Locaties voor appartementengebouwen zijn beperkt tot het centrale gebied in het plan en de entreegebieden bij de hoofdontsluiting.
De grondgebonden woningen worden voor het overgrote deel voorgesteld in een bebouwingshoogte van twee lagen met een kap. Langs de Strijp wordt daarvan afgeweken in verband met de beeldkarakteristiek van de bestaande tuinderswoningen langs dit boezemwater. Hier is de hoogte beperkt tot één laag met een kap.
In het centrale deel van plan ligt een eiland waar een schoolgebouw wordt gerealiseerd. Dit gebouw zal ruimte bieden aan de openbare basisschool Maria Montessorischool (nu nog gevestigd aan de Laan van Wateringse Veld 394). Daarnaast worden de leerlingen van de dislocatie van de PC-basisschool De Gantel (de schoolwoningen aan het Luchtenburgplein) gehuisvest in het thans in aanbouw zijnde schoolgebouw; er komt ook een kindercentrum (kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang). 'Ook onder in de gestapelde bebouwing aan de westzijde van het eiland wordt een kindcentrum voorzien
In het Beeldkwaliteitsplan Wateringse Binnentuinen wordt de architectonische samenhang binnen de buurt uitgebreid beschreven.
Samengevat grijpt de gehanteerde architectuurstijl voor de gehele buurt terug op traditionele tuindorp- en tuinstadplannen uit het begin van de 20e eeuw. Naast de traditionele met pannen gedekte kappen (afwisselend rood en antraciet), vormen gevels in baksteen, regelmatig onderbroken door heldere witte gevelvlakken, een belangrijk uitgangspunt. De individuele verschillen per woning worden onderschreven met het inzetten van verschillende architecten en het stimuleren van vele verschillende differentiatiemogelijkheden in de vorm van erkers, serres, entreepartijen, loggia's, dakkapellen, verbijzonderingen in de kapvorm, enzovoort. Op in het oog vallende plekken worden deze verbijzonderingen door het beeldkwaliteitsplan voorgeschreven.
Ook garages en bijgebouwen krijgen in substantiële aantallen een met pannen gedekte kap toegemeten.
De appartementengebouwen worden beschreven als gelede, niet massaal overkomende volumes. Bij de entrees van de buurt hebben de volumes het voorkomen van torens van bescheiden hoogte (5 tot 7 lagen hoog).
Parkeren gebeurt in Wateringse Binnentuinen in belangrijke mate op eigen terrein: uitgangspunt is dat gemiddeld minimaal een opstelruimte voor één auto per woning op eigen terrein wordt voorzien. In het merendeel van de straten zal uitsluitend langs de straat (dus niet haaks) geparkeerd kunnen worden om de aanblik van auto's in het straatbeeld niet dominant te laten zijn. Om toch voldoende parkeercapaciteit te kunnen bieden moet in de verkaveling rekening worden gehouden met kleine gemeenschappelijke parkeerplaatsen tussen of achter de woningen binnen de bouwblokgrenzen. De entrees van die parkeerplaatsen zullen dit parkeren zoveel mogelijk uit het zicht moeten houden. De entrees zullen bovendien een duidelijk onderscheid moeten maken tussen het publieke domein en de parkeerplaats.
In een aantal gevallen zal parkeren in de voortuin toegestaan worden, maar alleen op voorwaarde dat de kavel minstens 7.20 meter breed is om voldoende groen in de voortuin een kans te geven.
Bij appartementengebouwen zullen gebouwde parkeervoorzieningen voor een belangrijk deel van de stalling noodzakelijk zijn.
Voor Wateringse Binnentuinen zijn parkeernormen afgesproken voor dure koopwoningen (1,85 parkeerplaats per woning), middeldure koopwoningen (1,7 parkeerplaats per woning) en sociale huur-/koopwoningen (1,4 parkeerplaats per woning). Wanneer in het privédomein een garagebox is gerealiseerd, is tevens een opstelplaats op eigen terrein vereist.
De normering voor andere functies dan wonen is gerelateerd aan het aantal m² brutovloeroppervlakte volgens de door de gemeenteraad vastgestelde normen.
Voor bezoekers moeten voldoende parkeerplaatsen in de openbare ruimte aangelegd worden. Het stedenbouwkundig plan schept hier de ruimte voor.