Laakhaven West en Petroleumhaven

5.2 Nieuwe ontwikkelingen

Stedenbouwkundige programmatische opzet van het plan

Het gebied Laakhaven, ontsloten door water en spoorlijnen, diende begin vorige eeuw als overslaggebied aan de rand van de stad. Het bedrijventerrein liep van het spoor tot aan de Laakweg. Door de komst van goedkopere en snellere vormen van transport nam het gebruik van het water steeds verder af en veel bedrijven verlieten het gebied. In de tweede helft van de vorige eeuw zijn de bedrijven tussen de Neherkade en de Laakweg al verdwenen en vervangen door woningbouw. Laakhavens is vanaf de jaren '80 door de gemeente actief omgezet van een steeds slechter functionerend bedrijventerrein aan de rand van het centrum in een stadswijk waarin wordt gewoond, gewerkt en geleerd. De eerste fase rondom het station Hollands Spoor is al in het begin van de jaren '90 gestart. Met de komst van de Haagse Hogeschool is het een levendig onderdeel geworden van de stad. De tweede fase heeft met de komst van MegaStores een meer bedrijfsmatige en grootschalige sfeer gehouden. Voor de derde fase – Laakhaven West en Petroleumhaven - heeft de gemeenteraad in 2007 het groene licht gegeven voor de ontwikkeling van een trendy, jazzy woonwijk waarin naast wonen ook gewerkt en gerecreëerd moet kunnen worden.

Het gebied is de afgelopen jaren verpauperd als gevolg van het uitblijven van ontwikkelingen. Veel oude panden zijn aangekocht en gesloopt in de verwachting dat snel met herontwikkeling zou worden gestart. Hierdoor ligt een groot deel van Laakhaven West al jaren braak. Ook is er niet of nauwelijks geïnvesteerd in de openbare ruimte en staan de kantoorpanden in het gebied nagenoeg leeg.
Het is voor Den Haag van belang dat de potenties van het gebied worden benut en dat verdere stagnatie wordt voorkomen. De centrale ligging, de goede bereikbaarheid en de aanwezigheid van cultureel erfgoed en water bieden uitstekende kansen voor de vernieuwing van het gebied.

De woningbouwmarkt is de afgelopen jaren aan het verschuiven van een aanbodgerichte naar een vraaggerichte markt. Meer dan in het verleden moet de bouwwereld inspelen op de wensen en behoeften van de consument. Deze ontwikkeling is als gevolg van de economische crisis versterkt. Daar waar de Gemeente Den Haag tot voor kort inzette op grootschalige projecten, wordt er nu vooral ingezet op 'kleinschalige projectontwikkeling' en 'organische stedenbouw'. Particuliere opdrachtgevers passen perfect in dat beeld. Deze zouden bovendien een blijvende bouwstroom op gang kunnen houden, ook tijdens een laagconjunctuur.

Daarnaast brengen particuliere opdrachtgevers andere voordelen met zich mee. Zo ontstaan er door Particulier Opdrachtgeverschap interessante woonwijken met meer variatie en sociaal sterkere buurten. Bovendien is te zien dat particuliere opdrachtgevers vaak kiezen voor duurzame bouwmaterialen en dat zij een goede prijs- en kwaliteitverhouding weten te realiseren. Een ander bijkomend voordeel is dat de locale bedrijvigheid zoals kleine aannemers, schilders en dergelijke van deze ontwikkeling kunnen meeprofiteren.

Als gevolg van de economische ontwikkelingen en het stopzetten van de traditionele grootschalige gebiedsontwikkeling is er behoefte aan een nieuwe aanpak voor Laakhaven West. Het traditionele ontwikkelmodel met strak geregisseerde, aanbodgerichte gebiedsontwikkeling is verlaten.

Nieuwe aanpak

De gemeente kiest voor een aanpak die past bij de huidige tijd. De kern hiervan is een klant- en marktgerichte benadering, door in te zetten op het kleinschalig opdrachtgeverschap. Hierbij wordt een bouwplan gerealiseerd onder zeggenschap en invloed van de toekomstige gebruikers. De gemeente schept randvoorwaarden door de openbare ruimte aan te leggen en kavels bouwrijp te maken en richtlijnen mee te geven waaraan de initiatieven moeten voldoen. Een gevolg van deze nieuwe manier van ontwikkelen, is dat de verschillende delen van Laakhaven West zich op verschillende manieren en in een wisselend tempo kunnen gaan ontwikkelen. Zodoende ontstaat een levendig en contrastrijk stadsbeeld, met bewoners en ondernemers die binding hebben met de wijk die zij zelf hebben opgebouwd.

Stedenbouwkundig raamwerk

Het stedenbouwkundig plan uit 2007 is in 2012 vervangen door een iets globaler stedenbouwkundig raamwerk, waarbij de ambities uit 2007 overeind zijn gebleven.

Het document heeft de volgende functies:

• het is een voorstudie voor en onderlegger van het bestemmingsplan
• het doet verslag van de ruimtelijke verkenningen en modelstudies die gebruikt zijn om de ontwikkelcapaciteit van het gebied in beeld te brengen en de bijbehorende financiële ramingen op te stellen
• het geeft de uitgangspunten weer voor de inrichting van de openbare ruimte
• het geeft, via de ruimtelijke modelstudies, inzicht in en toelichting op de beoogde variatie aan ontwikkelingsmogelijkheden binnen het nieuwe bestemmingsplan

De maximale hoogtes in het stedenbouwkundige raamwerk zijn uitgangspunt voor dit gebied en zijn opgenomen in het bestemmingsplan. Het raamwerk fungeert als een basisplan met beperkte regels waarbinnen gebouwd kan gaan worden. Indien een initiatiefnemer hoger wil bouwen dan nu aangegeven moet de initiatiefnemer kunnen aantonen dat hij dit binnen de wet- en regelgeving mogelijk kan maken. In dat geval zal de gemeente medewerking verlenen.
Het vormt de uitdaging om de beschikbare locaties te verbinden met kansrijke initiatieven. De bal ligt nu bij de initiatiefnemer die zelf zijn plan tot uitvoering kan brengen. Hierbij geeft het bestemmingsplan aan wat gerealiseerd kan worden. Het stedenbouwkundig raamwerk geeft ook aan dat er meer massa gerealiseerd kan worden. Dit vraagt echter om maatwerk, waarbij extra onderzoeken voor geluid, windhinder en bezonning voor het specifieke bouwplan door de initiatiefnemer moeten worden uitgevoerd.
Al deze plannen tezamen, waarvan het uiteindelijke eindresultaat niet van te voren te omschrijven is, maken Laakhaven West en Petroleumhaven tot een aantrekkelijk woon- en werkgebied.

Uitgangspunt voor de ontwikkeling is een hoogwaardig, trendy stedelijk woonwerkmilieu met een sterk eigentijds karakter dat zich onderscheidt van de omgeving. Aan de verblijfskwaliteit van de openbare ruimte worden hoge eisen gesteld. Dit wordt bereikt door de inrichting van de openbare ruimte en door op cruciale plekken op de begane grond publieksgerichte functies te realiseren in een mix van wonen, werken en voorzieningen. Door deze functiemenging wordt een dynamisch en levendig woonmilieu gecreëerd.

Onder invloed van de nieuwe ontwikkelstrategie voor Laakhaven West wordt de verkavelings- en wegenstructuur van het plan gewijzigd ten opzichte van het oude plan, dat wil zeggen dat de huidige wegenstructuur nu meer als uitgangspunt wordt genomen. Hierdoor kunnen veel bestaande elementen van het gebied worden gehandhaafd, zowel bovengronds zoals bomen als ondergronds de kabels en leidingen.

Op strategische plekken wordt hogere bebouwing gerealiseerd. Hierdoor is een gemengd woning aanbod mogelijk en is er sprake van intensief grondgebruik en stedelijkheid. Verder wordt Laakhaven West door de hoogteaccenten verknoopt aan de ontwikkeling rondom de Petroleumhaven. Een nieuw aan te leggen brug tussen Laakhaven West en Petroleumhaven maakt deze verbinding ook fysiek.

Voor de ontwikkeling van Laakhaven West is gekozen om de Waldorpstraat op de huidige plaats te laten liggen. Zo hoeft bij de uitgifte van de kavels niet te worden gewacht op de verlegging en inrichting van de Waldorpstraat. Verder kan de ruimte tussen de Waldorpstraat en het spoor worden ingevuld met bedrijfsbebouwing. De bebouwing in deze strook dient tevens als noodzakelijk geluidafschermende voorziening tussen het spoor en de woningen.

Ook de straten in het gebied blijven op hun huidige plaats liggen. Alleen de aansluiting van deze straten op de Waldorpstraat zal veranderen. De aansluitingen zijn minder verkeerskundig en hebben een belangrijke verblijfsfunctie. Door in Laakhaven West meerdere circuits voor de ontsluiting van het autoverkeer te introduceren kunnen een aantal straten worden ingericht als speelstraat. De Calandkade wordt niet versmald, maar behoud de huidige ruime maat waardoor het nog meer als verblijfsgebied kan worden ingericht. De kades behouden hun karakteristieke havenelementen zoals de twee kranen en een robuuste inrichting. In het water komen mogelijk drijvende attracties, permanente of tijdelijke functies, historische schepen en recreatievaart. Belangrijk is ook dat het water meer zichtbaar en de kade een openbare en aantrekkelijke ruimte wordt. De 'vaste' woon- en bedrijfsschepen aan de Calandkade passen niet binnen deze visie en zullen moeten verdwijnen.
In de Petroleumhaven worden de kades autovrij.

Programma

In de nieuwe aanpak is de vergroting van de diversiteit van programma's een belangrijk element. Het programma wordt toegespitst op marktbehoeften van verschillende doelgroepen. Er wordt onder andere ruimte geboden aan goedkope, middeldure en dure grondgebonden woningen in particulier opdrachtgeverschap, appartementen in collectief particulier opdrachtgeverschap, sociale huurwoningen, woonwerkeenheden, de ontwikkeling van Mandirs, kleinschalige bedrijfseenheden, een evenementenlocatie, een short stay voorziening gericht op arbeidsmigranten en het hergebruik van cultureel erfgoed. Ook voor panden als De Pionier wordt aan een woonbestemming gedacht. Dit gebouw leent zich door de bouwstructuur goed voor een combinatie van verschillende woonvormen.

Laakhaven West biedt daarmee een plek voor avontuurlijke, creatieve en vooral ondernemende mensen. Een inspirerende en diverse omgeving voor pioniers die houden van het wonen en leven in de stad en hier de ruimte krijgen om hun dromen te kunnen verwezenlijken.

Het eindbeeld is, door de grotere vrijheid voor individuele bouwers, minder voorspelbaar. De ontwikkeling zal stapsgewijs plaatsvinden naar de wens van de toekomstige eigenaren en gebruikers het niet nauwkeurig bekend is hoeveel woningen en hoeveel vierkante meters economisch programma uiteindelijk worden gerealiseerd. Voor Laakhaven West wordt uitgegaan van ongeveer 650 à 700 woningen. Op de kavels in de Petroleumhaven zullen ongeveer 200 à 275 woningen komen. De aantallen zijn afhankelijk van de keuze voor kleine of grote woningen. Ook de andere functies zijn aan maxima gebonden:

Laakhaven West:

650 à 700 woningen

7.350 m2 commerciële functies

            8.500 m2 bedrijven

            2.900 m2 maatschappelijk voorzieningen

Petroleumhaven:

200 à 275 woningen

4.000 m2 bedrijven

Bouwblokken Laakhaven West

De verkavelingen van zowel de blokken in Laakhaven West als in de Petroleumhaven zijn geschikt voor Kleinschalig Opdrachtgeverschap. Op de kavels kan een verscheidenheid aan woningen in uiteenlopende soorten en maten worden gerealiseerd. Er zijn minimale regels opgesteld om de kwaliteit en de samenhang met de omgeving te waarborgen.

Blok LW 1

Dit blok, op de hoek van de 1e Lulofdwarsstraat, de Calandkade en de Waldorpstraat, kenmerkt zich door herenhuizen van maximaal 4 lagen. Alleen op de kop van het blok aan de Waldorpstraat kan een hoger appartementengebouw komen van circa 35 tot 50 meter, met daarbij ook ruimte voor bijzondere horeca of detailhandel. Aan de randen van dit kopgebouw en op een hoekkavel is bebouwing van maximaal 5 lagen mogelijk.

Blok LW 2

In dit blok is aan de Waldorpstraat de mogelijkheid voor woon-werk woningen. Deze gebouwen met 5 lagen zijn ook geschikt voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Op de extra hoge begane grond kan men een kantoor, bedrijf of maatschappelijke voorziening realiseren, zoals een huisartsenpraktijk, architectenbureau, accountantskantoor of kleinschalige winkel. Aan de zijde van de 1e Lulofdwarsstraat is er plek voor herenhuizen van maximaal 4 lagen.

Blok LW 3

Dit blok ligt tussen het kantoorpand AOC Laakhage aan de Calandstraat en de Mandirs. Aan de Waldorpstraat kunnen woon-werk woningen van maximaal 5 lagen worden gerealiseerd. Aan de 1e Van der Kunststraat is er ruimte voor gebouwen van maximaal 24 meter (8 lagen), uitsluitend geschikt voor de ontwikkeling van appartementen. Aan de woonstraat tussen de Mandirs en dit blok kunnen herenhuizen van maximaal 4 lagen worden gerealiseerd.

Waldorpstraat - spoorstrook

Door de ligging aan het spoor leent deze strook zich het beste voor kleinschalige ambachtelijke bedrijfsbebouwing, voor bijvoorbeeld een loodgieter of timmerman. De nadruk ligt op de bedrijfsfunctie, waarbij een beperkt gedeelte van het vloeroppervlak gebruikt kan worden voor ondersteunende functies als kantoor of verkoopruimte. Wonen ondergeschikt aan de bedrijfshuisvesting is niet onmogelijk in deze strook zolang andere bedrijven niet worden belemmerd in hun bedrijfsvoering. De bebouwing krijgt een minimale hoogte van 8 meter waarmee het een afscherming biedt tegen het geluid van het spoor, ten opzichte van de woningbouw aan de andere zijde van de Waldorpstraat.

In de uitwerking moet gezocht worden naar een zodanige menging van functies en architectonische uitstraling dat het geen solitaire bedrijvenstrip wordt maar onderdeel van de ontwikkeling van het hele plangebied. De inrichting van de ventweg en de Waldorpstraat kan daar in belangrijke mate aan bijdragen.

Overige ontwikkelingen

Aan de 1e Van der Kunstraat komen drie Mandirs. Mandirs zijn Hindoestaanse gebedshuizen die tevens een belangrijke culturele en religieuze ontmoetingsplek zijn. Een combinatie van drie organisaties zijn met een ontwikkelaar bezig om de plannen uit te werken en de financiering te organiseren.

De Mandirs komen op een halfverdiepte parkeergarage en worden ontwikkeld in een parkachtige setting. Aan de 1e Van der Kunstraat krijgt deze garage een stevige wand, aan de kant van de Waldorpstraat loopt de garage met een talud af naar de tuin. Naast deze Mandirs komen er tweetal appartementcomplexen om het geheel te completeren. Tussen deze torens komt een muur met grote openingen waardoor de tuin een afgesloten karakter krijgt en zich voegt in de structuur van Laakhaven.

Op een kavel aan de Calandkade komt een gebouw voor de huisvesting van 190 arbeidsmigranten. Aan de overzijde van dit gebouw wordt in de 1e Lulofsdwarsstraat een parkeerterrein ingericht met 47 parkeerplaatsen voor het zogenoemde Labour Hotel. Beide ontwikkelingen betreffen een tijdelijke situatie van 5 jaar.

De nog functionerende bedrijven in Laakhaven West worden ingepast. Indien private partijen zich aandienen die hier willen investeren en ontwikkelen, worden deze gefaciliteerd. Ook bij het uitblijven van herontwikkeling, kan de bestaande bedrijvigheid in het gebied goed worden gemengd met nieuwe functies in Laakhaven West.

Een bijzondere, prominente rol in Laakhaven West hebben de hallen van de voormalige Rijks Automobiel Centrale (RAC). Deze zijn de afgelopen jaren herontwikkeld tot een evenementenlocatie en vormen het culturele centrum van het gebied. Met behoud van het bestaande robuuste en industriële karakter is een casco renovatie uitgevoerd. De hallen zijn geschikt gemaakt voor het organiseren van culturele en commerciële evenementen, exposities en theatervoorstellingen.

Bouwblokken Petroleumhaven

Ook de Petroleumhaven is een gebied waar kansen aanwezig zijn voor uitgifte in KO. Bij een succesvolle verkoop van de KO-kavels in Laakhaven West, zullen ook de kavels in de Petroleumhaven voor kleinschalig opdrachtgeverschap op de markt worden gezet. Het plan maakt dit ook mogelijk.
Bij de uitwerking zal hier meer dan in Laakhaven West de nadruk liggen op een combinatie van wonen en bedrijven. De bedrijfsruimte zal op de huidige markt worden afgestemd en daarmee kleinschaliger zijn dan in het oude stedenbouwkundige plan. Grote woongebouwen vrij boven de bedrijfsruimte wordt niet langer als realistisch gezien. Ook de woontorens die de waterknoop vormen, op de grens tussen Laakhaven West en Petroleumhaven, worden maximaal 50 meter hoog.

Voor de bebouwing langs de Neherkade geldt dat hier gezocht wordt naar een stevige wand van woon/werkwoningen, met aan de zijde van het water de ontsluitingen van de woningen en aan de kant van de Neherkade het parkeren en eventueel de ontsluitingen van de niet-woonfuncties.