Renbaankwartier

5.2 Ontwikkelingen

5.2.1 ontwikkelingen

Sinds de vaststelling van het thans vigerende bestemmingsplan Renbaankwartier zijn een aantal ontwikkelingen via een artikel 19 WRO of projectbesluit procedure mogelijk gemaakt. Deze ontwikkelingen zijn in het bestemmingsplan verwerkt. In het bestemmingsplan is daarnaast een aantal concrete individuele ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Het gaat daarbij om de volgende locaties:

OBS Het Volle Leven

Deze openbare school breidt de komende jaren uit tot een Brede Buurtschool. Het huidige aantal lokalen zal met 4 worden uitgebreid, de gymzaal wordt vernieuwd en tevens is het de bedoeling het schoolgebouw uit te breiden met kinderopvang.

Badhuisweg 11

Aan de Badhuisweg zijn er plannen om het kantoor te vervangen door een hotel. Hierdoor wordt het detonerende kantoorgebouw vervangen door een gebouw dat meer past bij het beschermde stadsgezicht ter plaatse. De contouren van het nieuwe gebouw zijn opgenomen.

Deo Gratias

Het woonzorgcentrum Deo Gratias aan de Badhuisweg-Nieuwe Parklaan heeft nieuwbouwplannen. Het verouderde gebouw voldoet niet meer aan de huidige eisen. Hierbij speelt ook de scheiding tussen wonen en zorg; een algemene trend in de zorgsector en in lijn met landelijk beleid.

Programma

Het toekomstig programma omvat specifieke en algemene zorgfuncties, wonen en parkeren. Bij de specifieke zorgfuncties betreft het zorgwoningen, een zorghotel, groepswoningen voor zorgbehoevenden en een zorgboulevard voor huisartsen en apotheek. Bij de algemene zorgfuncties gaat het om entree('s), restaurant, werkplekken, vergaderruimte en dergelijke. Het woonprogramma bestaat uit vrije sectorwoningen.

Het totale toekomstige programma omvat maximaal 15.500 m2 BVO exclusief de ondergrondse parkeergarage. Het aandeel wonen is maximaal 40%.

Stedenbouwkundig concept

Bij de herontwikkeling van Deo Gratias is gekozen voor een nieuwbouwplan met twee afzonderlijke gebouwen met een eenlaagse verbinding op het niveau van de Nieuwe Parklaan. Met de vervanging van het huidige grootschalige verzorgingstehuis door twee afzonderlijke gebouwen sluit het toekomstige complex beter aan bij de bebouwingstypologie en korrelgrootte van de bestaande bebouwing aan de Badhuisweg en de Nieuwe Parklaan. Daarnaast ontstaat er door de ruimte tussen de twee afzonderlijke gebouwen doorzicht tussen de Badhuisweg en de Nieuwe Parklaan/Westbroekpark. Met dit laatste wordt de bijzondere landschappelijke en stedenbouwkundige situatie rondom de locatie van Deo Gratias, de ligging tussen twee grote groengebieden, weer goed ervaarbaar.

Eén van de gebouwen bestaat uit het zorgcentrum, het andere gebouw uit vrije sectorwoningen. De twee gebouwen hebben een verbinding op het niveau van de Nieuwe Parklaan, die vanaf de Badhuisweg niet zichtbaar is. De entrees voor het zorgcomplex en de woningen komen aan de Nieuwe Parklaan te liggen. Het parkeren wordt opgenomen in een ondergrondse parkeergarage, bereikbaar vanaf de Nieuwe Parklaan.

Stedenbouwkundige inpassing

Bij de concrete inpassing van het nieuwe complex wordt aangesloten op de omgeving door middel van de rooilijnen, de onderlinge afstanden van de nieuwe gebouwen en de bebouwingshoogtes (zie Bijlage 7)

Aan de kant van de Badhuisweg komt de rooilijn van de toekomstige bebouwing boven het maaiveld net zoals bij de bebouwing in de omgeving op enige afstand te liggen van het openbare gebied. De minimale afstand van het openbare gebied is 4 meter.
Aan de kant van de Nieuwe Parklaan krijgt de ruimte tussen het openbare gebied en het zichtbare deel van de bebouwing een groene en representatieve inrichting. De afstand tussen de rooilijnen van de twee toekomstige gebouwen van Deo Gratias en de openbare ruimte van de Nieuwe Parklaan is minimaal 2,5 meter op het smalste punt van de locatie .
Aan de kant van de groene scheg wordt de uiteindelijke afstand tussen de zichtbare bebouwing en de erfgrens bepaald door de aanwezigheid van de beplanting van de groene scheg.
Aan de kant van de Oosterhoeve wordt de minimale afstand tussen de bestaande en de toekomstige bebouwing bepaald door de Haagse bezonningsnorm.
Voor ondergronds gelegen en niet zichtbare bebouwing reikt het maximale bouwvlak tot aan de erfgrens van Deo Gratias. Wat betreft de bestaande 'luchtbrug' tussen Deo Gratias en de Oosterhoeve geldt dat die kan blijven resp. terug kan komen. Een nieuwe ondergrondse verbinding tussen de twee zorcomplexen is mogelijk, mits niet zichtbaar vanaf de Badhuisweg resp. de Nieuwe Parklaan. Het betreffende ondergrondse bouwvlak kan reiken over de erfgrens van Deo Gratias heen tot aan het bestaande gebouw Oosterhoeve.
Bij de inpassing van ondergronds gelegen bebouwing moet zoveel mogelijk rekening gehouden worden met bestaande bomen.

De minimale afstand tussen de twee nieuwe gebouwen bedraagt 24 meter. Deze maat is onafhankelijk van de uiteindelijke richting van de gevellijnen van de twee gebouwen van het toekomstig gebouwencomplex.

De bouwhoogte van de twee gebouwen is vastgelegd op een maximum van 9 bouwlagen gezien vanaf de Nieuwe Parklaan respectievelijk 8 bouwlagen gezien vanaf de Badhuisweg, waarbij van beide bouwlagen de bovenste twee enigzins terugliggend zijn gelegen.

Bij het bepalen van het parkeereis is het gemeentelijke parkeerbeleid bindend. Het parkeren voor personenauto's voor bewoners en werknemers van het complex vindt plaats in een ondergrondse parkeergarage. Daarnaast moet er voldoende ruimte geboden worden voor fietsen, scootmobielen en elektrische oplaadpunten.

Ten behoeve van het nieuwbouwplan Deo Gratias is een bezonningsonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als Bijlage 9 bij de toelichting gevoegd. Uit dit onderzoek blijkt dat voor de omliggende woonbebouwing wordt voldaan aan de Haagse bezonningsnorm.

Uit het plan-MER komen voor het onderdeel bezonning geen aanvullende aanbevelingen en randvoorwaarden voort voor het bestemmingsplan Renbaankwartier.

Binnenterreinen Renbaanbuurt

In de renbaanbuurt is in een aantal straten sprake van bebouwing op de binnenterreinen. Van oudsher is deze bebouwing in gebruik voor (kleinschalige) bedrijvigheid. In de loop van de jaren heeft hier deels een verschuiving naar wonen plaatsgevonden.

De locaties waar op basis van het vigerende bestemmingsplan uitsluitend wonen was toegestaan hebben in dit bestemmingsplan wederom een woonbestemming gekregen. Wel is de van oudsher op een aantal locaties bestaande meerlaagse bebouwing in dit bestemmingsplan met een bouwvlak op de kaart opgenomen.

De locaties die op basis van het vigerende bestemmingsplan een bedrijvenbestemming hadden, hebben thans of de bestemming bedrijf of een gemengde doeleinden bestemming gekregen (GD-4).

De gemengde doeleinden bestemming is opgenomen voor die locaties die aan de volgende kenmerken voldoen:

• er zijn aanwijzingen vanuit de BAG of de WOZ dat deze locatie (geheel of gedeeltelijk) thans al wordt gebruikt voor wonen;
• er is in het verleden sprake geweest van een verzoek om de betreffende locatie om te zetten naar wonen.

Voor de locatie waar deze bestemming is opgenomen, is sprake van een verruiming c.q. flexibeler bestemmen van deze gronden.

Om die reden zal een akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om onderzoek te doen naar de geluidsbelasting van wegen op deze binnenterreinen. Doordat de bebouwing in alle gevallen een 'ingesloten ligging' heeft, is de verwachting dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet zal worden overschreden en er geen ontheffing hogere waarde benodigd is.

5.2.2 Extra bouwlagen

5.2.2.1 Minimaal vijf bouwlagen

De uitwerking van de Structuurvisie Den Haag 2012 in de Agenda voor de Haagse Verdichting wordt voorgesteld dat langs doorgaande wegen en groen een bouwhoogte van mimimaal vijf bouwlagen mogelijk moet zijn. Voor een nadere uitwerking van dit principe komt binnen het plangebied alleen de Nieuwe Parklaan hiervoor in aanmerking.

Nieuwe Parklaan

De Nieuwe Parklaan valt zowel in het rijks- als gemeentelijk beschermd stadsgezicht en is een straat met een beeld ondersteunend straatensemble. Omdat de oorspronkelijke aanleg en het architectuurbeeld hier nog in hoge mate herkenbaar en bewaard zijn en er geen sprake is van herstructurering is 5 lagen niet aan de orde.

Nieuwe Parklaan

5.2.2.2 Dakopbouwen

Het gemeentelijk beleid is erop gericht dat bewoners zoveel mogelijk hun wooncarrière in hun eigen wijk kunnen maken. Het vergroten van hun woning is daarin een belangrijk instrument, reden waarom het bestemmingsplan voorziet in deze bouwmogelijkheid voor zoveel mogelijk woningen.

Uitgangspunt is dat dakopbouwen in de hele stad zijn toegestaan, tenzij het stedenbouwkundig niet verantwoord is. Per bestemmingplangebied wordt een duidelijke stedenbouwkundige afweging gemaakt waar dakopbouwen wel en niet mogelijk worden gemaakt. Dit kader biedt zowel voor potentiële aanvragers als voor omwonenden duidelijkheid waarom er wel of geen dakopbouw wordt toegestaan. Bij deze stedenbouwkundige verantwoording spelen de volgende aspecten een rol:

• Straatprofielen: voldoende ruim om dakopbouwen aan één of twee kanten toe te voegen;
• Binnenterreinen: voldoende maat;
• Dakvormen: dakopbouwen liggen het meest voor de hand bij platte daken en zeer flauw hellende daken (vlieringen; geen stahoogte). Ook bij schuine daken worden dakopbouwen echter niet uitgesloten;
• Ensemblewaarde: hier wordt met name gekeken naar de stedenbouwkundige samenhang.

In het Renbaankwartier is een bezonningsonderzoek verricht waarbij is uitgegaan van minimaal 2 mogelijke bezonningsuren in de periode tussen 19 februari en 23 oktober een bezonningshoek van meer dan 10 gr. Als maatgevend berekeningspunt is uitgegaan van de onderste woning op een punt op 75cm hoogte op het midden van de gevel. Het bezonningsonderzoek is in twee fasen opgesplitst. In eerste instantie is uitgegaan van een volledige bebouwing van het dakvlak, in de tweede fase is een optimalisatie verricht waarbij de bebouwing zover is teruggelegd opdat de woningen die onder de norm terecht kwamen, toch de minimale bezonningsduur houden.

Uit het bezonningsonderzoek (opgenomen in Bijlage 4 van de toelichting) is de conclusie te trekken dat op een groot deel van de bebouwing in deze buurt een dakopbouw mogelijk is. Slechts op een klein deel is geen tot gedeeltelijk bebouwing mogelijk. De mate van achteruitgang in bezonning is in het merendeel van de gevallen niet meer dan 30-35%.

De straten in het Renbaankwartier hebben nagenoeg allemaal een profiel van minimaal 12 meter breedte en een bouwhoogte tussen de 7 tot 11 meter. In deze straten is stedenbouwkundig bezien, een bebouwingshoogte van 9 meter tot 12 meter toelaatbaar.

Afhankelijk van de bezonning wordt uitgegaan van het principe dat alle woningen met een plak dak (of met kapverdieping met één dakschild) van drie bouwlagen of minder in aanmerking komen voor een dakopbouw. Ook wordt op een aantal woningen van één bouwlaag en één kaplaag de mogelijkheid geboden om een dakopbouw aan te brengen, waarbij deze laag in ieder geval als kaplaag uitgevoerd dient te worden, met uitzondering dat in de straatwanden van de eerste orde geen dakopbouwen worden toegestaan. Dit betreft de woningen aan de Dirk Hoogenraadstraat en de Havenkade.

In de Katwijkstraat, de Noordwijkstraat, de IJmuidenstraat en de Maaswijkstraat is gezien het straatprofiel het verhogen van de bouwmassa met dakopbouwen goed mogelijk. De maat van de binnenterreinen en de bebouwing op deze binnenterreinen laten echter, vanwege de bezonning, een ophoging op de bebouwing niet overal toe. Mede gezien de ensemblewaarde van de verschillende vormen van bebouwing in deze straten, worden alleen dakopbouwen toegestaan op de bebouwing van de:

• Noordwijkstraat 1 t/m 23 waarbij de nieuwe hoogte aansluit op het naastliggende pand (#25-27),
• Noordwijksestraat 32 t/m 38 en 48 t/m 64 met een teruglegging aan de achterkant;
• IJmuidenstraat 9-11, 47 t/m 63 met een teruglegging aan de voorzijde, 124-126 en 132-136;
• Maaswijkstraat 75 t/m 101 met een teruglegging aan de voorgevel en ook voor een deel aan de achterzijde en 103 t/m 109;
• Katwijkstraat 13 t/m 29 (excess 13-17), 57 t/m 73 ca. twee meter teruggelegd van de achtergevel i.v.m. binnenterrein; Katwijkstraat 81 t/m 139 met een teruglegging aan de voorzijde over het hele blok van 5 meter en 44a t/m 82 met een teruglegging aan de achterzijde i.v.m. het binnenterrein; Katwijkstraat 12 t/m 20, 22 t/m 32 teruglegging aan de voorzijde;
• Zandvoortstraat 2 t/m 40 deels terugelegen en 33 t/m 55 met teruglegging aan de voorzijde

In de Renbaanstraat met een breedte van 15 meter en een hoogte van de drielaagse bebouwing van 10-12 meter kunnen aan beide zijden dakopbouwen worden gerealiseerd. Mede gezien de maat en schaal van de binnenterreinen en de ensemblewaarde van de bebouwing, worden dakopbouwen toegestaan op:

• Renbaanstraat 6 t/m 48 (met uizondering van 18 t/m 24, 10 meter diep in verband met de maat van het binnenterrein) en Renbaanstraat 70 t/m 110 (10 meter diep in verband met de maat van het binnenterrein)
• Renbaanstraat 5 t/m 23 en 25 t/m 61 met aan de voorzijde een teruglegging, 97 t/m 117 en 125 t/m 135 met een teruglegging aan de voorzijde.

Renbaanstraat

In de Rotterdamsestraat staan panden uit verschillende tijdsperiodes met een verschillende architectuur, hoogteopbouw en typering. Zowel de 'badplaats'architectuur (Dick Hoogeraadstraat) als nieuwbouw van de laatste 20 jaar bepalen het beeld van deze straat. De combinatie tussen de ensemblewaarde, het wisselende straatprofiel en de maat van de binnenterreinen bepalen de posities van de dakopbouwen:

• Rotterdamsestraat 18 t/m 40 met teruglegging aan de achterzijde, 46 t/m 68 en 70 t/m 90, 73 t/m 95, 97 t/m 125. Aan de andere zijde van de straat op 33 t/m 47 en 49a t/m 71 worden vanwege de ensemblewerking en de bijzondere vorm van de architectuur geen dakopbouwen toegestaan. Ter plekke van 94 t/m 102 worden ook dakopbouwen toegestaan i.v.m. de continuiteit van het gevelbeeld maar deze vallen onder de excessenregeling;
• Dirk Hoogenraadstraat 133 t/m 155;
• 2e Messstraat 3 t/m 29 met een teruglegging aan de zijde van het binnenterrein en 31a t/m 31m, 33 t/m 49f, 51 t/m 77 met teruglegging aan de zijde van het binnengebied;
• van Tuyllstraat 2 t/m 20b met teruglegging aan de achterzijde en 1 t/m 31 met teruglegging aan de voorzijde;

De Neptunusstraat en Stevinstraat vormen de overgang tussen het noordwestelijk deel met drie tot vier bouwlagen en het overwegend lagere deel van het Renbaankwartier met twee bouwlagen met kap.

• Neptunusstraat 38 t/m 60 met een teruglegging aan de voorzijde, 62 t/m 88;
• Incidentele dakopbouwen kunnen worden gerealiseerd op Stevinstraat 30 t/m 34 en 36 t/m 56. Op de percelen aan de Stevinstraat 22 t/m 30, 21 t/m 27, 29c t/m d, 39 t/m 47en 67 t/m 73 worden geen dakopbouwen toegestaan op grond van de ensemblewaarde, gelijkmatige hoogteopbouw en de aanwezige vormen van architectuur;
• In de Seinpoststraat staat bebouwing van zowel één laag met kap en drie bouwlagen met een teruggelegen vierde bouwlaag. Het verschil in hoogte is de reden op op de hoogste panden geen dakopbouwen toe te staan. Vanwege de ensamblewerking en de hoogte wordt op de panden 70 t/m 76 geen dakopbouw toegestaan evenals op de percelen 12 t/m 17, 28/30 en 37/39 vanwege de ensemblewerking en de dieptemaat. Op de panden 60 t/m 66, 69 en 77 t/m 80 zijn dakopbouwen toegestaan. Aan de overzijde zijn op de panden 120 t/m 122h dakopbouwen toegestaan;
• D'Aumeriestraat 2 t/m 32 met een teruglegging aan binnenzijde, 34 t/m 48 met een teruglegging aan de zijde van het binnenterrein, 1a en 1b, 29 t/m 33 eveneens teruggelegd en 59 t/m 68 in dezelfde teruggelegen lijn als 29 t/m 33;
• Messstraat 7 t/m 23 aan de achterzijde teruggelegd, de diepte van de dakopbouw wordt dan 8m;
• Haringstraat 11 t/m 27 en 29b t/m 35 met 4 meter teruglegging vanaf de voorgevel. De in eerste instantie geprojecteerde opbouwen in het bezonningsonderzoek op 37 en 43-45 worden vanwege de ensemblewerking op het kruispunt met de Soetensstraat niet toegestaan. Verderop in de Haringstraat kunnen dakopbouwen worden gerealiseerd op de panden 79 t/m 89 maar wel teruggelegd aan achterzijde;
• Soetensstraat, op de panden 32 en 34 worden geen dakopbouwen toegestaan vanwege de ensemblewaarde met de panden 22 t/m 30. Ook aan de overzijde worden de dakopbouwen op 19 t/m 33 niet toegelaten vanwege de ensemblewaarde en de verschillende diepte van de in eerste instantie aangegeven opbouwen. Dakopbouwen zijn wel toegestaan op de panden 1 t/m 7 en 4 t/m 10 en Haringstraat 20

Buiten de voornoemde straten en pleinen zijn in het plangebied geen dakopbouwen toegestaan.