| Plan: | Bezuidenhoutseweg 30 t/m 216 |
|---|---|
| Status: | concept |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0518.BP0171GBezuidenwg-50VA |
Het voorontwerp bestemmingsplan is op 4 maart 2008 in het kader van het overleg ex artikel 10 van het Besluit op de ruimtelijke ordening 1985 aan de volgende instanties toegezonden:
De instantie genoemd onder 7 heeft te kennen gegeven dat het voorontwerp-bestemmingsplan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen. De onder 8 en 9 genoemde instanties hebben laten weten dat er in het plangebied geen eigendommen van het bedrijf aanwezig zijn. Van de onder 1 t/m 6 zijn de hier onder genoemde reacties ontvangen. Van de overige instanties zijn geen reacties ontvangen.
Ad 1. Provincie Zuid-Holland
De provincie geeft aan dat het plan getoetst moet worden aan de Wet luchtkwaliteit die 15 november 2007 in werking is getreden en daarnaast dienen met betrekking tot de geluidsbelasting, alvorens het plan vastgesteld wordt, de benodigde hogere grenswaarden vastgesteld te zijn.
Verder heeft de provincie nog twee opmerkingen.
Reactie
De opmerkingen van de provincie zullen worden verwerkt in het ontwerp-bestemmingsplan.
Ad 2. Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten
De rijksdienst voor archeologie, cultuurlandschap en monumenten (RACM) is geen voorstander van de in de voorschriften opgenomen mogelijkheid een bepaald percentage van het terrein van het perceel Bezuidenhoutseweg 98 te reserveren voor een parkeervoorziening. Zij zou het zeer op prijs stellen als de thans aanwezige tuin en openheid (overgang naar het Haagse Bos) gehandhaafd zouden blijven.
Geen bezwaar heeft zij tegen het realiseren op dit perceel van een ondergrondse parkeervoorziening. Zij verzoekt ons dan ook deze specifieke maatbestemming op te nemen voor dit perceel maar ook andere percelen in het bestemmingsplangebied waarbij nog sprake is van openheid en/of een tuinstructuur. Door het voorkomen van verdere verdichting blijft de oorspronkelijke structuur nog enigszins zichtbaar en herkenbaar. Zij is van mening dat dit recht doet aan de cultuurhistorische, stedenbouwkundige en groene waarden, zoals beschreven in de toelichting bij het besluit tot aanwijzing van het beschermde stadsgezicht Haagse Bos.”
Reactie
De gemeente hanteert het uitgangspunt dat gebouwde parkeervoorzieningen geheel verdiept (dus onder maaiveld) worden gerealiseerd. In situaties waarbij een geheel verdiepte parking niet mogelijk is, is een half verdiepte parking voorstelbaar. Hierbij wordt om stedenbouwkundige redenen als randvoorwaarde gesteld dat de hoogte maximaal 0.90 m. boven maaiveld mag bedragen. De praktijk heeft uitgewezen dat binnen deze hoogte natuurlijke ventilatie mogelijk is, dat noodzakelijke hellingen goed oplosbaar zijn en dat voor gebieden waar sprake is van openheid en/of een tuinstructuur een goede inrichting op het dak van de parking te realiseren is.
Binnen de bestemming Gemengd-2 is tevens parkeren op maaiveld toegestaan, aangezien daar in de bestaande situatie op het merendeel van de kavels binnen deze bestemming reeds sprake van is.
Ad 3. Hoogheemraadschap van Delfland
Het Hoogheemraadschap geeft aan te kunnen instemmen met het voorontwerp-bestemmingsplan. De reden hiervoor is dat aan alle aspecten die van belang zijn voor een goede waterhuishouding is invulling gegeven.
Wel hebben zij nog opmerkingen ten aanzien van het thema 'Afvalwater en riolering'.
In het plan wordt aangegeven dat invulling wordt gegeven aan de eisen en randvoorwaarden zoals gesteld in de leidraad Riolering West Nederland en de beslisboom aan- en afkoppelen verhard oppervlak van Rioned. Zij gaan er hierbij van uit dat nieuwe ontwikkelingen gescheiden zullen worden opgeleverd tot aan de erfgrens.
Reactie
Aan de opmerking van het Hoogheemraadschap wordt tegemoet gekomen. Nieuwe ontwikkelingen zullen gescheiden worden opgeleverd tot aan de erfgrens.
Ad 4. Bewonerscommissie Boze Emma
5 bouwlagen
Bewonerscommissie 'Boze Emma' merkt op dat in het voorontwerp-bestemmingsplan op pagina 10 op grond van de Structuurvisie langs doorgaande wegen bebouwing in 5 lagen mogelijk moet worden gemaakt. Zij pleiten ervoor deze maatregel aan te scherpen door in de tekst op te nemen dat, daar waar dit strijdig is met de aansluiting op de bestaande bebouwing en het versterken van het al geldende rijksbeschermde stadsgezicht, met minder lagen moet worden volstaan.
Ze vinden dat het beoogde woningbouwplan ter plaatse van Bezuidenhoutseweg 98 beslist niet voldoet aan de uitgangspunten genoemd in de toelichting. De toegestane bouwhoogte past in het geheel niet bij de bestaande panden omdat deze een stuk lager zijn. Zij pleiten er sterk voor dat hier een veel betere aansluiting op de bestaande bebouwing wordt gezocht door de bouwhoogte aanzienlijk te verminderen.
Indien mogelijk zouden reclamanten in verband met behoud van de cultuurhistorische waarde ook graag in het bestemmingsplan opgenomen zien dat de rechterzijmuur van het bouwplan geen volstrekt blinde muur mag worden. Dat zou namelijk afbreuk doen aan het totaalaanzicht van de bestaande bebouwing.
Reclamanten gaan er tenslotte vanuit dat het rijksbeschermde stadsgezicht niet alleen aan de voorzijde van de bebouwing geldt, maar ook aan de achterzijde. zij vinden de maximaal toegestane dieptebebouwing van 15 m diep en de maximaal toegestane hoogte van 15 m aan de achterzijde in het geheel niet passend.
Parkeren
De bewonerscommissie geeft aan dat in het bouwplan een parkeerplaats geprojecteerd is aan de achterzijde die geheel doorloopt tot aan de slootkant bij het Haagse Bos. In het voorontwerp-bestemmingsplan lijkt de parkeerbestemming een aantal meters vanuit de slootkant te liggen terwijl in het ingediende bouwplan de parkeervoorziening doorloopt tot aan de slootkant. In het voorontwerp is voor dat stuk grond ook een bestemming Gemengde Doeleinden II van toepassing waarbij de bovenzijde van de parkeervoorziening maximaal 0,90 m boven peil mag zijn gelegen. In het bouwplan bedraagt die hoogte 2,40 m. Zij hechten er aan dat een nieuw bouwplan aldaar de bestaande situatie juist verbetert in plaats van verslechtert.
Zandvlietcollege
Volgens de bewonerscommissie wordt in de toelichting geconstateerd dat het Zandvlietcollege aan de Bezuidenhoutseweg 40 volgens het Integraal Huisvestingsplan voor het stadsdeel Haagse Hout noch op de nominatie staat om verplaatst te worden, noch in aanmerking komt voor uitbreiding (p.15). Anderzijds krijgt het schoolgebouw de mogelijkheid om een extra bouwlaag toe te voegen (p.23). Het is bekend dat het Zandvlietcollege zoekt naar andere locaties om een nieuw schoolgebouw te realiseren. De bewonerscommissie vraagt zich daarom af wat er gebeurt als de school inderdaad verhuist?
Restaurant
Een volgende tegenstrijdigheid in het bestemmingsplan vindt de bewonerscommissie het huidige restaurant naast het bejaardentehuis. Volgens de hierboven al aangehaalde bestemming Gemengd- 2 is hier slechts een horecafunctie categorie I toegestaan. De huidige horecavestiging bevindt zich echter in een hogere categorie. Zij vragen zich af hoe hiermee wordt omgegaan?
Plangrens
Tot slot maken zij een opmerking over de grens van het bestemmingsplangebied. De Bosflat, gelegen op de hoek van de Bezuidenhoutseweg en de Boslaan, is niet in het plangebied opgenomen omdat dit gebouw al een plekje heeft gekregen in het bestemmingsplan Bezuidenhout- West I. Zij vinden dit een volstrekt onlogische indeling. Zij pleiten er dan ook voor de Bosflat op te nemen in het bestemmingsplan Bezuidenhoutseweg 30 t/m 216.
Reactie
Vijf bouwlagen
In de Structuurvisie is bepaald dat langs doorgaande wegen in minimaal 5 bouwlagen moet worden gebouwd. Aangezien de Bezuidenhoutseweg een doorgaande weg is en bijna alle bebouwing reeds minimaal 5 lagen hoog is, is ervoor gekozen overal een maximale bouwhoogte van 5 bouwlagen of meer op te nemen.
Reclamant noemt vervolgens een beoogd bouwplan aan de Bezuidenhoutseweg 98. Dat bouwplan staat in onderhavige procedure niet ter discussie. Of het bouwplan voldoet aan de voorwaarden gesteld in het kader van het beschermd stadsgezicht en past binnen de bestaande omgeving zal beoordeeld worden door de afdeling Ruimtelijke Ordening en Monumentenzorg en door de welstandscommissie. Uiteraard is er in het kader van de bouwplanprocedure ook bezwaar en beroep mogelijk.
Het is niet mogelijk in het bestemmingsplan te eisen dat de rechterzijmuur van het bouwplan aan de Bezuidenhoutseweg 98 geen blinde muur mag worden. Dergelijke eisen zouden in het kader van de bouwplanprocedure gesteld kunnen worden door de afdeling Ruimtelijke Ordening en Monumentenzorg of door de welstandscommissie.
De diepte van de bouwvlakken wordt niet aangepast. De achtergevelrooilijn verschilt per pand omdat de panden vaak afzonderlijk gebouwd zijn en de mogelijkheid tot vergroting van de panden niet uitgesloten wordt. Bovendien zijn de aan- en uitbouwen niet meer als zodanig herkenbaar en daarom worden ze als onderdeel van het hoofdgebouw gezien
Parkeren
Het bouwplan wordt getoetst aan het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan en als het daarmee in strijd is, zal de aanvrager verzocht worden de bouwaanvraag aan te passen zodoende dat wordt voldaan aan de regels van onderhavig ontwerp-bestemmingsplan.
Zandvlietcollege
Er zijn bij de gemeente nog geen concrete plannen bekend voor verhuizing van het Zandvlietcollege. Pas als er concrete plannen bekend zijn en duidelijk is wat de nieuwe bestemming op de huidige locatie van het Zandvlietcollege moet worden, is het mogelijk de bestemming aan te passen.
Restaurant
Het pand Bezuidenhoutseweg 116 staat bij de gemeente bekend als “broodjeszaak”en valt daarmee in categorie I. Het toegestane gebruik is in het bestemmingsplan opgenomen. Een hogere categorie is, gezien de aard en het gebruik van de percelen in de directe omgeving en het feit dat het beleid ten aanzien van horeca een uitbreiding in dit gebied niet toelaat, niet toegestaan.
Plangrens
Dit bestemmingsplan heeft tot doel een witte vlek (gebied waar nog geen bestemmingsplan van kracht is) te voorzien van een juridisch-planologische regeling en daarnaast wordt met dit bestemmingsplan voldaan aan de eis de rijksbeschermde stadsgezichten in Den Haag te voorzien van een beschermend bestemmingsplan. Aangezien de bosflat al is opgenomen in een ander bestemmingsplan en dus geen onderdeel uitmaakt van de witte vlek, is ervoor gekozen het pand niet op te nemen in onderhavig bestemmingsplan.
Ad 5. S.C.O. Lucas
Eventuele verhuizing
In punt 3.9 Onderwijs en Welzijn (maatschappelijk en culturele voorzieningen, sport en recreatie), pagina 15, staat vermeld dat in het Integraal Huisvestingsplan (IHP) voor het stadsdeel Haagse Hout het Zandvliet College noch op de nominatie staat om verplaatst te worden, noch in aanmerking komt voor uitbreiding.
Deze tekst vinden zij op zichzelf correct, maar niet compleet. Na vaststelling van het IHP zijn onder meer gesprekken gevoerd met de afdeling Onderwijs, Cultuur en Welzijn en de Dienst Stedelijke Ontwikkeling om te komen tot vervangende nieuwbouw van het Zandvliet College op een nog nader te bepalen locatie. Indien deze vervangende nieuwbouw elders wordt gerealiseerd zal de huidige locatie van het Zandvliet College, de Bezuidenhoutseweg 40, kunnen worden bestemd voor andere functies, bijvoorbeeld woningbouw. Graag zouden zij in punt 3.9 onderzoek naar de mogelijkheden voor vervangende nieuwbouw op een nabij gelegen geschikte locatie toegevoegd willen zien.
Zij zouden dan ook graag de bestemming van de locatie Bezuidenhoutseweg 40 wijzigen. In het kader van mogelijke toekomstige ontwikkelingen zien zij graag een bestemming GD1 op deze locatie. Deze aanpassing is in lijn met de Haagse Woonvisie 2020. In de Structuurvisie Den Haag 2020 (2005) staat dat de gemeente ruimte wil bieden aan doorgroei van de stad naar 515.000 inwoners in 2020. Deze ambitie is in het Voorontwerp Bestemmingplan Bezuidenhoutseweg opgenomen, pagina 12, met als toevoeging dat het versterken van de woonfunctie aan de Bezuidenhoutseweg uitgangspunt is.
Maximale bouwhoogte
S.C.O. Lucas is van mening dat op het moment dat het Zandvliet College één extra laag mag opbouwen, wat zij een verbetering vinden ten opzichte van de huidige situatie, alsnog een rommelig straatbeeld zal ontstaan. Zij willen de bouwhoogte gelijk zien aan het naastgelegen ministerie, dus 29 meter.
Reactie
Eventuele verhuizing
In de toelichting zal worden opgenomen dat in overleg met DSO en OCW bekeken wordt of het Zandvlietcollege wellicht in de toekomst geherhuisvest kan worden op een andere locatie, maar dat daar in de regels van onderhavig bestemmingsplan nog geen rekening mee gehouden kan worden omdat de plannen nog niet concreet zijn en dus nog onvoldoende duidelijk is wat de nieuwe functie zal gaan worden en of een eventuele verhuizing plaats vindt binnen de planperiode van 10 jaar. In een bestemmingsplan kunnen enkel ontwikkelingen meegenomen worden die voldoende concreet zijn (er moet bv in verband met lucht- en geluidsonderzoek duidelijk zijn hoeveel woningen of andere gevoelige functies op een locatie gerealiseerd kunnen worden), waarvan aan te tonen is dat ze binnen de planperiode van 10 jaar gerealiseerd zullen worden en waarvan de financiën gewaarborgd zijn.
Maximale bouwhoogte
De gemeente kan niet instemmen met een bouwhoogte gelijk aan die van het naastgelegen pand. Dat zou namelijk betekenen dat nog meer extra m2 bvo gerealiseerd kunnen worden, zonder dat kan worden aangetoond dat er een noodzaak bestaat tot een dusdanige uitbreiding van het huidige schoolgebouw.
Ad 6. Roskam Architectenbureau
Roskam architecten heeft een situatietekening (betreft SER-gebouw) toegezonden met 4 opmerkingen:
Reactie
De opmerkingen van Roskam Architecten zijn als volgt op de plankaart en in de regels verwerkt: