| Plan: | Rosenburg |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0518.BP0162ARosenburg-50VA |
Het concept van het ontwerp-bestemmingsplan is op 6 december 2012 in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening aan de volgende instanties toegezonden:
Van de onder 5, 8, 13, 14 en 16 genoemde instanties zijn de hierna opgenomen reacties ontvangen. Van de onder 13 en 14 genoemde instanties zijn geen eigendommen van hun bedrijf betrokken. Van de overige instanties is geen reactie ontvangen. De onderdelen van de reacties worden daarna afgewogen.
5. Hoogheemraadschap van Delfland
“In het kader art. 3.1.1 Bro heeft u het Hoogheemraadschap van Delfland het voorontwerp bestemmingsplan Rosenburg in Den Haag voor advies toegezonden.
Advies
In paragraaf 2.3.4. geeft u aan dat het boezempeil -0,42 m NAP is, dit is onjuist.
Wij vragen u dit te veranderen in -0,43 m NAP.(5.1)
In de waterparagraaf 4.4.3. refereert.u naar het Waterplan 1998-2012. Dit beleidsplan is vervangen voor de 'Waterberging in Den Haag' (2007, Den Haag) en de 'Wateragenda Den Haag' (2012).(5.2)
In deze paragraaf geeft u ook aan dat er voldoende berging binnen de boezem aanwezig is. Uit de 'Doorstroomstudie Den Haag' (2012) blijkt dat de beschikbare ruimte voor waterberging in grote delen van het boezemland in Den Haag beperkt is. Daarom verzoeken wij u de deze zin te verwijderen en aan te geven dat bij nieuwe ontwikkelingen uitgegaan moet worden van het stand-still principe. Dit betekent dat ontwikkelingen niet tot een verslechtering van de waterhuishoudkundige situatie mag leiden.(5.3)
Voor meer informatie of vragen kunt u terecht bij de contactpersoon, vermeld onderaan deze brief.”
Afweging
Ad 5.1) In paragraaf 2.3.4 is dit dienovereenkomstig aangepast.
Ad 5.2) Er is een tekst toegevoegd omtrent Waterberging in Den Haag' (2007, Den Haag). Het Warerplan is nog niet vastgesteld.
Ad 5.3) De zin 'dat er voldoende berging binnen de boezem aanwezig is'' wordt vervangen door: '.Bij nieuwe ontwikkelingen uitgegaan moet worden van het stand-still principe. Dit betekent dat ontwikkelingen niet tot een verslechtering van de waterhuishoudkundige situatie mag leiden.'In paragraaf 5.2. wordt toegevoegd: 'Gezien de juridische omstandigheid dat het geldend bestemmingsplan de verharding van het gehele binnenterrein aan de Oude Haagweg tussen de huisnummers 481 en 571 mogelijk maakt zal de projectie van de woonbebouwing in de bestemming 'Gemengd' en de wijzigingsbevoegdheid in de bestemmingen 'Bedrijf' en 'Wonen' naar de bestemming 'Gemengd' geen verandering in het te verharden terrein met zich mee brengen. '
8. Veiligheidsregio Haaglanden, Regionale Brandweer
“Naar aanleiding van uw verzoek van 6 december 2012 om een advies uit te brengen in het kader van externe veiligheid over het concept ontwerp bestemmingsplan Rosenburg, te Den Haag, kan ik het volgende berichten.
In het kader van fysieke en externe veiligheid is het plangebied en de directe omgeving beschouwd op de aanwezigheid van risicobronnen, zoals:
• transportroutes gevaarlijke stoffen, inclusief het transport door buisleidingen;
• inrichtingen waarop het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van toepassing is.
Het plangebied wordt begrensd door De Savornin Lohmanplein aan de westzijde, de Thorbeckelaan aan de noordzijde, de Oude Haagweg aan de oostzijde en de Groen van Prinsterenlaan aan de zuidzijde. Het bestemmingsplan is conserverend van aard. Geconstateerd is dat het plangebied, gelegen in het zuidwesten van de gemeente Den Haag, niet in het invloedsgebied ligt van transportroutes gevaarlijke stoffen, buisleidingen of objecten waarop het Besluit externe veiligheid inrichtingen van toepassing is.
Maatregelen ten behoeve van de hulpverlening
Voor wat betreft de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bestrijdbaarheid' van incidenten is het van belang dat de toegankelijkheid, opstelplaatsen en bluswatervoorzieningen voor dit plangebied voldoende zijn. De bereikbaarheid voor de hulpdiensten en de bluswatervoorzieningen is voldoende.
Tevens is geconcludeerd dat de uitvoering van dit bestemmingsplan niet leidt tot een noemenswaardige toename of afname van bestaande risico's. De Veiligheidsregio Haaglanden heeft op basis van bovenstaande besloten in het kader van externe veiligheid geen specifieke adviezen uit te brengen met betrekking tot dit bestemmingsplan.
Het is belangrijk dat in de verdere uitwerking van het plangebied zoals nieuwbouw specifiek wordt gekeken naar de brandveiligheid. Hiervoor kunnen extra maatregelen benodigd zijn.”
Afweging
Van de reactie wordt kennis genomen.
13. TenneT Regio West
“Met de brief van 6 december 2012, kenmerk DSO/2012.9216 van uw Dienst Stedelijke Ontwikkeling, ontvingen wij in het kader van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening, de kennisgeving van de terinzagelegging van het concept van het ontwerp-bestemmingsplan Rosenburg.
Aan de gegevens op de website www.ruimtelijkeplannen.nl ontlenen wij dat in dit plangebied geen eigendommen van ons bedrijf zijn betrokken.”
Afweging
Van de reactie wordt kennis genomen.
14. N.V. Nederlandse Gasunie
“Bij e-mail van 6 december 2012 heeft Gasunie, namens u, het bovengenoemd voorontwerpbestemmingsplan in het kader van het vooroverleg, zoals bedoeld in artikel 3.1.1 Bro, ontvangen. Het voornoemde plan is door ons getoetst aan het huidige externe veiligheidsbeleid van het Ministerie van I&M voor onze aardgastransportleidingen, zoals bepaald in het per 1 januari 2011 in werking getreden Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).
Op grond van deze toetsing komen wij tot de conclusie dat het plangebied buiten de 1% letaliteitgrens van onze dichtst bij gelegen leiding valt. Daarmee staat vast dat deze leiding geen invloed heeft op de verdere planontwikkeling.”
Afweging
Van de reactie wordt kennis genomen.
16. Wijkberaad Notenbuurt
“Stichting Wijkberaad Notenbuurt heeft drie aandachtspunten bij het vooroverleg bestemmingsplan Rosenburg;
1. Het project Nieuw Rozenburgstraat aan de Oude Haagweg
2. Dakopbouw in de Notenbuurt
3. Parnassia Torenvalk
1. Het project Nieuw Rozenburgstraat (Madevin) aan de Oude Haagweg
We maken bezwaar tegen het volume, massa en de hoogte van 28 meter (9 hoog). We stemmen in dat aan de randen met de achtererven van de bebouwing aan de Kokosnootstraat en de Okkernootstraat tuinen worden ingericht voor woningen met een maximale bouwhoogte van 13 meter, en dat aan de voorzijde van deze woningen openbare ruimten worden aangelegd. We maken bezwaar dat de panden aan de Oude Haagweg en direct daarachter een maximale bouwhoogte van 28 meter kunnen krijgen. We maken ook bezwaar tegen het percentage van 100% voor het binnengebied. Het volume en massa in het bestemmingsplan overtreft daardoor zelfs het reeds omstreden stedenbouwkundigplan.
Toelichting:
Uitgaande van het gemeentelijke beleid van minimaal 5 hoog langs doorgaande wegen zou een maximale bouwhoogte langs de Oude Haagweg van 7 hoog mogelijk binnen de redelijk te verwachten ontwikkelingen kunnen vallen. Om ook toe te staan dat het binnengebied tussen de Oude Haagweg en de woningen van 13 m hoog 100% te kunnen bebouwen met 7 of 9 meter hoog neemt onaanvaardbaar het uitzicht en zonlicht weg en veroorzaakt wel onevenredige schaduwhinder aan de panden aan de Okkernootstraat.
Verzoek:
a. Het percentage hoog bouw voor het binnengebied te reduceren naar het
percentage dat in het reeds omstreden stedenbouwkundigplan en ontwerp staat.
b. De hoogte van de hoogbouw van 28 meter naar 22 meter te reduceren.(16.1)
2. Dakopbouw in de Notenbuurt
Het toestaan van dakopbouwen op de platte daken in de Notenbuurt geeft voor de eigenaren voordelen. Voor de omwonenden kan dit echter grote nadelen geven zoals het verlies van uitzicht en zonlicht, alsmede een daling van de waarde van de woningen. Stichting Wijkberaad Notenbuurt wil geen stelling nemen tussen deze verschillende belangen van de bewoners in dit proces van het bestemmingsplanprocedure. Wel stelt het Wijkberaad dat bij de realisatie van dergelijke dakopbouwen er overeenstemming moet zijn tussen alle bewoners. (16.2)
Stichting Wijkberaad Notenbuurt stelt wel kritische vragen over de onderbouwing van uw keuzes in de optimalisatie van de bebouwing van het dakvlak en de belangenafweging bij het terug leggen. In de Walnootstraat is de positie van de dakopbouw gemaximaliseerd vanaf de voorgevelrooilijn tot op 2,5 meter van de achtergevelrooilijn. Deze keuze is gemaakt opdat de stedenbouwkundige ruimte van het binnenterrein niet verkleind wordt. In de Pippelingstraat en op het Notenplein is de positie van de dakopbouw aan de zijde van het plein echter minimaal 2,50 meter teruggelegd ten opzichte van de voorgevels. Aan de achterzijde is de achtergevelrooilijn aangehouden. Het plein houdt daarmee over de volledige drie bouwlagen zijn oorspronkelijk karakter, de dakopbouwen voegen daarop hun eigen "daklandschap" aan toe. Met deze keuze wordt echter de stedenbouwkundige ruimte van het binnenterrein tussen Notenplein en Thorbeckelaan wel ernstig verkleind. Het is nergens onderbouwd dat het aanzicht van het plein door plaatsing van de dakopbouw aan de voorgevelrooilijn nadelig zal veranderen, terwijl de keuze voor de achtergevelrooilijn wel de stedenbouwkundige ruimte verkleind en extra verlies van uitzicht en zonlicht, alsmede een extra daling van de waarde van de woningen aan de Thorbeckelaan veroorzaken. Daar komt bij dat de eigenaar mogelijk liever een raam wil hebben dat direct zicht heeft op het Notenplein. Het Wijkberaad meent dat er eerder overeenstemming tussen alle bewoners mogelijk is als de voorrooilijn wordt aangehouden.(16.3)
3. Parnassia Torenvalk
Op de locatie van de oude hoogbouw Torenvalk is een nieuw laagbouw gerealiseerd. Daarnaast is een tijdelijke bebouwing gebouwd. De informatie in de twee bouwvlakken van 28 meter en 20 meter lijken niet up to date.”
Afweging
Ad 16.1) Het maatvoeringsvlak met een maximale bouwhoogte van 28 meter ligt op 30 meter afstand van de achtergevels van de panden aan de oostzijde van de Kokosnootstraat en 30 tot 38 meter op afstand van de achtergevels van de panden aan de zuidzijde van de Okkernootstraat. Om de schaduwhinder van deze bebouwing te bepalen is een onderzoek gepleegd. Daaruit blijkt dat de afname van de bezonning getoetst aan de gemeentelijke normstelling aanvaardbaar is. Tussen de maatvoeringsvlakken met een maximale bouwhoogte van 13 meter en die van 28 meter bevindt zich verder nog een maatvoeringsvlak met een maximale bouwhoogte 4 meter in een breedte van 5 meter
De beperking van het uitzicht is ten aanzien van de afstand gezien de gehanteerde minimale afstanden tot de achtergevels in relatie tot de maximale bouwhoogten redelijk te noemen. De invulling van de begrenzing met aansluitende achtertuinen behorende bij laagbouwpanden vormt geen onevenredige achteruitgang van het uitzicht. Op enige afstand achter de panden van 13 meter mogen de gebouwen van maximaal 28 meter gelegen zijn. Daarmee wordt een geleidelijke opbouw van bouwhoogten bereikt. Daarenboven valt het uitzicht op een woningencomplex te prefereren boven het panorama van een voormalig bedrijfsterrein met buiten gebruik geraakte bedrijfspanden, die voor functies worden aangewend die niet bij een woonwijk passen, met een parkeerterrein en met braakliggende percelen.
De geprojecteerde wand aan de Oude Haagweg loopt - net als in de huidige situatie - niet over de volledige breedte tussen de huisnummers 481 en 571 door: er komt een brede dwarsweg die vanuit de grens van de achtererven van de woningen aan de Okkernootstraat tot aan de Oude Haagweg loopt en die een verblijfsgebied zal vormen.
Dat de panden direct achter de wand parallel aan de Oude Haagweg ook een bouwhoogte van niet meer dan 28 meter mogen kennen past in het beleid. De diepte van het terrein biedt daartoe de ruimte, zonder een onevenredig nadeel op te leveren.
Ad 16.2) In de realisatiefase zal in het geval van appertementsrecht altijd overeenstemming moeten zijn met de naastliggende bewoners dan wel de Vereniging van eigenaren. Ten aanzien van andere bewoners geldt dat niet. Teneinde de belangen van de initiatiefnemers en andere betrokkenen te waarborgen zijn door de gemeenteraad beleidsregels op grond van de Algemene wet bestuursrecht opgesteld. Op grond daarvan is een bezonningsonderzoek opgesteld en zijn de bouwmogelijkheden daarop afgestemd. Deze zijn in dit bestemmingsplan verwerkt.
Ad 16.3) Het vlak waarop dakopbouwen mogen worden gerealiseerd is gemaximaliseerd; een kleinere opbouw is altijd mogelijk bijvoorbeeld omdat de initiatiefnemer een dakterras wenst. De aanduiding “specifieke bouwaanduiding – dakopbouw” op de bouwblokken tussen Thorbeckelaan en Notenplein is aan de zijde van het binnenterrein niet teruggelegd; ook hier zou een dakterras binnen de aanduidng kunnen worden gerealiseerd. Met een maat van circa.25 meter voor het binnenterrein en een maximale hoogte aan de zijde van het Notenplein inclusief dakopbouw van 14 meter is niet echt sprake van een ernstige verkleining van de stedenbouwkundige ruimte van het binnenterrein. De bouwkundige vorm van de opbouw wordt aan de Welstandscommissie voorgelegd en beoordeeld.
Ad 16.4) ) In het belang van de maatschappelijke functies op het terrein van Parnassia zijn de bouwvlakken verkleind en omzoomd door tuinen, maar mogen de maximale bouwhoogten daarop ruimer zijn. Om die reden zijn deze maximale bouwhoogten gekozen.