Noordwest 1 (Hof van Delft)

3.2 Systematiek bestemmingen

3.2.1 Inleidende regels

Begrippen

In dit artikel zijn de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten

Het onderhavige artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten, die bij het bouwen in acht moeten worden genomen, moeten worden gemeten.

3.2.2 Bestemmingsregels

Bedrijf

De bestemming 'Bedrijf' is bedoeld voor de bedrijfsgronden in het plangebied. Bedrijven uit milieucategorieën 1, 2 van de Lijst van Bedrijfstypen (LvB) zijn in het plangebied toegestaan.

Bedrijfsactiviteiten uit een hogere milieucategorie zijn met een zogenaamde 'maatbestemming' opgenomen. Die bedrijfsactiviteiten zijn in de regels met een SBI-code benoemd.

Het bevoegd gezag kan afwijken van deze gebruiksregels en een bedrijf toestaan, dat is opgenomen in de eerst volgende, hogere categorie van de LvB dan ter plaatse is toegestaan. Dat mag indien dit bedrijf, wat betreft de aard en de omvang van de milieuhinder die het veroorzaakt, gelijk gesteld kan worden met een bedrijf van de toegestane categorie.

Gebouwen dienen in ieder geval gebouwd te worden binnen het aangegeven bouwvlak. Percelen mogen binnen het bouwvlak volledig worden bebouwd, tenzij een bebouwingspercentage is aangegeven op de verbeelding. Op de verbeelding is het maximaal aantal bouwlagen aangegeven. De bebouwingscontour wordt bepaald vanuit de omgeving. Hierbij wordt indien mogelijk een uitbreidingsruimte geboden van 10%-15% boven de bestaande bebouwingsmogelijkheden. Hierdoor is voor toekomstige kleine wijzigingen of uitbreidingen niet direct een afwijking of wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. Bij bedrijven waar feitelijk een woonfunctie aanwezig is wordt ook planologisch een woonfunctie mogelijk gemaakt.

Gemengd

In het gebied komen allerlei niet-woonfuncties voor. In veel gevallen in combinatie met wonen (bijvoorbeeld erboven), maar ook monofunctioneel. Veel van deze niet-woonfuncties zijn dynamisch, waar nu een winkel zit, zat vroeger iets anders of in de toekomst. Soms verdwijnt de niet-woonfunctie en wordt het (weer) wonen. Deze functiemenging vormt een belangrijke waarde van het gebied, zodat enige flexibiliteit wenselijk is om in te spelen op dergelijke veranderingen. Het gaat hierbij om de percelen met de bestemming Gemengde doeleinden, Horeca, Kantoordoeleinden en Bedrijfsdoeleinden in het vigerende plan. Deze kleinschalige niet-woonfuncties worden samen gebracht onder de bestemming 'Gemengd'. Wonen is hierbinnen toegestaan indien dit reeds aanwezig dan wel (in het vigerende plan) is toegestaan. Daar waar dit niet het geval is, wordt wonen uitgesloten. Hierdoor worden de verschillende niet-woonfuncties mogelijk (uitwisselbaar) en kan daar in principe ook gewoond worden. Daar waar bedrijven een min of meer losstaand bedrijf vormen en geen menging met andere functies aan de orde is (zoals bij de steenhouwerij) wordt de bestemming Bedrijf gehandhaafd.

Groen

Voor de groenstroken binnen het plangebied is de bestemming 'Groen' opgenomen. Op deze gronden mag niet worden gebouwd. Gelet op het karakter van het gebied en de beperkte omvang c.q. aanwezigheid van groen worden hierin geen fietsenstallingen mogelijk gemaakt.

In het plangebied komen verschillende waardevolle groenelementen voor. In het gebied komen ook op verschillende plaatsen monumentale bomen voor. Deze bomen zijn met een aanduiding met een straal van 8 meter op de verbeelding benoemd en in de regels is een aanlegvergunningstelsel opgenomen voor ingrepen binnen de aanduiding van monumentale bomen. In afbeelding 6.4 zijn de aanwezige monumentale bomen ook aangegeven.

In het vigerende bestemmingsplan zijn speelplekken reeds binnen de bestemming Groen mogelijk. Speelplekken worden niet expliciet opgenomen op de verbeelding, deze worden algemeen mogelijk gemaakt binnen de bestemming Groen. Daarnaast worden de bouwmogelijkheden voor bijvoorbeeld ballenvangers bij speelvoorzieningen verruimd tot 5 meter, zodat de tegenwoordig gangbare afmetingen mogelijk zijn.

Bestaande nutsvoorzieningen worden niet opgenomen op de verbeelding, aangezien het merendeel vergunningsvrij is. Uitzondering is gemaakt voor twee grotere bestaande nutsvoorzieningen. Nieuwe grotere nutsvoorzieningen zijn niet voorzien en dus niet mogelijk gemaakt.

Horeca

De bestaande horecavestigingen hotel Coen en de Lindenhof hebben de bestemming Horeca.

Maatschappelijk

Maatschappelijke voorzieningen in het plangebied zijn bijvoorbeeld scholen, kinder- en dagopvang en kerken. Gebouwen binnen deze bestemming dienen in ieder geval gebouwd te worden binnen het aangegeven bouwvlak, waarbij de bebouwingscontour wordt bepaald vanuit de omgeving. Percelen mogen binnen het bouwvlak volledig worden bebouwd tenzij een bebouwingspercentage is aangegeven op de verbeelding. Op de verbeelding is het maximaal aantal bouwlagen aangegeven. Op enkele locaties is de maximale bouwhoogte aangegeven gelet op de specifiek aanwezige bebouwing. Hierbij wordt indien mogeljk een uitbreidingsruimte geboden van 10%-15% boven de bestaande bebouwingsmogelijkheden. Hierdoor is voor toekomstige kleine wijzigingen of uitbreidingen niet direct een afwijking of wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk.

Tuin

De voortuinen bij de woningen en onbebouwde zijtuinen bij hoekwoningen hebben de bestemming 'Tuin'. Op deze gronden zijn qua bebouwing uitsluitend erkers en entrees toegestaan.

Verkeer - Wegverkeer

De hoofdstructuur van ontsluitingsroutes is specifiek bestemd. Opstelstroken en op- en afritten vallen ook binnen deze bestemming. Voor de Westlandseweg en de Provincialeweg is derhalve de bestemming 'Verkeer - Wegverkeer' opgenomen.

Verkeer

De hoofdstructuur voor verkeer wordt apart bestemd, zie bestemming Verkeer - Wegverkeer.
De openbare ruimte binnen het plangebied heeft de bestemming Verkeer. Het betreft de verschillende straten, fietspaden en voetpaden alsmede de parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Alleen grotere groenelementen en water hebben een eigen bestemming.

Rijstroken worden niet opgenomen. Er zijn namelijk geen ruimtelijke ontwikkelingen waarvoor dit noodzakelijk is.

Water

Voor de in het gebied voorkomende hoofdwatergang de Buitenwatersloot en overig voorkomend oppervlaktewater is de bestemming 'Water' opgenomen. Op deze gronden mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bruggen, duikers, kades, taluds en beschoeiingen. Bruggen worden niet apart opgenomen op de verbeelding, deze worden toegestaan binnen de bestemming Water.

Figuur 3.1: Uitbreidingsruimte bij verschillende dakvormen op basis van kapprofiel A en B

Wonen

De bebouwingsmogelijkheden van deze bestemming worden op de verbeelding met het aantal bouwlagen geregeld. In combinatie met een kapprofiel wordt aan de ene kant het aanwezige ruimtelijk beeld van de openbare ruimte vastgelegd en aan de andere kant (veelal de privé zijde) de uitbreidingsruimte van het hoofdgebouw. Aan de achterzijde (en in bepaalde gevallen ook de zijkant) is de gebruikelijke erfbebouwing geregeld. Hierbij wordt aangesloten op het vastgestelde beleid uit de Nota Woninguitbreidingen.

In het gebied komt overwegend bebouwing met een langskap voor, oftewel waar de nok evenwijdig aan de voorgevel loopt en het straatbeeld wordt bepaald door gevel met dakvlakken. Natuurlijk komen er ook platte woningen (dus zonder kap) voor. Ook zijn er in bepaalde delen woningen met een dwarskap, hierbij staat de nok haaks op de voorgevel. Soms hebben deze woningen aan de straatzijde een schilddak, waardoor deze panden geen topgevel hebben.

Foto: Dakkapel aan voorzijde in langskap (links) en dakkapel aan voorzijde in schilddak (rechts)

Dakkapellen

Aan de voorzijde van een woning zijn in een langskap dakkapellen rechtstreeks mogelijk gemaakt. Ook in de dakvlakken van een dwarskap zijn dakkapellen rechtstreeks mogelijk, zowel aan de voorzijde bij een schilddak als in het zijdakvlak. Dit staat los van de kapvorm of de uitbreidingsruimte die hierna wordt beschreven onder kapprofielen. De maatvoering is afgestemd op die van vergunningsvrije dakkapellen (aan de achterzijde), Wabo en het welstandsbeleid.
Bij de inventarisatie van het gebied is onderzocht of er bepaalde situaties zijn waar geen dakkapel aan de voorzijde gewenst is vanuit ruimtelijk en cultuurhistorisch oogpunt. In het vigerende plan was hier een onderscheid in gemaakt. Gelet op de ontwikkeling van het gebied (veel dakkapellen gerealiseerd) de afgelopen jaren is dit onderscheid niet meer van belang. Bij monumenten bestaat er voldoende wetgeving (Monumentenwet, Monumentenverordening) om dergelijke uitbreidingen goed af te stemmen op de aanwezige waarden. Bij cultuurhistorisch waardevolle bebouwing kan met behulp van nadere eisen de gewenste regie worden gevoerd.

Kapprofielen

De bestaande methode met kapprofielen, die de uitbreidingsmogelijkheden van de kapverdieping regelt, is verfijnd in het kader van het toekomstgericht bestemmen.

Foto: Benutting van uitbreidingsmogelijkheid kap A aan voor- en achterzijde (55 graden-kap)

Op basis van de uitbreidingsruimte aan de achterzijde wordt het onderscheid gemaakt in 2 kapprofielen, type A en B (zie figuur 3.1).

Bij kapprofiel A is één kap- of dakverdieping toegestaan binnen de hoek van 55 graden en een maximale hoogte van 4 meter. Dit kapprofiel sluit aan op de aanwezige woningen en de geldende regeling. Ter verduidelijking is het kapprofiel anders getekend en voor de 2 meest voorkomende kapvormen (langskap en dwarskap). Dit kapprofiel komt ook veelvuldig in andere bestemmingsplannen voor. Het verschil is dat er geen binnenplanse afwijkingen meer zijn opgenomen voor het buiten het kapprofiel vergroten van het hoofdgebouw. Hiervoor is een apart kapprofiel B gemaakt. In veel situaties zijn er namelijk ruimere uitbreidingsmogelijkheden van het hoofdgebouw mogelijk. Deze zijn in verschillende situaties aan de achterzijde al benut in de vorm van een dakopbouw. Voor deze situaties is kapprofiel B van toepassing verklaard. De uitbreidingsmogelijkheden van de bestaande kap binnen dit profiel zijn dus nu rechtstreeks toegestaan.

Foto: Benutting kapprofiel B aan de achterzijde (dakopbouw)

Kapprofiel A en B zijn van toepassing op zowel woningen met een langskap als met een dwarskap (zie figuur 3.1). Bij een dwarskap wordt in profiel B een dakopbouw aan de achterzijde mogelijk gemaakt vanaf de helft van de diepte van het bouwvlak waarbinnen het hoofdgebouw is toegestaan. Hierdoor blijft het kenmerkende straatbeeld met dwarskappen nadrukkelijk behouden, maar is verruiming van de kapverdieping toch mogelijk. Bij een langskap wordt in profiel B een dakopbouw aan de achterzijde mogelijk gemaakt vanaf de nok van de kap, zie ook figuur 1 van de regels.

Kapprofiel C regelt de gebouwen, die een plat dak hebben en waar geen hogere uitbreiding van het hoofdgebouw aanvaardbaar is. Uitbreiding bij deze gebouwen is alleen mogelijk in de vorm van bijbehorende bouwwerken, zoals aan- en uitbouwen en bijgebouwen.

In het gebied komen op enkele plaatsen nog afwijkende kapvormen voor, zoals fraaie mansardekappen. Deze passen aan de voorzijde niet geheel in een kapprofiel, maar zijn door een specifiek artikel in de regels positief bestemd.

Aantal verdiepingen

Het toegestane aantal lagen komt in de meeste gevallen overeen met het bestaande aantal verdiepingen. In veel gevallen is bebouwing van 2 of 3 bouwlagen met kap aanwezig. Op een paar locaties wordt de ruimtelijke situatie bepaald door lagere bebouwing, namelijk 1 laag met kap. Daar waar de ruimtelijke situatie geen hogere bebouwing toelaat, is dit als zodanig bestemd.

Incidenteel komt ook hogere bebouwing voor, doch dat zijn in dit gebied uitzonderingen. In het plan wordt geen uitbreiding in de vorm van een 4e laag mogelijk gemaakt, omdat dit niet past bij het bestaande ruimtelijk beeld en karakter en een te grote inbreuk maakt op de andere belangen die spelen in de woonomgeving (o.a. uitzicht, privacy, bezonning).

Binnen het kapprofiel in figuur 1 van de regels is maximaal één verdieping toegestaan in de vorm van een kap, een dakopbouw dan wel een combinatie hiervan.

Bijbehorende bouwwerken (erfbebouwing)

Aan de achterzijde van gebouwen en in sommige gevallen aan de zijkant (in dat geval hebben de gronden naast de woning ook een woonbestemming gekregen en niet de bestemming Tuin) zijn verschillende uitbreidingsmogelijkheden aanwezig. In eerste instantie zijn dat de reguliere vergunningsvrije bouwwerken. Daarnaast worden op deze gronden bijbehorende bouwwerken, zoals aan- en uitbouwen en bijgebouwen, toegelaten overeenkomstig de beleidsnota Woninguitbreidingen.

Parkeren

Op percelen waar een parkeermogelijkheid aanwezig is, is via een aanduiding op de verbeelding en in de regels verplicht om 1 parkeerplaats in stand te houden. Behoud van de parkeerplek is geborgd. Op overige plekken is parkeren op eigen terrein niet rechtstreeks toegestaan.

Overige bestemmingen

Waarde - Archeologie I en II

De bestemming 'Waarde - Archeologie I' is gehanteerd voor een groot deel van het plangebied. Deze gebieden hebben op basis van de archeologische verwachtingskaart mogelijk archeologische waarde. In deze zone worden bodem verstorende ingrepen alsmede bouwactiviteiten tot 100 m2 en 40 cm onder maaiveld bij voorbaat vrijgesteld van archeologisch onderzoek. Binnen de bestemming 'Waarde - Archeologie II' geldt in plaats van 100 m2 een grens van 200 m2.

Waarde - Beschermd Stadsgezicht

In het noordelijk deel van het plangebied ligt het Agnetapark. Dit gebied is door het rijk aangewezen als beschermd stadsgezicht. Op 27 mei 2010 is de partiële herziening van het bestemmingsplan Noordwest 1 vastgesteld, om zodoende het beschermd stadsgezicht ook via het bestemmingsplan te beschermen. Deze bescherming ziet met name op een beperktere erfbebouwingsregeling op het achterperceel. In dit plan wordt met de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd Stadsgezicht' de betreffende regeling overgenomen. Tevens is in deze dubbelbestemming het aanlegvergunningstelsel opgenomen uit de beleidsregel Cultuurhistorisch waardevol groen waarmee ook de aanwezige (groen)waarden worden beschermd. Het verwijderen of snoeien van hagen is hierbij expliciet benoemd omdat deze een bijzonder kenmerk vormen binnen het aanwezige groen in dit gebied.

Waarde - Cultuurhistorie

In het plangebied komen verschillende rijks- en gemeentelijke monumenten en objecten met cultuurhistorische waarden voor. Belangrijkste object is het Agnetapark dat als geheel een rijksmonument is. Daarnaast zijn er verspreid over het plangebied nog verschillende rijksmonumenten aanwezig. Kenmerk van deze rijksmonumenten is dat deze bescherming kennen op basis van de Monumentenwet, zodat in het bestemmingsplan geen zware regeling behoeft te worden opgenomen. Dit geldt ook voor de gemeentelijke monumenten, die beschermd zijn op basis van de Monumentenverordening 2009 en de UMD 2010.

Verder komen er verschillende cultuurhistorisch waardevolle panden in het gebied voor. Deze hebben, vergelijkbaar met in de partiële herziening, een specifieke medebestemming. Door nadere eisen kan het bestaande ruimtelijk beeld, zichtbaar vanaf de openbare weg, dan wel de architectonische vormgeving worden behouden bij veranderingen. Daarnaast is met een sloopvergunningstelsel slopen gereguleerd.

Leiding - Gas / Leiding - Water / Leiding - Riool

In het plangebied ligt een aantal planologisch relevante leidingen (o.a. persleidingen, een rioolpersleiding en watertransportleidingen). De belangen, verbonden aan deze leidingen, zijn in de regels beschermd via de bestemmingen 'Leiding - Gas', 'Leiding - Water' en 'Leiding - Riool'. Op grond van deze bestemmingen is een omgevingsvergunning nodig voor activiteiten waarbij gegraven wordt, zoals bouwen en een aantal specifiek genoemde werken en werkzaamheden. Het verlenen van de omgevingsvergunning is slechts mogelijk indien de belangen van de leiding niet onevenredig worden geschaad.

Waterstaat - Waterkering

In het plangebied komt ook een waterkering voor langs de Buitenwatersloot. Hiervoor is de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' opgenomen. Ter plaatse van deze waterkeringen geldt een beschermende bestemming. De betreffende gronden hebben ook nog andere bestemmingen gekregen zoals 'Wonen', 'Verkeer', 'Gemengd' en 'Tuin'. Bouwwerken ten behoeve van de andere voor die gronden geldende bestemmingen zijn slechts toelaatbaar met een omgevingsvergunning voor het afwijken van de bouwregels. De omgevingsvergunning wordt verleend als de waterkeringsbelangen hierdoor niet onevenredig worden geschaad. Het bevoegd gezag wint advies in bij de beheerder van de waterkering, voordat zij beslist op het verzoek om een omgevingsvergunning.

3.2.3 Algemene regels

Antidubbeltelregel

Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen. Dit zou bijvoorbeeld aan de orde kunnen zijn ingeval (onderdelen van) bebouwingsstroken van verschillende eigenaars zijn.

Algemene aanduidingsregels

Geluidzone - industrie

Het plangebied grenst aan het geluidgezoneerd bedrijventerrein DSM. Voor de gronden die zijn gelegen tussen het geluidgezoneerd bedrijventerrein en de vastgestelde geluidscontour is de aanduiding 'Geluidzone - industrie' opgenomen. Met deze algemene aanduiding is bepaald dat op gronden met deze aanduiding geen nieuwe geluidgevoelige bebouwing is toegestaan. Dit met uitzondering van situaties waarbij in het kader van de Wet geluidhinder een hogere waarde voor de geluidgevoelige bebouwing is vastgesteld.

Vrijwaringszone - molenbiotoop

In de binnenstad ligt een molen met een bijbehorende molenbiotoop. Dat wil zeggen een zone waarbinnen een vrije windvang en het zicht op de molen moet worden gegarandeerd. Deze zone ligt ook deels over het onderhavige plangebied.

Algemene bouwregels

In dit artikel zijn bouwregels opgenomen die gelden voor alle gebouwen binnen het plangebied. Deze regels gelden naast de overige regels in het plangebied.

Algemene gebruiksregels

In dit artikel is een algemeen verbod opgenomen voor gebruik in strijd met de bestemmingen. In lid 2 is aangegeven welk gebruik in ieder geval verboden is en in lid 3 welk gebruik hieronder niet wordt verstaan.

Algemene afwijkingsregels

In dit artikel wordt aangegeven in hoeverre en in welke gevallen bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels ingeval van geringe afwijkingen van de bouwregels.

De uitzonderingen, zoals bijvoorbeeld een gebouw met een hogere kap of verdiepingshoogte, worden door een algemene regeling in de regels positief bestemd, voor zover het om legale situaties gaat. Bij de inventarisatie zijn verschillende situaties nader onderzocht, omdat die van het algemene beeld afweken. Een deel is legaal gerealiseerd, een deel niet. Van dat laatste deel moet in het kader van het handhavingstraject worden bezien welke gevallen alsnog legaliseerbaar zijn en welke niet.

De huidige, feitelijke situatie, die de basis is van dit bestemmingsplan, wordt vastgelegd door de verbeelding en door middel van een losse bijlage bij het plan in de vorm van een luchtfoto van het plangebied.

Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor een beperkte overschrijding van bestemmingsgrenzen.

Voorrangsregeling

In dit artikel is een prioritering aangegeven van de (dubbel)bestemmingen indien er op gronden sprake is van meerdere (dubbel)bestemmingen en de daarbij gepaard gaande belangen.

3.2.4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Dit artikel bevat de overgangsregels met betrekking tot het bouwen en het gebruik van gronden. In afwijking van de bouwregels blijven enige bouwmogelijkheden bestaan voor die gebouwen die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan afwijken van het plan en die zijn of worden gebouwd bij of krachtens de Woningwet of Wabo. Bestaande afwijkingen mogen in principe niet worden vergroot.

Het gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken, dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat het in werking treedt, mag worden voortgezet. Het overgangsrecht is echter niet van toepassing op gebruik dat al in strijd was met het voorgaande plan. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan, indien de afwijking hierdoor in mindere mate strijdigheid met dit bestemmingsplan oplevert.

Slotregel

Hierin is de naam van het bestemmingsplan opgenomen.