Noordwest 1 (Hof van Delft)

2.2 Toekomstige situatie

In het plangebied worden geen ontwikkelingen voorzien die de structuur van het gebied ingrijpend doen veranderen. Wel wordt een zekere dynamiek verwacht. Deze dynamiek heeft enerzijds betrekking op de uitbreidingswensen van bewoners en gebruikers van bestaande panden en anderzijds het gebruik voor allerlei niet-woonfuncties en de omzetting van niet-woonfuncties naar wonen.

Woningen en andere gebouwen worden steeds aangepast aan de veranderende eisen. In verband hiermee wordt op plaatsen waar dat ruimtelijk mogelijk is enige uitbreidingsruimte geboden. Deze uitbreidingsruimte ligt voornamelijk aan de achterzijde van de bestaande bebouwing. Hiermee blijft de bestaande kwaliteit van de openbare ruimte en het straatbeeld gehandhaafd. Aan de voorzijde wordt wel algemeen uitbreidingsruimte geboden in de vorm van dakkapellen. Op veel plaatsen is al aan de achterzijde een uitbreiding gerealiseerd in de vorm van een dakopbouw. Op die plaatsen waar dit ruimtelijk aanvaardbaar is, wordt dit rechtstreeks in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt.
Bij kapprofiel B is een dakopbouw aan de achterzijde van woningen toegestaan (zie figuur 2.1). In een beperkt aantal situaties is kapprofiel A toegepast, dat een kleinere uitbreidingsruimte biedt dan kapprofiel B. Wel zijn bij deze woningen dakkapellen aan de achterzijde (vergunningsvrij) toegestaan.
Bij woningen met een plat dak is een uitbreiding van het hoofdgebouw in de hoogte meestal ruimtelijk ongewenst, hetgeen is geregeld met kapprofiel C.

In het gebied zijn verschillende niet-woonfuncties aanwezig, zoals winkels, kantoren, bedrijven, dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen. Deze zijn zoveel mogelijk met een gemengde bestemming geregeld. De verwachting is dat het aantal detailhandelsbedrijven zal afnemen. Gelet op het detailhandelsbeleid worden er geen nieuwe winkels buiten de bestaande buurtwinkelcentra mogelijk gemaakt. Hierdoor wordt de bestaande detailhandelsstructuur maximaal ondersteund. De buurtwinkelcentra krijgen in verband hiermee een aparte, ruimere gemengde bestemming.
Nieuwe kleinschalige praktijk- en bedrijfsvestigingen worden wel in het gebied verwacht, vaak in een pand dat al deels een niet-woonfunctie had. Deze dynamiek wordt zoveel mogelijk gefaciliteerd door de gemengde bestemming. Dit wordt passend geacht bij het karakter van een woongebied gelegen tegen de binnenstad. Panden met een niet-woonfunctie, maar waar wonen in praktijk wel aanwezig is, krijgen ook een gemengde bestemming, waardoor flexibiliteit in functie ontstaat. Gelet op het kantorenbeleid is uitbreiding van solitaire kantoren echter ongewenst, een kantoor aan huis is wel mogelijk. De reeds aanwezige kantoren en winkels zijn positief bestemd. Bij de gemende bestemming is wonen als dat al aanwezig was, ook mogelijk.

Enkele specifieke bedrijfspanden behouden de bedrijfsbestemming. Grotere complexen met de bestemming Maatschappelijke doeleinden behouden deze bestemming. Uitzondering hierop is de niet-woonbebouwing langs de Westlandseweg: het Werkplein (o.a. brandweer, politie). Dit complex krijgt een gemengde bestemming, zodat een bredere range van functies mogelijk is. Hierbij worden woningen en winkels uitgesloten, omdat deze hier niet wenselijk zijn.

Een deel van het plangebied is aangewezen als beschermd stadsgezicht. In dit gebied zijn er ten opzichte van de rest van het gebied beperkingen opgenomen met betrekking tot de bebouwingsmogelijkheden van de (voor)tuinen.
Op verschillende plaatsen zijn monumenten en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing aanwezig. Het gaat daarbij onder meer om het rijksmonument Agnetapark, maar ook om verschillende panden langs de Buitenwatersloot. Behoud en herstel van de karakteristieken van deze gebouwen is van belang. De ruimtelijke structuur wordt hierbij door de verschillende bestemmingen in sterke mate vastgelegd. Daarnaast zijn speciale aanvullende regels opgenomen om de kwaliteiten bij verandering te behouden of zelfs te vergroten.

Naast de gebouwen vormt ook de onbebouwde ruimte een belangrijke waarde van het gebied.
De aanwezige groen- en waterelementen dragen in hoge mate bij aan het woon-, werk- en leefmilieu. Daarnaast maken groen en water onderdeel uit van grotere structuren en zijn daarom van groot belang. Door middel van de verschillende bestemmingen zijn de groen- en waterelementen en -structuren geregeld.

In het gebied zijn op enkele plaatsen andere veranderingen te verwachten, doch deze zijn nog niet zover uitgekristalliseerd of onderzocht dat deze in dit bestemmingsplan juridisch worden geregeld.

Woningen Laan van Altena

De locatie van de voormalige supermarkt aan de Laan van Altena komt voor herontwikkeling in aanmerking. De plannen voor de te realiseren woningen, die in ruimtelijk opzicht aansluiten bij de aangrenzende woningen in het Agnetapark, zijn onvoldoende uitgekristalliseerd. De gronden die voor herontwikkeling in aanmerking komen worden buiten dit bestemmingsplan gehouden.

Voormalig schoolgebouw Hugo de Grootstraat/Van Slingelandtstraat

Het voormalige schoolgebouw aan de Hugo de Grootstraat/Van Slingelandtstraat wordt eveneens herontwikkeld, echter met grotendeels behoud van het bestaande gebouwcomplex. De planvorming van deze herontwikkeling loopt parallel aan het bestemmingsplan. Om deze reden wordt deze buiten het bestemmingsplan gehouden.

Ontwikkeling waarover wel al duidelijkheid is, is het buurthuis in de Olofsbuurt.

Buurthuis Olof

Het buurthuis in de Olofsbuurt, Sint Olofsstraat 21, heeft zijn functie als buurthuis verloren. In een locatiestudie is onderzocht wat een passende en aanvaardbare functie voor dit gebouw is. Hieruit is gebleken dat de meest passende functie voor deze locatie wonen is, al dan niet in combinatie met een andere functie (bijvoorbeeld maatschappelijk, dienstverlening). Voor het wijzigen van de bestemming zijn verschillende onderzoeken uitgevoerd om aan te tonen dat deze functie ruimtelijk aanvaardbaar is.
Deze onderzoeken zijn in de bijlage van de toelichting bijgevoegd.
De bestemming van het buurthuis is gewijzigd van Maatschappelijke doeleinden in Gemengd.
Het hoofdgebouw heeft daarnaast een dubbelbestemming Cultuurhistorisch waardevol. Het handhaven van het oude hoofdgebouw is uitgangspunt. De achterbouw kan eventueel worden gesloopt. De speeltuin aan de achterzijde van het gebouw blijft behouden voor de buurt en heeft een groenbestemming gekregen. Het parkeren moet op eigen terrein worden opgelost. Deze parkeergelegenheid zal aan de zijde van het park worden ontsloten. In verband hiermee wordt een strook van het park, die feitelijk reeds is verhard, bestemd als verkeer.