Bedrijventerreinen Delft Noord (DSM)

4.2 Gewenste ontwikkelingen

DSM-terrein
DSM zet in op de verdere ontwikkeling van biotechnologie. Om op veranderende marktomstandigheden en nieuwe technologieën in te kunnen spelen, is aanpassing van de manier van werken en de inrichting van het terrein noodzakelijk. DSM heeft daarvoor in 2009 de strategische visie 'DSM in Delft: dat werkt' opgesteld. De visie beschrijft de toekomstplannen van DSM tot 2030.

Uit de visie blijkt dat het terrein in de toekomst uit twee delen zal bestaan: de 'Industriële Biotech Campus' en de productiesite 'DSM@Work'. De indeling is te zien op de afbeelding hieronder.

figuur 8: Industriële Biotech Campus en DSM@Work

De campus beslaat het grootste deel van het terrein West. Bij de campus ligt het accent op onderzoek, ontwikkeling en innovatie in een werkomgeving van hoge ruimtelijke kwaliteit. Op dit deel van het terrein zullen laboratoria, kleinschalige productiefaciliteiten en opschalingsactiviteiten worden gevestigd. DSM maakt de campus ook toegankelijk voor andere bedrijven. DSM wil met de campus een attractief werkklimaat creëren dat aantrekkingskracht uitoefent op kenniswerkers en de creativiteit en uitwisseling van ideeën bevordert.

De bestaande productie-activiteiten in Delft blijven voor DSM van belang. Moderne industriële productie blijft op de huidige DSM-locatie aanwezig, zoals onder meer het maken van gistextracten en antibiotica. Dit gebeurt op de productiesite 'DSM@Work'. Productie is nodig om kennis te gelde te maken. Omgekeerd geldt dat productie een bijdrage levert aan de kennisontwikkeling van biotechnologie. Deze combinatie van productie en kennisontwikkeling is een sterk onderscheidend kenmerk van de DSM-locatie.

De ontwikkeling van de Industriële Biotech Campus en de Productiesite DSM@Work wordt in twee fasen gerealiseerd. Deze beslaan de periode tot 2015 en de periode 2015-2030. De doelen tot 2015 omvatten het herschikken van DSM-activiteiten over de locatie en het geschikt maken van de DSM-terreinen in Delft voor nieuwe activiteiten van DSM en van andere organisaties. In deze periode verwacht DSM het huidige Beyerincklab en enkele kantoren te vervangen door nieuwbouw en realiseert het consortium BE-BASIC een nieuwe opschalingsfaciliteit. Tevens strijken voor 2015 de eerste externe bedrijven neer op het DSM-terrein. De ontwikkelingen op de productiesite DSM@Work vinden voornamelijk in de fase na 2015 plaats.

Bestemmingsplan
De toekomstvisie van DSM vormt de belangrijkste basis voor de bouw- en ontwikkelmogelijkheden die met dit bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt. Bebouwing is toegestaan mits in totaal niet meer dan 80% bebouwd wordt. De indeling van het terrein is vrijgelaten. Passend bij het zeer bedrijfsmatige karakter van het terrein is in de middenzone een ruime maximale bouwhoogte van in beginsel 40 meter opgenomen. Langs de randen aan de noord en zuidzijde - waar de zichtbaarheid vanuit aangrenzende gebieden een rol speelt - is de hoogte beperkt tot 15 en 8 meter. Vanaf de Provincialewegzijde is uitgegaan van een hoogte van 25 meter. De hoogteregeling is afgestemd op de huidige bebouwing en - aan de randen - op de hoogte van de bebouwing in de omgeving.

Met het bestemmingsplan wordt een uitbreiding van het DSM-terrein aan de zijde van de Provincialeweg mogelijk gemaakt. Dit terrein is onderdeel van het gezoneerde industrieterrein maar is niet in gebruik voor bedrijfsactiviteiten. Het terrein heeft op grond van het huidige bestemmingsplan een woonbestemming. Het terrein is nu grotendeels groen. Verder wordt het terrein gebruikt door de Altena Hoeve, voor parkeren en toegangswegen. In het gemeentelijke, provinciale, regionale en rijksbeleid is uitgegaan van de ontwikkeling van het terrein tot een kenniscentrum en een belangrijk onderdeel van de kennisas. Om deze ontwikkeling te kunnen realiseren is uitbreiding van het terrein nodig. Het huidige terrein is vrijwel volledig in gebruik en biedt onvoldoende ruimte om de biotechcampus te kunnen realiseren. Omdat de toe te voegen activiteiten zeer nauw samenhangen met de activiteiten op het terrein, is het noodzakelijk om de uitbreiding op het terrein te laten plaatsvinden en niet elders. De ruimte hiervoor is naast het terrein beschikbaar. Dit terreindeel maakt bovendien al deel uit van het gezoneerde industrieterrein en is reeds eigendom van DSM. Op het bestaande DSM-terrein kan geen ruimte worden gecreëerd door het herschikken van functies. De inrichting van het terrein is afgestemd op de bedrijfsprocessen van DSM, de aan- en afvoerroutes en opslaglocaties. De locatie van de bedrijfsonderdelen - industriële productie, opschaling, R&D en ondersteunende functies zoals opslag - ligt daardoor grotendeels vast. Herschikking van functies zou onnodige en grote gevolgen voor de bedrijfsvoering hebben. Uitbreiding van het terrein aan de Provincialeweg is wel mogelijk. De ruimte hiervoor is beschikbaar langs de Provincialeweg.

Tussen het voorterrein waarop de uitbreiding wordt gerealiseerd en de woonbebouwing aan de andere zijde van de Provincialeweg bestaat een ruime afstand van ca. 100 meter. Gelet op de indicatieve afstanden uit de VNG-handreiking "Bedrijven en Milieuzonering" kunnen op deze locatie activiteiten tot categorie 4.1 mogelijk gemaakt worden. Uitbreiding van het bedrijfsterrein is - gelet op de afstanden tot de woonbebouwing - aan de zijde van de Provincialeweg mogelijk. In Hoofdstuk 6 wordt de milieuzonering verder toegelicht.

Het bestemmingsplan staat op het uit te breiden deel een bouwhoogte toe van 25 meter. Die hoogte is afgestemd op de hoogte van de woonbebouwing langs de Provincialeweg. Gelet op de afstand tussen de bedrijfsbebouwing en de woongebouwen is een hoogte van 25 meter op deze locatie passend.

Voor het voormalige Calvé-terrein is eveneens een bebouwingspercentage van 80% gehanteerd. De indeling van het terrein is niet met bouwregels vastgelegd. Wel is de voorgevelrooilijn van het monumentale hoofdgebouw doorgetrokken als bouwbegrenzing, zodat een gedeelte langs de Wateringseweg vrijgehouden wordt van bebouwing en uiteindelijk (na ontwikkeling van het voormalige Calvé terrein) de Delftse Vliet goed tot zijn recht kan komen. Als maximale bouwhoogte is 25 meter toegestaan. Het voormalige Calvé-terrein maar ook de monumentale bebouwing van DSM Gist aan de waterzijde zijn kansrijk voor de ontwikkeling van creatieve industrie.

Tussen de Delftse Vliet en de Vrijenbanselaan bevindt zich het vrij grote terrein van transporteur Van der Lee. Daarnaast wordt dit plangedeelte gekenmerkt door veel kleinere kavels met een mix van bedrijvigheid, onderwijs en enkele woningen. De bedrijvengedeelten hebben bebouwingsvlakken die vrijwel met de percelen overeenkomen. Wel zijn in deze wat kleinschaliger omgeving veel beperktere bouwhoogten toegestaan. De bestaande woningen aan de Vrijenbanselaan zijn vastgelegd conform de bestaande situatie.

De ontwikkelingmogelijkheden van het gebied ten oosten van het kanaal zijn beperkt omdat de milieucontouren van het DSM-Calvé-terrein over het gebied liggen. De komende 10 jaar wordt geen verandering voorzien. In het bestemmingsplan is daarom uitgegaan van de huidige situatie.

Het Mondriaancollege heeft nieuwbouw gerealiseerd en de oude bebouwing gesloopt. De vrijgekomen grond wordt opnieuw ingericht. De plannen voor het terrein zijn nog onvoldoende concreet om daarmee in dit bestemmingsplan rekening te kunnen houden. In dit bestemmingsplan wordt uitgegaan van de bestaande bouwmogelijkheden die de onderwijsinstelling op grond van het geldende bestemmingsplan heeft.