Schieoevers Zuid

2.2 Toekomstige situatie

Behoud en versterking van het bedrijventerrein

Het plangebied bestaat uit bestaand bedrijventerrein. Behoud en versterking van het profiel van een traditioneel gemengd bedrijventerrein is voor de planperiode dan ook het uitgangspunt voor dit bestemmingsplan. Centrale doelstelling van de gebiedsvisie Schieoevers (zowel de versie die is vastgesteld in 2006 als die in december 2010) is het geleidelijk realiseren van een heldere structuur van 'voorkanten' voor bedrijfsactiviteiten die behoefte hebben aan uitstraling naar publiek en 'binnenkanten' voor bedrijfsactiviteiten in de sfeer van expeditie, parkeren en opslag. Het streven is om Schieoevers Zuid in de toekomst onderdeel te laten zijn van één van de twee grootschalige regionale bedrijvenzones: één ten zuidoosten van Delft (Schieoevers Zuid, Technopolis, Ruyven) en één ten noordwesten van Delft (Harnaschpolder e.o.). Schieoevers Zuid heeft hier dan vooral een toeleverende rol in. De gebiedsvisie heeft als doel partijen in het gebied te stimuleren om mee te werken aan het realiseren van de visie. Het bestemmingsplan bevat geen grootschalige nieuwe ontwikkelingen en gaat uit van de bestaande situatie. Twee ontwikkelingen die wel gefaciliteerd worden (Faradaybrug en verbreding Schie) komen hieronder nader aan bod.

Het doel van het bestemmingsplan is tweeledig: enerzijds moet het bestemmingsplan ervoor zorgen dat de bestaande bedrijven duurzaam kunnen blijven functioneren en zich binnen de aangegeven kaders verder kunnen ontwikkelen. Anderzijds zorgt het bestemmingsplan ervoor dat het woon- en leefklimaat wordt beschermd. Een verdere toename van de milieuhinder is alleen binnen de planologische kaders van het bestemmingsplan mogelijk. De op de verbeelding vastgelegde milieucategorieën vormen de belangrijkste planologische beperking voor bedrijven. Tegelijkertijd vormen deze milieucategorieën een belangrijke planologische bescherming voor het woon- en leefklimaat. Gezien voortschrijdende technologische ontwikkelingen hoeft dit de bedrijfsontwikkeling niet te belemmeren, omdat bedrijven door steeds stillere en schonere productiemethoden zich binnen de bestaande planologische ruimte verder uit kunnen breiden. De regels van dit bestemmingsplan bieden zodoende voor iedereen duidelijke kaders.

De huidige geluidscontour van het bedrijventerrein wijzigt niet. De vastgestelde geluidszone ligt vast. In de toekomst bestaat de mogelijkheid dat deze geluidszone wordt aangepast om nieuwe ontwikkelingen op het bedrijventerrein Schieoevers Noord mogelijk te maken. Dit wordt evenwel niet met voorliggend bestemmingsplan geïnitieerd.

Vanwege het verouderde vigerende bestemmingsplan is een geactualiseerd bestemmingsplan nodig als planologisch juridisch kader voor de komende 10 jaar. Ontwikkelingen die buiten de tijdshorizon van 2022 liggen, zijn niet relevant.

Het bestemmingsplan legt alleen de maximale hoogte en een maximaal bebouwingspercentage vast. De exacte locatie van bedrijfsgebouwen is niet vastgelegd. Herindeling van het terrein en nieuwe gebouwen zijn daardoor mogelijk. In het bestemmingsplan kunnen alleen ruimtelijk relevante zaken opgenomen worden. Het bestemmingsplan is grotendeels consoliderend van aard (bestaand bedrijventerrein).

Ontwikkeling Faradaybrug en verbreding Schie

Er worden in dit bestemmingsplan twee ontwikkelingen voorzien, waarvoor een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen. Dit houdt in dat het college van burgemeester en wethouders in de gelegenheid wordt gesteld om het bestemmingsplan te wijzigen. Daartoe dient dan wel een apart wijzigingsplan te worden opgesteld.

De eerste ontwikkeling die via de wijzigingsbevoegdheid in het plan is geregeld, betreft de ontwikkeling van de Faradaybrug over de Schie. De aan te leggen Faradaybrug levert het plangebied een extra ontsluitingsmogelijkheid en aantrekkingskracht voor nieuwe bedrijven op.

De tweede ontwikkeling waarvoor een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan staat, is de verbreding van de Schie. Dit betreft een wens van de provincie Zuid-Holland. Hiervoor dient eveneens een wijzigingsplan te worden opgesteld, maar er is voor deze ingreep ook een watervergunning nodig. In verband met de verbreding zal ook de waterkering aangepast moeten worden.

Kantoren beperkt mogelijk

Bij het onderwerp 'Kantoren' is het belangrijk onderscheid te maken naar zelfstandige kantoren en bedrijfsgebonden (niet-zelfstandige) kantoren. Bedrijfsgebonden kantoren zijn noodzakelijk bij de bedrijfsvoering van een bijvoorbeeld ambachtelijk of industrieel bedrijf en daarbij ondergeschikt van aard. In het bestemmingsplan zijn bedrijfsgebonden kantoren toegestaan, mits niet meer dan 50% van het bedrijfsvloeroppervlak tot een maximum van 3.000 m2. Zelfstandige kantoren zijn gewenst op openbaar vervoer knooppunten en deze horen in principe niet thuis op bedrijventerreinen.

In het vorige bestemmingsplan Schieoevers noord en zuid waren diverse zelfstandige kantorenlocaties in het plangebied bestemd. Inmiddels is duidelijk dat er zowel op landelijk als op lokaal niveau sprake is van een ruim overschot aan kantoorruimte. In de Verordening Ruimte heeft de provincie Zuid-Holland mede daarom vastgelegd dat er op bedrijventerreinen geen grootschalige zelfstandige kantoren mogen worden toegestaan.

In dit bestemmingsplan zijn de bestaande zelfstandige kantoren als zodanig bestemd. De gemeente Delft kiest er verder voor om de hoeveelheid kantoorbestemmingen, die in het verleden planologisch zijn toegestaan, terug te brengen. In dit bestemmingsplan wordt alleen nog de mogelijkheid geboden om kleinschalige zelfstandige kantoren tot maximaal 1.000 m2 per vestiging nieuw te realiseren overeenkomstig de Verordening Ruimte van de provincie.

Detailhandel

Op bedrijventerreinen is in Nederland slechts bij hoge uitzondering detailhandel toegestaan, omdat dit op veel andere locaties beter ruimtelijk inpasbaar is, bijvoorbeeld in stads- en dorpscentra. Detailhandel kan wel op bedrijventerreinen worden toegestaan als het artikelen betreft die doorgaans niet in stads- en dorpscentra ruimtelijk ingepast kunnen worden. Daarbij kan gedacht worden aan caravans, boten, bouwmarkten, gevaarlijke goederen etc. Een uitzondering hierop geldt voor door de provincie aangewezen perifere detailhandelsvestiging-locaties (PDV-locaties). Leeuw en Stein in gebied Schieoevers-Noord is zo'n aangewezen locatie. Reguliere detailhandel op bedrijventerreinen is ruimtelijk niet gewenst, vanwege leegloop van stads- en dorpscentra, de doorgaans grotere verkeersaantrekkende werking en bijbehorende parkeerproblemen. In dit bestemmingsplan zijn geen nieuwe detailhandelsvestigingen toegestaan.

Echter, zodra de Verordening Ruimte van de provincie ruimere mogelijkheden van perifere detailhandelsbranches op bedrijventerreinen biedt, dan zal deze verruiming ook onderdeel worden van het gemeentelijk detailhandelsbeleid. Die verruiming zou betekenen dat op Schieoevers Zuid ook perifere detailhandel mogelijk wordt, zodat branches zoals auto's, boten, caravans, motoren en landbouwwerktuigen ook mogelijk zijn. Zodra er een verzoek voor een hierboven genoemde branche wordt ingediend, dan zal de gemeente medewerking verlenen aan functiewijziging. Er moet daarbij wel voldaan worden aan wet- en regelgeving en beleid, zoals het aanwezig zijn/realiseren van voldoende parkeerplaatsen, het niet belemmeren van activiteiten van bestaande bedrijven, enz.

Milieuzonering

Vanuit de milieuzonering is in het plangebied een tweedeling aangebracht tussen de plandelen:

• ten westen van de Schie;
• ten oosten van de Schie.

Voor het bedrijventerrein ten westen van de Schie is in het bestemmingsplan voor alle gronden maximaal milieucategorie 4 van de LvB toegestaan. Bestaande bedrijfsactiviteiten die van deze systematiek afwijken, zijn met een maatbestemming toegestaan. In de zuidoosthoek van dit gebied is bijvoorbeeld een maatbestemming 4 opgenomen. Bestaande rechten zijn gerespecteerd. Deze regeling leidt ertoe dat de bestaande ondernemingen kunnen blijven bestaan.

Ten oosten van de Schie zijn uitsluitend bedrijven tot en met maximaal milieucategorie 3.2 toegestaan, waarbij voor nieuwe bedrijven binnen een afstand van circa 50 meter van de woonbestemmingen maximaal milieucategorie 3.1 is toegestaan. De bestaande bedrijfsactiviteiten die in een hogere categorie vallen zijn bestemd met een zogenaamde maatbestemming. Dit is onder andere van toepassing op de bedrijven Avalex en Vrijenban, die hieronder nader aan bod komen.

Avalex en Betonfabriek Vrijenban

Voor Avalex en voor Betonfabriek Vrijenban geldt dat voor deze bedrijven een maatbestemming is opgenomen. Dit houdt in dat de bestaande activiteiten specifiek zijn bestemd. Daardoor zijn er begrensde uitbreidingsmogelijkheden, zodat het woonklimaat in de omgeving beschermd wordt. Een toename van milieuhinder is op de wijze doorgaans niet mogelijk. In dit kader heeft DHV een onderzoek uitgevoerd, waaruit naar voren kwam dat er sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat. Dit onderzoek komt in hoofdstuk 6 uitvoerig aan bod.