Woongebied West

5.1 Beschrijving gewenste ontwikkelingen

Vurenhout

Op de locatie Vrijenburg-Vurenhout dienen rijwoningen, twee-onder-een-kapwoningen en/of vrijstaande woningen gerealiseerd te worden. Aan de Vrijenburglaan dienen maximaal 8 woningen (twee-onder-een-kapwoningen en/of vrijstaande woningen) te worden gerealiseerd. Door dit type woningen aan de Vrijenburglaan te realiseren kan het reeds aanwezige straatbeeld worden gecontinueerd. De hoeken van deze nieuwe straatwand verdienen daarbij nog de nodige extra aandacht. Bouwkundige verbijzonderingen moeten hier bijdragen aan een vanzelfsprekende beëindiging/begin van de straat. De oplossing (erker/uitbouw), zoals gerealiseerd aan de overzijde van de Avenue Carré en de gedraaide kappen langs de Vrijenburglaan dienen hier ter inspiratie.

Ook aan de Grenenhout kunnen naast twee-onder-een-kapwoningen en/of vrijstaande woningen ook rijwoningen worden gerealiseerd. De lengte van de rijen is daarbij maximaal 4 woningen. In totaal is er ruimte voor maximaal 16 rijwoningen. Voor de woningen aan de Grenenhout geldt dat er extra aandacht dient te worden geschonken aan de voorzijde van de woning. Deze zijde zal moeten voorzien in een goede verblijfskwaliteit. Dit ter 'compensatie' van aanwezigheid van het RMPI grenzend aan het achtererf van deze woningen. Deze woningen dienen daarom te worden voorzien van een voortuin. In deze voortuin is een overgangszone van 3 m opgenomen. Deze zone dient ingezet te worden als overgang van de openbare ruimte via de voortuin en de intermediaire zone naar de privé-ruimte. Deze zone kan bijvoorbeeld ingevuld worden met een erker, traptreden, een veranda, een balkon of een verbijzonderde entree. Ook combinaties van de genoemde elementen zijn goed mogelijk. Aanbevolen wordt aan deze zijde sterk rekening te houden met de bezonning. Een zonnige plek om van de middag-/avondzon te genieten is gezien de situering noodzakelijk. Suggesties zijn: een Frans balkon op de verdieping; een loggia; openslaande tuindeuren; een combinatie van erker met daarop een betreedbaar terrasje. De woningen aan het Vurenhout dienen te worden uitgevoerd in twee lagen met een kap. Door toepassing van zadeldaken met een hellingshoek tussen 40 en 60 graden en afwisseling van langskappen en dwarskappen wordt er aansluiting gezocht met de reeds aanwezige woningen aan de Grenenhout. De goothoogte is daarbij 7 m. Voor het parkeren voor dit deelplan moet aan de CROW publicatie 182 normen worden voldaan, zoals opgenomen in de parkeernota. Bij vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen dient er rekening gehouden te worden met het realiseren van 1 parkeerplaats op eigen terrein. De overige parkeerplaatsen moeten in de openbare ruimte in de directe omgeving worden gerealiseerd. De kavel wordt in een bestaande woonwijk gerealiseerd. Bij realisatie van het project dient rekening te worden gehouden met onder andere bestaande verharding en overlast voor omwonenden.

Figuur 5.1 Stedenbouwkundige randvoorwaardenkaart Vurenhout

Voordijk 357-375

Deze locatie wordt globaal begrensd door de Voordijk, de Carnisserbaan, de Noordersingel en de Noorderhoeve. Op deze locatie worden voor het nog te realiseren deel 10 grondgebonden woningen voorgesteld. Aan het nog te realiseren deel van deze locatie is de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied - 1' toegekend, om de herontwikkeling op termijn mogelijk te maken. Wanneer toepassing wordt gegeven aan het opstellen van het wijzigingsplan wordt het bouwplan stedenbouwkundig beoordeeld.

Aan de wijzigingsbevoegdheid zijn de volgende wijzigingsvoorwaarden gekoppeld:

• het aantal woningen bedraagt maximaal 10;
• de goothoogte van de woningen bedraagt maximaal 6 m;
• er wordt voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd;
• indien niet in de zijdelingse perceelsgrens wordt gebouwd bedraagt de afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens ten minste 1 m;
• de rooilijn sluit aan bij de geldende rooilijn;
• de richting van de bouwmassa is evenwijdig of haaks aan de noord-zuidgeoriënteerde kavelrichting en slotenstructuur;
• een bodemonderzoek is overlegd waaruit blijkt dat de bodem geschikt is voor de beoogde functiewijziging.

Figuur 5.2 Stedenbouwkundige randvoorwaarden Voordijk 357-375

Horecavoorziening Carnisserpark

Ten zuiden van de A15, ter hoogte van Woongebied West, wordt het Carnisserpark ontwikkeld. In het park, ter hoogte van de kruising van de Vrijenburglaan en de Carnisserbaan wordt de ontwikkeling van een horecavoorziening beoogd. Het restaurant (de bebouwing) zal een bedrijfsvloeroppervlakte van maximaal 100 m² hebben met een goothoogte van maximaal 3,5 m. Daarnaast is eveneens een terras toegestaan. Voor zowel het restaurant als het terras wordt uitgegaan van circa 60 zitplaatsen. Voor het parkeren moet aan de CROW publicatie 182 normen worden voldaan, zoals opgenomen in de parkeernota. Deze ontwikkeling maakt deel uit van het voorliggende bestemmingsplan. De aanwezigheid van deze voorziening is gekoppeld aan de functie van het park.

Figuur 5.3 Stedenbouwkundig plan Horecavoorziening Carnisserpark

Heulweg - West

Aan de Heulweg worden 4 vrijstaande woningen gebouwd. Deze woningen moeten passen binnen het dorps-landelijke karakter van de locatie. Om dit te waarborgen is een aantal stedenbouwkundige randvoorwaarden geformuleerd. Zo zijn er voorwaarden ten aanzien van de maximaal te bouwen hoogte (goothoogte van het hoofdgebouw is minimaal 4,5 m en maximaal 6,5 m, de nokhoogte van het hoofdgebouw is maximaal 11 m), oriëntatie en kaprichting. Ten aanzien van parkeren moet aan de CROW normen uit publicatie 182 worden voldaan, zoals opgenomen in de parkeernota. Per woning bedraagt de norm 1,8 parkeerplaats. Hiervan dient 1 parkeerplaats op eigen terrein te worden gerealiseerd (bij voorkeur achter de voorgevelrooilijn). Tevens dient 0,8 parkeerplaats per woning in het openbaar gebied aangelegd te worden.

Voordijk 502

Op het perceel aan de westzijde van de Voordijk 502 zijn twee vrijstaande woningen voorzien. De woningen dienen te passen binnen het dorps-landelijke karakter van de Voordijk. Hiervoor is een aantal stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld. Zo dient de voorgevelrooilijn van de nieuw te realiseren woningen gelijk te liggen aan de voorgevelrooilijn van de bestaande woningen aan de Voordijk 500/502. Ten aanzien van parkeren moet aan de CROW normen uit publicatie 182 worden voldaan, zoals opgenomen in de parkeernota. Per woning bedraagt de norm 1,8 parkeerplaats. Hiervan dient 0,8 parkeerplaats per woning in het openbaar gebied aangelegd te worden. Tevens dienen er minimaal twee parkeerplaatsen op het eigen erf te worden gerealiseerd. Verder is aangegeven dat voor de twee woningen 1 gemeenschappelijke uitrit gewenst is. Dit om het aantal aansluitingen (uitritten) te beperken, op deze belangrijke fietsroute.

Figuur 5.4 Situatietekening nieuwe woningen Voordijk

Ten behoeve van de twee woningen zijn de benodigde (milieu)onderzoeken uitgevoerd. De conclusies van de toetsing aan deze onderzoeken zijn opgenomen in paragraaf 5.3.

Kavel Riedermorgen

Deze locatie ligt in een strook tussen de Voordijk en de Riedermorgen. In deze strook staat zowel oorspronkelijke bebouwing (boerderijen op ruime kavels) als recente bebouwing van de wijk Carnisselande. De locatie ligt achter de oorspronkelijke bebouwing op een driehoekig kavel. In de strook zijn zes ruimtelijke eenheden te onderscheiden. De ruimtelijke eenheden worden door noord-zuidlopende sloten van elkaar gescheiden. De ruimtelijke eenheden kenmerken zich door samenhang in architectuur en de gemeenschappelijke ontsluiting. De locatie vormt samen met de oorspronkelijke bebouwing aan de Voordijk één ruimtelijke eenheid. Bij de ontwikkeling van de locatie wordt dan ook teruggegrepen op de stedenbouwkundige kenmerken van de Voordijk.

Ontsluiting

De locatie wordt vanaf de Riedermorgen ontsloten, direct naast de woning op de Riederhoeve 4. Tussen de sloot en de kavel van de woning is hiervoor ruimte. De benodigde parkeerplaatsen voor de ontwikkeling (minimaal 2) worden op de locatie opgelost. Bezoekers kunnen parkeren op de bestaande parkeerplaatsen langs het water aan de Riederhoeve of Riedermorgen.

Kavel en watergangen

De locatie wordt door een noord-zuidlopende watergang in twee delen verdeeld. Deze watergang zal worden gedempt, hetgeen geheel wordt gecompenseerd door het afgraven van grond aan de westzijde van de kavel. De overige watergangen blijven behouden. Het talud langs de Riedermorgen blijft ongewijzigd vanwege het doorgaande beeld hiervan. Vervangen door beschoeiing of overbouwen met een vlonder/terras is vanwege dit doorgaande beeld niet gewenst.

Situering woning

In aansluiting op de bebouwing in de zone tussen Riedermorgen en de Voordijk staat de nieuw te bouwen woning evenwijdig aan het slotenpatroon. Daarbij houdt deze minimaal 20 meter afstand van de achtergevel van de woningen aan Riedermorgen nummer 4 en 6. Vanaf de waterloop aan de zuidkant van de locatie dient minimaal 3,5 meter vanuit de insteek van het talud te worden aangehouden. Aan de noordzijde van de kavel dient minimaal 1 meter vanuit de insteek van het talud vrij te blijven van bebouwing.

Het bouwvlak is in oost-westrichting maximaal 18 meter breed. In noord-zuidrichting verloopt de diepte van ongeveer 11 meter (westzijde) tot ongeveer 20 meter (oostzijde). Alle bebouwing (hoofdgebouw en het eventuele (aangebouwde) bijgebouw) wordt binnen dit bouwvlak gebouwd. De bebouwing is orthogonaal van opzet en volgt de richting van het noord-zuid lopende stratenpatroon. Dit betekent dat de bebouwing onder een hoek staat ten opzichte van de Riedermorgen. Bouwdelen die van deze oriëntatie afwijken zijn duidelijk ondergeschikt vormgegeven.

Bebouwing / massa

De bebouwing zal bestaan uit maximaal één hoofdgebouw en één bijgebouw met een duidelijke samenhang in architectuur. Het hoofdgebouw kan een samengestelde vorm hebben, bestaande uit een hoofd- en een nevenmassa. De hoofdmassa staat daarbij verder naar voren (minimaal 3 meter, gezien vanaf de Riedermorgen) dan de nevenmassa. Bij het hoofdgebouw zijn kleine op-, aan- en uitbouwen toegestaan mits deze ook binnen het bouwvlak vallen en duidelijk ondergeschikt zijn vormgegeven. Een bijgebouw ligt ten minste 3 meter achter het hoofdgebouw, gezien vanaf de Riedermorgen.

Het hoofdgebouw is opgebouwd uit een (samengestelde) rechthoekige onderbouw met een zadeldak. De hoofdmassa is duidelijk groter. Deze is echter niet breder dan 10 meter (oost-westrichting) en niet dieper dan 14 meter. De eventuele nevenmassa is kleiner en maximaal 8 meter breed en 10 meter diep. In verband met privacy van de omliggende woningen is de nieuwe bebouwing maximaal één laag hoog met een kap. De hoofdmassa heeft een maximale nokhoogte van 12 meter. De nokhoogte van de nevenmassa is minimaal 1 meter lager. De goothoogte van de hoofd- en nevenmassa is gelijk en is maximaal 3,5 meter hoog.

Het bijgebouw heeft maximaal dezelfde afmetingen als de nevenmassa. De goothoogte van het bijgebouw en van de aanbouwen en uitbreidingen mag echter niet hoger zijn dan 3 meter.

De nokrichting van de hoofdmassa loopt in noord-zuidrichting. De kaprichting van de nevenmassa kan hier evenwijdig aan zijn, of haaks op lopen. Wanneer de nokrichting van de nevenmassa evenwijdig loopt aan die van de hoofdmassa is de dakhelling voor beide daken gelijk.

Architectonische uitwerking

In architectuur dient de bebouwing te passen in de bebouwingskarakteristiek van de buurt Riederhoek. De architectuur is geïnspireerd op die van een tuindorp uit de jaren '30. Deze architectuur wordt onder andere gekenmerkt door het gebruik van traditionele materialen en nadrukkelijke daken met grote overstekken.

Ook in materiaal- en kleurgebruik wordt aansluiting gezocht bij de woonbuurt Riederhoek. Er worden traditionele materialen gebruikt. De gevels zijn van gele baksteen. De daken zijn bedekt met rode keramische dakpannen.

Ten behoeve van het kavel Riedermorgen zijn de benodigde (milieu)onderzoeken uitgevoerd. De conclusies van de toetsing aan deze onderzoeken zijn opgenomen in paragraaf 5.3.