Bestemmingsplan Buitengebied Boskoop, 2e actualisatie

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 30 juni 2011 is het bestemmingsplan Boskoop - Buitengebied vastgesteld. Hierop volgend heeft de gemeenteraad van Boskoop op 27 juni 2013 de 1^e actualisatie van het bestemmingsplan vastgesteld

 

Sinds de vaststelling van beide bestemmingsplannen hebben zich verschillende ontwikkelingen voorgedaan welke voorzien moeten worden van een nieuwe planologische regeling. Denk hierbij aan:

1. nieuwe omzettingen van bedrijfswoningen welke hun functie als bedrijfswoning verloren hebben;
2. watercompensatie projecten waarvoor planologische inpassing nodig is.

Al deze redenen leiden tot aanpassingen van het bestemmingsplan Boskoop - Buitengebied. Een kenmerk van deze aanpassingen is dat het gevolg een erg beperkt ruimtelijke effect kent danwel dat het bestuur al heeft besloten over dat specifieke onderwerp. Beleidsmatig gezien kent dit plan dan ook een beperkte nieuwswaarde.  

Voorliggend bestemmingsplan kent tot doel al deze kleine veranderingen in één bestemmingsplan op te nemen.

 

1.2 Ligging van het plangebied

Het plangebied bestaat uit het gehele buitengebied van Boskoop, gemeente Alphen aan den Rijn, en is (nagenoeg) identiek van omvang als het bestemmingsplan Boskoop - Buitengebied. De onderstaande afbeelding geeft het plangebied weer.

 

    

In het volgende hoofdstuk komen de verschillende locaties één voor één aan bod.

 

1.3 Partiële herziening

Dit bestemmingsplan is een partiële herziening van het bestemmingsplan Boskoop - Buitengebied. Dat houdt in dat voor de in dit plan genoemde onderwerpen het bestemmingsplan Boskoop - Buitengebied aangepast wordt. Dat houdt ook in dat om de actuele bestemmingsregeling te lezen zowel het bestemmingsplan Boskoop - Buitengebied gelezen moet worden als óók dit voorliggende plan. Om het zo leesbaar mogelijk te houden zijn in dit bestemmingsplan alle regels van Boskoop - Buitengebied opgenomen. Met een kleuraccent zijn de inhoudelijke veranderingen aangegeven.

 

Naast de aanpassing van de regels (met het kleuraccent) wordt voor verschillende locaties ook de verbeelding aangepast of aangevuld. Voor welke locaties dat geldt wordt in paragraaf 2.1 omschreven. 

  

2 Beschrijving van het plan

2.1 Het plan

Dit bestemmingsplan past de verbeelding van het bestemmingsplan Boskoop - Buitengebied en de hierop volgende 1^e actualisatie aan op de volgende locaties: 

1. Biezen 84, omzetten naar plattelandswoning;
2. Biezen 135, omzetten naar plattelandswoning;
3. Den Ham 22A, omzetten naar plattelandswoning;
4. Den Ham 25, omzetten naar plattelandswoning;
5. Den Ham 44, opnemen van de bestemming Wonen;
6. De Oude Wijk 25, omzetten naar plattelandswoning;
7. De Oude Wijk 27, omzetten naar plattelandswoning;
8. Halve Raak 60, opnemen van de bestemming Bedrijf met de nadere aanduiding 'hovenier';
9. Insteek 60, vergroten van bouwvlak;
10. Insteek 57, omzetten naar plattelandswoning;
11. Insteek 71, omzetten naar plattelandswoning;
12. Laag Boskoop 21, omzetten naar plattelandswoning;
13. Laag Boskoop 29, omzetten naar plattelandswoning;
14. Laag Boskoop 33, het bouwvlak is correct ingetekend;
15. Laag Boskoop 112, omzetten naar plattelandswoning;
16. Laag Boskoop 126, omzetten naar plattelandswoning;
17. Lansing 21, omzetten naar bestemming Wonen;
18. Lansinggebied, opnemen van de bestemming Natuur en horeca;
19. Ravestein locatie (locatie Omloop), opnemen van 3 contingenten woonbestemmingen (in het kader van de ruimte voor ruimte – regeling De Lansing);
20. Reijerskoop 341, omzetten naar plattelandswoning;
21. Reijerskoop bij 341, opnemen van bestemming Bedrijf met de nadere aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - handels en exportbedrijf';
22. Reijerskoop 345a, omzetten naar plattelandswoning;
23. Rijneveld 9, verplaatsen van een bouwrecht voor een bedrijfswoning naar Spoelwijkerlaan;
24. Spoelwijkerlaan 3, opnemen aanduiding Grondgebonden veehouderij;
25. Tuinstraat 82, omzetten van bedrijfsbestemming naar Wonen; 
26. Zuidwijk 25, omzetten naar plattelandswoning;
27. Zuidwijk 44, opnemen bestemmingen Wonen en Agrarisch;
28. Zijde 139, correct opnemen van de woonbestemming.

2.1.1 Afstemming Boskoop-Dorp en Boskoop-Buitengebied

Tussen de plangrenzen van de bestemmingsplannen Boskoop - Dorp en Boskoop - Buitengebied blijkt op twee locaties iets ruimte te zitten. Hierdoor ontstaat er een zogenaamde 'witte vlek', een gebied waarvoor geen actuele planologische regeling geldt. Deze twee 'vlekken' worden met deze herziening opgevuld zodat de plangebieden Boskoop - Dorp en Boskoop - Buitengebied naadloos op elkaar aansluiten.

2.1.2 Halve Raak 60

Voor de locatie Halve Raak 60 wordt de bestemming Bedrijf met de nadere aanduiding 'Hovenier' opgenomen. De agrarische bedrijfsvoering is op deze locatie beëindigd. In het bestemmingsplan is een wijzigingsmogelijkheid opgenomen ten einde te 'verkleuren' naar de functie als hovenier. Op 5 november 2013 heeft het college ingestemd op het principeverzoek tot omzetting en besloten deze wijziging op te nemen in de 2e actualisatie.

 

huidige situatie                                                                                 nieuwe situatie

  

2.1.3 Insteek 60

De woning aan de Insteek 60 is in het verleden samengevoegd met de woning Insteek 62. In de digitale ondergrond zoals deze door het Kadaster ter beschikking wordt gesteld is dit administratief niet veranderd. Dit heeft tot gevolg gehad dat de woning Insteek 62 een agrarische bestemming heeft gekregen, hetgeen dus niet overeenstemt met de feitelijke situatie. Het bestemmingsplan wordt hierop aangepast. Voor de woningen Insteek 60 en Insteek 62 wordt het bouwvlak en de woonbestemming verruimd overeenkomstig de feitelijke situatie.

 

huidige situatie                                                                                 nieuwe situatie

2.1.4 Lansinggebied

Het Lansinggebied is in de Landschapsvisie Zuidwijk aangewezen als natuurontwikkelingsgebied. De hiervoor geldende agrarische bestemming komt te vervallen, de bestemming Natuur wordt opgenomen.Naast het opnemen van de bestemming Natuur zijn ook bouwmogelijkheden opgenomen voor een kleinschalige recreatieve ontwikkeling zoals eveneens benoemd in de Landschapsvisie.

Het recreatieve punt in Zuidwijk is gewenst en is een welkome aanvulling op de reeds aanwezige recreatieve kleinschalige voorzieningen. Naast een botenverhuur is het de bedoeling om ook een restaurant te realiseren. Om de schaal en omvang te beperken en in omvang passend te laten zijn bij het gebied zijn er twee bescheiden bouwvlakken opgenomen, één voor de botenloods en één voor het recreatieve punt / restaurant.

Daarnaast wordt voorzien in een parkeerterrrein van maximaal 25 parkeerplaatsen. 

 

Voor de beoogde ontwikkeling is een afzonderlijke ruimtelijke onderbouwing opgesteld. In deze onderbouwing wordt de ruimtelijke aanvaardbaarheid nader gemotiveerd. Deze onderbouwing is als bijlage bij dit bestemmingsplan toegevoegd.

 

huidige situatie                                                                                     nieuwe situatie

2.1.5 'Ravestein locatie'

De gemeente Alphen aan den Rijn realiseert in het kader van de ruimte-voor-ruimte-regeling 3 woonlocaties langs de oostelijke rondweg (De Omloop), de zogenaamde 'Ravenstein locatie', waarvan de opbrengst na aftrek van de plankosten wordt ingebracht als cofinanciering in het project Waterberging Lansing .

 

Toepassing van de ruimte-voor-ruimte-regeling voor dit gebied is mogelijk doordat het plangebied De Lansing op verzoek van gemeente Boskoop, met de herziening van de provinciale structuurvisie, uit de sierteeltcontour is gehaald. Met deze herziening wordt hiervoor de bestemming Natuur opgenomen.

 

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is een afzonderlijke ruimtelijke onderbouwing opgesteld. Deze onderbouwing, met daarin de motivatie van de ruimtelijke aanvaardbaarheid, is als bijlage bij dit bestemmingsplan opgenomen.

 

huidige situatie                                                                                 nieuwe situatie

2.1.6 Reijerskoop 341

Op het perceel aan de Reijerskoop 341 eindigd de agrarische bedrijfsvoering. Het betreffende bedrijf heeft een agrarische bestemming en maakte voorheen deel uit van het kwekerijbedrijf van W. Ravestein & zn. BV. Met de aanleg van de oostelijke rondweg, module 4, is het kwekerijbedrijf doorsneden. Het kwekerijbedrijf wordt vanwege bedrijfseconomische redenen verplaatst en geconcentreerd op de locatie ten zuiden van de Rondweg. Hierdoor is de agrarische bedrijfsvoering op het afgesneden gedeelte feitelijk beeindigd.

 

Een deel van dit perceel is door de gemeente aangekocht ter realisatie van enkele woonkavels in het kader van ruimte voor ruimte. Het afbreken van de bestaande bedrijfsbebouwing zou een te grote kapitaalsvernietiging betekenen, waardoor er al geruime tijd is gezocht naar een koper voor deze bebouwing. De potentiele koper ziet op deze locatie een mogelijkheid om de verwerking van en handel in zijn kwekerijproducten dichter bij het kwekerijbedrijf, wat aan de overzijde van het Reijerskoop is gevestigd, uit te voeren. Dit Ievert een verbetering van de efficiency binnen de bedrijfsvoering op en vermindert het aantal verkeersbewegingen van en naar de Halve Raak, waar de verwerkings- en handelsactiviteit tot op heden plaatsvindt. 

 

Op 19 november 2013 heeft het college ingestemd met het principeverzoek om de de bestaande opstallen te gebruiken voor de bedrijfsvestiging van twee agrarisch handels- en export bedrijven. Omdat in hoofdzaak de bedrijfsactiviteit bestaat uit handel en export is het niet aan te merken als een agrarische activiteit en is een bedrijfsbestemming met een nadere aanduiding opgenomen.

 

huidige situatie                                                                                 nieuwe situatie

2.1.7 Rijneveld 9 / Spoelwijkerlaan tussen 3b en 5

De bestaande bedrijfswoning aan het Rijneveld 9 wordt gesloopt. Met deze actualisatie wordt ook het bouwrecht weggenomen middels het verwijderen van het bouwvlak. Dit bouwvlak wordt verplaatst naar Spoelwijkerlaan tussen 3b en 5. Hier wordt een bouwvlak en de nadere aanduiding bedrijfswoning opgenomen.

 

huidige situatie                                                                                 nieuwe situatie

2.1.8 Spoelwijkerlaan 3

Voor de locatie Spoelwijkerlaan 3 is bij het ruimtelijke inpassen van de waterberging de bestemming Water te ruim opgenomen. Met deze tweede actualisatie is dit gecorrigeerd. Tevens is de dubbelbestemming voor de waterkering aangepast op de werkelijke situatie.

 

huidige situatie                                                                                  nieuwe situatie

 

2.1.9 Tuinstraat 82

Op het perceel Tuinstraat 82 ligt momenteel de bestemming ‘bedrijf’. Op verzoek van de eigenaar wordt op dit perceel de bestemming ‘wonen’ opgenomen met een bouwvlak voor maximaal een woning.

De wijziging van de bestemming is mogelijk binnen de, vanaf 1 augustus geldende, nieuwe verordening ruimte en mobiliteit van de provincie Zuid-Holland. Het perceel ligt buiten de voormalige 'rode' contour. De ontwikkeling is te realiseren met toepassing van paragraaf 2.2 lid 1. De omzetting voldoet aan de vereisten voor gebiedseigen ontwikkeling en is daarom inpasbaar.

 

2.1.10 Zuidwijk 44

Voor het perceel Zuidwijk 44 was een niet-agrarische bestemming opgenomen. De betreffende bedrijfsgronden waren niet meer als zodanig in gebruik. Achterop de kavel was een oude woonboot gelegen. Deze woonboot was aan vervanging toe. In overleg met de gemeente Alphen aan den RIjn is er voor gekozen de bedrijfsbestemming te laten vervallen. De specifieke regeling en mogelijkheden om een woonboot 'af te meren' is ook komen te vervallen. Ter compensatie hiervan is een bouwvlak met de bestemming Wonen opgenomen. Deze woonbestemming is ruimtelijk beter inpasbaar in het buitengebied van Boskoop dat de niet-agarische bedrijfsbestemming en de woonboot.

De resterende gronden krijgen de agrarische bestemming om de bereikbaarheid van het naastgelegen sierteeltbedrijf te garanderen.

 

huidige situatie                                                                                     nieuwe situatie

2.1.11 Zijde 139

De bestemming Wonen was niet juist opgenomen. Hierdoor was een deel van het bestaande bijgebouw bestemd tot detailhandel. Met deze actualisatie is dit gecorrigeerd.

 

huidige situatie                                                                               nieuwe situatie

2.1.12 Wijzigingen naar plattelandswoning

Bij het Sierteeltloket zijn verschillende aanvragen tot omzetting van de bedrijfswoning tot plattelandswoning afgehandeld. Deze omzettingen kunnen, na ondertekening van de anterieure overeenkomst, omgezet worden tot plattelandswoning. Het betreft de onderstaande adressen: 

• Biezen 84;
• Biezen 135;
• Den Ham 22a;
• Den Ham 25;
• De Oude Wijk 25;
• De Oude Wijk 27;
• Insteek 57;
• Insteek 71;
• Laag Boskoop 21;
• Laag Boskoop 29;
• Laag Boskoop 112;
• Laag Boskoop 126;
• Reijerskoop 345a;
• Zuidwijk 25;
• Reijerskoop 341.

De bestemming voor deze woningen blijft agrarisch. De nadere aanduiding 'bedrijfswoning' wordt gewijzigd in 'plattelandswoning'. In de planregels is aanvullende een specifieke gebruiksregel opgenomen waarmee bepaald is dat ter plaatse van de aanduiding 'plattelandswoning' de voormalige agrarische bedrijfswoning mag worden gebruikt voor bewoning door een huishouden zonder functionele binding met het desbetreffende agrarische bedrijf. Wat specifiek wordt verstaan onder een plattelandswoning is geregeld in artikel 1 van de planregels. Deze begripsbepaling was reeds met de 1^e actualisatie opgenomen.

2.1.13 Wijzigingen naar wonen

Bij het Sierteeltloket zijn verschillende aanvragen tot omzetting van de bedrijfswoning tot plattelandswoning afgehandeld, dit betreffen de zogenaamde ‘nog lopende aanvragen’ of correcties op de eerste actualisatie Buitengebied Boskoop (bestemmingsplan). Deze omzettingen kunnen, na ondertekening van de anterieure overeenkomst, omgezet worden tot woning. Het betreft de onderstaande adressen: 

• Insteek 60 (is samengevoegd met Insteek 62);
• Lansing 21;
• Den Ham 44;

De bestemming voor deze woningen is Wonen. Hierbij is het bestemmingsvlak beperkt tot 1.000 m².

2.2 Beleid in relatie tot dit plan

Voor alle onderdelen van dit bestemmingsplan zoals hiervoor benoemd geldt dat het geen noemenswaardige toets aan het beleid vraagt. Dit komt omdat de hiervoor genoemde onderdelen hetzij een beperkte nieuwwaarde hebben hetzij geen enkele nieuwwaarde meer hebben.

 

3 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet ingevolge de Wet ruimtelijke ordening (Wro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 lid 1 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, ect.) maar ook de economische uitvoerbaarheid van het plan. Daarvan wordt in dit hoofdstuk verslag gedaan.

 

Voor de onderwerpen zoals deze in het vorige hoofdstuk zijn besproken geldt dat ze geen significant effect hebben op de ruimtelijke ordening en dat het uitvoerbaarheidsvraagstuk volgens de Wro dan ook buiten beschouwing kan blijven. 

 

Ingevolge de Wro moet bij vaststelling van een bestemmingsplan verhaal van plankosten zeker zijn gesteld. Voor dit bestemmingsplan geldt dat er geen andere plankosten zijn dan het opstellen en in procedure brengen van dit plan. Daarvoor zijn binnen de dagelijkse begrotingen gelden beschikbaar. Hierdoor kan afgezien worden van het opstellen van een exploitatieplan.

  

Voor verschillende ontwikkelingen geldt dat hiervoor nog een anterieure overeenkomst gesloten moet worden. Deze overeenkomsten dienen voor de besluitvorming in de raad over dit bestemmingsplan getekend te zijn. 

4 Wijze van bestemmen

4.1 Dit bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

 

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

 

De bestemmingssystematiek in dit bestemmingsplan vindt zijn basis in het bestemmingsplan Boskoop – Buitengebied. Alle gebruikte bestemmingen komen uit dat plan. Voor het overige kent dit plan geen specifieke bijzonderheden op het vlak van de wijze van bestemmen.

 

Dit bestemmingsplan is wel bijzonder: de bijzonderheid is dat voor grote delen van Boskoop - Buitengebied zowel het bestemmingsplan Boskoop - Buitengebied geraadpleegd moet worden als ook dit bestemmingsplan Boskoop - Buitengebied, 2^e actualisatie.  Na vaststelling worden beide plannen samengevoegd tot één bestemmingsplan waar de aanpassingen in de regels gemarkeerd zijn.    

5 Procedure

5.1 Inspraak en overleg

In het kader van vooroverleg en inspraak heeft het voorontwerpbestemmingsplan 2e Actualisatie Buitengebied Boskoop 2013 voor een periode van negen weken (donderdag 19 december 2013 t/m woensdag 12 februari 2014) ter inzage gelegen. Het heeft extra lang ter inzage gelegen in verband met de fusie. Tijdens deze inzageperiode zijn 13 inspraakreacties ingediend. Deze reacties zijn samengevat en voorzien van een inhoudelijke beantwoording in de Nota inspraak en vooroverleg. Deze Nota is als bijlage bij dit bestemmingsplan toegevoegd. 

5.2 Van ontwerp naar vaststelling

Het ontwerpbestemmingsplan heeft zes weken (donderdag 27 november 2014 t/m woensdag 7 januari 2015) ter inzage gelegen. Tijdens deze inzageperiode zijn 11 zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn samengevat en voorzien van een beantwoording in de Nota zienswijzen. Deze nota is als bijlage bij dit bestemmingsplan toegevoegd.