Buitengebied Boskoop - tweede wijziging

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Op 13 oktober 2016 heeft de raad het bestemmingsplan Buitengebied Boskoop, derde actualisatie vastgesteld. Met de vaststelling van dit bestemmingsplan zijn de regels voor omzetting van een agrarisch bedrijfswoning naar plattelandswoning gewijzigd. Daarnaast is een wijzigingsbevoegdheid toegevoegd voor omzetting van een agrarische bedrijfswoning naar burgerwoning.

Vanuit het oogpunt van effiency en kostenbesparing worden alleen verzoeken voor omzetting in twee jaarlijkse rondes behandeld. Voor de tweede ronde van 2017 geldt dat 35 verzoeken zijn ingediend. In dit wijzigingsplan zijn deze verzoeken opgenomen en is de bestemming van een (voormalige) bedrijfswoning gewijzigd naar burger- of plattelandswoning. Daarnaast betreft één verzoek de toepassing van de ruimte-voor-ruimte regeling.

1.2 Plangebied

Het plangebied heeft betrekking op de percelen zoals aangegeven in paragraaf 3.1.

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Het geldende bestemmingsplan is Buitengebied Boskoop, inclusief opvolgende actualisaties.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

Het beleidskader is beschreven in het bestemmingsplan Sierteeltgebied, eerste herziening dat op 13 oktober 2016 door de raad is vastgesteld. Dit beleid is nadien niet gewijzigd en is derhalve nog steeds van toepassing

Hoofdstuk 3 Inventarisatie plangebied

In dit hoofdstuk komt aan de orde wat de huidige situatie is met betrekking tot de ruimtelijke structuur en de functionele structuur.

3.1 Verzoeken wijziging bedrijfswoning

Voor de volgende percelen is een verzoek ingediend om de bestemming van de bedrijfswoning te wijzigen:

3.2 Toets wijzigingsregels

De verzoeken zijn getoetst aan de wijzigingsregels van artikel 3.7.2 en 27.1 van het bestemmingsplan Buitengebied Boskoop, 3e actualisatie. Deze regels luiden als volgt:

3.7.2 Ten behoeve van omzetting voormalige bedrijfswoning naar een burgerwoning

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen ten behoeve van het omzetten van een agrarische bedrijfswoning naar een burgerwoning, met inachtneming van het volgende:

• Het bestemmingsvlak heeft een maximale oppervlakte van 1.000 m², met dien verstande dat de bestaande situatie aanleiding kan geven tot een grotere oppervlakte;
• De afstand tussen de achtergevel van de bestaande woning en de grens van het bestemmingsvlak bedraagt maximaal 15 meter, met dien verstande dat de bestaande situatie aanleiding kan geven tot een grotere afstand;
• de onder a en b genoemde bestaande situatie kan onder andere worden veroorzaakt door de situering van de woning op het perceel en/of een bestaande toegangsweg en/of de aanwezigheid van een natuurlijke perceelsgrens van water en/of groen;
• de woning en het bedrijf waartoe de woning voorheen behoorde, hebben ieder een eigen rechtstreekse verbinding met de openbare weg;
• de burgerwoning dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn;
• omliggende, bestaande agrarische bedrijven, inclusief het voorheen bijbehorende agrarisch bedrijf, mogen niet in hun belangen worden geschaad. Dit betreft zowel de bestaande bedrijfsvoering als de uitbreidings- en ontwikkelingsmogelijkheden;indien niet zonder meer aan het gestelde onder e en f kan worden voldaan, dienen voorzieningen te worden getroffen, zoals de aanleg van een sloot, het realiseren van een bufferzone, het plaatsen van een scherm en/of een andere doelmatige bouwkundige voorziening.

27.1 Ten behoeve van het omzetten van een bedrijfswoning naar plattelandswoning

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen ten behoeve van het omzetten van een agrarische bedrijfswoning naar plattelandswoning, met inachtneming van het volgende:

• Het bestemmingsvlak met de aanduiding plattelandswoning heeft een maximale oppervlakte van 1.000 m², met dien verstande dat de bestaande situatie aanleiding kan geven tot een grotere oppervlakte;
• De afstand tussen de achtergevel van de bestaande woning en de grens van het bestemmingsvlak bedraagt maximaal 15 meter, met dien verstande dat de bestaande situatie aanleiding kan geven tot een grotere afstand;
• de onder a en b genoemde bestaande situatie kan onder andere worden veroorzaakt door de situering van de woning op het perceel en/of een bestaande toegangsweg en/of de aanwezigheid van een natuurlijke perceelsgrens van water en/of groen;
• het bedrijf waartoe de woning voorheen behoorde blijft toegankelijk, hetzij door een rechtstreekse verbinding met de openbare weg, hetzij door een verbinding met een naastgelegen perceel;
• de bouw- en gebruiksregels die van toepassing zijn op een bedrijfswoning (inclusief bijgebouwen) blijven na wijziging van toepassing;
• het bedrijf waartoe de bedrijfswoning behoorde, heeft de bedrijfsactiviteiten niet beëindigd;
• de plattelandswoning dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn
• omliggende, bestaande agrarische bedrijven, mogen niet in hun belangen worden geschaad. Dit betreft zowel de bestaande bedrijfsvoering als de uitbreidings- en ontwikkelingsmogelijkheden;
• indien niet zonder meer aan het gestelde onder g en h kan worden voldaan, dienen voorzieningen te worden getroffen, zoals de aanleg van een sloot, het realiseren van een bufferzone, het plaatsen van een scherm en/of andere doelmatige bouwkundige voorziening.

Toets wijzigingsverzoeken

Alle verzoeken zijn getoetst aan de wijzigingsregels. Waar de in lid a en b genoemde maten worden overschreden, is onderzocht of er gegronde redenen zijn om hiervan af te wijken. Dit vanwege de oppervlakte van de voortuinen en/of achtertuinen en/of de bestaande scheiding tussen zakelijk en privégebruik. Het gaat overwegend om gronden die al privé in gebruik zijn die worden omgezet naar burger- of plattelandswoning. Daarnaast is per situatie de ontsluiting naar de openbare weg beoordeeld. Bij omzettingen naar burgerwoning is het zaak dat het bedrijf en de woning ieder een eigen ontsluiting hebben en het bedrijf op voldoende afstand van de nieuwe burgerwoning is ontsloten.

Alle verzoeken zijn één op één besproken met de Omgevingsdienst Midden-Holland. Hieruit is gebleken dat voor het merendeel geldt dat er vanuit milieukundig oogpunt geen bezwaren zijn om medewerking te verlenen aan de ingediende verzoeken. In een aantal gevallen bleek dat omzetting naar burgerwoning vanuit milieukundig oogpunt niet mogelijk is. Deze verzoeken zijn besproken met de aanvrager en gewijzigd naar plattelandswoning. In tabel 1 zijn de omzettingen benoemd zoals deze in onderhavig wijzigingsplan zijn opgenomen. Dus waar een verzoek is gewijzigd, is het gewijzigde verzoek benoemd.

3.3 Ruimte-voor-ruimte Warmoeskade 8

Voor deze locatie is een verzoek ingediend om de ruimte-voor-ruimte-regeling, zoals deze is opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied Boskoop toe te passen. Concreet wordt verzocht om de bestaande bedrijfswoning om te zetten naar burgerwoning en bestemming van het kwekerijperceel te wijzigen van Agrarisch-Sierteelt naar Agrarisch met Waarden. De vrijkomende 'sierteeltmeters' kunnen dan worden omgezet naar een (gedeeltelijk) bouwcontingent op papier.

De bestaande woning is in het verleden gebouwd als bedrijfswoning voor het aangrenzende perceel met kwekerijbestemming. Dit aangrenzende perceel is ingericht met diverse bossage en al jarenlang niet meer in gebruik als kwekerij. De oppervlakte van dit perceel is ca. 1,5ha. Aan de noordzijde van dit perceel grenst een gebied (ligging tussen de Warmoeskade en Dammekade) percelen weiland met de bestemming Agrarisch met waarden - Natuur en landschappelijke waarden. Aan de zuidwest kant grenst een huiskavel (bestemming Wonen) en de overige zijden grezen aan water en de openbare weg. Het geheel ligt niet in het sierteeltconcentratiegebied.

Afbeelding: Voorgenomen wijziging

Het verzoek is getoetst aan artikel 26.4 Ruimte-voor-ruimte regeling en artikel 3.6.2 omzetting bedrijfswoning naar burgerwoning. Ten aanzien hiervan geldt het na volgende.

26.4 Ruimte voor ruimte regeling

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen ten behoeve van de bouw van één of meer compensatiewoningen. Hierbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

• 1. alle voormalige agrarische bedrijfsgebouwen, kassen of andere gebouwen dienen gesloopt te worden;
• 2. voor de sloop of sanering op één of meerdere percelen van iedere 1.000 m2 gebouwen, iedere 5.000 m2 kassen of iedere 2,25 ha boom- en sierteelt, gelegen buiten het sierteeltconcentratie gebied, mag één compensatiewoning worden gebouwd;
• 3. het aantal compensatiewoningen bedraagt maximaal drie;
• 4. de nieuwe woningen brengen uit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen met zich mee voor de bedrijfsvoering van de omliggende agrarische bedrijven;
• 5. de te slopen gebouwen of kassen zijn opgericht voor de peildatum van 1 januari 2003;
• 6. op de saneringslocatie geen bebouwingsrechten overblijven en indien het betreft de sanering van sierteeltgronden deze bestemming van de gronden afgehaald wordt;
• 7. dat het wijzigingsplan economisch uitvoerbaar is;
• 8. verhaal van gemeentelijke (plan-)kosten is zekergesteld;
• 9. dat het wijzigingsplan stedenbouwkundig inpasbaar is.

Het verzoek voldoet aan deze voorwaarden. Er zijn geen agrarische bedrijfsgebouwen, kassen of andere gebouwen die gesloopt hoeven te worden. Het gaat om 1,5ha kwekerijperceel dat is 0,66 bouwcontingent. Verder geldt dat er vanuit milieukundig en stedenbouwkundig oogpunt geen bezwaren zijn tegen de wijziging. Wat betreft de omzetting van de bedrijfswoning geldt dat het verzoek voldoet aan de regels uit artikel 3.6.2 van het geldende bestemmingsplan, zoals hiervoor opgenomen in artikel 3.2.

Wat betreft de genoemde 0,66 bouwcontingent geldt dat deze pas kan worden ingezet als de omzetting van Agrarisch-Sierteelt naar Agrarisch met waarden - Natuur en landschappelijke waarden feitelijk heeft plaatsgevonden.

3.4 Toets luchtkwalititeit

3.4.1 Wet- en regelgeving

Indien mensen met regelmaat luchtverontreinigende stoffen inademen kan dit leiden tot effecten op de lichamelijke gezondheid. Daarom moet bij ruimtelijke planvorming rekening worden gehouden met de effecten van de plannen op de luchtkwaliteit en de luchtkwaliteit ter plaatse.

Titel 5.2 van de Wet milieubeheer (hierna te noemen: Wet luchtkwaliteit), het Besluit niet in betekenende mate (luchtkwaliteitseisen) en het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) stellen grenzen aan de concentraties van luchtverontreinigende stoffen. De meest kritische stoffen ten gevolge van het verkeer zijn stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10 en PM2,5). De grenzen voor deze stoffen zijn opgenomen in onderstaande tabel.

Tabel 2: Grenswaarden luchtkwaliteit

Wet luchtkwaliteit

De Wet luchtkwaliteit (artikel 5.16, eerste lid, Wm) stelt dat een ruimtelijke plan of project doorgang kan vinden indien:

• een project niet tot het overschrijden van een grenswaarde leidt;
• de luchtkwaliteit ten gevolge van het project (per saldo) verbetert of ten minste gelijk blijft;
• een project "niet in betekenende mate" (NIBM) bijdraagt aan de concentratie van relevante stoffen in de buitenlucht (De NIBM bijdrage is gedefinieerd als een toename van de concentraties van zowel fijn stof (PM10) als stikstofdioxide (NO2) met minder dan 3% van de grenswaarde of wel 1,2 µg/m3 PM10 of NO2 jaargemiddeld.);
• een project is opgenomen of past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Lucht (NSL). (Het programma bevat een pakket maatregelen dat erop gericht is om grote ruimtelijke projecten tijdig aan de grenswaarden te laten voldoen.)

Regeling NIBM

De Ministeriële Regeling NIBM geeft een uitwerking aan het Besluit NIBM en een getalsmatige invulling van de NIBM-grens. Voor een aantal categorieën van projecten kan met zekerheid worden gesteld dat de 3%-grens niet zal worden overschreden. Het betreft onder andere de onderstaande gevallen, waarbij een luchtkwaliteitonderzoek niet meer nodig is:

• Woningbouw: = 1500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en = 3000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.
• Kantoorlocaties: = 100.000 m2 bruto vloeroppervlakte bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en = 200.000 m2 bruto vloeroppervlakte bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.
• Woningbouw en kantoorlocaties: 0,0008*aantal woningen+ 0,000012*bruto vloeroppervlak kantoren in m2 . 1,2 bij een ontsluitingsweg en 0,0004*aantal woningen+ 0,000006*bruto vloeroppervlak kantoren in m2 . 1,2 bij een ontsluitingsweg.

3.4.2 Onderzoek

De luchtkwaliteit in het sierteeltgebied in Boskoop is beoordeeld aan de hand van de monitoringstool van de NSL. Onderstaand is, per te toetsen stof, met behulp van kaartmateriaal van de NSL in beeld gebracht of in het gebied al dan niet wordt voldaan aan de luchtkwaliteitseisen.

Figuur 1: NO2-concentratie sierteeltgebied 2015 (NSL Monitoring)

Figuur 2: PM10 concentratie sierteeltgebied 2015 (NSL Monitoring)

Figuur 3: PM2,5 concentratie sierteeltgebied 2015 (NSL Monitoring)

3.4.3 Conclusie

De luchtkwaliteit staat de voorgenomen omzetting van bedrijfswoningen in plattelandswoningen dan wel burgerwoningen niet in de weg.

Hoofdstuk 4 Waterparagraaf

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in de toelichting afzonderlijk te worden aangegeven welke de gevolgen voor het plan zijn voor de waterhuishouding. Aangezien het hier enkel om omzettingen in gebruik gaat, is de waterhuishouding niet in het geding.

Hoofdstuk 5 Juridische en bestuurlijke aspecten

5.1 Algemeen

Voor het wijzigingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012). Dit wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan.

5.2 Verbeelding

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidigen, bouwvlakken enzovoorts. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaarten en/of kadastrale kaart).

5.3 Opbouw van de regels

Dit wijzigingsplan is gebaseerd op de wijzigingsregels uit het bestemmingsplan Buitengebied Boskoop, 3e actualisatie. De regels uit dat bestemmingsplan blijven van toepassing.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Ter voorbereiding van het bestemmingsplan Buitengebied Boskoop, 3e actualisatie en Sierteeltgebied, eerste herziening (beide vastgesteld 13 oktober 2016) heeft meerdere malen overleg plaatsgevonden met betrokken partijen, zoals de Stichting Belangenbehartiging Greenport Boskoop, diverse (agrarische) makelaars en (juridische) adviseurs. Deze partijen vertegenwoordigen veel belanghebbenden binnen het plangebied. Derhalve kan gesteld worden dat de wijzigingsregels zijn opgesteld met de branche. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan zijn de wijzigingsregels geen onderwerp van discussie geweest. Ten aanzien van onderhavige wijzigingsplan is er derhalve voor gekozen om enkel de wettelijke procedure te volgen. Daarbij geldt dat over de omzettingen overleg heeft plaatsgevonden met de betreffende initiatiefnemer.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

In het bestemmingsplan worden omzettingen van bedrijfswoningen naar burger- of plattelandswoningen planologisch geregeld. Dit zijn geen bouwplannen in de zin van de Wet ruimtelijke ordening. Dit betekent dat geen exploitatieplan hoeft te worden vastgesteld. Ten behoeve van alle omzetting worden/zijn vaststellingsovereenkomsten vastgesteld waarin het verhaal van plankosten en planschade is geregeld.