| Plan: | Limes |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0484.B088limes-0003 |
Het LOP is opgesteld samen met de gemeenten Rijnwoude, Nieuwkoop en Kaag en Braassem. Het belangrijkste doel van het LOP is behoud van de agrarische en landschappelijke kwaliteit van het gebied. Voor het Alphense deel zijn de doelen en projecten uit de Structuurvisie Buitengebied overgenomen.
De stadsvisie beschrijft de ontwikkeling van Alphen aan den Rijn tot 2018. Naar verwachting is Alphen ook dan nog een stad met een dorpskarakter. Er is afstemming met de regio. De visie formuleert een aantal opdrachten. In relatie tot het plangebied gaat het vooral om:
In deze notie beschreven koers weerspiegelt de visie en ambitie voor de toekomstige ontwikkeling van de Alphense bedrijventerreinen. Zowel bij herstructurering als bij nieuw uit te geven gebieden gelden eisen van duuzaamheid,innovatie en intensief ruimtegebruik.
Naast de afspraken die in regionaal verband voor de Oude Rijnzone zijn gemaakt, zijn op lokaal diverse ambities geformuleerd. Ambities die specifiek gelden voor het bestemmingsplan Limes en de ontwikkeling van het bedrijventerrein Steekterpoort zijn: herstructurering van Rijnhaven en oevers langs de Oude Rijn, inzetten op duurzaamheid bij de ontwikkeling van Steekterpoort en de uitvoering van het BEVI beleid. Deze ambities worden hierna nader toegelicht.
Herstructurering van Rijnhaven en oevers langs de Oude Rijn
Lokaal en in Oude Rijnzone verband is voor deze zones een herstructureringsopgave geformuleerd. Voornamelijk Rijnhaven-Oost en de oevers langs de Oude Rijn maken (op onderdelen) een verrommelde indruk. Rijnhaven-Oost functioneert als bedrijventerrein minder goed en is er sprake van enige verpaupering. Vanuit het stedelijke gebied groeit sinds enkele jaren de druk om het gebied te transformeren. Inzet is om Rijnhaven Oost te laten verkleuren naar een gemengd stedelijk woonwerkmilieu. Voor de rest van Rijnhaven staat revitalisering en/of herprofilering op de agenda.
Inzetten op duurzaamheid bij de ontwikkeling van Steekterpoort
Steekterpoort wordt uitgegeven conform de in ORZ-verband gemaakte afspraken op het gebied van duurzaamheid en intensief en zorgvuldig ruimtegebruik. Ingezet wordt op een bebouwing met meerlaagse bedrijfsverzamelgebouwen binnen een innovatief en duurzaam stedenbouwkundig raamwerk. Dit kan goed gecombineerd worden met het creëren van een hoogwaardige nieuwe stadsentree. Ook daar waar Steekterpoort schuifruimte moet bieden voor de herstructurering van de overige bedrijventerreinen wordt maximaal ingezet op duurzaam gebruik van de uit te geven grond (energiezuinig, intensief, bouwen voor de lange termijn). Voor Steekterpoort is dit “verplicht”, voor andere terreinen wordt dit beleid door de gemeente gestimuleerd. Steekterpoort is daarmee een voorbeeldproject betreffende duurzaamheid en zorgvuldig ruimtegebruik. Andere (bestaande) terreinen zullen op termijn deze ambitie moeten volgen.
Uitvoering van het BEVI beleid
Met betrekking tot de externe veiligheid hanteert de gemeente het stand-still beginsel: "De gemeente wil dat de 'totale veiligheidssituatie' in de gemeente niet verslechtert. Lokaal kunnen onder voorwaarden ontwikkelingen worden toegelaten die ter plaatse tot een verslechtering van de veiligheidssituatie kunnen leiden indien daarmee elders een wezenlijke verbetering wordt gerealiseerd. Te denken valt een verplaatsing van risicobronnen naar een bedrijventerrein dat voldoende veiligheidsafstanden tot woongebieden heeft."
Naast deze ambities beschrijft de beleidsnotitie nog een aantal specifieke onderwerpen. Deze worden hierna toegelicht.
Ontwikkeling Steekterpoort
Steekterpoort is een nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein van 25 ha. Door een eigen afslag aan de N11 is het gebied goed ontsloten, een mooie zichtlocatie (auto en trein) en tevens entree tot de stad. Deze factoren maken het gebied zeer geschikt voor hoogwaardige bedrijvenclusters. De aanleg van het OTA maakt het terrein ook interessant voor zwaardere en logistieke bedrijvigheid.
Met een deels hoogwaardige invulling van Steekterpoort voorziet Alphen in een ruimtevraag vanuit de markt (ca. 7ha) en kan hiermee bovendien ruimte bieden voor die enkele nieuwe vestiger met veel (60ap/ha) werkgelegenheid voor hoger opgeleiden. Het geeft Alphen de kans om hier een mooie entree van de stad te ontwikkelen, temeer omdat nieuwe zichtlocaties op termijn niet in het verschiet liggen.
Omdat de voornaamste ruimtevraag vanuit de markt betrekking heeft op locaties met een gemiddelde of functionele verschijningsvorm is het echter noodzakelijk om ook hierop in te spelen. Ca. 20 hectaren van Steekterpoort zouden gemiddeld of functioneel ingevuld moeten worden om te voorzien in de ruimtebehoefte van bestaande lokale/regionale (logistieke) bedrijven. Door de aanleg van de OTA (Overslag Terminal Alphen) is er mogelijk ook behoefte aan enkele hectares met een laagwaardige verschijningsvorm. Bedrijven die hiervoor kiezen zijn over het algemeen niet bereid om de hoofdprijs te betalen. Bovendien moet Steekterpoort schuifruimte bieden voor uit te plaatsen bedrijvigheid ten behoeve van de herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. Ook deze vraag kenmerkt zich over het algemeen door een laagwaardige of gemiddelde verschijningsvorm.
Alle drie de verschijningsvormen komen straks op dit bedrijventerrein terug. Voorkomen moet worden dat de verschillende verschijningsniveaus elkaar 'voor de voeten gaan lopen'. Daarom is het noodzakelijk om ook ruimtelijk een duidelijke differentiatie tussen de verschillende deelgebieden van Steekterpoort te realiseren. Aan alle drie de verschijningsvormen worden eisen gesteld betreffende duurzaamheid en intensief ruimtegebruik. Ingezet wordt op een bebouwing met meerlaagse bedrijfsverzamelgebouwen binnen een innovatief en duurzaam stedenbouwkundig raamwerk.
Steekterpoort is daarmee een voorbeeldproject betreffende duurzaamheid en zorgvuldig ruimtegebruik. Andere (bestaande) terreinen zullen op termijn deze ambitie moeten volgen.Steekterpoort is aangemerkt als bedrijventerrein type B. Nieuwe risicobronnen zijn hier toegestaan. Als voorwaarde geldt dat de gevolgen van eventuele incidenten met gevaarlijke stoffen bij deze bedrijven beperkt blijven tot maximaal tien dodelijke slachtoffers in naastgelegen woongebieden. De vestiging van kwetsbare objecten is niet toegestaan. Deze koers met bedrijventerrein Steekterpoort draagt op alle fronten bij aan de ambities die Alphen heeft voor haar bedrijventerreinen.
SER-ladder
De SER-ladder is 10 jaar geleden bedacht maar is de laatste tijd door verschillende overheden herontdekt als methode om de focus te verleggen van uitgifte van nieuwe hectaren bedrijventerrein naar de herstructurering van bestaande terreinen (van de green- naar de brownfields). Er wordt in Nederland te makkelijk nieuw uitgegeven terwijl de herstructureringsopgave alleen maar toeneemt.
De SER-ladder is een afweging in drie stappen. Er is een bedrijf met een ruimtevraag. Allereerst wordt in stap 1 onderzocht welke intensiveringsmogelijkheden het betreffende bedrijf heeft op de eigen kavels, eventueel met inbegrip van omliggende kavels.Pas als met intensivering niet aan de ruimtevraag tegemoet gekomen kan worden wordt er onderzocht of er lokaal en/of regionaal op andere bestaande terreinen aan de ruimtevraag tegemoet gekomen kan worden (stap 2). Pas als ook stap 2 niet leidt tot invulling van de ruimtevraag mag bekeken worden of er ruimte is voor dit bedrijf op een van de nieuwe, nog uit te geven terreinen (stap 3). Bij uitgifte van nieuwe hectaren maken we afspraken over de invulling van de achter te laten locatie. De toepassing van de SER-ladder is afgesproken op het niveau van de ORZ.
De 'Structuurvisie Buitengebied' gaat uit van sturen op kwaliteit en sturen op doelen. Ontwikkelingen die passen binnen de economische, sociale en ruimtelijke doelen zijn gewenst. Voor de Steekterweg is het volgende hoofddoel beschreven; Ruimte voor nieuw wonen, nieuw werken en nieuwe zorg in het 'groen'. Dit is verder uitgewerkt in economische, sociale en ruimtelijke doelen. Nieuwe ontwikkelingen worden getoetst aan deze doelstellingen.
In de Strategische verkenning Steekterweg worden drie sporen beschreven om het gebied te ontwikkelen. Die komen neer op: conserveren van het bestaande/waardevolle; financieren van de essentie; gebruik particulier initiatief voor kwaliteitsverbetering. Bij elk spoor hoort een kaart die de ontwikkel mogelijkheden van het gebied weergeeft. Samen met de 'Structuurvisie Buitengebied' is deze nota een belangrijk instrument bij het toetsen van initiatieven.
Het GGVP (vaststelling 2003) is opgebouwd uit een structuurvisie en een actieplan. De visie beschrijft de manier waarop de interne en de externe bereikbaarheid van Alphen wordt gerealiseerd. Het ook landelijk gebruikte begrip 'Duurzaam Veilig' maakt onderdeel uit van de plaatselijke visie. Daarom is er onderscheid in stroomwegen, gebiedsontsluitingswegen en erftoegangswegen. De visie strekt ook tot verbetering van het gebruik van fiets en openbaar vervoer. Met het actieplan krijgen diverse projecten concreet vorm door aandacht te besteden aan organisatie en verdere financiering. Het plan wordt nu geactualiseerd. Het is nog niet duidelijk of dit tot aanpassingen leidt van de bestaande wegenstructuur in het plangebied.
De 'Woonvisie Alphen aan den Rijn 2004-2018' vormt het afwegingskader waarbinnen de gemeente de invulling van bouwlocaties baseert. In Woonvisie is vastgelegd hoe Alphen aan den Rijn in de woningbehoefte van haar burgers wil voorzien. Om in te spelen op de woningbehoefte van verschillende doelgroepen, heeft de gemeente een dubbele opgave: het gaat niet alleen om het aantal woningen (kwantiteit), maar ook om het type woningen (kwaliteit). Het uiteindelijke doel is om het woningaanbod en woningvraag van de verschillende doelgroepen dusdanig op elkaar af te stemmen, dat ieder Alphens huishouden een woning vindt die aansluit op zijn of haar woningbehoefte. Om dit doel te bereiken, wordt ingezet op nieuwbouw (het bouwprogramma) en doorstroming binnen de bestaande woningvoorraad. De Woonvisie bevat daarom naast een bouwprogramma verschillende uitvoeringsmaatregelen, die erop gericht zijn gericht de woningvraag zo goed mogelijk te faciliteren. Voorbeelden zijn: het bevorderen van levensloopbestendige nieuwbouw en het ontwikkelen van woonservicezones.
Alphen aan den Rijn beschikt op hoofdlijnen over een vrij heldere retailstructuur met het Stadshart, drie wijkcentra en een concentratie van grootschalige detailhandel. Daarnaast zijn er verscheidene kleinere centra en buurtstrips. De winkelvoorzieningen hebben een verschillend verzorgingsniveau.
De uitbreidingsruimte in winkelvoorzieningen is in Alphen aan den Rijn gering. Dat betekent dat alle bestaande winkels plus de toekomstige plannen voorzien in de winkelbehoefte van Alphen aan den Rijn. Door middel van de Nota Detailhandelsbeleid kunnen nieuwe winkelplannen worden beoordeeld op hun effecten en de mate waarin zij de bestaande winkelstructuur beïnvloeden. Het doel hierbij is om de bestaande structuur in tact te laten en waar mogelijk aan te vullen of te versterken.
Het groen om de stad maakt onderdeel uit van het buitengebied. Het bestaat uit provinciaal ecologische verbindingen ten noorden, ten zuiden en ten oosten van de stad. In de transformatievisie Oude Rijnzone staat een aantal groene vensters opgenomen. Het oostelijk deel van het buitengebied grenst aan Natura 2000.
De bestaande groenstructuur biedt in essentie voldoende basis in kwantiteit en kwaliteit van het groen in stad en dorpen. Het beleid is daarom gericht op het in stand houden van die structuur en het bestand aan monumentale bomen. Nieuwe ontwikkelingen worden benut om bestaande kwaliteiten te verbeteren. Daarvoor zijn zorgvuldige ontwerpen nodig die goed aansluiten bij de (groene) omgeving. Als door ruimtelijke ontwikkelingen delen van het bestaande groen uit de hoofdstructuur verdwijnen, dan is compensatie nodig. Daarbij gaat kwaliteit boven kwantiteit.
Welstandscriteria staan in de welstandsnota en niet in bestemmingsplannen. Toch is er een relatie tussen welstandsbeleid en een bestemmingsplan. De ruimtelijke kaders waarbinnen het welstandstoezicht mogelijk is worden namelijk bepaald door een bestemmingsplan. Het gaat dan om de relatie van een bouwwerk tot zijn omgeving, de stedenbouwkundige context en de bouw- en gebruiksmogelijkheden.
De welstandsnota geeft informatie over de architectonische uitgangspunten voor de ontwikkeling van gebouwen. De nota vormt het beoordelingskader voor de welstandscommissie over de architectuur van de bouwaanvragen. Het welstandstoezicht is ook een instrument voor ruimtelijke kwaliteit. In Alphen aan den Rijn worden drie verschillende niveaus van welstandstoezicht gehanteerd. Welk niveau van toepassing is hangt af van de ruimtelijke betekenis die aan een gebied wordt toegekend. Historische linten en kernen zijn belangrijk. Bouwplannen in die gebieden worden daarom behoorlijk streng beoordeeld.
De gebiedsgerichte criteria in de nota besteden aandacht aan het historische lint van de Steekterweg en de kern van Zwammerdam. De bebouwing in het lint en het dorp vormt een essentieel onderdeel van de identiteit van het landschap en de stad. Het is daarmee een geliefde woonomgeving. Door de lange ontstaansgeschiedenis is er een grote verscheidenheid aan bebouwing. Dit uit zich in stijl, vorm, massa, materiaalgebruik en kleur. Vaak is er pand voor pand gebouwd.
In 2008 zijn er algemene regels vastgesteld voor aan- en bijgebouwen bij woningen. In de praktijk is daaraan sterke behoefte omdat er grote verschillen bestaan in de afzonderlijke bestemmingsplannen. Op basis van het beleid wordt door middel van ontheffingen (voor 1 juli 2008 vrijstellingen) vaak meegewerkt aan bouwplannen die weliswaar in strijd zijn met het geldende bestemmingsplan, maar wel passen in de nieuwe regels. Om het aantal ontheffingen zoveel mogelijk te beperken wordt in elk nieuw bestemmingsplan het nieuwe beleid opgenomen. In de juridische beschrijving van dit bestemmingsplan wordt dit onderwerp verder uitgewerkt.
Duurzame stedelijke ontwikkeling
De gemeente Alphen aan den Rijn vindt duurzame ruimtelijke ordening belangrijk en streeft daarnaar bij ruimtelijke ontwikkelingen op het niveau van de stad, wijken, buurten en gebouwen. Deze ambities zijn vertaald in kaders. Het algemene kader is het gemeentelijk milieubeleid (Gemeentelijk Milieubeleidsplan 3 – GMP3) en een regeling voor het duurzaam bouwen van woningen (Duurzaam Bouwenconvenant Rijnstreek Woningbouw). Daarnaast heeft Alphen aan den Rijn ook klimaatambities.
Beleidsontwikkeling
In 2008 is de gemeente Alphen aan den Rijn toegetreden tot de Milieudienst West-Holland. Daarbij is aansluiting gezocht bij het milieubeleid in de regio. Dit regionale beleid is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met de Milieudienst West-Holland. Het GMP3 is vastgesteld tot en met 2010. Het daarop volgende milieubeleid van de gemeente Alphen aan den Rijn wordt opgesteld in samenwerking met de Milieudienst West-Holland. Uitgangspunt daarbij is het bestaande milieubeleid / klimaatprogramma in de regio. In beginsel sluiten deze regionale kaders goed aan bij die in de gemeente Alphen aan den Rijn. Zo gaan al deze kaders uit van de duurzaam integrale en gebiedsgerichte aanpak bij ruimtelijke ontwikkeling. In gemeenten Alphen aan den Rijn is aan die aanpak uitvoering gegeven door het gebruik van het instrument DPL (DuurzaamheidsProfiel van een Locatie). De verwachting is dat het gebruik van dit instrument ook in het regionale beleid een plek krijgt.
Klimaatprogramma
In 2008 heeft de gemeente Alphen aan den Rijn het Plan van aanpak regionaal Klimaatprogramma 2008-2012 Holland Rijnland en Rijnstreek vastgesteld. Voor het Klimaatprogramma Holland Rijnland en Rijnstreek wordt de klimaatambitie van het kabinet als uitgangspunt genomen. In de CO2-kansenkaart is berekend, dat de kabinetsambitie een concrete CO2-reductiedoelstelling van 600 kiloton in 2030 voor onze regio betekent. Dit klimaatbeleid is breed opgezet en bestrijkt onder meer de volgende doelgroepen: 'Woningen'; 'Bedrijven'; 'Duurzame energieproductie'; 'Bouwers en projectontwikkelaars' en 'Mobiliteit'. Dit programma kent onder meer een relatie met ruimtelijke ordening, doordat bij ontwikkelingen vanaf 50 woningen of 5000 m2bedrijfsgebouwen de kansen voor CO2-reductie in aanmerking genomen dienen te worden en vanaf 200 woningen of 20. 000 m2 bedrijfsgebouwen een energievisie ontwikkeld dient te worden. Doel hierbij is om te komen tot 18 -100 % reductie van de CO2-uitstoot, afhankelijk van de schaal van de ruimtelijke ontwikkeling.
Na vaststelling van het RBDS en de DuBoPlus-Richtlijn zal naar verwachting uitgegaan worden van de volgende toelichtingen:
Regionaal Beleidskader Duurzame Stedenbouw
Duurzame stedenbouw is vooral het inspelen op de kansen van de nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Juist door in een vroegtijdig stadium aandacht te besteden aan de specifieke kenmerken en mogelijkheden van bijvoorbeeld een bouwlocatie kan er voor gezorgd worden dat een aantrekkelijke woon- en voorzieningenomgeving ontstaat. De gemeente Alphen aan den Rijn hanteert hiertoe het Regionaal Beleidskader Duurzame Stedenbouw (RBDS). In het RBDS staat het beleid van de gemeente Alphen aan den Rijn voor duurzame stedenbouw. Dit instrument is bedoeld om de milieuambities en andere duurzaamheidaspecten een volwaardige plaats te geven in de ontwikkeling van ruimtelijke plannen voor gebieden > 1 hectare. Duurzaamheid is hierbij ruim gedefinieerd als 'People, Planet, Profit' (PPP). Dit betekent dat naast ambities op het gebied van milieu ook maatschappelijke/sociale en economische ambities een plek hebben gekregen in het beleid. Een ambitietabel maakt deel uit van het RBDS.
Op 1 maart 2012 heeft de gemeenteraad de Beleidsvisie externe veiligheid vastgesteld. Deze visie geeft inzicht in de risico's die er zijn in het omgaan met gevaarlijke stoffen. Verder wordt er helderheid verschaft over de veiligheidsniveau's die worden nagestreefd.
Op basis van de Stadsvisie Alphen aan den Rijn wil Alphen een veilige en prettige woonstad zijn met goede verbindingen naar de omgeving. Toegespitst op externe veiligheid betekent dit dat de volgende uitgangspunten gelden:
In de beleidsvisie staan samengevat voor externe veiligheid de volgende ambities:
De ambities zijn vertaald naar de vlekkenkaart 'na te streven ruimtelijke inrichting 2018'. Deze kaart komt verder in paragraaf 5.6 aan de orde.
Er is beleid in ontwikkeling voor alle werklocaties in Alphen aan den Rijn. Daarin wordt beschreven wat het profiel is voor elk bedrijfsterrein afzonderlijk. Het gebied Steekterpoort is voorzien als hoogwaardig, gemiddeld en functioneel. Afzonderlijke deelgebieden krijgen daarom elk een eigen accent. Daarbij worden bedrijven met een functionele verschijningsvorm geconcentreerd rondom de Overslagterminal Alphen, bedrijven met een hoogwaardige verschijningsvorm zitten op de zichtlocaties en daarachter bevinden zich de bedrijven met een gemiddelde verschijningsvorm. Er wordt nog gewerkt aan een verdere verbeelding van de verschijningsvormen.