Waterhoven Oost - Vinkenpolderweg

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Inleiding

Op 31 maart 2015 is het Herstelplan Alblasserdam vastgesteld. Na de vaststelling van dit plan is gebleken dat er op twee punten reparatie benodigd is;

• gemaakte afspraken met de provincie over de molenbiotoop voor de ontwikkellocatie Waterhoven zijn niet goed verwerkt:
• op vijf bouwkavels aan de Vinkenpolderweg zijn de gronden bij de (nog te bouwen) woningen abusievelijk bestemd met ''Groen'' in plaats van ''Tuin''.

In het voorliggende reparatieplan worden de reparaties gemotiveerd en mogelijk gemaakt. Middels een reparatieplan kunnen regels / bestemmingen die in het bestemmingsplan opgenomen hadden moeten worden maar vervolgens niet goed zijn verwerkt in een bestemmingsplan worden gerepareerd. Hierdoor worden de oorspronkelijke bedoelde regels / bestemmingen alsnog planologisch mogelijk gemaakt.

Voor het reparatieplan wordt dezelfde procedure gevolgd als voor een bestemmingsplan. Voor het voorliggende plan is er voor gekozen om de voorontwerp fase over te slaan.

Ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan wordt de verbeelding gewijzigd voor de locatie waar de reparatie van de bestemming ''Groen'' wordt toegepast. Voor de reparatie van de molenbiotoop worden de regels van de molenbiotoop gewijzigd om conform de gemaakte afspraken met de provincie een bouwhoogte van maximaal 11 meter mogelijk te maken. De verbeelding wordt voor dit deel van het bestemmingsplangebied niet aangepast.

Naast deze reparaties blijft voor de rest het Herstelplan Alblasserdam gelden. Derhalve wordt waar mogelijk verwezen naar het moederplan.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied waar de reparatie van de molenbiotoop van toepassing is, is gelegen binnen de ontwikkellocatie Waterhoven, aan de zuidoostkant van de kern Alblasserdam (hierna plangebied molenbiotoop). De kavels waarvoor de reparatie van toepassing is, zijn gelegen aan de Paardenboomhof, Raapzaadhof en Vlashof. Het betreft kavels welke nog niet bebouwd zijn of reeds vergund zijn om bebouwd te worden.

Het gedeelte van het plangebied waar de kavels aan de Paardenboomhof grenzen, grenst aan een uitloop van De Alblas (noord- en westkant) en aan woningen aan de Paardenboomhof (zuid-, en oostkant).

Het gedeelte van het plangebied waar de kavels aan de Raapzaadhof en Vlashof grenzen, grenst aan de reeds gerealiseerde woningen aan Paardenboomhof (noordkant), aan een uitloop van De Alblas (westkant), aan De Alblas (oostkant) en aan het perceel van een bedrijf gelegen aan de Vinkenpolderweg 38a.

Afbeelding ligging plangebied Molenbiotoop (rood omlijnd), ontwikkellocatie Waterhoven en begrenzing plangebied

Het plangebied waar de reparatie van de bestemming ''Groen' naar 'Tuin'' van toepassing is (hierna plangebied Vinkenpolderweg) is gelegen aan de Vinkenpolderweg tussen nrs. 31 en 33 in. Het betreft nog te ontwikkelen bouwkavels. Alleen de bestemming van de kavels die direct grenzen aan de Vinkenpolderweg wordt gerepareerd. De bouwkavels die verderop het perceel zijn gelegen zijn wel correct bestemd. Het plangebied grenst aan de Vinkenpolderweg (noordkant), aan de nog te ontwikkelen bouwkavels (zuidkant), aan het erf ontsluitingsweg (oostkant) en aan boerderij en een sportveld (westkant).

Afbeelding ligging en begrenzing plangebied reparatie kavels Vinkenpolderweg

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het vigerende bestemmingsplan ''Herstelplan Alblasserdam'' is vastgesteld op 31 maart 2015 door de gemeente Alblasserdam.

Het plangebied molenbiotoop is in het vigerende bestemmingsplan bestemd met ''Wonen -1'', ''Groen'', ''Tuin'', ''Verkeer - Verblijfsgebied'' en ''Water''. En het plangebied kent de dubbelbestemmingen'', ''Waarde - Archeologie 2'', ''Waarde - Archeologie 3'' ''Waarde - Archeologie 4'', ''Waarde - Archeologie 5'', en ''Waarde - Archeologie 8'' en ''Leiding - Water 3'' en ''Waterstaat - Waterkering''. Ter plaatse van het plangebied zijn 2 gebiedsaanduidingen opgenomen, ''vrijwaringszone - molenbiotoop 400m'' en ''geluidzone - weg''.

De bouwkavels zijn correct bestemd alleen de gemaakte afspraken over de molenbiotoop met de provincie zijn niet correct overgenomen. Dit wordt nader toegelicht in hoofdstuk 2.

Het plangebied Vinkenpolderweg is in het vigerende bestemmingsplan bestemd met "Wonen'' en ''Groen''. De bestemming ''Groen'' had de bestemming ''Tuin'' moeten zijn. Dit wordt nader toegelicht in hoofdstuk 2.

Afbeelding uitsnede vigerend bestemmingsplan, plangebied molenbiotoop, rechts ligging plangebied binnen molenbiotoop

Afbeelding uitsnede vigerend bestemmingsplan, plangebied Vinkenpolderweg

1.4 Leeswijzer

Het voorliggende reparatieplan is als volgt opgebouwd.

In Hoofdstuk 2 wordt de beschrijving van het plan nader uitgewerkt. In hoofdstukken 3 en 4 worden de juridische planbeschrijving en de uitvoerbaarheid van het plan toegelicht.

Omdat het vigerende bestemmingsplan alleen wordt gerepareerd wat betreft de molenbiotoop en de bestemming ''Groen'' naar ''Tuin'' op de verbeelding en er voor de rest geen wijzigingen plaatsvinden wordt voor het beleidskader en het hoofdstuk omgevingsaspecten verwezen naar het moederplan.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan

Na de vaststelling van ''Herstelplan Alblasserdam'' is gebleken dat op twee punten reparatie benodigd is. In dit hoofdstuk wordt uitgelegd waarom dit nodig is.

Plangebied molenbiotoop

De molen aan de Alblas (poldermolen in Hof Souburgh) heeft een molenbiotoop met een straal van 400 meter. Binnen een straal van 100 meter mag conform het provinciaal beleid niet gebouwd worden. Er is sprake van een overgang tussen het landelijk gebied (waar de 1:100 regel geldt) naar stedelijk gebied (waar de 1:30 regel geldt).

De 1:100 regel geldt in het kader van dit reparatieplan in een zone van 65 meter rondom de molen, dit is de kortste afstand van hart molen tot het hart van de Alblas (grens landelijk gebied). Vanaf de grens van deze zone wordt de 1 op 30 regel voor stedelijk gebied gehanteerd. De woningbouwlocatie Waterhoven was reeds als VINEX-woningbouwlocatie aangewezen voordat de Planologische Richtlijn Traditionele Windmolens door Provinciale Staten was vastgesteld. In het kader van het bestemmingsplan Lange Steeg en het Uitwerkingsplan Waterhoven-west is in overleg met het provinciaal bestuur destijds overeengekomen om de regeling zoals deze hierboven is beschreven van toepassing te verklaren en op te nemen in het bestemmingsplan. Uitgangspunt bij het bebouwen van Lange Steeg is de mogelijkheid overal in het plangebied, buiten een straal van 100 meter ten opzichte van de molen, tenminste bebouwing van 1 bouwlaag met kap te realiseren. Om zo min mogelijk hinder (wind en zicht) te genereren zal in de uitwerking de oriëntatie van de kappen hierop worden afgestemd. Ten aanzien van (hoge) beplanting gelden de molenbiotoopregels evenzeer. Met gebruikmaking van juridische mogelijkheden (bijvoorbeeld door middel van een kettingbeding met sanctiemogelijkheden bij de uitgifte van bouwkavels) zal het zicht en de vrije windvang van de Souburgse Molen worden gegarandeerd.

Voor Waterhoven Oost biedt deze regeling echter nog geen soelaas. De gewenste woningbouw op het oostelijk deel is onder de vigerende regels met betrekking tot de molenbiotoop niet haalbaar. Omdat altijd het uitgangspunt van het Streekplan was om de gehele locatie Waterhoven voor woningbouw te benutten heeft op 31 januari 2007 een bestuurlijk overleg plaatsgevonden met de provincie over de verdere ontwikkelingsmogelijkheden voor Waterhoven Oost.

Op 31 januari 2007 heeft een bestuurlijk overleg plaatsgevonden over de gevolgen van de molenbiotoop van de molen Souburgh op de ontwikkelingsmogelijkheden van de verstedelijkingslocatie Waterhoven. Tijdens dit overleg zijn de volgende afspraken gemaakt aangaande de molenbiotoop.

• De provincie kan instemmen met een gedifferentieerde bouwhoogte ter plaatse van de locatie Waterhoven, voor zover dit dat deel van de verstedelijkingslocatie betreft dat binnen de molenbiotoop valt. Hierbij gelden de volgende bouwhoogtes:
  • 1. De 6 woningen die het dichtst bij de molen staan, mogen een maximale bouwhoogte hebben van 9,00 meter waarbij geldt dat door de molenbiotoop alleen de kappen van de woningen mogen uitsteken.
  • 2. Voor de overige woningen gelegen binnen de molenbiotoop is een bouwhoogte van 11 meter toegestaan. Ook hier geldt dat boven de maximale bouwhoogte zoals gesteld door de molenbiotoop, alleen kappen zijn toegestaan.

Bij de architectonische uitwerking/verfraaiing van de woningen is het belangrijk dat i.v.m. de windvang van de molen de woning blijft passen in bouwmassa en vorming van 1 bouwlaag met kap. Wanneer de rooilijn wordt teruggelegd is een hogere goothoogte mogelijk.

Afbeelding bebouwingsenvelop conform bestemmingsplan Lange Steeg

De bovengenoemde afspraken zijn niet correct overgenomen in het vigerende bestemmingsplan. In het vigerende bestemmingsplan is uitsluitend de 1:100 regel overgenomen. Hierdoor is het niet mogelijk om boven de toegestane bouwhoogte binnen de molenbiotoop kappen op de woningen te plaatsen, dit is tegenstrijdig met de bovengenoemde afspraken met de provincie.

Voor enkele kavels waar al gebouwd is of een vergunning is verleend zijn de afspraken ook niet correct overgenomen. Deze kavels zijn niet meegenomen in het plangebied van het reparatieplan. Omdat deze reeds zijn bebouwd of mogen worden bebouwd valt reeds vergunde bouwhoogte voor de woningen onder het overgangsrecht en is daarmee geborgd dat deze woningen zijn toegestaan.

De maximale bouwhoogte wordt bepaald door de molenbiotoop. Door het opstellen van het reparatieplan wordt het mogelijk om voor de woningen in het plangebied deze maximale bouwhoogte te overschrijden. Dit is alleen mogelijk indien kappen op de woningen worden geplaatst waarbij geldt dat de maximale bouwhoogte 11 meter bedraagt.

In het reparatieplan worden de regels van de molenbiotoop gewijzigd om dit planologisch mogelijk te maken.

Plangebied Vinkenpolderweg

De vijf bouwkavels in het plangebied zijn bestemd met ''Wonen'' en met ''Groen''. De woningen zijn correct bestemd met ''Wonen''. Echter de gronden bij de woningen zijn bestemd met ''Groen''. Hierdoor zijn de mogelijkheden, om bijvoorbeeld vergunningsvrije bouwwerken te bouwen bij de woningen, beperkt ten opzichte van de mogelijkheden binnen de bestemming ''Tuin''.

Dat destijds de bestemming ''Groen'' is toegekend betreft een foutieve wijze van bestemmen, er was geen aanleiding om deze bestemming toe te kennen. Om de oorspronkelijke bedoelde gebruiks- en bouw mogelijkheden op de gronden bij de woningen weer mogelijk te maken wordt de bestemming ''Groen'' gewijzigd naar ''Tuin''. De regels voor deze bestemming en de ander geldende bestemmingen, zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan, blijven van kracht. De groenstrook aan de noordkant van het plangebied blijft wel bestemd met ''Groen'' omdat deze niet aan de woningen toe behoort.

De bouwkavels ten zuiden van het plangebied zijn wel correct bestemd.

Hoofdstuk 3 Juridische planbeschrijving

Het reparatieplan heeft alleen betrekking op een wijziging van een bestemming 'Groen' op de verbeelding en een wijziging van de regels van de molenbiotoop. Voor de rest blijven de regels uit het vigerende bestemmingsplan van kracht. Voor de juridische planbeschrijving wordt verwezen naar het vigerende bestemmingsplan. Hieronder wordt alleen kort de aanvulling van de regels van de molenbiotoop toegelicht.

Ten behoeve van het mogelijk maken van een hogere bouwhoogte dan welke is toegestaan binnen de molenbiotoop, is in de regels van dit reparatieplan een wijziging van de regels van de molenbiotoop opgenomen. Naast de 1:100 regel is ook de 1:30 regel opgenomen. In het bestemmingsplangebied waar de 'molenbiotoop 400 m' geldt, geldt de 1:30 regel. Binnen deze regel zijn toegestaan een begane grond bouwlaag van 3.5 meter en boven de begane grond bouwlaag mag de 1:30 lijn uitsluitend worden overschreden door het plaatsen van kappen, mits de maximale bouwhoogte van 11 meter niet wordt overschreden. In 16.3.1 algemeen van dit reparatieplan zijn de gewijzigde regels opgenomen. Daarnaast is de afbeelding uit het vigerende bestemmingsplan vervangen door een nieuwe afbeelding.

De regels van het bestemmingsplan 'Herstelplan Alblasserdam', zoals vastgesteld door de raad van de gemeente vastgesteld op 31 maart 2015, met identificatienummer NL.IMRO.0482.bpherstelplan083-vg01 blijven ongewijzigd van toepassing op het plan, tenzij in afwijking in dit bestemmingsplan anders is geregeld.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerp bestemmingsplan Waterhoven Oost - Vinkenpolderweg is met ingang van 3 mei 2018 zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode was het voor één ieder mogelijk om een zienswijze in te dienen.

Tijdens deze periode zijn er geen zienswijzen ingediend.

4.2 Economische uitvoerbaarheid

Het reparatieplan is opgesteld in opdracht van de gemeente.

Voor het plangebied Molenbiotoop, ontwikkellocatie Waterhoven, geldt dat de kostenverdeling is vastgelegd in een overeenkomst: de “Overeenkomst tot het realiseren van het project De Lange Steeg te Alblasserdam” d.d. 7 april 2005 tussen de CV Klein Alblas en de gemeente Alblasserdam en in de daarop volgende overeengekomen addenda. De gemeente levert bouwrijpe kavels aan de ontwikkelaar en legt de openbare ruimte aan, heeft haar eigen plankosten en bekostigd dit uit de opbrengst van de verkoop van bouwrijpe kavels.

Voor het plangebied Vinkenpolderweg zijn de kosten gemoeid voor de reparatie van de bestemming ''Groen'' naar ''Tuin'', voor rekening van de gemeente.