Achtersluispolder

4.2 Planuitgangspunten

Voor het gehele plangebied is een analyse gemaakt van de meest voorkomende aandachtspunten. Deze zijn beschreven in het beeldkwaliteitsplan Achtersluispolder, tevens als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.

Bij het opstellen van het bestemmingsplan is rekening gehouden met uitgangspunten die op een viertal aspecten zijn geformuleerd, namelijk:

• a. algemeen beleid;
• b. economie;
• c. milieu en
• d. stedenbouw.

In de navolgende paragrafen worden deze aspecten uitgewerkt.

4.2.1 Algemene beleidsuitgangspunten

Het bestemmingsplan is opgesteld aan de hand van het vigerende beleid van de gemeente Zaanstad. Naast het beleid dat voor de gehele gemeente geldt (zie hoofdstuk 3 Beleidskader ), zijn op het plangebied de volgende specifieke beleidsuitgangspunten van toepassing:

• 1. In de vastgestelde Ontwerp Sectornota Bedrijventerreinen (2007) wordt ingezet op behoud van de bedrijfsfunctie, mits er zwaarwegende redenen zijn om dit te wijzigen. Daarnaast heeft het college in de nota ingestemd met de principes dat op binnenstedelijke bedrijfsterreinen intensivering (meer werkgelegenheid per hectare) en duurzaamheid bij herstructurering moet plaatsvinden. Om deze reden zal de bedrijfsfunctie op dit terrein vooralsnog gehandhaafd blijven.
• 2. De Structuurvisie kantoren (2004) schrijft voor dat er geen extra zelfstandige kantoren buiten het Inverdan gebied ontwikkeld dient te worden behalve op bestaande bedrijventerreinen. Het is wenselijk dat op willekeurige locaties in Zaanstad ruimte wordt gecreëerd voor zogenaamde woon-werkeenheden. In verband met de herkenbaarheid en het benodigde aantal parkeerplaatsen moeten deze eenheden vorm krijgen in kleine concentraties, zoals kantoor aan huis of een atelier. Zo is in de bestemmingsregels van dit plan de hoofdgroep van bestemming 'Wonen' een regeling voor 'aan huis verbonden beroepen/activiteiten' opgenomen.
• 3. Op 24 september 2009 heeft de raad de Ruimtelijke milieuvisie vastgesteld, waarin het gemeentebestuur zich uitspreekt om de milieubelasting zoveel mogelijk terug te dringen. Bovendien heeft het college op 4 november 2009 de notitie "Kansen verzilveren aan Zaan en IJ" vastgesteld. In deze notitie wordt voorgesorteerd op behoud van bedrijvigheid maar ook op een verlaging van toegestane milieucategorieën op de bedrijventerreinen langs Zaan en IJ. Dit moet de komst van andere functies ("verkleuring") aan Zaan en IJ mogelijk maken, zowel op de lange termijn als op kortere termijn. De notitie"Kansen verzilveren aan Zaan en IJ" zal worden gevolgd door een "Ontwikkelingsplan Zaan en IJ. In verband met deze verkleuring wordt er de komende maanden een onderzoek uitgevoerd dat moet aangeven welke scenario's er zijn om de milieubelasting de komende 10 jaren verder terug te dringen dan nu in het ontwerpbestemmingsplan wordt voorgesteld. De resultaten van dat onderzoek kunnen worden verwerkt in de komende gemeentelijke Ruimtelijke Structuurvisie en het toekomstige Ontwikkelingsplan Zaan en IJ en worden meegenomen in de volgende fase van het bestemmingsplan.
• 4. Speelautomatenhallen mogen slechts gevestigd worden binnen in de verordening speelautomatenhallen in het Centrum van Zaandam, dus niet in het plangebied.
• 5. Vanwege het karakter van de Achtersluispolder met voornamelijk bedrijven is de nieuwvestiging van seksbedrijven niet wenselijk. Binnen het plangebied is geen seksinrichting aanwezig en deze zal ook niet worden toegestaan in het bestemmingsplan.
• 6. Vanwege de juridische status van de coffeeshops en het geformuleerde coffeeshopbeleid zijn er geen coffeeshops binnen het plangebied Achtersluispolder toegestaan.
• 7. De beschrijving en regulering van de woonbebouwing is weergegeven in de hoofdgroep van bestemming 'Wonen'. Alle woonvormen (met uitzondering van kamerverhuur en Bed & Breakfast) en woningtypes zijn in één woonbestemming ondergebracht.
• 8. Bij het bepalen van de bouwmogelijkheden zijn het bouwvlak en voorgevelrooilijn richtinggevende instrumenten geworden.
• 9. Buiten het bouwvlak - tenzij dit expliciet is aangegeven in de regels - mag in principe niet worden gebouwd. De reden hiervoor is gelegen in het behouden van inrichtingstructuur c.q. verkavelingspatroon van het plangebied. Daarnaast is het behouden van open (openbare) ruimte van belang voor de leefbaarheid van een straat en/of wijk.

4.2.2 Economische uitgangspunten

De volgende specifieke beleidsuitgangspunten zijn van toepassing:

• 1. De Achtersluispolder kenmerkte zich jarenlang door veroudering en verloedering van het terrein, leegstand en teruglopende werkgelegenheid. Deze neerwaartse spiraal is gekeerd door revitalisering van de openbare ruimte. De invoering van parkmanagement behelst dat gemeente en bedrijven - ondersteund door een professionele parkmanagementorganisatie - samenwerken om de kwaliteit van de Achtersluispolder te behouden en te verbeteren (schoon, heel en veilig). Door de voltooiing van de Zuidelijke Randweg in 2009 is de Achtersluispolder beter ontsloten zijn (m.n. richting het westen), wat de Achtersluispolder nog aantrekkelijker maakt. Het resultaat van de verschillende inspanningen is dat bedrijven weer in hun vastgoed investeren en dat de leegstand en criminaliteit sterk is teruggelopen. In 2007 is de werkgelegenheid bij deze bedrijven voor het eerst sinds jaren flink gegroeid. Met ruim 4.000 arbeidsplaatsen is deze weer op het niveau van 1996 gekomen.
• 2. De bedrijvigheid in de Achtersluispolder is zeer divers; van containeroverslag tot productie van salades, van op- en overslag van hout, tot productie van industriële reinigingsmiddelen. De op- en overslag van agri-bulk in de Achtersluispolder (cacaobonen, plantaardige oliën en vetten) is een essentiële schakel in de productieketen voor de Zaanse voedselindustrie. Een deel van gevarieerde bedrijvigheid betreft activiteiten in de hogere milieucategorieën (4 en 5). Hiertoe behoren ook havengebonden activiteiten.
  In het Noordzeekanaalgebied zullen door groeiende vraag de zogenaamde 'natte kavels' - waar havenoverslag kan plaatsvinden - steeds schaarser worden. Het door regionale bestuurders vastgestelde Masterplan Noordzeekanaalgebied is er mede op gericht om kavels aan het water weer beschikbaar te maken voor haven-overslag. Ook de groeiende nautische bedrijvigheid - jachtbouw, -onderhoud en -reparatie - zal in de toekomst de nodige ruimte vragen.
  Er zijn twee havenbekkens in de Achtersluispolder. Aan deze havenbekkens en aan het Noordzeekanaal liggen kavels die worden gebruikt door 'natte bedrijven' (havenoverslag, nautisch). Het conserverende bestemmingsplan is gericht op behoud van ruimte voor havengebonden - en industriële activiteiten op kavels waar deze activiteiten nu plaatsvinden. Een aantal van de kavels aan het water is potentieel geschikt te maken voor nieuwe 'natte overslag' of jachtbouw(/reparatie). Nieuwe havengebonden - en industriële activiteiten zullen echter moeten passen binnen de grenzen van de beschikbare milieuruimte (m.b.t. geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid).
• 3. De kwaliteit van de Achtersluispolder is sterk verbeterd. Door middel van parkmanagement wordt de aandacht en inzet voor deze kwaliteit gecontinueerd. Naast 'schoon, heel en veilig' is het aanbod van voorzieningen voor bedrijven ook bepalend voor de kwaliteit van het terrein. Denk aan horeca, vergaderfaciliteiten, bedrijfsgezondheidsdiensten, zoals aangeboden kunnen worden vanuit een zogenaamd facility-point.
  Ten aanzien van kantoren is maximaal 50% van het totale bedrijfsoppervlakte tot een maximum van 2000 m2 bvo toegestaan, waarbij een baliefunctie is uitgesloten. Het betreft dus een bedrijfs-kantoorfunctie als onderdeel van het betreffende bedrijf. Voorzieningen en kantoor functies worden slechts dan toegestaan als deze geen belemmering opleveren voor bedrijfsactiviteiten elders in het gebied (bijvoorbeeld doordat de activiteiten binnen een gevarencontour van een bestaand bedrijf liggen).

4.2.3 Milieukundige uitgangspunten

De volgende uitgangspunten laten zich onderscheiden:

• 1. Binnen het plangebied Achtersluispolder bevinden zich geen locaties waar de bestaande bestemming wordt gewijzigd in woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen.
• 2. Vanwege de geluidsbelasting in het plangebied zijn geen nieuwe woningen of andere geluidsgevoelige gebouwen - zoals bedrijfswoningen, (burger)woningen en woonschepen, toegestaan in dit plangebied.
• 3. Rondom het industrieterrein Achtersluispolder is conform artikel 52 van de Wet geluidhinder (geluid)zone vastgesteld. In deze zone zijn woningen gelegen waarvoor een Maximaal Toelaatbare Geluidbelasting (MTG) is vastgesteld. De geluidbelasting van het gehele industrieterrein mag de MTG's bij de woningen niet overschrijden. De zone en de vastgestelde MTG's rond het industrieterrein worden door middel van een akoestisch onderzoek met behulp van een rekenmodel (zonebeheermodel) op een aantal beoordelingspunten door de gemeente bewaakt.
• 4. Op grond van de vastgestelde gemeentelijke 'Ruimtelijke milieuvisie' die door de raad op 24 september 2009 is vastgesteld, heeft het gemeentebestuur zich expliciet uitgesproken tegen uitbreiding van voornoemde geluidszone. Reden hiervoor is de bestuurlijke wens om de milieubelasting in het plangebied terug te dringen en daarbij past het niet om de geluidszone uit te breiden.
• 5. Binnen de geluidszone is nog geluidsruimte voor bedrijven die zich in het plangebied bevinden. De geluidsruimte is nader onderzocht en doorgerekend door een extern bureau. In de milieuparagraaf en het milieuonderzoek wordt hierop nader ingegaan. Een en ander is wordt
• 6. In het bestemmingsplan zijn ook flexibiliteitsbepalingen opgenomen. De belangrijkste is, dat er ontheffing mogelijk is voor bedrijven in één of zelfs twee milieucategorieën hoger dan de algemeen toelaatbare milieucategorie ter plekke is. Voorwaarde is wel dat de bedrijfsactiviteiten vergelijkbaar zijn met die van de algemeen toelaatbare milieucategorie, uit oogpunt van milieubelasting. Dit veronderstelt het nemen van fysieke maatregelen om de milieubelasting terug te dringen. De flexibiliteitsbepalingen ten behoeve van Bevi-inrichtingen of horeca uit het ontwerp zijn niet opgenomen in het uiteindelijke plan, teneinde problemen inzake de externe veiligheid te voorkomen. Voor BEVI bedrijven is Hoogtij een betere vestigingsplaats. De wijzigingsbevoegdheid voor het gebied waarvoor een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen om verkleuring in niet-geluidgevoelige bestemmingen mogelijk te maken, kent wél de mogelijkheid om horeca toe te voegen. De zuidrand van het plangebied, langs het Noordzeekanaal, zou een goede plek zijn voor een horecagelegenheid, bijvoorbeeld in gebouw De Vrede. Aspecten van externe veiligheid (plasbrandaandachtsgebied door transport van gevaarlijke stoffen over het Noordzeekanaalgebied) maken een horecagelegenheid hier echter lastig, ook in de vorm van een afwijkingsbevoegdheid. Daarom is de oorspornkelijke afwijkingsbevoegdheid uit het ontwerpbestemmings[lan niet meer opgenomen. Een maatoplossing middels een omgevingsvergunning met specifieke eisen moet de oplossing bieden.
  De flexibiliteitsbepaling 'wro-zone - ontheffingsgebied' houdt in dat ter plaatse van de aanduiding binnen de bestemming 'Groen' een geluidswal mag worden gerealiseerd.

4.2.4 Stedenbouwkundige uitgangspunten

De volgende uitgangspunten laten zich onderscheiden:

• 1. Tijdens de revitalisering van de gehele Achtersluispolder is de openbare ruimte in de afgelopen jaren heringericht. De gemeente Zaanstad hoopt hiermee tevens op een katalyserende werking voor de herinrichting van de particuliere terreinen. Voor specifieke inrichtingsaspecten wordt verwezen naar het Beeldkwaliteitsplan Achtersluispolder. Het bestemmingsplan maakt realisering van de nieuwe profielen mogelijk, voorzover de bestaande bestemmingsplannen dit niet reeds mogelijk maken. De revitalisering is inmiddels gerealiseerd.
• 2. In Achtersluispolder bestaat er behoefte aan meer voorzieningen met horeca. Omdat dit afhankelijk zal zijn van particulier initiatief, is dit in de planregels mogelijk gemaakt middels een wijzigingsbevoegdheid.
• 3. Er zijn initiatieven geweest voor het plaatsen van windmolens. Mogelijke locaties zijn het einde van het eerste gedeelte van de Sluispolderweg en aan het einde van het tweede gedeelte van de Sluispolderweg. Voor de locatie 'keerlus' aan het einde van de Sluispolderweg is inmiddels een vergunning afgegeven. Op genoemde plekken is sprake van benadrukking van de hoofdstructuur, waarbij de molens als zichtpunt dienen. Tevens zijn deze plekken in overeenstemming met het provinciaal beleid voor opstelling van windmolens in een lijn langs het Noordzeekanaal. Inmiddels is een windturbine opgericht.
• 4. De verschillende deelgebieden binnen de Achtersluispolder zijn weergegeven in hoofdstuk 2.5 Functionele structuur van de toelichting. De omschrijving van de deelgebieden is geïnspireerd door de rapportage van BRO “Duurzame revitalisering bedrijventerrein Achtersluispolder van 20 december 2000”. Het onderzoek doet enerzijds suggesties voor een duurzame inrichting van het bedrijventerrein die later hun vertaling vonden in het Beeldkwaliteitplan dat een bijlage is van de toelichting. Het deed echter ook uitspraken over maximale bouwhoogten en bebouwingspercentages. Deze bouwhoogten en bebouwingspercentages zijn in het bestemmingsplan vertaald, waarbij rekening gehouden is met de situatie zoals deze zich de laatste 10 jaar verder geëvolueerd heeft. Er zijn daarbij drie bebouwingsstroken te onderscheiden, die hierna worden toegelicht.
• 5. Ten aanzien van de Zuiddijk kan het volgende worden opgemerkt. De Zuiddijk is een onderdeel van de Noorder IJ- en Zeedijk. De noordelijke IJ- en Zeedijk is rond de dertiende eeuw aangelegd als onderdeel van de dijk tussen Beverwijk en Monnickendam. De dijk markeert de vroegere oeverlijnen van IJ en Zuiderzee. De dijken fungeerden als primaire waterkering en vormen nog steeds een waterkering direct achter de sluis van IJmuiden. De herkenbaarheid van de dijk is met name in het open veenweide gebied nog sterk. Dit geldt ook voor het dijklichaam ter hoogte van de Zuiddijk. Een verstedelijkte dijk die met een omweg onder de Dr. J.M. den Uylweg door overgaat in het deel dat de naam Noorder IJ- en Zeedijk draagt.
  De Noorder IJ- en Zeedijk is een belangrijke ruimtelijk structurerend element die het voormalig buitendijkse land omsluiten. Het regionale belang hiervan wordt erkend. De gehele dijk is dan ook als Provinciaal monument aangewezen. In opdracht van de provincie Noord-Holland is het project IJdijken uitgevoerd als Belvedèreproject. Het motto hiervan is ‘behoud door ontwikkeling’. De dijk kan ruimtelijk, cultuurhistorisch en toeristisch meer benut worden. Ontwikkeling ligt in de aard van het herkenbaar houden van de dijk als object waarbij het verschil zichtbaar blijft tussen binnen- en buitendijksgebied. De inrichting van de dijk zelf dient eenvoudig te worden gehouden, zoals deze als doorlopend lint gelezen kan worden.
  Het gemengde karakter van woningbouw en bedrijvigheid en de ligging aan de dijkvoet geven het gebied een eigen karakter. Het heeft een kleinschalig en individueel karakter. De keuze voor een opener profiel, 70% van het oppervlak, conservering van de bestaande bouwhoogtes en de afstand van de bebouwing tot het dijklichaam dragen bij aan het behoud van het kleinschalige historische karakter en herkenbaarheid van het dijklichaam. De uitbreidingsmogelijkheden passen binnen dit profiel.
  De oppervlakte van de kavels is gemiddeld kleiner dan op de rest van de Achtersluispolder. In het hiervoor genoemde BRO rapport wordt geconstateerd dat deze gemiddeld 3.000 m² bedraagt. Daarnaast is van belang dat er onbebouwde ruimte overblijft om te kunnen voldoen aan de eis van voldoende parkeerruimte voor parkeren op eigen terrein en manoeuvreerbewegingen voor het laden en lossen te faciliteren. Deze eis is in de Bouwverordening worden opgenomen, maar wordt indirect, door opnemen van een bebouwingspercentage, tevens in het bestemmingsplan verankerd.
• 6. Ten aanzien van het gebied langs de Noorder IJ- en Zeedijk, dus meer naar het oosten, geldt het volgende. Ook voor dit gebied geldt in grote lijnen wat hiervoor is opgemerkt. De strook langs de Noorder IJ- en Zeedijk, de entree van het gebied, kenmerkt zich door representatieve bebouwing die het entree van de Achtersluispolder vormt. Kenmerkend is de relatief lage bebouwing, naar het oosten oplopend tot maximaal 12 meter. De kavels zijn groter dan in het gebied aan de Zuiddijk. Daardoor is ook een hoger bebouwingspercentage mogelijk, namelijk 80%. De keuze voor conservering van de bestaande bouwhoogtes en de afstand van de bebouwing tot het dijklichaam dragen bij aan het behoud van het historische karakter en herkenbaarheid van het dijklichaam. De uitbreidingsmogelijkheden passen binnen dit profiel.
• 7. Ten aanzien van het zuidelijker plandeel van het plangebied van de Achtersluispolder geldt het volgende. Dit plandeel wordt door rechte ontsluitingswegen doorsneden. De bouwwijze is zeer functioneel. Naar het zuiden toe is uit stedenbouwkundig oogpunt een maximale bouwhoogte van 15 meter als passend aan te merken. Dat is een verruiming ten aanzien van de bouwhoogte in het ontwerpbestemmingsplan, waar een maximale bouwhoogte van 12 meter was toegestaan. Deze correspondeert ook met de aard van de bedrijvigheid ter plekke. Met deze bouwhoogte kan het bedrijfsleven daar goed uit de voeten. Ook hier geldt een bebouwingspercentage van 80%.
• 8. Incidenteel komen in delen van het plangebied gebouwen met een hogere bouwhoogte voor. Deze zijn positief bestemd. In de Algemene afwijkingsregels is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen van ten hoogste 5 meter boven toegestane maximale bouwhoogte. Daarmee kunnen dus, na afweging van bedrijfsbelangen en stedenbouwkundige uitgangspunten en toetsing aan de parkeernorm, bij afwijking grotere bouwhoogten worden toegestaan. Een algemene afwijkingsbevoegdheid van 5 meter is vrij fors, maar in overeenstemming met het karakter van een industriegebied en met de ligging ten opzichte van de omgeving van het plangebied. Vooral in het gebied met kleinschalige bebouwing geldt dat de afstand van de bebouwing tot de dijk van grote invloed is op het kunnen verlenen van ontheffing (afwijking): hoe groter de afstand, hoe groter de mogelijkheid om de ontheffingsmogelijkheid van 5 meter maximaal te benutten.
  

Tevens doen zich op termijn ontwikkelingen voor die op dit moment echter nog onvoldoende zijn uitgekristalliseerd.

• a. Te noemen valt het eventueel realiseren van een aansluiting met Amsterdam – Noord als verlengstuk van de ontwikkeling van de noordelijke IJ-oevers. Op dit moment valt over de concrete plannen nog te weinig te zeggen en daarmee evenmin of het wenselijk of mogelijk is om daarmee rekening te houden.
  De mogelijke aanleg van de Noord-zuid lijn. De gemeente Amsterdam wil in het kader van de herontwikkeling van de Noordelijke IJ-as een aftakking van de Noord-Zuid lijn aanleggen. Deze tak eindigt vooralsnog op het Coenplein. Het Coenplein is een overstap en P&R locatie direct aan de noordelijke uitgang van de Coentunnel. De gemeente Zaanstad is een voorstander van het verlengen van deze aftakking vanaf het Coenplein naar Zaandam en mogelijk verder. Het is niet ondenkbaar dat de verlenging van de aftakking langs of zelfs door de Achtersluispolder voert. Er zijn verschillende tracé's mogelijk. Aangezien de aanleg van de doorgetrokken Noord-zuidlijn niet binnen de planperiode van dit bestemmingsplan gerealiseerd zal worden, is de Noord-zuidlijn niet opgenomen in dit bestemmingsplan.
• b. De nieuwe herkenbare busbrug steekt vanaf de Thorbeckeweg het gebied in en zorgt ervoor dat men tot in de Achtersluispolder kan kijken.
• c. Veel verder in ontwikkeling is een ontsluiting van Poelenburg voor autoverkeer op de Thorbeckeweg, ergens naast de hiervoor genoemde ontsluiting (busbrug) voor busverkeer en langzaam verkeer. Naar het toekomstige tracé wordt momenteel studie verricht en deze staat op dit moment dus nog niet vast. Daarom is het gedeelte waar het tracé ergens zou kunnen liggen buiten de plangrenzen van dit bestemmingsplan gehouden.

4.2.5 Verkleuring Achtersluispolder

Transformatie

In het bestemmingsplan wordt door de wijzigingsbevoegdheid niet alleen ruimte gegeven aan bestaande en toekomstige bedrijvigheid maar ook al voorgesorteerd op een transformatie van het gebied zoals aangekondigd in de economische en ruimtelijke structuurvisies van Zaanstad. Daarmee wordt gedoeld op een intensiever gebruik van de ruimte, waarbij de Achtersluispolder naast (o.a.) productiebedrijven, logistieke bedrijven, jachtbouwers en transportbedrijven ook nieuwe kennisgerelateerde en vaak "creatieve" bedrijvigheid huisvest. Voorbeelden van dit soort bedrijvigheid: architectenbureau, mediaproductiebedrijf, accountant, ontwerpbureau, advocatenkantoor, communicatieadviesbureau. Met als doel een toename van het aantal arbeidsplaatsen en meer diversiteit in de aard van de activiteiten en de werkgelegenheid. Bij een dergelijke intensivering hoort ook een verhoging van het voorzieningenniveau door toevoeging van horeca, daarnaast maatschappelijke voorzieningen zoals prakijkruimten voor gezondheidszorg (fusiotherapie, huisarts). Verder dient gedacht te worden aan activiteiten die ook wel met "leisure" worden aangeduid: recreatieve, sportieve en wellness-achtige activiteiten (sportschool, squash, yoga, sauna). De ontwikkeling van dit soort activiteiten vormt de eerste stap naar het ontstaan van een hoogstedelijk milieu. Bij een hoogstedelijk milieu hoort ook een betere en fijnmaziger inrichting van de openbare ruimte.

Voor zover van "kantoorachtige" functies sprake is, is deze niet concurrerend met een monofunctionele kantooromgeving, onder andere doordat het om kleinschalige dienstverlening gaat, waardoor deze functies daarop een specifieke aanvulling vormen.

Een verkleuring naar wonen is de komende 10 jaren zeker niet aan de orde. Pas op langere termijn, na 2020, kan van een verdere transformatie sprake zijn. Daarom voorziet dit bestemmingsplan niet in een verkleuring die tevens wonen inhoudt.

Begrenzing
Het deel van het plangebied dat in aanmerking komt voor transformatie is het noordwestelijk deel rondom de monding van de Isaac Baart haven. Dit deelgebied sluit aan op het stedelijk gebied van Zaanstad ten noorden van de Thorbeckeweg en het is daarmee goed verbonden via de Noorder IJ- en Zeedijk en de Zuiddijk. Dat maakt dit deelgebied aantrekkelijk voor vestiging van nieuwe stedelijke functies. Een tweede positieve vestigingsfactor is de kwaliteit van de locatie. De ligging aan het water en het uitzicht op de monding van de Zaan en het IJ maken het gebied kansrijk voor nieuwe vormen van bedrijvigheid zoals hiervoor zijn genoemd.

 
Wijzigingsbevoegdheid

Om binnen de planhorizon van dit bestemmingsplan een eerste stap naar transformatie te kunnen zetten, is gekozen voor het instrument van een wijzigingsbevoegdheid voor het beschreven deelgebied. Een wijzigingsbevoegdheid geeft de mogelijkheid om de gewenste ontwikkeling te sturen en in te zetten op het moment dat deze voldoende duidelijk is en ook goed aansluit bij de mogelijkheden van de markt op dat moment.

Samenhangend met deze eerste stap naar transformatie kent het plan ook wijzigingsbevoegdheden ten behoeve van de aanleg van nieuwe infrastructuur. Binnen het genoemde deelgebied maakt de reeds in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen afwijkingsbevoegdheid de bouw van een nieuwe oeververbinding over de Isaac Baarthaven mogelijk om de beide zijden van de Haven te verbinden. Deze brug biedt tevens een tweede in- en uitgang voor het zuidelijk deel van de polder die bij calamiteiten dienst kan doen als vluchtroute. De brug krijgt een beweegbaar deel zodat de watergebonden bedrijvigheid aan de Isaac Baarthaven bereikbaar blijft.
Een tweede wijzigingsbevoegdheid is gelegd tussen de Sluispolderweg en het Zijkanaal H ten behoeve van een oeververbinding naar Amsterdam. Deze brug is bestemd voor langzaam verkeer en openbaar vervoer en sluit aan op de gewenste toekomstige Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV) - verbinding Zaanstad – Amsterdam-Noord. Autoverkeer is hier - behoudens door hulpverleners bij calamiteiten - niet mogelijk. Deze brug zal zo worden uitgevoerd dat de bestaande bedrijvigheid hierdoor niet wordt belemmerd.

De wijzigingsbevoegdheid beoogt het mogelijk maken van het toevoegen van functies om zodoende een hoogstedelijk milieu te creëren met een intensiever grondgebruik en een hogere “arbeidsdichtheid”. Het is niet de bedoeling dat de bestaande bedrijvigheid door de komst van andere bedrijvigheid wordt belemmerd, laat staan wegbestemd. De bedrijvigheid die wordt toegevoegd, is geen geluidsgevoelige bestemming en beperkt de bedrijfsvoering van de bestaande bedrijven dus niet. Ook ten aanzien van andere aspecten, bijvoorbeeld in het kader van de situering, ontsluiting en parkeren wordt rekening gehouden met de bestaande bedrijven.

Volume

Juridisch vertaald worden binnen het gebied waarvoor de wijzigingsbevoegdheid geldt, bij gebruik maken van deze bevoegdheid (tevens) de volgende functies toegelaten:

• horeca, in categorie 1a, 1b en 1c (aan de detailhandelsfunctie verwante horeca en lichte horeca) en in categorie 2 (middelzware horeca) waarbij het bvo (bruto vloer oppervlak) van de horeca-inrichting niet meer dan 300 m² mag bedragen en in totaal voor deze bestemming niet meer dan 1200 m² wordt toegestaan;
• Maatschappelijke voorzieningen, sport en recreatie, waarbij het totaal van deze bestemming niet meer mag bedragen dan 10.000 m²;
• Dienstverlening, waarbij het bebouwd oppervlak per bedrijf niet meer mag bedragen dan 200 m² en het totale bebouwd oppervlak van deze bestemming niet meer mag bedragen dan 4.000 m².

Voor het veranderen van de bestemming “Bedrijventerrein” in “Verkeer – Verblijfsgebied” geldt geen volumebeperking.

De bovengenoemde volumes geven maxima aan. Indien gebruik wordt gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid, kunnen ook lagere volumes in de nieuwe bestemmingen worden vastgesteld. Daarnaast is "finetuning"mogelijk door in de bestemmingsomschrijving nader aan te geven welke activiteiten gewenst zijn en welke niet. Daarbij kan ingespeeld worden op de marktverhoudingen van dat moment en worden ook alle andere belangen, waaronder die van de bestaande ondernemers, in ogenschouw genomen.

4.2.6 Voorlopige bestemming detentiepontons

Sinds 2007 respectievelijk 2008 bevinden zich tijdelijk twee detentiepontons in de Isaac Baarthaven, waarin illegale vreemdelingen verblijven. Voor deze detentiepontons en de bijbehorende voorzieningen aan de wal is in 2006 een tijdelijke vrijstelling gegeven van het vigerende bestemmingsplan op grond van artikel 17 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, voor een periode van 5 jaar.

Inmiddels is gebleken dat aan de Dienst Justitiële Inrichtingen (abusievelijk) als datum van beëindiging van de tijdelijke vrijstelling 7 maart 2013 is genoemd.

Een verlenging van de tijdelijke vrijstelling ex artikel 17 WRO (oud) is niet mogelijk. Wel kan, zo geeft de jurisprudentie tot dusverre aan, een tijdelijke vrijstelling (ontheffing) worden gevolgd door een voorlopige bestemming op grond van artikel 12 WRO (oud) of art. 3.2 Wro (nieuw). In een afweging van de verschillende belangen en een afweging van verschillende mogelijkheden waaronder bestuursdwang, is gekozen voor het opnemen van een voorlopige bestemming in het bestemmingsplan, tot 8 maart 2013. Daarna treden de definitieve bestemmingen in werking, te weten artikel 12 Water, artikel 4 Bedrijventerrein en artikel 11 Verkeer – Verblijfsdoeleinden.

De onderzoeken die zijn gedaan in het kader van de tijdelijke vrijstelling op grond van artikel 17 WRO, zijn opgenomen in de toelichting. Vanuit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening zijn er geen bezwaren tegen het opnemen van een tijdelijke bestemming ten behoeve van de detentiepontons tot 8 maart 2013.