Appartementen Smallekamplaan 2018 Uitgeest

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In 2012 is het bestemmingsplan Appartementen Smallekamplaan vastgesteld. Dit bestemmingsplan bood de planologische basis voor een woningbouwontwikkeling ten oosten van de woonwijk Waldijk. Door de crisis is dit oorspronkelijke project niet uitgevoerd. Recent heeft Scholtens Projecten het plan middels een tender verworven en verder opgepakt. Zij heeft ervoor gekozen het project enigszins gewijzigd uit te voeren. Dit was grotendeels mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan. Op onderdelen is echter afgeweken van het geldende bestemmingsplan.

Om rechtszekerheid te bieden aan de toekomstige bewoners, is dit bestemmingsplan opgesteld. Hiermee wordt de definitieve situatie planologisch geborgd.

1.2 Ligging plangebied

Het projectgebied ligt aan de toekomstige Smallekamplaan. Deze wordt gerealiseerd ten oosten van de wijk Waldijk. Het projectgebied ligt direct ten westen van de spoorlijn tussen Uitgeest en Beverwijk. Deze spoorlijn begrenst het plangebied aan de oostzijde. Aan de noordwestzijde wordt het projectgebied begrensd door de tennisvelden van Tennisclub Uitgeest. De zuidwestelijke grens van het projectgebied wordt gevormd door de waterloop tussen de het projectgebied en Waldijk. Het projectgebied ligt ten zuiden van het centrum van Uitgeest en ten oosten van Station Uitgeest.

1.3 Vigerende bestemmingsplan

Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Appartementen Smallekamplaan'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 26 april 2012 door de gemeenteraad van Uitgeest. Op basis van dit bestemmingsplan hebben de gronden de bestemmingen 'Verkeer', 'Wonen', 'Groen' en 'Water'. Het beoogde bouwplan is vrij gedetailleerd vastgelegd. Verder geldt voor het gehele gebied de dubbelbestemming Waarde-archeologie. Met deze dubbelbestemming zijn mogelijke archeologische waarden beschermd.

figuur 1: vigerend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 Planvorm en planproces

Dit bestemmingsplan betreft een integrale herziening: het geldende bestemmingsplan wordt geheel vervangen. In principe zijn de regels en verbeelding uit het geldende bestemmingsplan overgenomen. Deze zijn aangepast naar aanleiding van het gewijzigde plan en actuele jurisprudentie.

Zoals aangegeven is de huidige ontwikkeling reeds grotendeels vergund. Deze worden met dit bestemmingsplan planologisch geborgd. In het voortraject is de ontwikkelaar in overleg getreden met de tennisvereniging. Naar aanleiding van dit overleg is besloten om, in plaats van een dove gevel, voor blok C een alternatieve geluidwering te realiseren.

Hoofdstuk 2 Gebiedsvisie

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de bestaande situatie van (de omgeving van) het plangebied. Bovendien wordt de nieuwe situatie beschreven.

2.2 Bestaande Situatie

2.2.1 Ruimtelijke structuur

Het plangebied ligt in het zuiden van de kern Uitgeest, aan de toekomstige Smallekamplaan. Deze wordt gerealiseerd ten oosten van de wijk Waldijk. Waldijk maakt samen met de wijk Kleis de planmatige uitbreidingen die Uitgeest de afgelopen decennia ten zuiden van het spoor heeft gerealiseerd. Het plangebied ligt direct ten westen van de spoorlijn tussen Uitgeest en Beverwijk, die hier aftakt van de spoorlijn naar Zaandam. Deze spoorlijn begrenst het plangebied aan de oostzijde. Aan de noordwestzijde wordt het projectgebied begrensd door de tennisvelden van Tennisclub Uitgeest. De zuidwestelijke grens van het projectgebied wordt gevormd door de waterloop tussen de het projectgebied en Waldijk. Het plangebied ligt ten zuiden van het centrum van Uitgeest en het Station Uitgeest.

Plangebied

Het plangebied betreft een wigvormig gebied, dat tot nog toe onbebouwd is. Het plangebied wordt van de rest van de wijk gescheiden door een watergang met een groenstrook. Dit water en groen is onderdeel van de robuuste water- en groenstructuur van de wijk Waldijk. Ten zuiden van deze watergang zal aan de Kruiskamplaan bebouwing in een vrij dichte strook worden gerealiseerd. Hiermee wordt de wijk Waldijk afgerond, en waardoor het plangebied ruimtelijk een sterkere relatie met het buitengebied gaat krijgen.

2.2.2 Functionele situatie

Het plangebied grenst direct aan het woongebied Waldijk, die samen met de wijk Kleis één van de grote woonwijken vormt. Naast woonbuurten omvatten de wijken Waldijk en Kleis ook verschillende andere functies. Maatschappelijke functies, zoals een basisschool, kinderopvang en een gezondheidscentrum met onder andere een huisartsenpraktijk en een apotheek, zijn geconcentreerd in het zuidwestelijke deel van Waldijk op ruim 400 m van het plangebied. Daarnaast is in de wijk De Kleis een supermarkt aanwezig. Deze ligt nabij het station, op ongeveer 600 m van het plangebied. Overige winkelvoorzieningen liggen in de kern Uitgeest. Direct noordwestelijk van het plangebied liggen de tennisvelden van de Tennisclub Uitgeest.

Plangebied 

Binnen de ontwikkeling Waldijk was het plangebied beoogd als kantorenlocatie. Deze functie is echter nooit gerealiseerd binnen het plangebied. De locatie is gebruikt als gronddepot voor de uitbreidingswijk Waldijk en voor de opslag van bouwmaterialen. De zuidrand van het plangebied, die grenst aan het water, is groen ingericht.

2.3 Toekomstige situatie

Voorgeschiedenis

Voor het plangebied was een programma voorzien dat uitging van de realisatie van 50 startersappartementen. Deze zouden worden opgericht in drie gebouwen die haaks op de spoorlijn gerealiseerd. tijdens de crisis bleek dit programma niet uitvoerbaar. Recent heeft Scholtens Projecten het plan middels een tender verworven en verder opgepakt. Zij heeft ervoor gekozen het project enigszins gewijzigd uit te voeren.

2.3.1 Ruimtelijke situatie

Het nieuwe plan is ruimtelijk grotendeels gebaseerd op de oorspronkelijke opzet. De bebouwing bestaat uit drie bouwblokken, A, B en C, die haaks op het spoor staan. Blok C is het meest noordelijke blok. Met name in de openbare ruimte zijn wijzigingen doorgevoerd. Ten opzichte van de oorspronkelijke plannen is de beleefbaarheid van het water vergroot. In eerste instantie was gekozen voor een grote waterpartij ten oosten van blok A, en dus buiten het woongebied. In de nieuwe opzet is het water het woongebied in getrokken. Tussen blok A en B is water gerealiseerd. De bewoners van de omliggende appartementen krijgen de kans om hier een bootje aan te meren.

Aan de oostzijde en zuidzijde is meer ruimte gereserveerd voor landschappelijke inpassing. Aan de oostzijde worden grondwallen en rietoevers gerealiseerd. Hiermee wordt de privacy van de bewoners gegarandeerd. Aan de zuidzijde, aangrenzend aan blok A, komen tuinen. Hiermee wordt de landschaps- en waterbeleving vergroot. Ook de woningen op de begane grond van blok C wordt een kleine tuin geboden.

2.3.2 Functionele situatie

De huidige plannen gaan uit van 3 appartementencomplexen komen met in totaal 52 appartementen. Deze appartementen zijn niet zozeer gericht op starters, zoals in de oorspronkelijke plannen. De woningen worden levensloopbestendig uitgevoerd, en zijn daarmee geschikt voor verschillende doelgroepen. Er is ook nadrukkelijk gekozen om meer kwaliteit te bieden aan de bewoners. Die kwaliteit wordt geboden op woningniveau, maar ook in de inrichting van de openbare ruimte. Onder andere door het aanbieden van ligplaatsen en tuinen bij verschillende woningen.

2.4 Verkeer en parkeren

Verkeer

Het programma gaat uit van 52 appartementen. Uitgaande van 6 mvt/etmaal per woning, bedraagt de verkeersgeneratie 312 mvt/etmaal. De bestaande ontsluitingswegen zijn toereikend om dit extra verkeer te verwerken.

Parkeren

De parkeernorm is gesteld op 1,5 parkeerplaats per appartement. Dat betekent dat er 78 parkeerplaatsen benodigd zijn. Deze zullen binnen het plangebied gerealiseerd worden. Het parkeren is deels opgelost met een ondergrondse parkeervoorziening onder blok A. Verder wordt tussen blok B en C een parkeerkoffer aangelegd en wordt bij de entree van het gebied een strook met bezoekersparkeren aangebracht.

2.5 Conclusie en gevolgen voor de regeling

Voor het plangebied is een nieuw plan opgesteld. Dit is gebaseerd op de oorspronkelijk beoogde verkaveling. Wel is de openbare ruimte aangepast. Dat heeft geleid tot de volgende aanpassingen ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan:

• het water wordt zowel ten oosten van blok A gerealiseerd als in het plangebied. Dit water kan ook gebruikt worden als haven. Hiervoor wordt de bestemming Verkeer-verblijfsgebied deels vervangen door water. Binnen de bestemming Water worden ook steigers en vlonders mogelijk gemaakt;
• aangrenzend aan blokken A en C worden gronden als tuin ingericht. Op deze delen worden de bestemmingen verkeer-verblijfsgebied respectievelijk de bestemming Water vervangen door de bestemming Wonen (zonder bouwvlak). Het oprichten van bebouwing is hier expliciet uitgesloten;
• bij de entree van het gebied komen bezoekersparkeerplaatsen. Hier wordt de bestemming Groen vervangen door de bestemming Verkeer-verblijfsgebied.

Hoofdstuk 3 Juridische planbeschrijving

3.1 Inleiding

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is geregeld dat alle nieuwe ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, digitaal moeten worden vervaardigd, met inachtneming van de daartoe wettelijk verplicht gestelde standaarden (thans SVBP2012, IMRO2012, STRI2012). Op die wijze zijn bestemmingsplannen onderling vergelijkbaar en ook digitaal uitwisselbaar. Ook de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is van belang voor bestemmingsplannen.

3.2 Opzet bestemmingsregeling

Verbeelding

De verbeelding geeft aan op waar welke bestemming geldt. De verbeelding ten opzichte van het bestemmingsplan Appartementen Smallekamplaan op enkele onderdelen aangepast (zie ook 2.5).

Regels

Op grond van SVBP2012 hebben de hoofdstukken waarin de regels zijn opgenomen, de volgende vaste volgorde.

• In de Inleidende regels worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd en wordt de wijze van meten bepaald.
• In de Bestemmingsregels worden in alfabetische volgorde van de naam van de bestemmingen de regels gegeven waarmee die bestemmingen zoals die op de verbeelding voorkomen, nader worden omschreven.
• Algemene regels bevat een aantal regels (voorheen bepalingen genoemd) die voor alle bestemmingen gelden, zoals een anti-dubbeltelbepaling of de bepaling welke wettelijke regeling van toepassing.
• Overgangs- en slotregels ten slotte geven overgangsrecht voor bestaand gebruik en bestaande bebouwing en de titel van het plan.

Ook bij de opstelling van een bestemmingsbepaling (Hoofdstuk 2 van de regels) moet een vaste volgorde gebruikt worden: Een bestemmingsregel behoeft niet alle voorgeschreven elementen te bevatten. Dit is afhankelijk van de aard van de bestemming. Alle bestemmingen bevatten wel een bestemmingsomschrijving en bouwregels.

Daarnaast is in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) een aantal bepalingen opgenomen waaraan de regels van het bestemmingsplan moeten voldoen. Het gaat hierbij om een aantal begrippen, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti-dubbeltelbepaling.

Tot slot dienen de regels zoveel mogelijk aan te sluiten bij de modelregels voor bestemmingsplannen die onder andere ook voor andere bestemmingsplannen in de gemeente Uitgeest zijn gehanteerd.

In dit bestemmingsplan zijn de regels uit het bestemmingsplan Appartementen Smallekamplaan integraal overgenomen. Daarnaast is bij het meest noordelijke en meest zuidelijke appartementengebouw de bestemming Tuin toegevoegd om aan te duiden dat ter plaatse geen gebouwen wenselijk zijn. Dat betekent dat dit bestemmingsplan vier bestemmingen heeft, te weten Groen, Tuin, Water en Wonen. Wel zijn deze aangepast aan de laatste RO-standaarden (SVBP 2012). Daarnaast is een aantal kleine wijzigingen doorgevoerd:

• is in de bestemming 'Wonen' is de eis voor de realisatie van een dove gevel geschrapt;
• in de bestemming Wonen is een parkeerregeling opgenomen;
• in de bestemming 'Water' zijn steigers en vlonders expliciet mogelijk gemaakt;
• omdat uit archeologisch onderzoek is gebleken dat er geen archeologische waarden verwacht worden, is de dubbelbestemming Waarde-archeologie niet meer opgenomen.

Hoofdstuk 4 Beleid

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan getoetst aan beleid op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau.

4.2 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijk beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen draagt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

De beoogde ontwikkelingen binnen het plangebied raken geen van bovenstaande Rijksbelangen. Het Rijksbeleid geeft hierdoor geen uitgangspunten voor dit wijzigingsplan.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR is ook 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dat betekent dat overheden de behoefte aan nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten motiveren.

In dit bestemmingsplan wordt geen nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk gemaakt; ten opzichte van het oorspronkelijke bestemmingsplan worden namelijk geen extra woningen mogelijk gemaakt. Een toets aan de ladder van duurzame verstedelijking is daarom niet aan de orde.

4.3 Provinciaal beleid

Provinciale Structuurvisie (2010, 2015)

De Provinciale Structuurvisie is in 2010 vastgesteld. Op 28 september 2015 is de meest recente actualisatie vastgesteld. In de Structuurvisie geeft de provincie aan welke doelen zij zich in de periode tot 2040 stelt. Hoofddoel is dat Noord-Holland een mooie, veelzijdige en internationaal concurrerende provincie blijft door in te zetten op klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik.

De aspecten waarop de structuurvisie zich richt zijn de volgende:

• klimaatbestendigheid: de provincie zorgt voor een gezonde en veilige leefomgeving in harmonie met water en gebruik van duurzame energie;
• ruimtelijke kwaliteit: de provincie zorgt voor behoud van het Noord-Hollandse landschap door verdere ontwikkeling van de kwaliteit en diversiteit;
• duurzaam ruimtegebruik: de provincie zorgt voor een regionale ruimtelijke hoofdstructuur waarin functies slim gecombineerd worden en goed bereikbaar zijn nu en in de toekomst.

In Noord Holland-noord, waar Uitgeest deel van uitmaakt, is de prognose dat voor 2040 circa 35.000 woningen nodig zijn. Bebouwing dient zoveel mogelijk plaats te vinden binnen de BBG-zones (Bestaand Bebouwd Gebied).

In de structuurvisie wordt Uitgeest omschreven als een kleine kern in het buitengebied. Het plangebied ligt geheel binnen het bestaand bebouwd gebied zoals is aangegeven in de structuurvisie. De ontwikkeling past binnen de structuurvisie van de provincie.

Provinciale Ruimtelijke Verordening (2014, 2017)

De Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie (PRVS) is op 3 februari 2014 opnieuw vastgesteld als Provinciaal Ruimtelijke Verordening (PRV). De laatste wijziging in de PRV is in 2017 in werking getreden.

Relatie met het bestemmingsplan

Voor dit project zijn één beleidsveld van belang: bestaand bebouwd gebied en aardkundige waarden. Hieronder wordt hierop ingegaan.

• Bestaand bebouwd gebied

Op kaart 2, behorende bij de verordening is het plangebied aangeduid als 'Bestaand bebouwd gebied (BBG)'. Op basis van artikel 13 lid 1 van de verordening mag een bestemmingsplan niet voorzien in de ontwikkeling van nieuwe woningbouw in het landelijk gebied. Het plangebied maakt geen onderdeel uit van het landelijk gebied. Geconcludeerd wordt dat de woningbouw passend is binnen bestaand bebouwd gebied. Het bestemmingsplan is daarmee in lijn met het Provinciaal beleid.

Regionaal Actieprogramma Geeft Thuis! (2016)

Tot 2020 zijn er in de regio Zuid-Kennemerland en IJmond circa 8100 woningen netto extra nodig. Om dit te realiseren zijn er 25 ambities en afspraken gemaakt, die zijn vastgelegd in het Regionaal Actieprogramma Wonen (RAP) 2016-2020 met als motto 'Geeft Thuis!' . De missie van de regio is om zich maximaal in te spannen om vraag en aanbod op de woningmarkt zo goed mogelijk op elkaar af te stemmen, met bijzondere aandacht voor groepen die in de verdrukking dreigen te komen. Voor een goed functionerende regionale woningmarkt is diversiteit aan woonmilieus, woningtypen en doelgroepen van groot belang. Jong en oud, arm en rijk, hoog en laag opgeleid; voor iedereen wil de regio Zuid-Kennemerland / IJmond een thuis kunnen bieden. Ondanks de beperkingen, zoals het vinden van geschikte woningbouwlocaties en middelen bij onder andere woningcorporaties, wil de regio de schaarste op de woningmarkt aanpakken. Om in de woningbehoefte te kunnen voorzien is een woningbouwprogramma van 8.100 woningen (met een bandbreedte van 20%) gewenst voor de periode 2016 t/m 2020. Uitgangspunt bij het realiseren van de opgave is dat primair wordt ingezet op het bouwen binnen Bestaand Stedelijk Gebied (met prioriteit voor locaties rondom OV-knooppunten) en door transformatie van leegstaande panden naar woningbouw.

Met dit initiatief wordt voorzien in een binnenstedelijke ontwikkeling nabij een OV-knooppunt. Er wordt een programma gerealiseerd dat geschikt is voor meerdere doelgroepen. Deze ontwikkeling past daarmee binnen de uitgangspunten van het RAP.

4.4 Gemeentelijk beleid

4.4.1 Toekomstvisie Uitgeest 2020 (2009)

De Toekomstvisie Uitgeest 2020, met als motto 'Inbreiden waar mogelijk, uitbreiden waar nodig', dient als basis voor de structuurvisie. De visie moet een duidelijk beeld geven van de ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020. De visie zelf is een vertaling van alle ontvangen signalen over de toekomst van Uitgeest, met inachtneming van rijks- en provinciale randvoorwaarden. In de visie komen deze allemaal aan de orde. Ook zijn enkele overige taken in het kader van de waterhuishouding in de visie vertaald. De visie is een beleidsnota, waar in individuele gevallen met een goede onderbouwing van kan worden afgeweken.

Gezien het gegeven dat Uitgeest moet groeien om te overleven, maar dat de ruimtelijke betekenis van Uitgeest als zeer belangrijk wordt ervaren, zijn in het kader van de visie meerdere afwegingen van ruimtelijke, maatschappelijke en financiële aard gemaakt, die hebben geleid tot de nu voorliggende visie. De hoofdpunten van deze visie zijn:

• 1. dorpskarakter behouden;
• 2. groene omgeving handhaven;
• 3. zoveel mogelijk in stand houden rode contour (bestaand bebouwd gebied (BBG));
• 4. geringe groei met een structureel inwoneraantal van 14.000;
• 5. financieel gezond blijven;
• 6. zelfstandigheid;
• 7. het in stand houden van het huidige voorzieningenniveau;
• 8. een woningvoorraad die qua samenstelling en omvang past bij de toekomst van Uitgeest.

Relatie met het bestemmingsplan

Uit de toekomstvisie blijkt dat er behoefte is aan uitbreiding van 500 extra woningen. Inbreidingslocaties zijn daarvoor volgens de toekomstvisie uitermate geschikt. De beoogde ontwikkeling is te typeren als inbreiding. Daarmee wordt bijgedragen aan het verwezenlijken van dit beleid.

4.4.2 Structuurvisie Uitgeest 2020 (2010)

Uitgeest vergrijst en heeft te weinig te bieden aan starters op de woningmarkt. Daarnaast zal er levensloopbestendig gebouwd moeten worden om ook de oudere generaties te kunnen faciliteren in hun veranderende behoeftes. Ook zal een betere doorstroming bevorderd moeten worden.

Er moet ruimte gevonden worden om nieuwe woningen te bouwen die benodigd zijn voor de eigen bevolkingsgroei en ruimte voor de extra gewenste groei om te komen tot een inwonersaantal van 14.000 inwoners. Allereerst dienen de bestaande binnenstedelijke locaties daarvoor gebruikt te worden. Daarbij zal Uitgeest er verder niet aan ontkomen om enige uitbreiding buiten de huidige bebouwde kom te realiseren.

Inbreiding is geen doel maar een middel. Toch kan inbreiding ook meer betekenen dan alleen maar het louter bouwen van woningen. Het kan ervoor zorgen dat bestaande structuren in het dorp (zowel ruimtelijk als functioneel) verbeterd of versterkt worden. Inbreiding dient altijd zorgvuldig te gebeuren.

Met de invulling van het plangebied is bijgedragen aan de ambitie van de gemeente Uitgeest om te komen tot levensloopbestendige woningen. Dit draagt ook bij aan de gewenste doorstroming.

4.5 Conclusie

Het bestemmingsplan past binnen hetgeen is opgenomen in het rijks, provinciaal en gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 5 Milieuonderzoek

5.1 Toetsing aan omgevingsaspecten

Dit bestemmingsplan betreft een herziening van het bestemmingsplan Appartementen Smallekamplaan. In de toelichting van dat bestemmingsplan is de uitvoerbaarheid aangetoond. Deze herziening leidt er niet toe dat er nieuwe gevoelige bestemmingen mogelijk worden gemaakt. Ook de positie van de gevoelige bestemmingen verandert niet, de huidige bouwblokken blijven ongewijzigd. Dat betekent dat de conclusies die in dat bestemmingsplan getrokken zijn voor de aspecten lucht, externe veiligheid, bodem, kabels en leidingen en cultuurhistorie en archeologie en gebiedsbescherming niet wijzigen.

Voor aan drietal aspecten is een nadere motivatie opgesteld:

Water

Met dit bestemmingsplan wordt een aanpassing van de beoogde waterstructuur mogelijk gemaakt. Behalve van een grote waterpartij aan de oostkant van het gebied, wordt nu ook voorzien in een waterstructuur in het gebied. Tussen de blokken A en B wordt water gerealiseerd, dat tevens kan dienen als haventje. De ontwikkeling leidt echter niet tot een afname van de oppervlakte aan water of tot extra verhardingsmogelijkheden ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan. Het aspect Water leidt derhalve niet tot beperkingen.

Bedrijven en milieuzonering

Blok C, het noordelijke volume, ligt tegen het tennispark. Dat betekent dat er mogelijk geluidoverlast kan optreden. Om die reden is in het bestemmingsplan Appartementen Smallekamplaan voorgeschreven dat in dit blok met een dove gevel uitgevoerd moet worden. Bij de herstart van het project was echter de wens om de geluidwering op een andere manier te regelen. Daarom is in 2017 een onderzoek uitgevoerd door Nieman Raadgevend Ingenieurs (Bijlage 1). Uit dit onderzoek blijkt dat ter plaatse van de woningen kan worden voldaan aan de normen uit het activiteitenbesluit mits de volgende maatregelen genomen worden:

• 1. Aan de zijde van de tennisclub TCU wordt een greenwall van 2,3 meter hoog opgericht ten opzichte van het peil van de appartementen op de begane grond. Met deze voorziening wordt op de begane grond voldaan aan een geluidluw akoestisch klimaat;
• 2. Op de verdiepingen worden de galerijen voorzien van een akoestisch gesloten glazen scherm met een hoogte van 2,0 m ten opzichte van het peil van de betreffende verdieping. Op de eerste verdieping blijft de netto hoogte van de opening boven het scherm van ten minste 0,70m. deze is nodig voor ventilatie en voor afvoer van rook in geval van brand.

Het voordeel van deze maatregel is dat natuurlijk geventileerd kan worden in de appartementen en er meer sociale controle is. Dit is een groot voordeel ten opzichte van een dove gevel. Met deze maatregelen wordt dus voorzien in een beter woon- en leefklimaat terwijl de tennisvereniging niet wordt beperkt in haar activiteiten. Er is dus sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Ecologie

Ter motivering van het bestemmingsplan Appartementen Smallekamplaan is een ecologisch veldonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is inmiddels verouderd. Daarom is een nieuwe biotooptoets uitgevoerd. Deze is opgenomen is Bijlage 2. Uit deze toets komt naar voren dat het onwaarschijnlijk is dat met de plannen vaste rust- en verblijfplaatsen of belangrijk leefgebied van (strikt) beschermde soorten worden aangetast. Wel dient met de plannen rekening gehouden te worden met een de algemene voorwaarden vanuit de Natuurbeschermingswet. Deze voorwaarden, die altijd van toepassing zijn, betreffen het uitvoeren van werkzaamheden buiten het broedseizoen en de zorgplicht.

Verder is in het rapport een aantal aanbevelingen gedaan, waardoor de locatie aantrekkelijk wordt voor fauna. Dit betreft toepassingen op gebouwniveau en in de beplanting. Waar mogelijk worden deze maatregelen uitgevoerd.

5.2 Conclusie

Dit bestemmingsplan leidt niet tot nieuwe geluidgevoelige objecten of tot een nieuwe locatie van deze objecten; het betreft met name een aanpassing van de openbare ruimte. Daarom is een nadere motivatie voor de aspecten water en flora- en fauna opgesteld. Daarnaast wordt de geluidwering ten opzichte van de tennisvelden anders uitgewerkt. Ook dit onderdeel is nader gemotiveerd. Geconcludeerd kan worden dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Hoofdstuk 6 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Dit plan heeft betrekking op een particulier initiatief waarmee de gemeente geen directe financiële bemoeienis heeft. De gronden binnen het plangebied zijn in eigendom bij de initiatiefnemer. De kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de kavel worden door de initiatiefnemer gedragen. Aangenomen wordt dat deze over voldoende financiële middelen beschikken om de ontwikkeling te kunnen realiseren.

De gemeentelijke kosten met betrekking tot de planologische procedure en daaraan verwante kosten worden verhaald via een anterieure overeenkomst. Het is daarom niet nodig een exploitatieplan vast te stellen. Het plan wordt hiermee economisch uitvoerbaar geacht.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Het bestemmingsplan wordt in het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) toegezonden aan de verschillende overlegpartners. De ingekomen reacties worden van een beantwoording voorzien.

Ter inzagelegging

Het ontwerp bestemmingsplan is gedurende zes weken ter inzage gelegd (artikel 3.8 Wro). Tijdens deze periode is aan belanghebbenden de mogelijkheid geboden tot het indienen van zienswijzen. Dit heeft niet geleid tot wijzigingen.

Het bestemmingsplan is vervolgens op 25 april 2018 door de gemeenteraad vastgesteld. Tegen het besluit is beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.