Bestemmingsplan Vijfhoek en Hazepolder 2013

7.2 Bestemmingsregeling

In het plangebied zijn verschillende functies aanwezig. De functies zijn overwegend overeenkomstig het huidige gebruik bestemd. De monumenten in het plangebied zijn niet aangeduid. Monumenten worden beschermd via de Monumentenwet, het is daarom niet noodzakelijk om ze op te nemen in het bestemmingsplan. In deze paragraaf wordt voor iedere bestemming een korte toelichting gegeven, zodat duidelijk wordt hoe deze dienen te worden toegepast en wat de achtergrond van de verschillende artikelen zijn.

Bedrijf

Het binnen het plangebied aanwezige elektriciteitsdistributiestation is opgenomen binnen de bestemming 'Bedrijf'. De gronden binnen deze bestemming mogen, naast de functie nutsbedrijven, worden aangemerkt voor terreinen ten behoeve van nutsvoorziening, parkeervoorzieningen, wegen en paden. In de verbeelding zijn de maximale bouwhoogte en het maximum bebouwingspercentage van gebouwen aangegeven.

Het aan de Verbindingsweg gelegen rioolgemaal heeft een specifieke voor dat doel bestemde bestemming gekregen - 'Bedrijf' met een specifieke aanduiding 'gemaal'. Verder gelden de bouwregels zoals zijn opgenomen in het artikel.

Er zijn ook binnen de bestemming bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan met een maximum bouwhoogte van vijftien meter.

Centrum

De gebieden met de centrumbestemming zijn bestemd voor culturele voorzieningen, detailhandel, dienstverlening, horecabedrijven, kantoren, maatschappelijke voorzieningen, woningen, bedrijven, tuinen, erven en terreinen. Ten aanzien van de verschillende functies is een aparte afweging omtrent waar en hoe deze voorzieningen gevestigd moeten worden, niet noodzakelijk gebleken. Voor de vestiging van horeca-bedrijven is dit gebied geschikt voor de zogenaamd daghoreca, gelet op de ondersteunende functie voor het winkelgebied.

De bouwregels

De bebouwing in het gebied met 'Centrum' bestemd is medebeeldbepalend voor het historische karakter van de binnenstad. Het behoud van dit karakter is in de regels doorvertaald door middel van het conserveren van de bouwhoogte. De maat voor de bestaande bouwhoogte is zoals deze vergund is in de bouwvergunning die verleend is voor het betreffende pand. Hiermee wordt beoogd het historische karakter te behouden. De beeldbepalendheid in het plangebied is zodanig dat een bredere gevelbreedte dan bestaand is toegestaan van maximaal 10 meter.

Om te voorkomen dat er woningen in de binnenstad worden gebouwd die van onvoldoende kwaliteit worden geacht, is het uitgangspunt dat een woning minimaal 40m2 moet zijn. In de oude regelingen werden vaak inhoudsmaten gebruikt, maar deze bleken in de praktijk niet altijd goed hanteerbaar.

Nadere eisen

De nadere eisen hebben tot doel om in onvoorziene gevallen en ter voorkoming van excessen op te kunnen treden. Dit dient goed gemotiveerd te worden. Het is slechts in een enkel geval mogelijk om op grond hiervan beperkingen aan te brengen in hetgeen door de overige regels wordt toegestaan.

Afwijken van de bouwregels

Via afwijkingsbevoegdheid in de bestemmingsregels van de 'Centrum' bestemming is flexibiliteit mogelijk wat betreft de gevelbreedte, twee extra bouwlagen (tot een maximale bouwhoogte van 13,5 m) en het bouwen buiten het bouwvlak. Het is mogelijk per geval te bezien of afwijking van de standaard is toegestaan. Het is niet de bedoeling dat willekeurig gebruik wordt gemaakt van de afwijkingen, daarom worden hieronder enkele uitgangspunten toegelicht die een rol kunnen spelen bij de afweging al dan niet een ontheffing te verlenen.

Gevelbreedte

Afwijking van de maximale gevelbreedte is in bepaalde gevallen mogelijk. Bij het gebruik maken van de afwijkingsmogelijkheid dient te worden gekeken naar de naastgelegen panden en het gehele straatbeeld. Daar waar een bredere gevel afbreuk doet aan de historische kwaliteit, mag een afwijking tot het maximum niet worden toegestaan.

Extra bouwla(a)g(en)

Bij de beoordeling van een afwijking voor een extra bouwlaag spelen de naastgelegen bebouwing en het straatbeeld een bepalende factor. Het verschil in bouwhoogte in het straatbeeld moet daar waar het van waarde is, behouden blijven. Ten opzichte van de oude bestemmingsplannen is dit geen verslechtering, omdat in de oude bestemmingsregels een maximale goothoogte was opgenomen, wat een extra bouwlaag mogelijk maakte (de kap).

De extra bouwlaag is toegestaan voor het hoofdgebouw. De andere bebouwing mag worden voorzien van een extra bouwlaag op voorwaarde dat maximaal 60% van het bebouwd oppervlak op de begane grond mag worden voorzien van een extra bouwlaag. Dit voorkomt dat dichtgroeien van de binnenerven vanaf de tweede bouwlaag. Door de grens te stellen op 60% blijft het voldoende open, en er is nog ruimte voor bijvoorbeeld balkons e.d..

De gebruiksregels

In de specifieke gebruiksregels zijn bepalingen opgenomen die voorschrijven hoe de gebouwen gebruikt dienen te worden.

Wonen

In dit bestemmingsplan is het uitgangspunt uit de Structuurvisie over het wonen-boven-winkels beleid verder uitgewerkt. De gebruiksoppervlakte van een woning dient minimaal 40 m2 te bedragen. De reden van wonen op de verdieping is het behoud en vergroten van de leefbaarheid in het centrum, met name buiten de winkeluren om. Burgemeester en wethouders kunnen, per geval, afwijken. Er moeten dringende redenen zijn af te wijken. Uitgangspunten bij de beoordeling om af te mogen wijken zijn:

- er is geen eigen entree aanwezig;

- er zijn geen sanitaire voorzieningen aanwezig;

- het vloeroppervlakte van de woning kleiner is dan 40 m2.

In de gebieden met de 'Centrum' bestemmingen is het een keuze te wonen op de verdiepingen. Er mag op de begane grond gewoond worden.

Detailhandel

De gebieden in de Vijfhoek vormen de rand van de binnenstad. Het behoud van het historische en kleinschalige karakter is hier in mindere mate van belang dan in de rest van de binnenstad. In deze gebieden geldt geen maximale maat voor de bedrijfsvloeroppervlakte.

Slopen

In de bestemmingsregels is een stelsel opgenomen ten behoeve van de omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk. Voordat een bouwwerk gesloopt mag worden, moet hiervoor een omgevingsvergunning voor het slopen zijn verleend door burgemeester en wethouders op basis van het bestemmingsplan.

Deze regeling heeft een tweeledig doel. Aan de ene kant dient het ter voorkoming van lang braakliggende terreinen in de binnenstad. Aan de andere kant bevordert deze regeling overleg tussen de gemeente en de initiatiefnemer over het te slopen (en opnieuw te bouwen) pand. Wanneer een onherroepelijke omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen is verleend, geldt de vergunningplicht op basis van het bestemmingsplan voor het slopen niet. In een dergelijke situatie is het al zeker dat en na de sloop gebouwd gaat worden.

Op basis van de bouwverordening is en blijft voor het slopen van een bouwwerk een omgevingsvergunning verplicht. Op basis van de bouwverordening wordt beoordeeld of het slopen bouwwerk veilig kan worden gesloopt en hoe om dient te worden gegaan met sloopafval. De verplichting voor deze omgevingsvergunning voor de activiteit slopen blijft onverkort van kracht, ook als er een onherroepelijk omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen verleend is.

Maatschappelijk

Het buurtcentrum in de Hazepolder heeft de bestemming 'Maatschappelijk' gekregen. Dit gebouw kent hoofdzakelijk een maatschappelijke bestemming en er is hier geen andere functie dan maatschappelijk gedurende de planperiode voorzien. De bouw- en gebruiksregels conserveren hetgeen nu aanwezig is. Omdat de buurtcentrum niet in het historische assenkruis ligt, geldt voor deze bestemming geen vergunningstelsel voor de activiteit slopen.

De bouwhoogte is in de verbeelding opgenomen.

Tuin - 1

De bestemming 'Tuin - 1' betreft de bij een woning behorende gronden waarop geen bebouwing is toegestaan met uitzondering van een erker aan het hoofdgebouw alsmede vergunningsvrije lage erf- en terreinafscheidingen. In principe zal het hier gaan om de voortuinen. De erkers mogen over maximaal de bestaande breedte van de woonkamer worden gebouwd. De diepte van een erker mag ten hoogste 50% van de diepte van de voortuin bedragen tot een maximale maat van 1,2 meter en niet hoger zijn dan de eerste verdiepingsvloer van het hoofdgebouw. Erf- en terreinafscheidingen mogen maximaal 1,2 meter hoog.

De bestemming 'Tuin-1' komt voor in de Hazepolder. De regeling sluit aan bij andere recente bestemmingsplannen van de gemeente Purmerend voor vergelijkbare (woon)gebieden.

Tuin - 2

De bestemming 'Tuin - 2' betreft in principe de achtertuinen bij woningen. Binnen de bestemming 'Tuin - 2' wordt de mogelijkheid geboden om de gronden achter en naast het hoofdgebouw van de woning te gebruiken voor uitbreiding van de woning door aanbouwen of voor de bouw van bijgebouwen, die altijd vrijstaand zijn. Op deze gronden mag het gezamenlijk oppervlak aan aanbouwen en bijgebouwen ten hoogste 50% van het bij het hoofdgebouw behorende zij- en achtererf bedragen tot een maximum van 50 m². Bij erven, groter dan 150 m2, worden meer erfbebouwingsmogelijkheden toegestaan, hier mag tot 75 m2 worden gebouwd.

Achter de woning mag over een diepte van ten hoogste 3 meter achter de achtergevel, of het verlengde daarvan, worden gebouwd. Ook naast het hoofdgebouw mag, gemeten vanuit de zijgevel of het verlengde daarvan, over een breedte van ten hoogste 3 meter worden aangebouwd. Als ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan al een meer dan drie meter brede dan wel diepe aan- of uitbouw aanwezig is, mag de nieuwe aanbouw net zo diep zijn als de bestaande uitbouw. Op deze manier kunnen de gevels van aanbouwen gelijk getrokken worden en ontstaan er geen verspringingen. Voorwaarde hierbij is wel dat voor deze extra diepe uitbouw een vergunning is afgegeven.

De bouwhoogte van aanbouwen mag de hoogte van de eerste verdiepingsvloer van het hoofdgebouw bedragen, vermeerderd met 0,25 meter tot een maximum van 4,5 meter.

Dakterrassen zijn op het gehele oppervlak van aanbouwen toegestaan, ten minste voor zover deze aanbouw recht achter het hoofdgebouw is gelegen, met een hekhoogte van 1 m.

De bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen bedraagt ten hoogste 2 meter.

Mantelzorg

Het is toegestaan om - na verlening van een omgevingsvergunning- binnen de bestemming Tuin-2 in het kader van het geven van mantelzorg afhankelijke woonruimte bij een woning te plaatsen, zo ontstaat een zogenaamde 'kangoeroewoning'. Mantelzorg wordt omschreven als het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband. Kenmerkend voor mantelzorg is de reeds bestaande persoonlijke band tussen de mantelzorger en zijn of haar naaste. Daarnaast gaat het om langdurige zorg die onbetaald is. Een omgevingsvergunning voor afhankelijke woonruimte wordt per woning slechts eenmaal verleend, om te voorkomen dat er verschillende afhankelijke woonruimtes bij een woning geplaatst kunnen worden. Zodra de mantelzorg beëindigd is wordt de omgevingsvergunning ingetrokken. In de regels worden enkele bepalingen gegeven omtrent de situering en de maatvoering van afhankelijke woonruimtes.

De bestemming 'Tuin-2' komt voor in de Hazepolder. De regeling sluit aan bij andere recente bestemmingsplannen van de gemeente Purmerend voor vergelijkbare (woon)gebieden.

Verkeer

In het plangebied zijn vooral de wegen bestemd met de bestemming verkeer.

De bestemming Verkeer wordt toegekend zowel aan die wegen die door hun doorstroomfunctie een structuurbepalend karakter hebben als aan de overige gebieden met een verkeers- of verblijfsfunctie. Binnen deze bestemming is voor de laatste een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan, zoals parkeren, het verzamelen van huisvuil, groen- en waterpartijen en kleine nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen en dergelijke.

De botenhelling is nader op de verbeelding aangeduid. Hiermee wordt voorkomen dat deze functie elders gevestigd kan worden.

In de verkeersbestemming is rekening gehouden ondergronds bouwen.

Water

De in het plangebied aanwezige gronden die zijn aangewezen voor water zijn bestemd voor waterwegen, verkeer te water, water ten behoeve van de waterhuishouding en ligplaatsen voor pleziervaartuigen evenals de bij bestemming 'Water' behorende voorzieningen, zoals steigers, keermuren voor waterbeheersing, dammen, oeverbeschoeiingen en duikers. Ligplaatsen voor woonboten en -schepen zijn uitgesloten.

De aanwezige sluis en de gewenste botenhelling zijn nader op de verbeelding aangeduid. Hiermee wordt voorkomen dat deze functies elders gevestigd kunnen worden.

Dit water mag in principe niet worden gedempt of vergraven. Voor werkzaamheden binnen deze functie is mogelijk een watervergunning van de waterbeheerder nodig. Hierover dient advies bij de waterbeheerder te worden ingewonnen. Voor de maximale afmetingen van steigers (max. 6 meter breed, max. 1 meter het water in) is aansluiting gezocht bij de regels die de Keur van het Hoogheemraadschap daarover stelt. Op deze wijze onstaan er geen verschillen in regelgeving.

Wonen - 1

De hoofdfunctie van deze gebieden is 'het wonen'. De woonfunctie in deze gebieden wordt geconserveerd. Voor het bouwen van woningen geldt dat zijn voorzien dienen te zijn van een kap en deze mogen uitsluitend binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak gebouwd worden. De maximaal toegestane bouwhoogte is de bestaande bouwhoogte, zodat de situatie wat betreft hoogte blijft zoals hij nu is. In uitzonderingssituaties kunnen burgemeester en wethouders afwijken voor een extra bouwlaag tot een maximale bouwhoogte van 10,00 meter. Hierbij moet rekening worden gehouden de in de afwijking van de bouwregels genoemde aspecten.

In de bestemming is enige bedrijvigheid toegestaan, hierbij moet voldaan worden aan de voorwaarden zoals zijn opgenomen in de specifieke gebruiksregels. Deze gebruiksregels voor de "aan huis geboden beroepen" zijn conform het beleid dat hiervoor geldt. Het is tevens niet toegestaan een gebouw te gebruiken voor meer dan één woning. De garage mag uitsluitend worden gebruikt voor de stalling van vervoermiddelen en voor de berging van niet voor de handel en distributie bestemde goederen.

In uitzonderingsgevallen is het toegestaan meer dan één woning te vestigen in één gebouw. Hiertoe kunnen burgemeester en wethouders besluiten een afwijking toe te staan. Daarnaast is in de bestemmingsregeling voor 'wonen-1' een vergunningstelsel voor de activiteit slopen opgenomen, zoals ook geldt voor de Centrumbestemming.

Wonen - 2

In de bestemming 'Wonen – 2' zijn regels geformuleerd omtrent het hoofdgebouw van een woning, de plaats en de hoogte ervan. In de meeste gevallen valt het bestemmingsvlak 'Wonen – 2' en het bouwvlak met elkaar samen. Op gronden met de bestemming 'Wonen – 2' mogen in principe hoofdgebouwen worden gebouwd. Voor wat betreft de ligging van het achtererfgebied, zoals bedoeld in het Besluit omgevingsrecht, is de gevel van het hoofdgebouw relevant.

De maximale hoogte van het hoofdgebouw is op de kaart aangegeven.

In de bestemming is enige bedrijvigheid toegestaan, hierbij moet voldaan worden aan de voorwaarden zoals zijn opgenomen in de specifieke gebruiksregels. Deze gebruiksregels voor de "aan huis geboden beroepen" zijn conform het beleid dat hiervoor geldt. Het is tevens niet toegestaan een gebouw te gebruiken voor meer dan één woning. De garage mag uitsluitend worden gebruikt voor de stalling van vervoermiddelen en voor de berging van niet voor de handel en distributie bestemde goederen. In uitzonderingsgevallen is het toegestaan meer dan één woning te vestigen in één gebouw. Hiertoe kunnen burgemeester en wethouders besluiten een afwijking toe te staan.

Waarde – Archeologie - 1

In dit deel van het plangebied zijn de archeologische verwachtingen zodanig hoog, dat via dit bestemmingsplan deze waarden dienen te worden beschermd. De bestemming 'Waarde – Archeologie – 1' zorgt hiervoor.

In de bestemming 'Waarde – Archeologie – 1' worden regels gesteld aan het bouwen en aanleggen. Deze regels gelden bovenop de regels die in de 'onderliggende' bestemming staan.

Voor het bouwen geldt dat uitsluitend mag worden gebouwd indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering en het bouwplan voldoet aan de bouwregels van de betrokken andere bestemming. Voor het overige mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde worden gebouwd, met een maximale hoogte van 3 meter.

Bovengenoemde bouwregels gelden bij ingrepen in de bodem vanaf 30 m2 respectievelijk 100m2. Verder is er een vergunningenstelsel opgenomen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Dit stelsel zorgt ervoor dat voor bepaalde activiteiten (bijvoorbeeld grondwerkzaamheden, verlagen van het waterpeil, het ophogen van de bodem enz) van te voren een omgevingsvergunning van het college van B&W verleend moet worden.

Waarde – Archeologie - 2

De in het plangebied aanwezige gronden die op de archeologische beleidskaart van de gemeente zijn aangegeven als van middelhoge waarden worden beschermd via de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie – 2'.

Waterstaat - Waterkering

De in het plangebied aanwezige gronden die zijn aangewezen voor waterstaatkundige doeleinden worden beschermd via de dubbelbestemming 'Waterstaat – Waterkering'. Voor werkzaamheden binnen deze functie is mogelijk een watervergunning van de waterbeheerder nodig. Hierover dient advies bij de waterbeheerder te worden ingewonnen.