Plan: | Bestemmingsplan Vijfhoek en Hazepolder 2013 |
---|---|
Status: | ontwerp |
Plantype: | bestemmingsplan |
IMRO-idn: | NL.IMRO.0439.BPVH2013-va01 |
De voorgaande uitgangspunten zijn verder uitgewerkt in dit bestemmingsplan. De belangrijkste opgaven voor het bestemmingsplan voor de binnenstad zijn het versterken van de economische ontwikkeling en tegelijkertijd het behouden van de historische kwaliteit. Een binnenstad zonder economische ontwikkeling dreigt een museum te worden, een binnenstad zonder geschiedenis loopt gevaar een shopping-mall te worden. Door de kwaliteit van verschillende gebieden te onderkennen en te versterken wordt zowel ruimte gegeven aan de economische ontwikkeling als ook bescherming geboden aan de historische kwaliteit.
In de binnenstad kunnen drie typen ruimten worden onderscheiden:
Hieronder wordt voor de laatste type ruimte (waar de Vijfhoek behoort) besproken hoe in het bestemmingsplan de visie op de binnenstad weergegeven wordt en hoe de aspecten bouwen en gebruik hun plaats hebben gekregen. Bij de sturing naar een meer op het economische of juist meer op het historische aspect gerichte ontwikkeling spelen de volgende parameters een beslissende rol: de bouwhoogte, de maximaal toegestane gevelbreedte en het maximaal toegestane winkeloppervlak. De bouwhoogte regeling wordt eerst apart besproken omdat deze nagenoeg eenduidig is voor het gehele gebied en dezelfde achtergrond kent. Dit geldt ook voor regeling ten aanzien van bebouwing. Beide worden eerst besproken voordat in wordt gegaan op de bovengenoemde ruimtes. In de juridische planbeschrijving (hoofdstuk 7) volgt een meer concrete uiteenzetting over de beleidsmatige keuzes achter de regels van het bestemmingsplan en over het gebruik van de flexibiliteit (verschillende afwijkingsmogelijkheden) die het bestemmingsplan biedt.
Bouwhoogte
Voor nagenoeg het gehele Vijfhoek geldt dat de bestaande bouwhoogte wordt geconserveerd. Het conserveren van de bouwhoogte dient ter behoud van de beeldkwaliteit zoals deze er nu is (diversiteit in bouwhoogte).
Gelet op de diversiteit in het plangebied, de aanblik als geheel en de beleving die wordt ervaren als men zich in de binnenstad bevindt, is het maken van een onderscheid tussen de verschillende gebieden bijna niet mogelijk. Om het plan wat betreft rechtszekerheid, toetsbaarheid en evenredigheid duidelijk te kunnen onderbouwen, geldt dan ook conservering van de bouwhoogte overeenkomstig de Structuurvisie voor nagenoeg het gehele gebied.
De afwijkingsmogelijkheid voor een extra bouwlaag biedt de nodige flexibiliteit. De naastgelegen bebouwing en het straatbeeld zullen hierbij de bepalende factor zijn in combinatie met de bovenvermelde beeldbepalende kenmerken. Een bouwplan zal dus vooraf integraal dienen te worden bekeken. Maatwerk is het uitgangspunt terwijl de objectief waarden zoals hierboven aangegeven als kader dienen.
Bebouwing aan de achterzijde
Het is in de praktijk al veelvuldig aan de orde, en met ingang van dit bestemmingsplan zal het zonder meer gelden: het gehele bouwperceel op de begane grond kan worden bebouwd. Economisch geeft dit de ruimte die noodzakelijk is om de stad aantrekkelijk te houden voor bedrijven. Daarnaast kunnen door het bieden van deze ruimte de historische waarden worden beschermd. De verwachting is dat op deze wijze een deel van de 10.000 m2 uitbreiding bedrijfsvloeroppervlak die de Structuurvisie als ambitie heeft neergelegd, een plaats kan vinden.
Alle gebieden die buiten het kerngebied liggen worden conservatief bestemd dat wil zeggen dat de bestemmingsregeling wordt aangehouden die er in het vorige bestemmingsplan van toepassing was. De Vijfhoek is voor een klein deel vooral een woongebied (Kanaalkade). In de rest van het gebied er bevinden zich horecabedrijven, winkels, kantoren, woningen, een kerk en een kindertheater. In dit gebied is het mogelijk o.a. grotere winkels te vestigen dan in de rest van de binnenstad (buiten het plangebied).
Op de Kanaalstraat komt een nieuwe ontwikkeling tot stand. Deze wordt in een separaat bestemmingsplan verwerkt en maakt geen deel uit van dit bestemmingsplan.
Dit gebied laat duidelijke kwaliteiten zien: wat betreft de functionele typering is dit gebied een druk bezocht winkelgebied en de historische signatuur komt tot uitdrukking, maar minder dan in de kern. Het gebied functioneert als overgangsgebied tussen de historische kern en de gebieden eromheen en bezit alure dat een rijk stadsbeeld laat zien. In het oude regime was hier een maximale maat voor opgenomen van 10 meter. Deze maat is overgenomen in onderhavige bestemmingsplan. Door de perceelindelingen zal deze maat niet als een standaard doel kunnen gaan werken. Men is gebonden aan de praktische grenzen van de naburige percelen. In die zin werkt de praktijk vaak al conserverend. Bij de betrokkenheid van meerdere aaneengesloten panden in één bouwplan kan de gevelmaat wel een veranderende rol gaan spelen. Om hier enige flexibiliteit in te bieden is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen tot maximaal 25,0 meter.
Door in de schil (Nieuwstraat, Westerstraat, Gedempte Singelgracht, Oude Vismarkt en Weerwal) de ruimte te bieden aan (grotere) winkels wordt een impuls gegeven aan deze gewenste ontwikkeling. Deze zone vormt in de toekomst een belangrijke schakel tussen de bestaande binnenstad en het gebied erbuiten. Om ontwikkelingen te stimuleren, zijn beperkende regels nagenoeg weggelaten. Zowel qua gebruiksregels als bouwregels zijn de mogelijkheden wat ruimer dan in het kerngebied.
In de nabijheid van dit deel van de binnenstad bevinden zich veel dienstverlenende bedrijven, kantoren en voorzieningen. Met een functionele "verkleuring" van dit deel van de centrumring in de richting van deze functies krijgt het gebied een duidelijker profiel.
Het bestemmingsplan wil echter niet al te dwingend een functionele zonering bewerkstelligen, de markt beslist in de verdeling van functies over de ruimte.
Groen en waterstructuur
De groene delen in het plan blijven behouden en worden zo veel mogelijk versterkt.
Verblijfs- en verkeersruimte
Het eenzijdig verkeerskundige karakter van de poortgebieden van het centrum (In de Vijfhoek: Gedempte Where) moet een meer op verblijf gerichte ruimtelijke uitstraling krijgen. Het aantal maaiveldparkeerplaatsen moet waar mogelijk verminderen en er moeten meer bomen komen.