| Plan: | De Gors e.o. 2010 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0439.BPGORS2010-va01 |
De ontwikkelingen die zich voordoen in het plangebied zijn met name van functionele aard. Uitgangspunt hierbij is behoud en zo mogelijk versterking van de woonfunctie en het voorzieningenniveau. Deze functionele veranderingen brengen vaak ook een ruimtelijke verandering met zich mee. Deze veranderingen dienen echter te passen binnen de ruimtelijke structuur van het plangebied. Het gaat om de volgende veranderingen:
Voor bedrijventerrein De Where zijn in de nabije toekomst ook ontwikkelingen voorzien. De Structuurvisie 2005-2020 geeft aan dat deze locatie bij uitstek geschikt is voor een bijzonder woonmilieu aan het water en wellicht een combinatie met kleinschalige recreatieve voorzieningen. De ontwikkelingen hier zijn op het moment van totstandkoming van het ontwerp van dit plan echter nog dermate onzeker dat hier niet gewerkt kan worden met een wijzigingsbevoegdheid. De gronden ter plaatse zijn dan ook conserverend bestemd. Dit houdt echter, zoals gezegd, niet in dat deze situatie gedurende de planperiode ook zo blijft voortbestaan. Nieuwe ontwikkelingen zullen hier te zijner tijd door middel van een partiële bestemmingsplanherziening mogelijk kunnen worden gemaakt. Nieuwe ontwikkelingen langs de Purmersteenweg, de Vurige Staart en het stationsgebied zijn eveneens voorzien, maar hiervoor wordt zodra er concrete plannen zijn opgesteld, een separaat bestemmingsplan opgesteld.
Schaalvergroting detailhandel
In de structuurvisie Purmerend 2005-2020 komt naar voren dat de omvang van het winkelaanbod in Purmerend achterblijft bij vergelijkbare Nederlandse steden. Bovendien kent Purmerend, in vergelijking met steden met eenzelfde kernwinkelapparaat ongeveer een derde minder aan winkelpanden met een oppervlakte groter dan 500 m². Er is marktruimte om winkels toe te voegen; het gaat om circa 20.000 m² vvo, waarvan de helft in de binnenstad terecht dient te komen. Het gaat hierbij hoofdzakelijk om winkels met een vloeroppervlakte tussen 400 en 1.000 m². Naar verwachting zal de tendens tot schaalvergroting in Purmerend doorzetten, hetgeen de positie van de wijkwinkelcentra zal beïnvloeden.
Door schaalvergroting in de detailhandel zullen de specialistische winkels in de beide winkelcentra in De Gors waarschijnlijk onder druk komen te staan en mogelijk deels verdwijnen. Om te voorkomen dat de kwaliteit en uitstraling van de winkelcentra hierdoor achteruitgaat, dient het mogelijk te zijn dat leegstaande winkelruimtes een nieuwe functie krijgen. Hierbij wordt gedacht aan dienstverlening, horeca en maatschappelijke functies. Om deze reden is flexibiliteit binnen de bestemmingen voor de winkelcentra vereist.
Versterking centrumgebied
Het nieuwe centrumgebied langs de Waterlandlaan kent grote volumineuze bouwmassa's. Binnen deze gebouwen, die als architectonische eenheden naast elkaar staan, kunnen verschillende functies een plek krijgen. Het gaat hierbij om de centrumfuncties als kantoren, lichte bedrijvigheid, dienstverlening en dergelijke.
Om deze centrumfunctie te versterken en verschillende bedrijven en instellingen van verschillend formaat een plaats te bieden, alsmede eventuele leegstand zoveel mogelijk te voorkomen, dient een verscheidenheid van functies in dit gebied te worden toegestaan. Ook hier wordt flexibiliteit binnen de bestemmingslegging mogelijk gemaakt. In de structuurvisie Purmerend 2005-2020 wordt voorgesteld om grootschalige detailhandel aan de Waterlandlaan op termijn te verplaatsen, zodat de vrijgekomen vierkante meters ingevuld kunnen worden met functies die beter bij de locatie passen.
Wijkplein Dotterbloem
Voor de huisvesting van de functies sociaal-cultureel werk, wijksteunpunt en wijkbeheer in de Gors, wordt gebruikgemaakt van het gebouw dat voorheen in gezamenlijk gebruik was als wijkpost voor politie en wijkbeheer. Hier is een uitbreiding gepland. Op het moment van terinzagelegging van het ontwerp-bestemmingsplan was de financiële haalbaarheid hiervan echter nog niet aangetoond. Daarom is ter plaatse een ontheffingsbevoegdheid opgenomen. Zodra het plan wel rond is, kan van deze ontheffing gebruik gemaakt worden.
Uitbreiding begraafplaats
De begraafplaats zal aan de oostzijde van het bestaande terrein worden uitgebreid. In aanvulling op de bestaande structuur zal de begraafplaats met twee grafvelden worden uitgebreid. Het bestaande gronddepot aan de Waterlandlandweg zal hierdoor verdwijnen. Uitbreiding is reeds mogelijk gemaakt door de vigerende bestemming Maatschappelijke doeleinden.
Uitbreiding Waterlandziekenhuis
Het Waterlandziekenhuis heeft aangegeven in de nabije toekomst uit te willen breiden, gezien de prognoses die duiden op een toenemende zorgbehoefte. Concrete plannen hiervoor zijn er nog niet, het opnemen van een directe bouwtitel is daarom niet mogelijk. In plaats daarvan is hiervoor een wijzigingsbevoegdheid opgenomen zodat de uitbreiding te zijner tijd via een wijzigingsplan geregeld kan worden. Op dit moment is ca 45% van het terrein bebouwd. Het wordt mogelijk gemaakt om dit percentage tot 60% op te trekken. Op deze manier kan ca 5.000 m2 extra bebouwing toegevoegd worden. Het ziekenhuis heeft aangegeven ca 10.000 m2 extra huisvesting nodig te hebben. Ervan uitgaande dat in twee bouwlagen wordt gebouwd is 5.000 m2 genoeg om aan deze behoefte tegemoet te komen.
Marts meubelwinkel en hoeklocatie Landsmeerstraat/Waterlandlaan
De structuurvisie van Purmerend 2005-2020 kenmerkt het gebied rondom de Waterlandlaan als het zakelijk centrum van Purmerend. Veel kantoren en diensten zijn hier gehuisvest. In de structuurvisie wordt voorgesteld om op onderhavige locatie bestaande voorzieningen die niet passen in de visie, te verplaatsen. Marts meubelwinkel, met een bruto-vloeroppervlak van ruim 5000 m², zou qua functie beter passen op een locatie voor GDV. Hierdoor wordt ruimte gecreëerd voor functies die beter passen in het zakelijk centrum van de stad. De eigenaar van de locatie en het pand heeft interesse om de locatie te herontwikkelen. Daarnaast heeft ook het westelijk belendende pand op de hoeklocatie Landsmeerstraat/Waterlandlaan, in erfpacht uitgegeven aan de stichting Geestelijke Gehandicaptenzorg Zaanstreek-Waterland (ODION), aangegeven eventueel mee te willen werken aan een nieuwe invulling. Hierdoor bestaat de mogelijkheid een integrale herontwikkeling van het gebied mogelijk te maken, aansluitend op de recente ontwikkeling van de Oeverlanden.
De ontwikkeling van beide gebieden krijgt een groen, gematigd stedelijk karakter aan de Purmerweg, waar het dijklichaam een belangrijk aanknopingspunt vormt voor de te realiseren bebouwing. Overgaand naar de Waterlandlaan krijgt het ontwikkelingsgebied een sterker stedelijk karakter. De locaties Marts Meubelwinkel en Odion dienen van de Purmerweg naar de Waterlandlaan een overgang te vormen tussen enerzijds wonen en anderzijds werken. De bebouwingsmogelijkheden aldaar refereren aan de recent ontwikkelde Oeverlanden. De Landsmeerstraat vormt concreter de overgang van wonen naar werken en dient als verbinding tussen de Purmerweg en de Waterlandlaan. Daarbij zijn kantoren en dienstverlening voorzien in de plint en zal wonen worden toegestaan vanaf de tweede bouwlaag. De overgang naar een sterker stedelijk karakter wordt benadrukt door een trapsgewijze toename van de bebouwingsmogelijkheden naar de Waterlandlaan. Aan de Waterlandlaan ligt de nadruk op een sterk stedelijke allure. De bebouwing sluit aan op het karakter en de importantie van de Waterlandlaan als zakelijk centrum van Purmerend. Ter plaatse van de kruising Waterlandlaan/Landsmeerstraat is een grotere hoogte toegestaan. De bebouwing dient het kruispunt en de entree van het zakelijk centrum van Purmerend te benadrukken. De gebruiksmogelijkheden aan de Waterlandlaan voorzien op de eerste drie bouwlagen in kantoren en dienstverlening. Daarboven is wonen voorzien. De Landsmeerstraat krijgt een breedte van minimaal 15 meter en vormt een verbinding tussen de Waterlandlaan en de Purmerweg.
De bebouwing op de locatie van Marts meubelwinkel loopt trapsgewijs op van 10 tot 12 meter aan de Purmerweg naar 16 meter aan de Waterlandlaan. Het maximale bebouwingspercentage bedraagt 60%. Ter plaatse van de kruising Waterlandlaan/ Landsmeerstraat is een hoogteaccent van 28 meter toegestaan. Dit hoogteaccent mag maximaal 10% van het maximaal gezamenlijk toelaatbaar oppervlak van gebouwen bedragen. Voor de locatie dient parkeergelegenheid ondergronds te worden gerealiseerd. Daarbij is een bebouwingspercentage van 90% van het toegestaan.
Voor de locatie Odion is een trapsgewijze opbouw gewenst van 10 tot 12 meter aan de Purmerweg naar 16 meter aan de Waterlandlaan. Het maximale bebouwingspercentage bedraagt 40%. Ter plaatse van de kruising Landsmeerstraat/Waterlandlaan is een hoogteaccent toegestaan van maximaal 25 meter. Dit hoogteaccent mag maximaal 15% van het maximaal gezamenlijk toelaatbaar oppervlak van gebouwen bedragen. Voor de locatie dient parkeergelegenheid ondergronds te worden gerealiseerd.
Winkelcentra
In de Nota Detailhandel 2007-2011 is er op gewezen dat het perspectief voor de twee winkelcentra in de Gors (Beatrixplein en Zwanebloem) niet gunstig zijn. Het perspectief van het winkelcentrum Zwanebloem is matig, dat van winkelcentrum Beatrixplein is slecht te noemen. Op termijn zal onderzoek worden gedaan naar de mogelijkheden om deze winkelcentra te herontwikkelen. In het plan zijn wijzigingsbevoegdheden opgenomen om de bebouwingsmogelijkheden bij beide winkelcentra te kunnen verruimen, dan wel de functies te laten wijzigen. De bioscoop aan de Geulenstraat is hierbij tevens meegenomen.