| Plan: | Binnenstad 2010 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0439.BPBS2010-VS03 |
De voorgaande uitgangspunten zijn verder uitgewerkt in dit bestemmingsplan. De belangrijkste opgaven voor het bestemmingsplan voor de binnenstad zijn het versterken van de economische ontwikkeling en tegelijkertijd het behouden van de historische kwaliteit. Een binnenstad zonder economische ontwikkeling dreigt een museum te worden, een binnenstad zonder geschiedenis loopt gevaar een shopping-mall te worden. Door de kwaliteit van verschillende gebieden te onderkennen en te versterken wordt zowel ruimte gegeven aan de economische ontwikkeling als ook bescherming geboden aan de historische kwaliteit.
In de binnenstad kunnen drie typen ruimten worden onderscheiden:
Hieronder wordt voor ieder type ruimte besproken hoe in het bestemmingsplan de visie op de binnenstad weergegeven wordt en hoe de aspecten bouwen en gebruik hun plaats hebben gekregen.
Bij de sturing naar een meer op het economische of juist meer op het historische aspect gerichte ontwikkeling spelen de volgende parameters een beslissende rol: de bouwhoogte, de maximaal toegestane gevelbreedte en het maximaal toegestane winkeloppervlak. De bouwhoogte regeling wordt eerst apart besproken omdat deze nagenoeg eenduidig is voor het gehele gebied en dezelfde achtergrond kent. Dit geldt ook voor regeling ten aanzien van bebouwing. Beide worden eerst besproken voordat in wordt gegaan op de bovengenoemde ruimtes.
In de juridische planbeschrijving (hoofdstuk 7) volgt een meer concrete uiteenzetting over de beleidsmatige keuzes achter de regels van het bestemmingsplan en over het gebruik van de flexibiliteit (verschillende afwijkingsmogelijkheden) die het bestemmingsplan biedt.
Bouwhoogte
Voor nagenoeg het gehele plangebied geldt dat de bestaande bouwhoogte wordt geconserveerd. Op een aantal uitzonderingen na (de zogenaamde poorten van de stad). Het conserveren van de bouwhoogte dient ter behoud van de beeldkwaliteit zoals deze er nu is (diversiteit in bouwhoogte).
Gelet op de diversiteit in het plangebied, de aanblik als geheel en de beleving die wordt ervaren als men zich in de binnenstad bevindt, is het maken van een onderscheid tussen de verschillende gebieden bijna niet mogelijk. Om het plan wat betreft rechtszekerheid, toetsbaarheid en evenredigheid duidelijk te kunnen onderbouwen, geldt dan ook conservering van de bouwhoogte overeenkomstig de Structuurvisie voor nagenoeg het gehele gebied.
De afwijkingsmogelijkheid voor een extra bouwlaag biedt de nodige flexibiliteit. De naastgelegen bebouwing en het straatbeeld zullen hierbij de bepalende factor zijn in combinatie met de bovenvermelde beeldbepalende kenmerken. Een bouwplan zal dus vooraf integraal dienen te worden bekeken. Maatwerk is het uitgangspunt terwijl de objectief waarden zoals hierboven aangegeven als kader dienen.
Bebouwing aan de achterzijde
Het is in de praktijk al veelvuldig aan de orde, en met ingang van dit bestemmingsplan zal het zonder meer gelden: het gehele bouwperceel op de begane grond kan worden bebouwd. Economisch geeft dit de ruimte die noodzakelijk is om de stad aantrekkelijk te houden voor bedrijven. Daarnaast kunnen door het bieden van deze ruimte de historische waarden worden beschermd. De verwachting is dat op deze wijze een deel van de 10.000 m2 uitbreiding bedrijfsvloeroppervlak die de Structuurvisie als ambitie heeft neergelegd, een plaats kan vinden.
De economische druk in dit gebied is hoog en de architectonische waarden zijn beschermingswaardig. In de bouwregels is om deze reden een streng regime opgenomen. De gevelbreedte wordt geconserveerd om de totaliteit aan nu bestaande individuele panden te bescherming. Via afwijkingsmogelijkheden wordt voorkomen dat ongewenste starheid ontstaat. Slechts wanneer geen afbreuk wordt gedaan aan de historische waarde en de noodzaak om een bredere gevel te realiseren groot is, kan afgeweken worden van de bouwregels.
Gebruiksregels
Gelet op het conserverende karakter van het bestemmingsplan, zijn in principe alle functies overgenomen uit de oude regimes voor zover deze vertaald konden worden naar de actualiteit. Dit geldt niet voor de kantoorfunctie en de bedrijvenfunctie. Deze zijn niet overgenomen in onderhavige bestemmingsplan omdat de Structuurvisie uitgaat van versterking van de winkelfunctie. De gebouwen die nu een kantoorfunctie en / of bedrijvenfunctie hebben zijn conserverend opgenomen in het bestemmingsplan. Het huidige gebruik, ook voor deze functies blijft dus mogelijk.
Daarnaast is een aantal functies toegevoegd omdat uitsluiting daarvan onnodig is gelet op de huidige visie. Een meer concrete toelichting volgt in de juridische planbeschrijving.
Detailhandel
De kleinere winkels zijn een sterke troef van de Purmerendse binnenstad ten opzichte van andere steden waar vaak alleen nog maar de grote ketenfilialen vertegenwoordigd zijn. De ambitie volgens de Structuurvisie is om het 'dwaalmilieu' te beschermen en te versterken. Dit milieu wordt beschermd o.a. door het maximum bedrijfsvloeroppervlak te beperken, zodat de vestiging van kleinere winkels wordt gestimuleerd.
De afwijkingsmogelijkheid tot het vergroten van het oppervlak dient om flexibel te kunnen zijn op plekken waar een grote kans geboden wordt om de aantrekkingskracht van de binnenstad te vergroten. Daarnaast kan de afwijkingsmogelijkheid tot maximaal 3000 m2 de ontwikkeling van het winkelrondje Purmerend versterken doordat een grote trekker ten opzichte van het Willem Eggert Centrum mogelijk kan worden gemaakt.
Wonen
De verdiepingen dienen in beginsel gebruikt te worden voor woondoeleinden. Sinds lange tijd is sociale veiligheid en leefbaarheid in de binnenstad een belangrijk thema, waaraan het wonen-boven-winkels een positieve bijdrage levert. Dit uitgangspunt wordt uitsluitend in het assenkruis gehanteerd omdat de kans op verlies van levendigheid in dit gebied het grootst is: er is geen verkeer en er zijn geen functies die levendigheid bevorderen, met uitzondering van het theater. De kleine straatjes en steegjes maken de wens om zo'n woonfunctie logisch. Het stellen van de 'woonregel' is legitiem. Ook hier geldt dat in incidentele gevallen ervoor gekozen kan worden de verdiepingen te gebruiken als winkelruimte, via een afwijkingsmogelijkheid.
Het noordelijk deel van het kerngebied (Achterdijk, de Weerwal, de Oude Vismarkt, de Kerkstraat en het Waagplein) ligt nu in de luwte van het winkelgebied en telt een hoog aantal monumenten en waardevolle gebouwen die bij een nog duidelijkere stimulans de historiciteit van het centrum cachet kunnen geven. Daarnaast kan het gebied een grote bijdrage leveren aan het wonen in de binnenstad. Voor deze planperiode echter is dit nog niet aan de orde en is het bestemmingsplan gericht op conservering.
Horeca
De Koemarkt is bijna volledig gericht op de horeca. De Structuurvisie spreekt van een horecaconcentratie gebied en in de toekomst is het wenselijk deze te behouden en wellicht versterken. Omdat de woonfunctie minder nadruk behoeft is ervoor gekozen de horecabestemming uit te breiden tot op de eerste verdieping. Het gebied verdient qua uiterlijk aanzien dezelfde bescherming als het hierboven beschreven kerngebied. De regels zijn op dezelfde wijze vormgegeven.
De aanloopstraten vanaf de Koemarkt naar het centrale winkelcircuit krijgen een centrumbestemming, zodat deze straten zich in de toekomst meer kunnen ontwikkelen als belangrijke aanloopstraten.
Dit gebied beslaat de schil om het assenkruis heen. Het gebied laat duidelijke kwaliteiten zien: wat betreft de functionele typering is dit gebied een druk bezocht winkelgebied en de historische signatuur komt tot uitdrukking, maar minder dan in de kern. Het gebied functioneert als overgangsgebied tussen de historische kern en de gebieden eromheen en bezit alure dat een rijk stadsbeeld laat zien.
In het oude regime was hier een maximale maat voor opgenomen van 10 meter. Deze maat is overgenomen in onderhavige bestemmingsplan. Door de perceelindelingen zal deze maat niet als een standaard doel kunnen gaan werken. Men is gebonden aan de praktische grenzen van de naburige percelen. In die zin werkt de praktijk vaak al conserverend.
Bij de betrokkenheid van meerdere aaneengesloten panden in één bouwplan kan de gevelmaat wel een veranderende rol gaan spelen. Om hier enige flexibiliteit in te bieden is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen tot maximaal 20,0 meter.
Aan de zuidkant van de ring / schil is één grote publiekstrekker gelegen; het Willem Eggert Centrum. De aantrekkelijkheid voor het publiek wordt veroorzaakt door de combinatie van een winkelcentrum en een parkeergarage. Het Willem Eggert Centrum wordt overeenkomstig de bestaande planologische regeling bestemd. Aandacht voor de historische structuur van de binnenstad betekent ook dat geprobeerd moet worden om de aansluiting van het Willem Eggert Centrum met de omgeving te verbeteren. Met de regels in dit bestemmingsplan wordt dit mogelijk gemaakt.
In de Structuurvisie is opgenomen dat "een winkelrondje in Purmerend niet goed ontwikkeld is en niet helder is voor de consument. Een evenwichtige tweede trekker, ten opzichte van het Eggert Centrum, zou dit kunnen bewerkstelligen." Het is wenselijk die initiatieven te stimuleren die de consument die verleiding wel kunnen bieden. Door in de schil (Nieuwstraat, Westerstraat, Gedempte Singelgracht, Oude Vismarkt en Weerwal) de ruimte te bieden aan (grotere) winkels wordt een impuls gegeven aan deze gewenste ontwikkeling. Deze zone vormt in de toekomst een belangrijke schakel tussen de bestaande binnenstad en het gebied erbuiten.
Om ontwikkelingen te stimuleren, zijn beperkende regels nagenoeg weggelaten. Zowel qua gebruiksregels als bouwregels zijn de mogelijkheden wat ruimer dan in het kerngebied.
De wanden die deel uitmaken van de centrumring (o.a. Achterdijk, Nieuwstraat en Plantsoengracht) verdienen een duidelijkere profilering zowel wat betreft de architectuur als de functionele invulling.
De gemeente richt zich wel op de ruimtelijke kwaliteit van de gevelwanden. Langs de Achterdijk moet de kwaliteit van de gevelwand meer in overeenstemming komen met die in het kerngebied. De architectuur en de korrelgrootte langs de Plantsoengracht en langs de Nieuwstraat moet aansluiten op de specifieke vormentaal langs Plantsoengracht, dat betekent dat hier bredere gevelbreedten zijn veroorloofd.
In de nabijheid van dit deel van de binnenstad bevinden zich veel dienstverlenende bedrijven, kantoren en voorzieningen (Purmersteenweg, Waterlandlaan). Met een functionele "verkleuring" van dit deel van de centrumring in de richting van deze functies krijgt het gebied een duidelijker profiel.
Het bestemmingsplan wil echter niet al te dwingend een functionele zonering bewerkstelligen, de markt beslist in de verdeling van functies over de ruimte.
Alle gebieden die buiten het kerngebied liggen worden conservatief bestemd dat wil zeggen dat de bestemmingsregeling wordt aangehouden die er in het vorige bestemmingsplan van toepassing was.
Het gebied aan de noordkant (Gedempte Where en Hoornse Buurt) is vooral een woongebied. Er bevinden zich woningen in grote statige panden en op begane grond niveau zijn kleinschalige dienstverlenende bedrijvigheid te vinden. De Hoornsebuurt is een woongebied dat aan de zuidkant begrensd wordt door een klein rijtje winkels. Tegenover deze 'buurt' ligt het postkantoor. Dit gebied is opgenomen in de quick-scan Whereoever van de gemeente Purmerend en wordt op termijn ontwikkeld.
Het westelijk gebied maakt deel uit van de ontwikkelzone. In dit gebied is het mogelijk o.a. grotere winkels te vestigen. Op de hoek Kanaalschans/Neckerdijk wordt ruimte gegeven voor de uitbreiding van het bestaande restaurant/hotel, detailhandel en woningen. De plannen hiervoor zijn sinds lange tijd in voorbereiding en uitvoering hiervan zal binnen deze planperiode plaatsvinden. Omdat de concrete contouren nog niet helder zijn en het tevens een 'poort' betreft overeenkomstig de Structuurvisie, wordt een wijzigingsbevoegdheid neergelegd zodat door middel van maatwerk invulling kan worden gegeven aan dit deel van de stad.
De parkeergarage "Claxonate" wordt overeenkomstig de huidige bestemming bestemd.
De twee blokken aan de zuidkant kennen twee gezichten: de noordelijke zijde maakt onderdeel uit van de bovengenoemde ontwikkelingszone en hier gelden eveneens de bijbehorende ruimere ontwikkelmogelijkheden. De zuidzijde behoudt de functionele "kleurenrijkdom" die het in de bestaande situatie vertoont: naast veel woningen liggen in dit gebied horeca-gelegenheden, bedrijven en kantoren.
In het plangebied worden enkele ontwikkellocaties vastgelegd. Het betreft hier de Nukahal/Schapenmarkt (grenzend aan de Koemarkt), de Hoornse Buurt en hotel Spijkerman. De kaders van de ontwikkelingen van deze gebieden zijn vastgelegd, maar nog onvoldoende uitgewerkt om als regels op te nemen in het bestemmingsplan. Realisatie van deze herontwikkelingen is voorzien binnen de planperiode. Daarom is gekozen om voor deze gebieden een wijzigingsbevoegdheid op te nemen. De kaders die gelden voor de herontwikkelingen van deze gebieden, zijn opgenomen in de wijzigingsregels.
Nukahal/schapenmarkt
Bij de bouw op de locatie Schapenmarkt moet uitgegaan worden van een plint met daarop 4 lagen.
Voor zowel de Schapenmarkt als de Nukahal moet gezocht worden naar een ontwerp dat qua maat, schaal, materiaalgebruik en sfeer aansluit bij de omliggende historische binnenstad. Op deze locatie kan een accent worden aangebracht.
Hoornse Buurt en Hotel Spijkerman
Voor beide locaties bestaan al sinds lange tijd plannen tot herontwikkeling. De wijzigingsbevoegdheid is zodanig geredigeerd dat deze past binnen de kaders van de Structuurvisie en wat betreft functiegebruik aansluit bij de beleidskaders voor de binnenstad.
Groen en waterstructuur
De groene delen aan de noord- en zuidkant vormen de luwe delen van de binnenstad en blijven behouden en zo mogelijk versterkt (bijvoorbeeld de begraafplaats aan de zuidkant).
Verblijfs- en verkeersruimte
Het eenzijdig verkeerskundige karakter van de poortgebieden van het centrum (Looiersplein, tramplein etc.) moet een meer op verblijf gerichte ruimtelijke uitstraling krijgen. Het aantal maaiveldparkeerplaatsen moet waar mogelijk verminderen en er moet moeten meer bomen komen.