Hoofdwinkelcentrum

3.3 Toekomst van het plangebied

Uitgangspunten

Voor grote delen van het plangebied (met uitzondering van de uitbreiding van het hoofdwinkelcentrum) is het bestemmingsplan consoliderend van aard. Dat wil zeggen dat hier geen ontwikkelingen worden verwacht en dat de bestaande situatie als uitgangspunt voor het bestemmingsplan dient, zowel voor wat betreft de bouwmogelijkheden als de functionele invulling. Overigens geldt voor het gebied ingesloten door de Havenstraat, Voorbaan, Kerkstraat en Raadhuisstraat dat het vigerende bestemmingsplan hier – met behoud van de karakteristiek – mogelijkheden biedt voor ontwikkelingen die in het onderhavige bestemmingsplan worden overgenomen.

Daarnaast zal de regeling uiteraard wel geactualiseerd worden. Bovendien wordt voorzien in voldoende flexibiliteit om kleinschalige plannen die geen inbreuk maken op de ruimtelijke en functionele structuur, mogelijk te maken.

In het centrum is het behoud van het kernwinkelapparaat en behoud van de levendigheid uitgangspunt. Voor grote delen van het plangebied wordt dan ook uitgegaan van detailhandel op de begane grond en wonen op de verdieping. Daghoreca is overigens ook toegestaan evenals horeca rondom het Oude Raadhuisplein, het westelijk deel van de Kerkstraat en ter plaatse van de bestaande horecavestigingen.

Voor de gebieden/percelen buiten de belangrijkste winkelstraten (Kerkstraat, Havenstraat, Raadhuisstraat, Oude Raadhuisplein, Voorbaan, Achterbaan, Lindenlaan en het noordelijk deel van de Middenweg), zijn de bestaande functies zoals de woningen en de maatschappelijke functies, leidend voor de bestemmingslegging. Op enkele locaties buiten de belangrijkste winkelstraten is detailhandel, horeca of een andere publiekgerichte functie aanwezig. Voor die locaties is het gebruik van panden als woning ook toegestaan.

Uitbreiding hoofdwinkelcentrum

Huidige situatie

Het kernwinkelgebied met de grootste concentratie aan winkels ligt globaal in het gebied tussen Havenstraat, Langestraat, Tuinstraat-Meentweg en Ceintuurbaan. Het Oude Raadhuisplein vormt bijna letterlijk het middelpunt van het centrumgebied en ligt op de kruising van de Kerkstraat en de Voorbaan-Lindenlaan. Met de Oude Kerk bepalen die de hoofdopzet van het centrum van het Oude Dorp.

Voor uitbreiding van het hoofdwinkelcentrum blijkt dat in de bestaande gebieden teveel sprake is van versnipperd eigendom en parkeerproblematiek. Om die reden is gezocht naar een plek waar in één keer een snelle en omvangrijke uitbreiding mogelijk is.

De meest voor de hand liggende keus is het gebied rondom de Keucheniusstraat omdat hier na de sloop van het kaaspakhuis een gebied met potentie voor uitbreiding is ontstaan. Bovendien is het gebied dicht bij de Ceintuurbaan gelegen zodat het verkeer buiten het centrum kan blijven. Voor een nadere onderbouwing wordt verwezen naar de Structuurvisie Uitbreiding Hoofdwinkelcentrum uit 2009.

In de huidige situatie is er rondom de Keucheniusstraat sprake van een menging van functies. Momenteel vervult de Keucheniusstraat vooral een functie als bevoorradingsstraat voor de supermarkt en de toegang tot twee parkeergarages.

Toekomstige situatie

In 2005 heeft de gemeenteraad een conceptplan van de ontwikkelaars aanvaard dat als uitgangspunt voor de verdere ontwikkeling geldt. De uitgangspunten in dit plan zijn later vertaald en samen met de uitkomsten van het distributie planologisch onderzoek (zie hierna) nader onderbouwd in de Structuurvisie Uitbreiding Hoofdwinkelcentrum (zie paragraaf 2.5). De randvoorwaarden voor de uitbreiding van het hoofdwinkelcentrum in de Keucheniusstraat kunnen als volgt worden samengevat:

• aansluiten op het bestaande centrumgebied;
• aansluiten op het voetgangersgebied;
• logische winkelrouting;
• goede bereikbaarheid met de auto;
• passend bij de maat en schaal van de bestaande bebouwing van het Oude Dorp.

De randvoorwaarden hebben in 2010 geresulteerd in een conceptplan dat voorziet in een nieuw winkelgebied rondom de Keucheniusstraat.

In het hiervoor genoemde distributie planologisch onderzoek (Bro, februari 2009) wordt geconcludeerd dat het detailhandelsaanbod in vergelijking met landelijke gemiddelden beperkt is in Huizen. Gevolg is dat veel omzet afvloeit naar winkelaanbod elders. Er is voldoende distributieve ruimte om de huidige functionele positie te versterken. Die positie kan nog verder versterkt worden door een verbetering van het winkelcircuit. Geconcludeerd wordt dat het gebied rondom de Keucheniusstraat het meest in aanmerking komt voor verbetering van het winkelcircuit.

In 2010 is het conceptplan beoordeeld op de functionele en ruimtelijke invulling. In dit rapport (Huizen, ontwikkelingsmogelijkheden centrum, Bro 2010) worden de uitkomsten van het eerdere distributie planologisch onderzoek bevestigd. Ook geeft het conceptplan voldoende invulling aan de uitkomsten van het distributieve planologisch onderzoek.

Ook de meest recente gegevens van onder andere het in regionaal verband uitgevoerde koopstromen onderzoek (Koopstromenonderzoek 2011 I&O Research) bevestigen dat de geplande uitbreiding van het kernwinkelapparaat van Huizen verantwoord is. Specifieke actuele omstandigheden zoals de toenemende internetverkoop en de ontwikkeling van de conjunctuur doen geen afbreuk aan de vastgestelde beleidslijn voor de versterking van het hoofdwinkelcentrum.

Het plan voorziet in 8.600 m² verkoopvloeroppervlak detailhandel en maximaal 15 woningen aan de Tuinstraat en op de hoek Kerkstraat/Keucheniusstraat. Dit programma is gelijk aan het in de Structuurvisie Uitbreiding Hoofdwinkelcentrum genoemde programma, met dien verstande dat toen nog uitgegaan werd van maximaal 25 woningen. Het detailhandelsprogramma kan verder worden gespecificeerd in uiteenlopende vestigingen op de begane grond aan weerszijden van de Keucheniusstraat (6.300 m² verkoopvloeroppervlakte), een uitbreiding van de bestaande Albert Heijn (800 m² verkoopvloeroppervlakte), en het realiseren van een nieuwe supermarkt op de verdieping (1.500 m² verkoopvloeroppervlakte).

De Keucheniusstraat wordt daarbij voetgangersgebied en sluit niet meer aan op de Tuinstraat, maar op de Lindenlaan. Het voetgangersgebied krijgt daarbij een breedte van gemiddeld 8 tot 10 m en is incidenteel smaller (entree Lindenlaan) en breder (plein). Onder het gebied wordt een nieuwe parkeergarage gerealiseerd die de twee reeds bestaande ondergrondse parkeergarages met elkaar verbindt. Deze parkeergarage biedt ruimte aan 510 parkeerplaatsen, een toename van 305 parkeerplaatsen ten opzichte van de twee bestaande parkeergarages.

Het verbinden van de twee bestaande parkeergarages, de garage onder de Blokker en de Albert Heijn, is noodzakelijk voor de uitvoering van de plannen omdat de in-/uitgangen van deze huidige parkeergarages nu in de Keucheniussttraat zijn gesitueerd. Nu de plannen uitgaan van het toevoegen van programma in dit gebied en de Keucheniusstraat voorts een voetgangers/winkelgebied wordt, is het handhaven van deze in-/uitgangen niet mogelijk. Een centrale ingang (aan de Ceintuurbaan) en een centrale uitgang aan de Kerkstraat, is dan ook noodzakelijk.

Omdat de Keucheniusstraat voetgangersgebied wordt verliezen de Raadhuisstraat en de Kerkstraat-West hun functie in de circulatie van het autoverkeer. Ook deze straten kunnen daarom worden ingericht als voetgangersgebied, waarbij fietsers zijn toegestaan. De ondergrondse parkeergarage wordt bereikbaar via de Ceintuurbaan. De uitgang wordt gerealiseerd in de Kerkstraat. Ten behoeve van de bestaande supermarkt aan de Lindenlaan en een mogelijk nieuwe supermarkt wordt er een parkeerdek gerealiseerd welke met een voetgangersbrug over de Keucheniusstraat wordt verbonden met de supermarkt. Het parkeerdek voorziet in 70 parkeerplaatsen. Ook dit parkeerdek wordt vanaf de Ceintuurbaan ontsloten. De bevoorrading van de nieuwe supermarkt alsook de bestaande supermarkt vindt via een hellingbaan vanaf de Ceintuurbaan over de Keucheniusstraat plaats.

In figuur 3.1 en 3.2 is het conceptplan weergegeven.

Figuur 3.1  Conceptplan begane grond

Figuur 3.2  Conceptplan eerste verdieping

Voor wat betreft de goot- en bouwhoogten wordt uitgegaan van goothoogten van ten hoogste 8 m, 10 m en 11 m en bouwhoogten van ten hoogste 12 m. Er zijn enkele accenten mogelijk zoals op de hoek van de Kerkstraat met de Keucheniusstraat. Op de hoek van de Lindenlaan met de Keucheniusstraat wordt een wat vooruitstekend pand (met onderdoorgang op de begane grond) mogelijk gemaakt. Dit moet, vanaf het Oude Raadhuisplein gezien, de entree naar de Keucheniusstraat verduidelijken.

Hoge muren moeten het zicht op bevoorrading, parkeerdek en hellingen ten opzichte van de bestaande omliggende woningen wegnemen. Deze muren hebben ook een geluidswerende werking (zie ook paragraaf 4.7).

Relatie omgeving

De omgeving van de omliggende woningen verandert uiteraard. Overigens was in het verleden hier een kaaspakhuis aanwezig (een bedrijfsbestemming), zodat de huidige situatie van het gebied niet representatief is. Bij de verdere uitwerking van de plannen wordt gezocht naar een goede aansluiting met de directe omgeving.

Beeldkwaliteit

Gelijktijdig met dit bestemmingsplan is een beeldkwaliteitplan op hoofdlijnen (d.d. 9 november 2011) opgesteld. Dit beeldkwaliteitplan is als bijlage 7 bij de toelichting opgenomen. In deze fase is in het beeldkwaliteitplan vooral gekeken naar de aspecten die van belang kunnen zijn voor het bestemmingsplan.

Het beeldkwaliteitplan wordt nog verder uitgewerkt voor wat betreft de vormgeving, detaillering en dergelijke. Het uitgewerkte beeldkwaliteitplan wordt via een eigen traject – als onderdeel van de Welstandsnota – vastgesteld. De twee instrumenten samen: bestemmingsplan en beeldkwaliteitplan, waarborgen de ruimtelijke kwaliteit van het gebied.

 

In het beeldkwaliteitplan (op hoofdlijnen) zijn kaders gegeven voor de uitwerking van het hoofdwinkelcentrum. Het gekozen uitgangspunt is een 'dorps beeld' dat past bij de kenmerkende historische bebouwing. Dit wordt bereikt door het toepassen van beeldbepalende kenmerken, te weten:

• pandsgewijze opzet van de gevels;
• het simuleren van historische gelaagdheid;
• overwegend oost-west georiënteerde daken;
• het mogelijk inzetten van historische Huizense beeldreferenties op strategische locaties.

Binnen het te ontwikkelen gebied wordt er verder een onderscheid gemaakt in vier deelgebieden; de Keucheniusstraat, de Kerkstraat en Lindenlaan als een gebied, de Tuinstraat en de Ceintuurbaan. Vanwege het eigen karakter van deze gebieden (nieuw, bestaand, overgangszone tussen oud en nieuw) zijn in het beeldkwaliteitplan beeldbepalende kenmerken per gebied beschreven. Hiervoor wordt verwezen naar het beeldkwaliteitplan.