Binnenstad 2013

5.2 Wonen, werken en voorzieningen

5.2.1 Wonen

Het plan bevat enkele flexibiliteitsbepalingen, i.c. wijzigingsbevoegdheden en een uitwerkingsplicht, waarmee onder andere woonfuncties zijn te realiseren. Deze flexibiliteitsbepalingen zijn overgenomen uit de voorheen geldende bestemmingsplannen. Ondanks het conserverende karakter van deze herziening is het daarom mogelijk om woningen aan de voorraad toe te voegen. Hiervoor dient dan wel een aparte procedure te worden doorlopen.

De aanwezige woningen zijn mogelijk in de verschillende woonbestemmingen. Hierin is een onderscheid gemaakt in het type van de woning, waardoor in totaal vijf verschillende woonbestemmingen zijn opgenomen (aaneengebouwd, gestapeld, twee-aaneen, vrijstaand). De woontorens van Vesteda bij het station zijn in de bestemming 'Woongebied' ondergebracht. Met deze woonbestemmingen wordt inhoud gegeven aan het behoud en versterking van de woonfunctie. Naast een specifieke woonbestemming is wonen ook mogelijk in de gemengde bestemmingen.

5.2.1.1 Omzetten en verbouwen panden naar één of meer zelfstandige woonruimten

In de gemeentelijke Huisvestingsverordening zijn regels opgenomen voor kamerbewoning en woningsplitsing. Hiervoor wordt niets meer geregeld in het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan 'Binnenstad 2013' regelt hierdoor niet de (on-)mogelijkheden voor het omzetten van woningen naar kamerverhuur. Dit doet zich in hoofdzaak voor in buurten met relatief dicht op elkaar gebouwde oudere woningen, smalle straten en weinig parkeervoorzieningen. De intensieve bewoning gecombineerd met afwijkende leefgewoontes van de bewoners leiden tot gevoelens van overlast bij de andere buurtbewoners en tasten de leefbaarheid in de buurt aan. In deze gebieden zijn op grond van de Huisvestingsverordening een maximum aantal kamerverhuursituaties toegestaan. Het gaat om het gebied aangeduid in figuur 11. Het bestemmingsplan regelt ook niet de juridische of kadastrale splitsing. Dit betreft namelijk het splitsen van een woning waardoor zelfstandige juridische eenheden ontstaan met elk een aparte inschrijving in het Kadaster. Een dergelijke privaatrechtelijke handeling is ruimtelijk niet relevant waardoor dit niet in dit plan is opgenomen.

Wat voorliggend bestemmingsplan wel in dit kader regelt (en de Huisvestingsverordening niet kan regelen), is het daadwerkelijk verbouwen van een bestaand (hoofd)gebouw in meerdere zelfstandige woonruimten (vaak appartementen). Overigens is hier vaak een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen voor vereist. In dezelfde gebieden waar kamerverhuur niet is toegestaan, is ook het verbouwen tot appartementen niet mogelijk. Voor dit bestemmingsplan betekent dit dat in het zuiden van het plangebied het verbouwen van panden tot appartementen niet toegestaan is om het woon- en leefklimaat niet verder te belasten. Dit is geregeld middels een gebiedsaanduiding. Afwijking van dit verbod is alleen mogelijk als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Het gaat daarbij om een afwijkingsbevoegdheid van de gemeente en niet om een verplichting.

Figuur 11: Gebied (met rood omlijnt) waar verbod geldt voor kamerverhuur en verbouw tot één of meer zelfstandige woonruimten

De gemeente Hilversum is sinds 2008 bezig met een inhaalslag inzake kamerverhuurpanden en panden die zijn verbouwd tot één of meer appartementen. De afgelopen 30 à 40 jaar zijn vanwege de grote vraag naar kleinere woonruimte veel panden verbouwd voor kamerverhuur of appartementen. Het gaat om honderden panden. Veelal dachten eigenaren dat dit zonder vergunning mogelijk was. Maar dit is niet juist. De gemeente heeft besloten deze gevallen aan te pakken. Gevallen van vóór 1 januari 2003 worden in principe middels een te verlenen omgevingsvergunning vergund. Er gelden gematigdere voorwaarden als normaal. Voor gevallen ná 1 januari 2003 gelden de reguliere eisen en wordt op de normale wijze indien nodig handhavend opgetreden.

5.2.1.2 Wonen-boven-winkels

Burgemeester en wethouders ondersteunen ontwikkelingen die wonen boven winkels (wobowi) stimuleert, om zo de sociale structuur van deze gebieden te verbeteren. Wonen boven winkels heeft tot doel om de sociale veiligheid van/in het centrum te verbeteren en de leefbaarheid te vergroten en om verkrotting op de verdieping te voorkomen. Daarnaast levert dit extra woonruimte op voor diverse doelgroepen. Voorwaarde is dat er een relatie is tussen de aanvraag om op de verdieping wobowi te realiseren en het maken van een op dit specifieke geval gerichte dakopbouw. Overigens geldt het onder voorwaarden ook voor dakterrassen. Wobowi is gericht op een groot deel van het centrum, zie figuur 12. Op de verbeelding is het gebied aangeduid. De gemeente heeft slechts een faciliterende rol.

Figuur 12: Gebied (met rood omlijnt) waar wobowi-beleid van toepassing is

5.2.2 Werken

Het plangebied kenmerkt zich ten aanzien van bedrijven en hun milieubelasting door:

• een kern-winkelgebied met aanvullende horeca-functie rondom Groest, Leeuwenstraat - Kerkstraat, Zeedijk en Schoutenstraat;

• zogenaamde 'aanloopgebieden' met detailhandel, kantoren en horeca in de Langestraat, Stationsstraat, Emmastraat en Havenstraat;

• woongebieden rondom de Ruitersweg, Laanstraat, Emmastraat, Honingstraat en Noordse Bosje met enkele kleine bedrijven, horeca en gemengde detailhandel.

In het kern-winkelgebied bevindt zich een grote diversiteit aan winkels en horecafuncties. Hierbij kan gedacht worden aan kledinghandel, wit- en bruingoed zaken, meubelzaken, broodjeszaken, cafetaria's en café's.  Boven een groot aantal winkels met name in de Kerkstraat, Leeuwenstraat en Schoutenstraat is een woonfunctie aanwezig. De horecabedrijven in het kern-winkelgebied zijn veelal gesitueerd rondom Spoorstraat, Groest-noord en de Biersteeg.

De 'aanloopgebieden' nabij Langestraat, Havenstraat en Stationsstraat kenmerken zich door kleinschalige detailhandel, kantoren en horecabedrijven met daarboven een woonfunctie.

De woongebieden omvatten grote appartementencomplex, woonblokken met 'bedrijven-aan-huis'. Meestal zijn dit kleine garagebedrijven, aannemers en schildersbedrijven. Ook zijn enkele detailhandels- en horecafuncties in deze gebieden aanwezig.

Binnen het plangebied zijn geen duidelijke bedrijfsterreinen of clustering aanwezig met uitzondering van clustering op een aantal binnenterreinen. De bedrijven, niet zijnde detailhandel, kantoren en horeca, zijn sterk verspreid in het plangebied. Tot slot kenmerkt het gebied rondom de Schapenkamp - Stationsstraat zich met name door openbaar vervoer en aanverwante functie's alsmede (grootschalige) kantoren en de combinatie detailhandel en wonen. 

5.2.3 Voorzieningen

Detailhandel

Het winkel- en uitgaansdeel van de binnenstad bevindt zich in het stadshart. Het is hèt winkel- en uitgaanscentrum van de stad en de regio. Om het winkelen te veraangenamen en het stadshart duidelijk herkenbaar te laten zijn, bestaat het stadshart voor een groot deel uit voetgangersgebied.
De detailhandel en horecafuncties bevinden zich voornamelijk op de begane grond, de woonfunctie is aanwezig op de verdieping. Op de verdieping komt ook detailhandel en voorraad voor. Versterking van de woonfunctie is wenselijk omdat dit bijdraagt aan de levendigheid en sociale controle in het centrum, ook na sluitingstijd van de winkels.

Horeca

In het 'Intergraal Horecabeleid' zijn 3 horecaconcentratiegebied benoemd, met elk hun eigen karakter. Deze gebieden zijn opgenomen in bestemmingsplan Binnenstad dat in 2002 door de raad is vastgesteld. In 2006 is de nota Aanpassing Integraal Horecabeleid vastgesteld. Ten opzichte van het Integraal Horecabeleid zijn een aantal voor het plangebied relevante wijzigingen aangebracht:

• 1. Het horecaconcentratiegebied is uitgebreid waarbij de Spoorstraat vanaf de Kampstraat tot aan de Schapenkamp is toegevoegd aan het Groestkwartier;
• 2. Ondergeschikte horeca wordt toegestaan als ondergeschikt onderdeel van detailhandel voor zover het service aan de klanten betreft en slechts een klein deel van de bedrijfsvoering uitmaakt en niet als zelfstandige functie geëxploiteerd wordt. Ter voorkoming van ongewenste uitbreiding is het aantal winkels met ondergeschikte horeca in het kernwinkelgebied vastgesteld op maximaal 5. Buiten het kernwinkelgebied zijn eveneens maximaal 5 winkels met ondergeschikte horeca toegestaan.
• 3. Horeca toe te staan in het filmtheater, Herenstraat 5.
• 4. Bij de vestiging van een nieuwe bioscoop horeca toe te staan.
• 5. Vestiging van een grand-café toe te staan op het Stationsplein.
• 6. In de Vorstin horeca toe te staan.

Ten aanzien van punt 2 kan worden opgemerkt dat er in toenemende mate bedrijven zijn die aan hun normale activiteit horeca willen koppelen. Bijvoorbeeld een winkel waarin men een zitje wil creëren zodat de klanten een kopje koffie en een broodje kunnen eten. In deze opzet is alcoholverstrekking uitgesloten omdat de Drank- en Horecawet niet toestaat dat er in alcoholverstrekkende bedrijven goederen of diensten worden aangeboden.

Hierbij wordt uitgegaan van marktconforme prijzen en niet 'van buiten af zichtbare horeca'. Het gaat alleen om winkels waar sprake is van bedrijfsmatige verstrekking aan klanten van alcoholvrije drank (zoals koffie, thee en limonade) en zeer beperkte eetwaren zoals een koek of saucijzenbroodje. In ieder geval geen verstrekking van etenswaren op basis van brood en/of fastfood en/of shoarma/grillproducten en dergelijke. Het moet gaan om daghoreca, de openingstijden dienen gelijk te lopen met de openingstijden van de winkel.

Ondergeschikte horeca is daarom toegestaan voor zover het een service aan de klanten betreft en slechts een klein deel van de bedrijfsvoering uitmaakt en niet als zelfstandige functie wordt geëxploiteerd mag worden. Als operationalisering van de norm ‘ondergeschikte horeca’ is (daarom) in de begripsbepalingen opgenomen dat de horecalokaliteit maximaal 20% van de oppervlakte van de inrichting in beslag mag nemen, met een maximale oppervlakte van 40 m². Ter voorkoming van ongewenste uitbreiding zijn hieraan maxima verbonden (maximaal 5 detailhandelsfuncties met ondergeschikte horeca zijn toegestaan op de gronden met de gebiedsaanduiding 'Kernwinkelgebied', buiten dit gebied eveneens maximaal 5), waardoor enerzijds enige ruimte wordt geboden aan deze ontwikkeling, terwijl anderzijds niet winkels op dit punt ongebreideld kunnen gaan concurreren met horecabedrijven in het kernwinkelgebied.

In de uitwerkingsnota 'Detailhandel & Horeca' uit 2008 is de afbakening van de horecaconcentratiegebieden gewijzigd. In de nota is bepaald dat de nieuwe begrenzingen in te actualiseren bestemmingsplannen worden aangepast. In figuur 13 is de nieuwe afbakening weergegeven. Tevens is in de nota bepaald dat het maximum aantal horecavergunningen in horecaconcentratiegebieden wordt afgeschaft, behalve in de Leeuwenstraat. Voor de Leeuwenstraat wordt gelet op de functie van deze straat als verbindende schakel tussen station en binnenstad een uitzondering gemaakt. Het aantal van negen horecazaken geldt hier als maximaal.

Figuur 13: Horecaconcentratiegebied

Tenslotte is ten aanzien van 'horeca' nog relevant dat in het plan een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen waarmee burgemeester & wethouders op de hoek van de Schapenkamp met de Leeuwenstraat de bestemming ter plaatse van de aanduiding 'wro - zone wijzigingsbevoegdheid 4' kunnen wijzigen om een hotel en daarbij behorende voorzieningen toe te staan. Deze wijzigingsbevoegdheid was al opgenomen in het bestemmingsplan 'Binnenstad' uit 2002.

Onderwijs

In het plangebied zijn drie scholen gevestigd: Luzac (vestiging aan Koninginneweg en Stationsstraat); Aloysius (Schapenkamp), business school Notenboom (Emmastraat). Een vierde school is volgens het bestemmingsplan mogelijk op de locatie van de oude Aloysius.