| Plan: | De Slottuin |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0397.BPSlottuin-0201 |
De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende onderdelen:
Begrippen (Artikel 1)
Dit artikel definieert de begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt. Het opnemen van begrippen is beperkt tot die begrippen, waarbij sprake is van een (mogelijke) afwijkende betekenis in het algemeen spraakgebruik en/of technische begrippen, waarvan een vereenvoudigde omschrijving de leesbaarheid bevordert. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.
Wijze van meten (Artikel 2)
Dit artikel geeft aan hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.
De wijze van meten voor de goothoogte van een bouwwerk met een lessenaarsdak is daarbij specifiek bepaald. Bij een lessenaarsdak wordt de aflopende zijde van het dakvlak als goothoogte aangehouden. De hoogste zijde geldt logischerwijs als bouwhoogte.
Ook het peil is specifiek vastgelegd, gezien de diverse maaiveldhoogtes die het plan kent. In de regel wordt het aangrenzende, afgewerkte maaiveld als peil aangehouden waarbij het kunstmatige maaiveld op de stallinggarage niet als maaiveld wordt aangemerkt. Voor woningen die half op deze laag gebouwd zijn, geldt het 'natuurlijke maaiveld' zodoende als peil. Hierop is een aantal uitzonderingen:
In het hoofdstuk Bestemmingsregels zijn alle bestemmingen opgenomen met de daarbij behorende bestemmingsomschrijving. Waar noodzakelijk is gebruikgemaakt van aanduidingen om toegestaan gebruik nader te specificeren. In het bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor.
Groen (Artikel 3)
Grote en structurerende groenpartijen zijn bestemd als 'Groen'. Hierbinnen zijn naast groen ook waterpartijen en paden toegestaan, alsmede daaraan ondergeschikte wegen en straten, tuinen en parkeer-, speel- en nutsvoorzieningen. Voor de brug en de waterspeelplaats (die deels binnen de bestemming Groen valt) zijn twee specifieke aanduidingen opgenomen.
Tuin (Artikel 4)
Door voortuinen als Tuin te bestemmen, wordt voorkomen dat hier erfbebouwing wordt opgericht. Aan de voorzijde van de woningen is zodoende een zekere mate van openheid verankerd. Waar gebouwen, overkappingen en onderbouwingen in de regel zijn uitgesloten binnen deze bestemming, worden de stallinggarage en overkappingen van het verhoogde maaiveld specifiek toegestaan voor zover de tuinen daarop gelegen zijn. Hiervoor worden specifieke aanduidingen gebruikt op de verbeelding en in de regels.
Verkeer (Artikel 5)
Uitgezonderd de specifieke delen van het plan die als 'Groen' of 'Water' zijn bestemd, is het openbaar gebied bestemd als 'Verkeer'. Binnen deze bestemming zijn zowel wegen als verblijfsgebieden toegestaan.
De stallinggarage, die deels binnen de bestemming Verkeer valt, is aangegeven met een bouwvlak en een specifieke aanduiding. Uitsluitend binnen deze grenzen is de verdiepte stallinggarage toegestaan. Bovendien zijn de maximum diepte en hoogte van de garage vastgelegd.
Die delen van het verhoogde maaiveld die niet op de stallinggarage worden aangelegd, zijn aangemerkt als overkapping. Deze zijn eveneens begrensd op de plankaart.
Een derde specifieke regeling is er voor uitstekende bouwdelen van aangrenzende gebouwen, die boven het openbaar gebied 'hangen'. Ook hiervoor is een specifieke aanduiding opgenomen.
Daarnaast zijn in het algemeen zaken toegestaan als water, paden, tuinen en parkeer-, groen-, nuts- en speelvoorzieningen.
Water (Artikel 6)
Grote en structurerende watergangen en -partijen zijn bestemd als 'Water'. Ook bijbehorende oevers, bermen en beplanting zijn binnen deze bestemming toegestaan.
Voor de aan te leggen brug is een specifieke bouwaanduiding opgenomen en ook voor de steigers bij de aan het water gelegen, grondgebonden woningen is een specifieke aanduiding opgenomen.
Wonen (Artikel 7)
De woningen zijn bestemd als 'Wonen'. Voor de appartementen geldt dat het bestemmingsvlak en het bouwvlak identiek zijn aan elkaar en strak om de bebouwing liggen. Voor de grondgebonden woningen geldt dat het hele perceel als 'Wonen' is bestemd met een bouwvlak om het hoofdgebouw.
Voor de hoofdgebouwen (appartementencomplexen én grondgebonden woningen) zijn de bijbehorende goot- en/of bouwhoogte vastgelegd. Voor de twee appartementencomplexen die deels boven het water worden gebouwd, is bovendien een bepaling opgenomen dat pas vanaf een bepaalde hoogte gebouwd mag worden, zodat daaronder ruimte ontstaat voor openbaar gebied en water. Uiteraard zijn de funderingswerken van deze gebouwen van deze bepaling uitgezonderd.
Voor de grondgebonden woningen zijn daarnaast regels opgenomen voor de erfbebouwing, dat wil zeggen de bebouwing buiten het bouwvlak in de vorm van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen. Hiervoor geldt een goothoogte van ten hoogste 3m en een bouwhoogte van ten hoogste 4m. Het maximumoppervlak aan erfbebouwing bedraagt 70 m², met dien verstande dat ten minste 25 m² van het bouwperceel onbebouwd blijft. Voor percelen die dusdanig klein zijn dat deze laatste bepaling weinig ruimte laat voor erfbebouwing, is een aanvullende bepaling opgenomen dat in ieder geval 25 m2 aan erfbebouwing gebouwd mag worden.
Tot slot voorziet deze bestemming in regels voor ondergronds bouwen, dakterrassen en voor het uitoefenen van beroepen-aan-huis.
Waarde - Archeologie 5 (Artikel 8)
Op basis van het gemeentelijk archeologiebeleid kent het hele plangebied de archeologische verwachtingswaarde 5. Met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' worden (grond)werkzaamheden die deze waarde kunnen aantasten in beginsel verboden. Wanneer de betreffende werkzaamheden binnen bepaalde maatvoeringen blijven, wanneer ze als regulier onderhoud kunnen worden gezien of wanneer uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden geschaad worden, biedt het artikel de ruimte om een omgevingsvergunning voor de betreffende werkzaamheden toe te staan.
Waterstaat - Waterkering (Artikel 9)
Rondom de nieuwe waterkering aan de zuidoostzijde van de watergang is de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' opgenomen. Met deze dubbelbestemming worden bouwwerken uitgesloten die het waterkeringsbelang kunnen aantasten. Ook vormen van gebruik die dit belang kunnen aantasten, zijn in beginsel verboden. Zowel van het bouw- als gebruiksverbod kan vervolgens worden afgeweken onder de voorwaarde dat de waterbeheerder heeft verklaard dat dit vanuit het waterkeringsbelang niet bezwaarlijk is.
In dit onderdeel van de regels komen algemene regels aan de orde die gelden voor alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De algemene regels bestaan uit de volgende artikelen.
Antidubbeltelregel (Artikel 10)
Een antidubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het open gebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
De formulering van de antidubbeltelregel wordt bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.4 Bro).
Algemene bouwregels (Artikel 11)
In dit artikel zijn aanvullende bouwregels opgenomen die in principe gelden voor alle gebouwen in het plangebied. Het betreft een specifieke regeling voor het toestaan van ondergeschikte bouwdelen, kapopbouwen en dakopbouwen.
Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening (Artikel 12)
Deze bepaling geeft invulling aan de afstemmingsbepaling tussen de bouwverordening en het bestemmingsplan ingevolge artikel 9 van de Woningwet. Artikel 9 van de Woningwet regelt primair dat de bouwverordening buiten toepassing blijft voor zover deze niet overeenstemt met het desbetreffende bestemmingsplan. Voor zover het bestemmingsplan geen regels bevat ten aanzien van een onderwerp dat in de bouwverordening is geregeld, is de bouwverordening wel van toepassing, tenzij het bestemmingsplan anders bepaalt.
De bepaling dient als uitwerking van de laatste zinsnede en voorkomt dat de bouwverordening onbedoeld aanvullend werkt bij onderwerpen die in het bestemmingsplan bewust niet zijn geregeld, bijvoorbeeld omwille van globaliteit. De relevante onderwerpen staan allemaal in paragraaf 2.5 van de Bouwverordening.
Algemene afwijkingsregels (Artikel 13)
In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken. Het gaat hierbij om de bevoegdheid om af te wijken van de regels die gelden voor alle bestemmingen in het plan.
Algemene wijzigingsregels (Artikel 14)
In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarmee door middel van een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro, het mogelijk is enige flexibiliteit in het plan aan te brengen. Het gaat hierbij om een bevoegdheid en houdt geen verplichting in. Deze bevoegdheid mag nadrukkelijk niet worden gebruikt om zodanig aanzienlijke wijzigingen van bestemmingen te bewerkstelligen, dat daarmee de essentie van het plan wezenlijk wordt veranderd.
Overige regels (Artikel 15)
Werking wettelijke regelingen
In de regels van een bestemmingsplan wordt in een (toenemend) aantal gevallen met verwijzing naar een (andere) wettelijke regeling een procedure, begrip en/of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard. De van toepassing verklaarde wettelijke regeling geldt zoals deze luidt op het moment van de vaststelling van het plan. Wijziging van de wettelijke regeling na de vaststelling van het bestemmingsplan zou anders zonder Wro-procedure een wijziging van het bestemmingsplan met zich mee kunnen brengen.
In het afsluitende onderdeel van de regels komen de overgangs- en slotregels aan de orde.
Overgangsrecht (Artikel 16)
De formulering van het overgangsrecht is bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.1 Bro).
Slotregel (Artikel 17)
Deze regel bevat de titel van het plan.