| Plan: | Houtwegen, Waterwegen en Westertuinen |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0396.BPhoutwegen2012-VA01 |
In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de belangrijkste uitgangspunten voor dit bestemmingsplan. Daarbij wordt tevens aangegeven op welke wijze het beleid van hogere overheden in dit bestemmingsplan is vertaald.
Het bestemmingsplan laat zich kwalificeren als een conserverend bestemmingsplan. Hiermee wordt bedoeld dat de bouw- en gebruiksmogelijkheden uit de geldende bestemmingsplannen als basis gelden. In aansluiting op dit algemene uitgangspunten is ervoor gekozen de bestaande zonering opnieuw over te nemen. Concreet betekent dit dat op De Houtwegen bedrijven tot en met categorie 3.2 zijn toegestaan en op De Waterwegen (autoboulevard) bedrijven tot en met categorie 2. Voor dit laatste is gekozen, omdat dit deel van het bedrijventerrein direct grenst aan woonwijk De Waterakkers.
Een belangrijk verschil met de geldende regeling is de bij de bestemming gevoegde Staat van Bedrijfsactviteiten. Aan de bebouwingsstrook tussen de Rijksstraatweg en de Lijnbaan is een Staat van Bedrijfsactiviteiten Functiemenging toegekend. Hiervoor is gekozen, omdat deze zone een hoge mate van functiemenging kent, met onder meer wonen, dienstverlening, kantoren en bedrijven. In deze zone wordt het geaccepteerd dat bedrijvigheid en gevoelige functies zoals woningen door elkaar heen zitten. Voor het overige deel van de De Houtwegen geldt juist het principe van functiescheiding. Bedrijvigheid en wonen moeten van elkaar gescheiden zijn, dit tegen de achtergrond om hinder voor woningen (als gevolg van de bedrijvigheid) te voorkomen en bedrijven niet te beperken.
Op het bedrijventerrein worden geen nieuwe bedrijfswoningen toegestaan. De bestaande bedrijfswoningen worden positief bestemd door middel van een aanduiding op de verbeelding. De gemeente kiest ervoor om geen afwijkingsbepaling voor bedrijfswoningen op te nemen. De belangrijkste redenen hiervoor zijn dat bedrijfswoningen de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven kunnen beperken en de noodzaak voor een bedrijfswoning doorgaans ontbreekt.
In de geldende bestemmingsplannen is binnen de bedrijfsbestemming geen detailhandel toegestaan, met uitzondering van:
Genoemde vorm van detailhandel zijn niet rechtstreeks toegestaan, maar pas nadat hiervoor vrijstelling was verleend.
In het voorliggende bestemming is ervoor gekozen perifere detailhandel niet rechtstreeks toe te staan, behoudens bestaandedetailhandelsvestigingen. Daarmee sluit het nieuwe bestemmingsplan in hoofdlijnen aan op de nu geldende regeling, zoals hiervoor besproken. Onder perifere detailhandel wordt verstaan:
De bestaande vormen van perifere detailhandel zijn aangeduid op de verbeelding. Voor nieuwvestiging van perifere detailhandel is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Een omgevingsvergunning wordt slechts verleend indien een nieuwe vestiging ten minste een verkoop vloeroppervlak heeft van 1.000 m2 en er voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein wordt gerealiseerd. Uit het oogpunt van deregulering wordt het niet noodzakelijk geacht specifieke zones aan te wijzen waar deze afwijkingsbevoegdheid kan worden toegepast.
Tevens bevat het plan een afwijkingsbevoegdheid voor ondergeschikte detailhandel bij een bedrijf. Voorbeelden van ondergeschikte detailhandel zijn de glutenwinkel op de Ambachtsring en de ijzerwaren op de Strengweg. Bij deze bedrijven, die niet geschikt en gewenst zijn om zich te vestigen in het centrum of een woonwijk, is sprake van een ondergeschikte detailhandel. De definitie hiervan is: detailhandel vanuit vestiging/voorziening die als hoofdactiviteit geen detailhandel hebben en waarvan de detailhandelsfunctie aantoonbaar ondergeschikt en gelieerd is aan de hoofdfunctie, een en ander tot een maximum van 20% van de totale omzet en/of maximaal 20% van het totale bedrijfsvloeroppervlak met een maximum winkelvloeroppervlak (WVO) van 100 m2.
Op een aantal plekken in het plangebied zijn (zelfstandige) kantoren gevestigd. De bestaande kantoren zijn positief bestemd, door middel van een aanduiding of zelfstandige bestemming. Nieuwe zelfstandige kantoren worden niet toegestaan, dit tegen de achtergrond dat er momenteel een overschot aan kantoorruimte is in de Randstad. Wel is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor kantoorruimte behorende bij een bedrijf. De gemeente heeft ervoor gekozen dit niet als recht in het bestemmingsplan op te nemen, dit tegen de achtergrond dat de parkeersituatie op De Houtwegen onder druk staat. De oppervlakte van bijbehorende kantoren mag niet meer dan 25% van het vloeroppervlak van het bedrijf bedragen.
Wat betreft de Waterwegen zijn de accenten anders gelegd. In aansluiting op de voorheen geldende bestemmingsplan zijn in deze zone wel zelfstandige kantoren toegestaan. Dit geldt zowel voor het noordelijk als het zuidelijk deel van de Waterwegen. Op de verbeelding heeft deze zone de bestemming Gemengd gekregen, dit omdat er twee gelijkwaardige functies zijn toegestaan: bedrijven en kantoren.
Onder dienstverlening wordt verstaan het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder kappers, schoonheidssalon etc, maar ook de belwinkel en het internet café. Op een aantal plaatsen in De Houtwegen is sprake van dienstverlening kapsalon en schoonheidssalon. Deze functie is niet in overeenstemming met het vigerende bestemmingsplan. Het is niet gewenst om dienstverlening op De Houtwegen en De Waterwegen te gaan toestaan. Immers bedrijven en dienstverlening zijn moeilijk verenigbaar naast elkaar en daarnaast wordt dan bedrijvengrond voor een lichtere functie onttrokken die elders ook kan plaatsvinden. Wel is het zo dat bij sommige bedrijven een kleine component dienstverlening aan burgers aanwezig is. Voor dergelijke situatie is een afwijkingsbevoegdheid in het bestemmingsplan opgenomen. Daarbij wordt onder andere getoetst of voldoende parkeergelegenheid aanwezig is.
Een belangrijke doelstelling voor het bedrijventerrein is om het aantrekkelijk te houden voor bestaande en toekomstige gebruikers. Om dit doel te bereiken is het noodzakelijk dat het bestemmingsplan voldoende flexibel wordt ingericht. Indien ondernemers plannen hebben voor uitbreiding of herstructurering dient dit in beginsel mogelijk te zijn. Het is niet gewenst dat voor uitbreidingen of wijzigingen direct een procedure nodig is. In dat kader is besloten het bebouwingspercentage te verruimen van 75% naar 90%. Deze verruiming geldt niet voor de bebouwingsstrook langs de Rijksstraatweg. Om te voorkomen dat hier een dichte wand ontstaat is het bebouwingspercentage hier op 75% gesteld. Ten slotte is de bouwhoogte op De houtwegen verruimd tot 8 meter. Dit biedt de mogelijkheid voor meervoudig en intensief ruimtegebruik.
Aan het merendeel van de bebouwing aan de Kleine Houtweg is een woonbestemming toegekend Wonen - 1). De bestemming is hiermee afgestemd op het feitelijk gebruik. In het voorheen geldende bestemmingsplan had de bebouwingsstrook aan de Kleine Houtweg een agrarische bestemming, waarbij vrijstelling kon worden verleend voor de bouw van woningen ten behoeve van ex tuinders uit het tuinbouwgebied Heemskerkerduin-Noorddorp. De omzetting van de agrarische naar de woonbestemming heeft hiermee een formeel karakter. Er is geen sprake van nieuwe woningen of situaties waarbij nog geen sprake was van een gebruik als woning.
De bebouwingsstrook aan de Rijksstraatweg (globaal tussen nummer 13 en 95) heeft een sterk gemengd karakter, bestaande uit onder meer woningen, bedrijven en vorm van detailhandel en dienstverlening. In verband met deze gebiedskarakteristiek is besloten de achterliggende bebouwingsstrook op de Dte voorzien van een specifieke Staat van Bedrijfsactiviteiten (SvB functiemenging).