| Plan: | Slachthuisbuurt Zuidstrook |
|---|---|
| Plannummer: | BP3080004 |
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0392.BP3080004-0004 |
Overeenkomstig artikel 3.1.1. van het Besluit op de ruimtelijke ordening is het ontwerp-bestemmingsplan toegezonden aan:
Tevens is het plan voorgelegd aan de Wijkraad Slachthuisbuurt en de corporaties Elan Wonen, Pré Wonen, Ymere
De volgende instanties hebben schriftelijk aangegeven geen opmerkingen op het ontwerp-bestemmingsplan te hebben:
De volgende instanties hebben schriftelijk hun opmerkingen kenbaar gemaakt:
Hieronder volgt een reactie daarop van het gemeentebestuur. De ingezonden reacties zijn samengevat en vervolgens cursief van commentaar voorzien door het gemeentebestuur. De schriftelijke reacties zijn opgenomen in bijlage 5 bij de toelichting.
Hoogheemraadschap van Rijnland:
Uit de toelichting valt niet op te maken in welke mate er binnen het bestemmingsplangebied sprake is van toename van verhard oppervlak. Er wordt slechts aangegeven dat "het oppervlaktewater met ...% zal toenemen na de herontwikkeling als gevolg van toenemende verharding". Wij verzoeken u in de waterparagraaf een overzicht op te nemen, waaruit blijkt op welke wijze en waar de toename van verharding wordt gecompenseerd".
Reactie gemeente:
Het open water dat in het plangebied is opgenomen betreft de Gouwwetering.
In verband met toename van verharding dient 1450 m2 water gecompenseerd
te worden. In de oude situatie is 1500 m2 water aanwezig. In het
bestemmingsplan is totaal 3.411 m2 water opgenomen. Daar dient de 1500
m2 water uit de oude situatie vanaf getrokken te worden. Resteert 1911 m2
water. Compensatie vindt dus ruimschoots plaats en zal worden gerealiseerd
ter hoogte van het Henriëtte Bosmansplantsoen. De kwaliteit van het
oppervlaktewater is slecht tot matig. Bij de herinrichting van het Reinaldapark
zal de Gouwwetering via de waterweg langs de Schipholweg worden
doorgetrokken tot de Fuikvaart. De toelichting is hierop aangepast
Wij hebben voorts de volgende opmerkingen:
Reactie gemeente:
Het klopt dat het plangebied deel uitmaakt van de boezem. Uiteraard gaan we
in op de uitnodiging van Rijnland om in het kader van de verdere
planontwikkeling van gedachten te wisselen over de mogelijkheid tot
afkoppelen.
VROM-Inspectie, Haarlem:
Toelichting onder punt 3, Beleidskader:
U stelt dat het beleid van het rijk en de provincie is beschreven in bijlage 1. Dit is niet het geval. Bijlage 1 is gereserveerd voor bodem- en akoestisch onderzoek, dat in dit plan nog ontbreekt. Bijlage 4 behandelt het Rijks- en provinciaal beleid. Ook zou het beleidskader het relevante Europees beleid moeten beschrijven. De inleidende tekst van dit hoofdstuk zal moeten worden aangepast.
Reactie gemeente:
De bodemparagraaf is opgenomen in hoofdstuk 4 van de toelichting. In
bijlage 1 is het akoestisch onderzoek opgenomen. Gelijktijdig met de
bestemmingsplanprocedure wordt een procedure Vaststelling hogere
Waarden gevolgd. Het akoestisch rapport was in de concept ontwerpfase van
het bestemmingsplan nog niet definitief beschikbaar.
4.5. Waterparagraaf.
Het advies dat de waterbeheerder in het kader van de watertoets heeft uitgebracht zou als bijlage aan het plan toegevoegd moeten worden.
Reactie gemeente:
Het advies van het Hoogheemraadschap dat in het kader van artikel 3.1.1.Bro
is ontvangen is als bijlage bijgevoegd
5.1 Visie op het plangebied.
Deze paragraaf geeft geen duidelijke beschrijving van de voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied. Niet duidelijk is hoeveel woningen er binnen het plangebied worden gerealiseerd en hoeveel vierkante meters andere functies in het plangebied zullen ontstaan. Dit betekent dat ook de verkeersproductie van het plangebied niet duidelijk is en dus ook niet vaststaat of de infrastructuur, die is voorzien, voldoende is om de verkeersbewegingen verkeersveilig te kunnen verwerken en de ontsluitende wegen voldoende capaciteit hebben om een goede ontsluiting met een veilige verkeersafwikkeling mogelijk te maken.
Reactie gemeente:
De gemeente en de corporaties hebben afspraken gemaakt over de aantallen
woningen. De corporaties zullen, binnen een beperkte bandbreedte ,eenzelfde
aantal woningen terugbouwen als er gesloopt wordt. Op de kavel op de hoek
Schipholweg-Prins Bernhardlaan kan 20.000 m2 kantoorruimte worden
toegevoegd.
Bijlage 4 Rijks- en provinciaal beleid.
Zoals reeds opgemerkt zou in het beleidskader een beschrijving gegeven moeten worden van het Europees beleid. Voor de aandachtsvelden van het Ministerie van Verkeer en Waterstaat gaat het om de Kaderrichtlijn Water. Deze Kaderrichtlijn moet onderdeel zijn van het gemeentelijk beleid en derhalve ook van het ruimtelijk beleid. In dit verband verwijs ik u naar het Nationaal Bestuursakkoord Water dat o.a. in verband met de implementatie van de richtlijn is geactualiseerd. Ik raad u aan dit geactualiseerde bestuursakkoord als uitgangspunt te nemen voor het ontwikkelen en uitvoeren van ruimtelijke plannen.
Reactie gemeente:
De toelichting is aangepast
In de beschrijving van het rijksbeleid ontbreekt nog de Vierde Nota Waterhuishouding. De Vierde Nota zal naar verwachting in december 2009 worden vervangen door het Nationaal Waterplan.Het Nationaal Waterplan zal het beleid uit de Vierde Nota versterkt voortzetten. Ik adviseer u het Nationaal Waterplan bij de verdere ontwikkeling en uitvoering van dit plan te betrekken.
Aliander (NUON):
Wilt u meenemen in het ontwerp dat er in de nieuwbouw voorzieningen moeten worden getroffen voor distributieruimtes gas en elektra ( inpandig en los). Tevens willen wij graag inzien dat de nutstracés dienen te voldoen aan het Haarlems profiel. Tevens meenemen kabeltracés om vanuit Oorkondelaan ms-netten te kunnen voeden.
Reactie gemeente:
Deze zaken hebben meer betrekking op de uitvoering en dienen in de
bouwplanprocedures te worden meegenomen. In de door de raad
vastgestelde welstandscriteria is hierover het e.e.a. opgenomen.
VAC, adviescommissie voor de woningbouw en woonomgeving:
Ad3.2: Om het Reinaldapark te kunnen gebruiken als recreatiegebied is het noodzakelijk voor een veilige oversteek zorg te dragen. Er wordt gesproken over groene wandelzones langs de Hannie Schaftstraat en de Pladellastraat. Deze zijn op de tekening niet terug te vinden.
Reactie gemeente:
De regels van het bestemminsplan maken het mogelijk dat groene
wandelzones gerealiseerd kunnen worden. Dit staat opgenomen in de
bestemming Verkeer en Groen. Overigens valt de groene wandelzone zoals
opgenomen in het voorlopig ontwerp openbare ruimte net buiten het
plangebied. Een veilige oversteek kan niet worden afgedwongen middels het
bestemmingsplan.
Ad 3.4: Wij zien wel het belang in van concentratie van winkels in krachtige wijkwinkelcentra. Wij vragen ons echter af of deze met name voor de Slachthuisbuurt Zuid niet wat te ver weg liggen. Daarom is volgens ons handhaving van de huidige supermarkten in dit gebied gewenst.
Reactie gemeente:
Om de winkels in Haarlem-Oost te concentreren in krachtige winkelcentra en
toch de dagelijkse boodschappen op een redelijke loopafstand te kunnen
doen in de Slachthuisbuurt is er voor gekozen om planologisch de realisering
van één supermarkt met een aantal speciaalzaken in de dagelijkse
boodschappen mogelijk te maken.
Ad 3.8: De omschrijving m.b.t. de speelplekken ziet er goed doordacht uit. Echter hiervan is niets terug te vinden in de plankaart. Ook het Krajiceckveldje staat niet vermeld.
Reactie gemeente:
Zowel in de bestemming Groen als in de bestemming Verkeer is in de regels
de mogelijkheid opgenomen om hier speelvoorzieningen te realiseren.
Ad 4.2: O.I. moeten de te bouwen woningen langs de Schipholweg extra voorzien worden van geluidwerend glas. De geluidbelasting overschrijdt dan weliswaar niet de toegestane 62 dB maar dat is op zich al te hoog.
Reactie gemeente:
Of de woningen voorzien worden van geluidwerend glas wordt niet in het
bestemmingsplan geregeld. Naast de bestemmingsplanprocedure wordt
tevens een procedure vaststelling Hogere Waarden gevolgd in het kader van
de Wet Geluidhinder. Het nemen van compenserende maatregelen ter
beperking van de geluidhinder is hierin voorgeschreven zodat ontheffing
verleend kan worden.
lAd 5.1: Wij kunnen ons in deze visie vinden. Ook het ondergronds parkeren is prima. Wel moeten er op de parkeerdekken mogelijkheden geschapen worden om goede groenvoorzieningen en speelmogelijkheden te creëren. Dit moet vastgelegd worden in de ontwerpfase omdat er later niet meer op teruggekomen kan worden. De VAC vindt dit noodzakelijk omdat er in de huidige opzet toch weinig groen in de buurt te bekennen valt en alleen een groen grasveldje op het parkeerdek dan onvoldoende is.
Reactie gemeente:
In de door de raad vastgestelde welstandscriteria zijn eisen opgenomen met
betrekking tot de inrichting van de parkeerdekken. E.e.a. kan niet in een
bestemmingsplan worden geregeld.
Reactie gemeente:
In de toelichting van het bestemmingsplan is aangegeven dat aan de
Schipholweg een hogere bebouwingswand van 4 tot 7 lagen met gemengde
functies mogelijk wordt gemaakt. In de zone daarachter ( de bestaande wijk
buiten het plangebied en de Schipholweg) wordt in maximaal 4 lagen
woningen toegestaan.
Elan Wonen, Pré Wonen, Ymere:
Afb.1, pag.4: Slachthuisterrein van tekening verwijderen
Reactie gemeente:
Slachthuisterrein is van de verbeelding verwijderd.
3.3, pag. 12: "in het gebied worden de sociale woningen weer teruggebouwd". Programmatische eis met betrekking tot sociale huur laten vervallen in bestemmingsplan. Zie ook bijgevoegde brief aan wethouder Nieuwenburg hierover.
Reactie gemeente:
De woningbouwcategorie is geschrapt.
3.4, pag. 13 laatste alinea: de hier genoemde functies dekken lang niet alle mogelijkheden. Denk aan zorg, medisch, maatschappelijk etc. Indien dit een verwijzing is naar voornoemde nota, hoeft dit geen probleem te zijn. Echter mag dit niet belemmerend werken voor nieuwe functies. Door de 3 ontwikkelende corporaties is een markttoets voor de functionele invulling van de commerciële ruimtes aan de Schipholweg opgesteld door bureau VGSA. Deze wordt binnenkort vastgesteld en graag zien wij deze opgenomen als visie voor de commerciële lint in dit bestemmingsplan.
Reactie gemeente:
Wij achten deze visie niet geschikt om op te nemen als bijlage bij de
toelichting.
Pag. 30: getekend plangebied is onjuist
Reactie gemeente:
Het bestemmingsplangebied valt in ieder geval binnen de Archeologische
Beleidskaart Haarlem. Dat niet exact de grenzen van het
bestemmingsplangebied zijn aangehouden is in dit geval niet relevant. Het
gaat erom aan te geven dat het gehele bestemmingsplangebied( en ook
daarbuiten) binnen de categorie-aanduiding 4 valt.
4.12 pag. 32: In de SOK spreken de corporaties de ambitie uit om in het kader van de GPR een gemiddeld cijfer 7 te realiseren. Dit graag overnemen.
Reactie gemeente:
De toelichting is aangepast.
5.1 pag. 34: De gebiedsvisie spreekt hier alleen van detailhandel en maatschappelijke voorzieningen. De beschrijving in het bestemmingsplan is beperkter.
Reactie gemeente:
zie antwoord 3.4 pag 13
5.1. pag. 35, eerste alinea: Ook de mogelijkheid openhouden om in de toekomst woningen te realiseren in de hoekkavel.
Reactie gemeente:
Er wordt geen mogelijkheid open gehouden om hier woningen te realiseren.
Art. 13 pag. 38: 100% is bestemd voor sociale huur-/koopwoningen. Dit is niet wenselijk en o.a. in strijd met SOK 23 april 2008. Eis ten aanzien van programma laten vervallen. Zie brief aan wethouder Nieuwenburg.
Reactie gemeente:
De woningbouwcategorie is geschrapt.
Art. 7.1 pag. 41: "Tussen de gemeente....van de initiatiefnemers". Dit onderdeel is niet conform de eerder aangegane verbintenissen tussen 3C en gemeente. Dit moet op basis eerdere afspraken SOK 23 april 2008 worden aangepast.
Reactie gemeente:
De slachthuisbuurt is een van de Haarlemse Transformatiewijken. Tussen de
gemeente en de woningbouwcorporaties Ymere, Elan Wonen en Pré Wonen
is een transformatieovereenkomst gesloten waarin financiële afspraken zijn
gemaakt. Op basis van deze transformatieovereenkomst is tussen de
gemeente en genoemde corporaties een samenwerkingsovereenkomst
gesloten. Deze dient als anterieure overeenkomst.
Art. 2.2.b pag. 57: Dit onderdeel is strijdig met de welstandscriteria. Deze dienen in het bestemmingsplan exact overgenomen te worden.
Reactie gemeente:
Niet valt in te zien dat hier strijd bestaat met de welstandscriteria. We l zit er
een strijdigheid in het toestaan van balkons en erkers. Deze moeten worden
toegestaan tot 1,5 meter buiten de rooilijnen. Dit is verwerkt in de regels.
Art. 3 pag. 58: Detailhandel wordt hier niet nader omschreven terwijl in het verdere document restricties worden verbonden aan detailhandel. ( zie bij GD-2 en GD-3). Is het mogelijk om ook hier detailhandel nader te specificeren.
Reactie gemeente:
Artikel 3 voorziet in de beschrijving van de bestaande detailhandelsfuncties.
Wat onder detailhandel moet worden verstaan staat vermeld in de
begripsomschrijvingen. Teneinde in nieuwe situaties de aard van de
detailhandel te kunnen reguleren zijn binnen de Gemengde Doeleinden
bestemmingen specifieke voorschriften opgenomen.
Art. 4.1.a pag. 59: Bgg is gemiddeld 5.10x9.60 = 49 m2 met deze bepaling leidt dit tot bedrijfsruimtes van max. 17 m2. Dit is te weinig. Voorstel is om hier 35% van woningoppervlakte op te nemen met max. van 50 m2.
Reactie gemeente:
De regels zijn aangepast
Art. 4.31. pag.60: Het opnemen van detailhandel en supermarkt worden alleen mogelijk gemaakt adhv een ontheffing door B&W. Dit is in strijd met afspraken uit de SOK. Hierin wordt een supermarkt en detailhandel mogelijk gemaakt.
Reactie gemeente:
Door detailhandel en supermarkt alleen toe te laten middels een ontheffing
kan het college van B&W sturen zodat geen strijd ontstaat met het
gemeentelijk beleid in deze.
Art. 13.1 a. pag. 69: 100% van de woningen zijn bestemd voor sociale koop-/huur. Hier geen percentage opnemen, zie brief.
Reactie gemeente:
De woningbouwcategorie is geschrapt.
Art. 13.2 pag. 70: Bij dakterrassen ook toestaan om een compacte opbouw, zijnde een overdekte ontsluiting vanaf de verdieping daaronder, te maken op het dak.
Reactie gemeente:
Dit is ongewenst omdat de ontlsuiting van de dakterrassen danwel vanuit de
aansluitende etage van de woning danwel vanaf maaiveld mogelijk is
gemaakt. Vanuit de gedachte van een collectieve binnentuin, en daarmee
zicjht vanuit alle woningen op die plek, is bebouwing op de dakterrassen niet
wenselijk.
Plankaart
Hoekkavel is nu 100% kantoren. In de visie van Khandekar wordt ook de mogelijkheid geopperd hier woningen te realiseren. Dit is ook in de SOK vastgelegd. Hier moeten we dus ook de mogelijkheid voor woningen open houden. Andere goede mogelijkheid is om hier een uitwerkingsgebied van te maken.
Reactie gemeente:
In het bestemmingsplan is gekozen voor een kantoorfunctie op deze lokatie,
die daar uitermate geschikt voor is.
Parkeren op het dak van de woningen/woonblokken moet mogelijk gemaakt worden.
Reactie gemeente:
Het parkeren is zeer ruim mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan.
Namelijk in meedere bestemmingen ondergronds, halfverdiept en/of
bovengronds over het gehele bestemmingsvlak. Parkeren is ook toegestaan
op het dak van een eventuele parkeergarage. Het is daarom niet nodig om
deze mogelijkheden te verruimen.
Strook langs Schipholweg moet ook GD-2 ipv GD-3 zijn obv afspraken in SOK. Werken mag evt. wonen worden.
Reactie gemeente:
De bestemmingen zijn gehandhaafd. In de regels is een vrijstelling
opgenomen om wonen op de begane grond mogelijk te maken.
Gebouwd parkeren in binnengebied tot max. 6 m. toestaan. Dit om het toepassen van daktuiten op een gebouwde voorziening goed mogelijk te maken.
Reactie gemeente:
Het gebouwd parkeren op binnenterreinen is mogelijk gemaakt in verdiepte,
halfverdiepte en bovengrondse vorm. De bouwhoogte die hiervoor is
opgenomen houdt rekening met twee parkeerlagen aan de zijde van de
Schipholweg en één parkeerlaag aan de noordzijde van de blokken.
Daarnaast geldt er nog een 10% afwijkingsontheffing. Dit is ruim voldoende
om een goede en ruime parkeergelegenheid te realiseren. Het voorstel is dan
ook om de bouwhoogte niet nog ruimer te maken.
Legenda is inclusief slachthuis. Dit verwijderen.
Reactie gemeente:
De verbeelding is aangepast.
Openbare ruimte in bestemmingsplan opnemen conform het VO openbare ruimte. Dit dient nog geaccordeerd te worden door de Stuurgroep.
Reactie gemeente:
Het bestemmingsplan is niet het juiste instrument om een ontwerp openbare
ruimte in vast te leggen. Het ontwerp van de openbare ruimte moet binnen de
grenzen van het bestemmingsplan blijven.
Voorschriften voor kappen zijn zeer stringent in de kaart vastgelegd. Dit laten vervallen en verwijzen naar visie Khandekar en de welstandscriteria.
Reactie gemeente:
Na gesprekken met de opstellers van de visie van Khanderkar is vastgeseld
dat het bestemmingsplan heel goed weergeeft hoe de kappen in de visie zijn
opgenomen. Het is niet wenselijk om deze te laten vervallen omdat de kappen
in die visie juist verplicht zijn gesteld.
Rand van de functieaanduiding (pg) en (sv-opg) gelijk laten vallen met de rooilijn. Hier zijn geen andere beperkingen aan verbonden, zie visie Khandekar en Welstandscriteria.
Reactie gemeente:
Er zijn wel degelijk andere beperkingen gebonden aan de functieaanduiding
pg en sv-opg in de vastgestelde visie van Khandekar. Deze zijn inderdaad
nog niet goed op de plankaart verwerkt. Conform de visie zijn de beperkingen
op de verbeelding ingetekend.
In alle hoge bouwblokken ( max. hoogte 22 m) de bouwhoogte verhogen naar 25 meter. Hiermee kan beter worden ingespeeld op kwaliteiten als verhoogte plafondhoogte, hogere commerciele plint en ontworpen dakranden.
Reactie gemeente:
Naar aanleiding hiervan is op sommige plekken de bouwhoogte verruimd, bij
voorbeeld bij de kantorenbestemming en de torens. Bij de andere
bestemmingen niet, hier is namelijk nauwkeurig nagerekend of de bouwlagen
passen in de gestelde bouwhoogte. Dit blijkt te passen. Daarnaast is de
algemene ontheffing voor 10% afwijking opgenomen om eventuele
onvoorziene problemen te ondervangen.
De maximale bouwhoogte in T-3 verhogen van 5 naar 6 meter. Dit biedt ruimte voor het aanleggen van daktuinen en het maken van parkeervoorzieningen die boven het grondwater liggen.
Reactie gemeente:
Het gebouwd parkeren op binnenterreinen is mogelijk gemaakt in verdiepte,
halfverdiepte en bovengrondse vorm. De bouwhoogte die hiervoor is
opgenomen houdt rekening met twee parkeerlagen aan de zijde van de
Schipholweg en één parkeerlaag aan de noordzijde van de blokken.
Daarnaast geldt er nog een 10% afwijkingsontheffing. Dit is ruim voldoende
om een goede en ruime parkeergelegenheid te realiseren. Het voorstel is dan
ook om de bouwhoogte niet nog ruimer te maken.
Toelichting op functieaanduiding (pg) en (sv-opg) ontbreekt.
Reactie gemeente
In de regels, onder de betreffende bestemmingen, zijn de
functieaanduidingen nader aangegeven.
Blok I, Henriette Bosmanstraat:
De grens van het hogere deel 23 meter ruimer aangeven t.b.v. beter inpassen bewoning. Bouwhoogte binnen het gehele binnenterrein verhogen naar 6 meter. Bouwhoogte 23 meter + 14 meter t.b.v. het lagere deel van het blok
Reactie gemeente:
Naar aanleiding hiervan is op sommige plekken de bouwhoogte verruimd,
bijvoorbeeld bij de kantorenbestemming en de torens. Bij de andere
bestemmingen niet, hier is namelijk nauwkeurig nagerekend of de bouwlagen
passen in de gestelde bouwhoogte. Dit blijkt te passen. Daarnaast is de
algemene ontheffing voor 10% afwijking opgenomen om eventuele
onvoorziene problemen te ondervangen.
Blok III, direct ten westen van de "kantoorkavel"
Maximale bebouwingshoogte aan de Schipholweg verhogen naar 25 meter. Dit maakt het mogelijk om een hogere commerciele plint te realiseren en een goede dakopstand mee te ontwerpen. Maximale bouwhoogte in de zijstraten verhogen naar 17 meter over een lengte van ca. 8 meter. Bebouwingshoogte in het binnengebied verhogen naar 6 meter om ook de mogelijkheid voor de aanleg van daktuinen mogelijk te maken.
Reactie gemeente:
Naar aanleiding hiervan is op sommige plekken de bouwhoogte verruimd,
bijvoorbeeld bij de kantorenbestemming en de torens. Bij de andere
bestemmingen niet, hier is namelijk nauwkeurig nagerekend of de bouwlagen
passen in de gestelde bouwhoogte. Dit blijkt te passen. Daarnaast is de
algemene ontheffing voor 10% afwijking opgenomen om eventuele
onvoorziene problemen te ondervangen. Daarnaast is voor blok III en blok IV
de bouwhoogte over een lengte van 8 meter verhoogd zodanig dat de
bouwplannen van de architecten op die punten passend worden gemaakt.
Blok IV, ten oosten van de Pladellastraat
Maximale bebouwhoogte aan de Schipholgweg verhogen naar 25 meter. Dit maakt het mogelijk om een hogere commerciële plint te realiseren en een goede dakopstand mee te ontwerpen. Maximale bouwhoogte in de Pladellastraat vanaf de Schipholweg over ca. 7 meter verhogen naar 23 meter. Bebouwingshoogte in het binnengebied verhogen naar 6 meter om ook de mogelijkheid voor de aanleg van daktuinen mogelijk te maken.
Reactie gemeente:
Naar aanleiding hiervan is op sommige plekken de bouwhoogte verruimd,
bijvoorbeeld bij de kantorenbestemming en de torens. Bij de andere
bestemmingen niet, hier is namelijk nauwkeurig nagerekend of de bouwlagen
passen in de gestelde bouwhoogte. Dit blijkt te passen. Daarnaast is de
algemene ontheffing voor 10% afwijking opgenomen om eventuele
onvoorziene problemen te ondervangen. Daarnaast is voor blok III en blok IV
de bouwhoogte over een lengte van 8 meter verhoogd zodanig dat de
bouwplannen van de architecten op die punten passend worden gemaakt.