| Plan: | Oude Stad |
|---|---|
| Plannummer: | BP1080005 |
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0392.BP1080005-0004 |
De binnenstad van Haarlem is aangewezen als "beschermd stadsgezicht". Dit betekent dat het bijzondere ruimtelijke karakter van het plangebied op grond van de Monumentenwet dient te worden beschermd in het bestemmingsplan. Dit betekent dat het beschermen van de bestaande kwaliteiten het stedenbouwkundig hoofduitgangspunt is. Deze kwaliteiten worden met name bepaald door:
De aanwijzing tot beschermd stadsgezicht is niet bedoeld om de bestaande toestand in al zijn facetten te "bevriezen". De binnenstad moet kunnen leven. De opgave van dit bestemmingsplan is om bij nieuwe ontwikkelingen de historisch stedenbouwkundige eenheid zoveel mogelijk te versterken.
In het kader van dit bestemmingsplan is een waarderingskaart van het plangebied opgesteld (zie hoofdstuk 6.4 en bijlage Waarderingskaart). De waarderingskaart is een combinatie van de waardering van afzonderlijke gebouwen met de waardering van de stedenbouwkundige structuur. Het behouden van architectonische en stedenbouwkundige waarden heeft concrete gevolgen voor het vastleggen van rooilijnen, bouwvlakken, dakopbouwen, goot- en bouwhoogtes, erfafscheidingen, overstekken e.d. Daar waar de historische waarden van het beschermd stadsgezicht desondanks in het geding zouden kunnen komen, wordt gedetailleerd bestemd.
Deze visie op het beschermd stadsgezicht heeft geleid tot een bestemmingsplanregeling die het stadsgezicht op een passend wijze beschermt. De hoofdopzet van deze regeling bestaat uit de volgende elementen:
Ten behoeve van het behoud, herstel en de uitbouw van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het plangebied worden de volgende stedenbouw- kundige uitgangspunten gehanteerd.
Voorgevelrooilijn
De voorgevelrooilijn is de lijn waar de weg de voorgevel raakt. Het is de scheidslijn tussen bebouwd en onbebouwd. De manier waarop de voorgevelrooilijn loopt bepaalt de loop van de gevels en daarmee vaak de vorm van de openbare ruimte. De voorgevelrooilijn is dus een belangrijke vormgever van de historische kenmerken van de Haarlemse binnenstad. Uitgangspunt is dat voor bebouwing in het beschermd stadsgezicht de voorgevel in de voorgevelrooilijn dient te zijn gebouwd.
Bouwvlak
Met het bouwvlak worden de gronden aangeduid waar bepaalde gebouwen en andere bouwwerken zijn toegelaten. In het bestemmingsplan zal zoveel mogelijk rekening worden gehouden met de historisch bepaalde situatie. Gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd waarbij moet worden aangesloten op de belendende gebouwen.
Parcellering
De historische binnenstad kenmerkt zich vooral door kleinschalige historische panden. Samenvoegen van panden gaat ten koste van deze fijnmazige structuur en van de bouwhistorische waarden van vooral de historische tussenmuren. Slechts onder bepaalde voorwaarden kan samenvoeging van gebouwen in de hoofdwinkelstraten worden toegestaan.
Hoogtes
Doordat elk pand in de binnenstad een individuele goothoogte en dakvorm en nokrichting kent, zit er veel variatie in het daklandschap en gevelaanzichten. De bestaande variatie in goothoogte wordt in het bestemmingsplan gewaarborgd door de bestaande goothoogte gedetailleerd vast te leggen. Onder strikte voorwaarden mag hiervan worden afgeweken.
Monumenten kennen wettelijk al een beschermde status. Orde 2 panden (zie ook bijlage Orde 2 panden) krijgen bescherming met een te handhaven goothoogte en dakvorm of nokrichting. Bij orde 3 en jonge panden worden over het algemeen minimale en maximale bouwhoogten gehanteerd.
Daklandschap
De kappen van de individuele panden vormen tezamen het daklandschap. Het daklandschap in de Oude Stad is bijzonder rijk en afwisselend. Het traditionele zadeldak met de nok haaks op de straat komt daarbij het meeste voor. Het is belangrijk dat de hoofdkarakteristieken gehandhaafd blijven. Uitgangspunt is dan ook dat een gebouw voorzien dient te zijn van een kap en dat de bestaande nokrichting en dakvorm behouden blijven. Waar daken in de loop der tijd verdwenen zijn wordt in dit bestemmingsplan de mogelijkheid geboden dit weer te herstellen. Dit is een reden om hoogte van bouwwerken in het bestemmingsplan te bepalen aan de hand van de goothoogte, zodat de mogelijkheid open blijft het bouwwerk nog te voorzien van een echte kap. Voorwaarde is de maximale nokhoogte van 4m. en een dakhelling gekoppeld aan een minimale en maximale hellingshoek. Dakkapellen mogen worden opgericht maar hieraan worden stringente eisen gesteld ten aanzien van hoogte, breedte en afstand tot nok en dakvlak. Onder bepaalde voorwaarden mogen op (gedeeltelijk) platte daken ook dakterassen en daktuinen worden toegestaan.
Binnengebieden
De bouwblokken binnen het beschermd stadsgezicht hebben allemaal een formele, beschermde buitenkant waardoor de uitstraling wordt bepaald. Ruimte voor flexibiliteit zit in het informele binnengebied. Het gebied tussen de achtergevelrooilijnen van de (beschermde) hoofdbebouwing.
De grootste krachten van de binnengebieden zijn variëteit en flexibiliteit. De verhoudingen tussen bebouwd en onbebouwd en de hoogteverschillen van de bebouwing spelen een belangrijke rol bij het ontstaan van bijzondere plekken in de binnengebieden. Flexibiliteit vergroot de aanpasbaarheid voor verschillende functies en draagt daardoor ook bij aan een duurzaam gebruik.
Het gebrek aan kwaliteit van sommige binnengebieden ligt niet zo zeer aan de aanwezigheid van bebouwing in de binnengebieden, maar meer aan de vormgeving en het gebruik van de daken van deze "binnenbebouwing".
Binnengebieden kunnen getransformeerd worden tot gebieden met getrapte groene (toegankelijke) terrassen waar ook energie kan worden gewonnen en een begane grond met tuinen en bomen.
De verhouding tussen een strakke, historische rooilijn aan de buitenzijde en een kleinschalige getraptheid van terrassen, daktuinen en open binnentuinen kan de kwaliteit van de binnengebieden verhogen. Uitgangspunt is om de kwaliteiten te versterken door te bestemmen wat er staat met meer ruimte voor flexibiliteit, te vergroenen en te verduurzamen door een beter gebruik van de daken. In dit bestemmingsplan worden dakterrassen, daktuinen en zonnepanelen op bebouwing in een binnengebied gefaciliteerd.
De ruimtelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten zijn meegenomen bij het opstellen van de regels in het bestemmingsplan. In hoofdstuk 6.4 wordt uiteengezet hoe de juridisch bindende delen van het bestemmingsplan, de regels, de verbeelding en de waarderingskaart, zijn vormgegeven.
De economische functies in de Oude Stad zijn voor de leefbaarheid van Haarlem van groot belang. Het functioneren van deze functies is onderhevig aan ontwikkelingen aan zowel de aanbod- als de vraagzijde. Door de opkomst van het recreatieve aspect bij bijvoorbeeld het winkelbezoek, is de factor beleving steeds belangrijker geworden. De consument of bezoeker van de binnenstad zoekt steeds vaker gemak en vermaak. Een kwalitatief goed aanbod van winkels en horeca, samen met goede voorzieningen op het gebied van cultuur(podia) in een aantrekkelijke historische binnenstad is dan ook een belangrijk uitgangspunt.
Om de economische functies voor de binnenstad te behouden is het van belang om in het bestemmingsplan, naast het behoud van de historische kwaliteiten, de dynamiek te faciliteren. Dit komt tot uiting door in de Oude Stad gebieden te onderscheiden waar op gedifferentieerde wijze tegemoet kan worden gekomen aan die dynamiek. Hierbij wordt aangesloten op de 4 deelgebieden zoals onderscheiden in hoofdstuk 2.4.
Kernwinkelgebied
Een gebied met een concentratie van publieksaantrekkende functies, waarin detailhandel en dienstverlening overheersen. Behoud dan wel versterking van de winkelfunctie in dit gebied is belangrijk uitgangspunt. Dit geldt zeker voor de binnen het kernwinkelgebied te onderscheiden hoofdwinkelstraten (Barteljorisstraat, Zijlstraat, Grote Houtstraat, Anegang). Op de begane grondlaag dient de aaneengesloten plint van winkels en publieksgerichte (winkelachtige) functies gehandhaafd te worden. Aan de groeiende behoefte om nauw aan het winkelgebeuren verbonden horeca mogelijk te maken, kan zowel binnen de winkelfunctie als binnen de horecafunctie tegemoetgekomen worden. Het winkelend publiek moet zich kunnen verpozen, waardoor recreatief winkelen voor velen aantrekkelijk is. Naar zijn aard is deze vorm van "winkelachtige" horeca wat betreft milieuhinder vergelijkbaar met de reguliere winkelfunctie. Via een afwijkingsbevoegdheid kan uitbreiding van deze vorm van horeca mogelijk worden gemaakt.
De woonfunctie is alleen op de hoger gelegen verdiepingen toegestaan. Zonder aantasting van de historische omgeving en de waarde van panden, kan echter in zekere mate in de hoofdwinkelstraten ruimte geboden worden voor een doorkoppeling van de winkelfunctie op de begane grond naar de bovenliggende verdieping om middelgrote winkelvestigingen mogelijk te maken. Door de herontwikkeling van het Raaksgebied heeft het kernwinkel- en uitgaansgebied een uitbreiding in westelijke richting gekregen, met de Drossestraat en rond het Hortusplein.
Rondom de hoofdwinkelstraten bevindt zich een dwaalmilieu met aanloop- en zijstraten (bv. Kruisstraat, Koningstraat, Gierstraat, Kleine Houtstraat). Ook hier zijn voornamelijk winkels en horecagelegenheden gevestigd. Het onderscheidt zich vaak van de hoofdwinkelstraten door kleinschaligheid, lokaal ondernemerschap, speciaalzaken en ook doordat soms minder sprake is van een aaneengesloten winkelfront. Belangrijk is om dit milieu te handhaven. Daarbij wordt wel de bestaande woonfunctie in deze straten gerespecteerd. In principe is geen doorkoppeling van de winkelfunctie naar de bovenverdieping mogelijk. Uitgangspunt is wonen op de verdiepingen.
Met het project "Wonen boven winkels" wordt actief beleid gevoerd om de woonfunctie in de winkelstraten op de bovenverdiepingen te versterken. Uit het vastgestelde hotelbeleid vloeit voort dat ook slapen boven winkels gestimuleerd moet worden. Met het oog op de gewenste uitbreiding van overnachtingsmogelijkheden wordt binnen de bestemmingen waar wonen wordt toegestaan, tevens expliciet ook short stay mogelijk gemaakt.
Het gebruik en de inrichting van de openbare ruimte is in het kernwinkelgebied voornamelijk gericht op verblijf. Dit houdt in dat er ruimte is voor terrassen, om te winkelen, slenteren etc. Tegelijkertijd kunnen delen van de openbare ruimte medegebruikt worden voor evenementen en (waren)markten.
Gemengde gebieden
Buiten het kernwinkelgebied en de binnenstedelijk woonstraten zijn er gebieden die een meer gemengd karakter hebben. Enerzijds vindt men hier een aantal straten met een duidelijk winkelkarakter zoals de Zijlstraat (westelijk deel) of de Barrevoetestraat/Keizerstraat. Uitgangspunt blijft hier de winkelfunctie.
Anderzijds zijn er (delen van) straten waarvan de kwaliteit vooral wordt bepaald door een goede mix van wonen en kleinschalige niet-publieksaantrekkende functies. Voorkomen moet worden, ook in het kader van sociale veiligheid, dat wonen op de begane grond verdwijnt. Detailhandel komt hier nog wel voor maar in afnemende mate. Verspreid aanwezige detailhandel blijft hier mogelijk in reeds bestaande winkelvestigingen.
Voor de verdiepingen is de woonfunctie uitgangspunt. De gemengde gebieden worden gezien als een goed milieu voor Bed&Breakfast. Een specifiek karakter heeft de Nieuwe Gracht waar een gemengd kantoor/woonmilieu bestaat. Het gemeentelijk beleid is er op gericht de vestigingsmogelijkheden voor hotels en Bed&Breakfast, zeker in de binnenstad, te verruimen en te vergemakkelijken. Met het oog hierop worden ruimere mogelijkheden geboden voor de hotelfunctie.
De gemengde gebieden vormen ook een goed vestigingsmilieu voor creatief ondernemerschap. Gezien de (groeiende) economische betekenis is het belangrijk de diverse vormen hiervan te faciliteren en huisvestings- mogelijkheden te bieden. (Kantoor)werkplekken, al dan niet flexibel ingevuld, of studio's/ateliers kunnen binnen deze gebieden dan ook volop plek krijgen.
Binnenstedelijk woonmilieu
Daarnaast zijn gebieden of straten te onderscheiden waar het wonen centraal staat. De binnenstad is een zeer aantrekkelijk woonmilieu voor bepaalde bewonersgroepen. Bescherming van de woonfunctie is van groot belang voor de levendigheid en sociale veiligheid in en rond de binnenstad.
Binnen de woonfunctie zijn beroepsmatige activiteiten aan huis mogelijk. Ook wordt Bed&Breakfast binnen de woonfunctie mogelijk gemaakt. De overheersende woonfunctie in deze gebieden sluit de vestiging niet uit van enige niet-hinderlijke andere activiteiten. Daar waar in de bestaande situatie sprake is van functiemenging wordt volstaan met een "lichte" gemengde bestemming. Binnen deze bestemming zijn kleinschalige vormen van bedrijvigheid en (zakelijke) dienstverlening op de begane grond toegestaan.
Uitgaansclusters
Binnen het plangebied zijn een aantal uitgaansclusters te onderscheiden. De grootste concentratie bevindt zich rond de Grote Markt/Klokhuisplein/Oude Groenmarkt. Uitgangspunt is dat een concentratie van (zwaardere) horecavoorzieningen hier blijft plaatsvinden. Daarbij worden de bestaande mogelijkheden gerespecteerd. Dit geldt eveneens voor de noordzijde van de Botermarkt. Nieuw is het cluster rond het Hortusplein. Hier wordt ook nog ruimte geboden voor verbreding en verdieping van het horeca-aanbod.
De woonfunctie komt in dit deelgebied alleen op de verdiepingen voor. Naast horeca bevinden zich ook enkele cultuur-recreatieve functies in deze clusters. Net als overige aanwezige musea in het plangebied krijgen deze een maatschappelijke of culturele bestemming.
Overige horeca
In dit bestemmingsplan is horeca apart geregeld. Horecabedrijven zijn via een aanduiding opgenomen op de verbeelding. Daarbij worden verschillende categorieën onderscheiden. In bijlage 6 van deze toelichting is de indeling met een toelichting hierop te vinden. Voor bepaalde vormen van horeca is uitbreiding mogelijk gemaakt. Dit geldt voor de lichtste vorm van horeca, de zogenaamde winkelgerelateerde horeca, en de hotels. Voor het overige zijn de mogelijkheden voor uitbreiding van (omgevingsbelastende) horecavestigingen begrensd door randvoorwaarden ten aanzien van veiligheid en leefbaarheid. Dit komt er op neer dat de overige horecavoorzieningen in het gehele plangebied zijn afgestemd op de bestaande situatie (ten tijde van vaststelling van dit bestemmingsplan).
Evenementen
De verblijfsruimte in het plangebied, met als centrum de Grote Markt heeft een bijzondere functie voor evenementen. Hier kunnen evenementen plaatsvinden in de breedste zin van het woord, met een stedelijke en landelijke uitstraling. Conform het evenementenbeleid van de Gemeente Haarlem mogen hier jaarlijks de in dat beleid genoemde (categorieën van) evenementen plaatsvinden die voldoen aan criteria met betrekking tot geluid en schaal en per categorie aan een maximale duur gebonden zijn.