Bakenes

5.3 Toekomstige ontwikkelingen

In het plangebied hebben de afgelopen jaren grootschalige ontwikkelingen plaatsgevonden zoals de uitbreiding/bouw van de Philharmonie, Toneelschuur en de Appelaar. De komende jaren zijn er geen (grootschalige) ontwikkelingen gepland in het gebied die meegenomen kunnen worden in dit bestemmingsplan. Ontwikkelingen die voorzien zijn, maar nog niet concreet genoeg zijn om op te nemen in dit bestemmingsplan betreffen de locaties; Begijnhof/ Lombardsteeg, Koudenhorn 24 (Sloothaak) en het terrein achter Bakenesserstraat 13- 27. Als binnen de planperiode van tien jaar deze ontwikkelingen geconcretiseerd worden, kunnen afzonderlijke ruimtelijke procedures opgestart zullen worden.

Lombardsteeg

Binnen het bouwblok van de Janstraat, Lombardsteeg, Lange Begijnestraat en Begijnensteeg liggen twee kavels braak. In het bestemmingsplan is de bestaande situatie overgenomen (gemeentegrond). De situatie overnemen van het vigerende bestemmingsplan is ongewenst. De kavel langs de Lombardsteeg is in gebruik als tuin en ligt gescheiden door een muur van de straat. De ander kavel ligt open naar het Begijnhof, is geplaveid en doet dienst als parkeerplaats.

Afbeelding 5.1 Stedenbouwkundige randvoorwaarden Trafolocatie Lombardsteeg & Begijnhof

Voor toekomstige ontwikkelingen is behoud van de onderstaande aanwezige kwaliteiten uitgangspunt.

• het historische stratenpatroon
• het oorspronkelijke verkavelingspatroon van de bouwblokken
• de kleinschalige bebouwing
• de bomen op het binnenterrein die door hun grootte boven de bebouwing uit toornen
• het zicht op de Begijnenkerk

De algemene uitgangspunten voor deze ontwikkelingen zijn:

• Voorkanten van de bebouwing naar de straat, achterkanten naar binnenterrein
• Incorporeren van de aanwezige grote bomen
• Nieuwe volumes qua hoogte en grootte aansluiten op die van de omgeving
• het trafostation en het parkeren inpandig oplossen.
• Geen blinde muren
• Rekening houden met de aanwezige Warmte -koude -opslag

Sloothaak

Aan het Spaarne tegenover molen de Adriaan en de Scheepmakersdijk aan de oostelijke rand van de binnenstadswijk Bakenes ligt de Sloothaaklocatie. Voor deze locatie zijn ontwikkelingen voorzien op gronden die particulier eigendom zijn en gronden die in eigendom zijn bij de gemeente. In het bestemmingsplan is de vigerende situatie overgenomen.

Afbeelding 5.1 Historische rooilijn

Voor de ontwikkelingen zijn in 2009 de onderstaande concept ontwerprichtlijnen opgesteld.

• 1. Terugbouwen in de historische rooilijn. Voor het plaatsen van brandstofpompen t.b.v bedrijf Sloothaak is in het verleden een verbreding gemaakt in de Kokstraat. Om het stratenpatroon in ere te herstellen wordt de nieuwbouw in de Kokstraat in de historische rooilijn geprojecteerd.
• 2. Belending- Naast de locatie Sloothaak staat een monumentaal pand waarvan de hoogte en breedte de schaal van de rest van de panden ontstijgt. Het is van belang dit rijksmonument in zijn waarde te laten. Voorkomen moet worden dat de omvang van het Sloothaak perceel en de hoogte van het monument aanleiding geven voor een te grootschalige ontwikkeling.
• 3. Hoogten- Het bouwblok tussen Kokstraat en Vrouwestraat is de grootste van de vier aan de Koudenhorn. De opbouw van de panden is voornamelijk een hoge bedrijfsruimte aan de begane grond en een woning boven. de hoogte van de panden is een mengsel van 2 lagen en 3 lagen met- en zonder kap. De twee naastliggende monumentale panden hebben een goothoogte van 13 meter.

Terrein achter Bakenesserstraat 13- 27

Het binnenterrein achter de Bakenesserstraat 13-27 is particulier eigendom. De eigenaar wil het binnenterrein gaan ontwikkelen. In een voorstel uit 2005 wordt op het binnenterrein de begane grond ingezet voor parkeren voor bewoners en gebruikers van de gebouwen. Op de verdiepingen is ruimte voor ateliers en eventueel andere culturele functies. Met dit voorstel werd niet voldaan aan de ruimtelijke kwaliteit eisen voor een binnenstadslocatie.

Omdat er tussen de gemeente en de eigenaar nog geen overeenstemming is over de toekomstige ontwikkelingen, is er in dit bestemmingsplan voor gekozen om de vigerende situatie over te nemen.

Indien er binnen de planperiode van dit bestemmingsplan (10 jaar) overeenstemming is tussen de eigenaar en de gemeente over de ontwikkeling van de rest van dit gebied kan er een afzonderlijke ruimtelijke procedure opgestart worden.