| Plan: | Centrum |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0381.BP2009B006001-va01 |
Begrippen (artikel 1)
In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de planregels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.
Wijze van meten (artikel 2)
Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.
Bedrijf (artikel 3)
In het plangebied komen verschillende typen bedrijven voor. Deze bedrijven liggen verdeeld in het bestemmingsplangebied. Uitgangspunt bij bedrijven is dat nieuwe en bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van nieuwe woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Afstemming hiervoor wordt gedaan aan de hand van een Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging. Binnen de bestemming 'Bedrijf' zijn bedrijven toegestaan in categorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging. Voor bedrijven die buiten deze toegestane categorie vallen, is een specifieke aanduiding opgenomen. Voor de aanwezige tankstations aan de Brinklaan en aan de Prinsenstraat is een specifieke aanduiding opgenomen. Tevens zijn aanduidingen opgenomen voor andere voorkomende functies binnen de bedrijfsbestemming.
Centrum (artikel 4)
Deze bestemming is opgenomen voor de percelen binnen het kernwinkelgebied, de zogenaamde winkelacht. Hier zijn de functies detailhandel, ambachtelijke bedrijvigheid, publieksgerichte dienstverlening, horeca in categorie 1 en 2 (uitsluitend op de begane grond) en wonen (op de verdiepingen) toegestaan. Bestaande afwijkende functies zijn specifiek aangeduid.
Voor de bouwmogelijkheden is in grote lijnen aangesloten bij het vigerende bestemmingsplan. Dit geldt voor de oppervlakte van gebouwen, maar ook voor de toelaatbare goot- en bouwhoogten waarbij onderscheid is gemaakt tussen hoofdgebouwen en aan- en uitbouwen en bijgebouwen.
Detailhandel (artikel 5)
De detailhandelsvestigingen binnen het plangebied die niet gecombineerd worden met wonen hebben de specifieke bestemming Detailhandel gekregen.
Gemengd (artikel 6)
Deze verzamelbestemming is opgenomen voor de locaties waar het wonen veelal op verdiepingen wordt gecombineerd met een andere functie (bijvoorbeeld detailhandel of kantoor) op de begane grond. Het betreft hier de zogenaamde aanloopstraten naar het centrum zoals beschreven in hoofdstuk 4. Middels de bestemming 'Gemengd' wordt de combinatie van functies opgenomen in dit bestemmingsplan. Op de begane grond wordt zoveel mogelijk gestreefd naar de uitwisselbaarheid van de verschillende functies. Hierdoor kan het voorkomen dat voor sommige locaties een functie wordt opgenomen, die (nog) niet voorkomt, maar welke, gelet op het centrumplan, toelaatbaar is.
De volgende functies zijn toegestaan op de begane grond: wonen, detailhandel (behoudens daar waar nu geen detailhandel aanwezig is), ambachtelijke bedrijvigheid, horeca in categorie 1 en 2, (consumentgerichte en zakelijke) dienstverlening, kantoren en maatschappelijke voorzieningen. Andere functies zijn specifiek aangeduid. Op de verdiepingen is in beginsel uitsluitend wonen toegestaan. Voor de locaties waar de planologische toevoeging van woningen op de begane grond vanuit het oogpunt van verkeerslawaai op knelpunten stuit (zie ook paragraaf 4.6.) zijn woningen en andere geluidsgevoelige functies op de begane grond uitgesloten.
Bestaande functies die reeds afwijken van het bovenstaande zijn specifiek aangeduid en mogelijk gemaakt.
Voor de bouwmogelijkheden is in grote lijnen aangesloten bij de vigerende bestemmingsplannen. Ter plaatse van de aanduiding 'erf' is uitsluitend (lagere) erfbebouwing toegestaan (aan- en uitbouwen, bijgebouwen).
Groen (artikel 7)
Voor de in het plangebied aanwezige waardevolle groenstroken wordt de bestemming Groen opgenomen. Binnen deze bestemming is uitwisseling met functies in het openbare gebied niet aan de orde. Behalve het groen worden binnen de bestemming ook speelvoorzieningen en voet- en fietspaden toegestaan.
Kantoor (artikel 8)
De bestemming Kantoor is opgenomen voor de voorkomende kantoorfuncties die buiten de bestemmingen centrum (C) en gemengd (GD) vallen. Daar waar van toepassing wordt tevens een aanduiding ten behoeve van het wonen opgenomen.
Voor de bouwmogelijkheden is in grote lijnen aangesloten bij de vigerende bestemmingsplannen. Ter plaatse van de aanduiding 'erf' is uitsluitend (lagere) erfbebouwing toegestaan. (aan- en uitbouwen, bijgebouwen).
Maatschappelijk (artikel 9)
Maatschappelijke voorzieningen buiten het centrum (C) en de aanloopstraten (GD) worden specifiek voor Maatschappelijk bestemd. Om te voorkomen dat er een andere niet gewenste voorziening ter plaatse gevestigd kan worden, hebben alle locaties een aanduiding gekregen ten behoeve van de bestaande functie. Het college is bevoegd hiervan af te wijken om andere maatschappelijke functies toe te staan (onder voorwaarden).
Maatschappelijke functies die binnen het centrum (C) en de aanloopstraten (GD) zijn gevestigd zijn binnen de bestemmingen Centrum en Gemengd mogelijk gemaakt (zie Centrum en Gemengd).
Tuin (artikel 10)
In tegenstelling tot de achtererven en de meeste zijerven bij woningen zijn de voortuinen en delen van de zijtuinen, behorende bij de woningen, niet onder de bestemming Wonen opgenomen maar apart bestemd als Tuin. Alleen aan- en uitbouwen tot een diepte van maximaal 2 m en tot een hoogte van de begane grondlaag van het hoofdgebouw +25 cm, alsmede erfafscheidingen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot een hoogte van 1 m, zijn hier toegestaan. Hierp zijn enkele uitzonderingen zoals vlaggenmasten tot een hoogte van 6 m en pergola's tot een hoogte van 2 m. Als specifieke gebruiksregel is opgenomen dat parkeren in de voortuin niet is toegestaan, behoudens daar waar een oprit naar een garage of naar een parkeerplaats naast de woning aanwezig is.
Verkeer (artikel 11)
Wegen met een 50 km/h-regime behouden de verkeersbestemming. Deze wegen dienen voornamelijk ter ontsluiting van het plangebied. Verder vallen binnen deze bestemmingen de openbare ruimten en de groenvoorzieningen die deels worden gerekend tot het structurele groen van het gebied.
Verkeer-Railverkeer (artikel 12)
Door het plangebied loopt de spoorlijn Hilversum-Amsterdam (trajectnummer 371), welke de bestemming Verkeer-Railverkeer heeft gekregen. Hierbij horen ook de bijbehorende voorzieningen zoals bermen, taluds, overgangen, geluidswerende voorzieningen, groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en (ontsluitings)wegen. Omdat de zone rondom dit traject is gezoneerd dient hiermee rekening te worden gehouden met onder andere veiligheid en verkeerslawaai.
Verkeer-Verblijfsgebied (artikel 13)
Wegen die aangeduid zijn als 30 km/h-wegen worden opgenomen binnen de bestemming Verkeer-Verblijfsgebied. Dit is gericht op de beoogde functie en mogelijkheden om bijvoorbeeld speeltoestellen in de woonstraten te kunnen realiseren. Verder vallen binnen deze bestemmingen de openbare ruimten en de groenvoorzieningen die deels worden gerekend tot het structurele groen van het gebied. Voor het Raadhuisplein, het Julianaplein en het Wilhelminaplantsoen is de aanduiding 'evenemententerrein' opgenomen. In het Centrumplan is aangegeven dat er ter plaatse kleinschalige evenementen passend bij de maat en de schaal van het dorpse karakter mogelijk moeten zijn. Grootschalige evenementen blijven vooralsnog op het Raadhuisplein voor het gemeentehuis.
Water (artikel 14)
De watergang bij het nieuwbouwproject Landstraat-Noord wordt bestemd voor Water. Binnen de bestemming worden alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan met een maximale hoogte van 3 m.
Wonen (artikel 15)
Bij de bestemming Wonen worden verschillende vormen van wonen onderkend, zoals eengezinswoningen en appartementen. Voor zover het wonen gecombineerd is met andere functies, wordt een verzamelbestemming opgenomen (zie onder Centrum en Gemengd).
Binnen de bestemming Wonen worden voor de diverse woonsoorten aanduidingen opgenomen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen vrijstaande woningen, rijenwoningen, twee-onder-een-kapwoningen en gestapelde woningen. Deze aanduidingen zijn met name relevant voor de bouwmogelijkheden.
Erfbebouwing is, conform elders in Bussum, mogelijk tot een maximum van 50% van het zij- en achtererf, tot een oppervlak van ten hoogste 50 m² onder voorwaarde dat een aaneengesloten oppervlakte van ten minste 25 m² van het zij- en achtererf onbebouwd en onoverdekt blijft. Ter plaatse van zij- en achtererven die groter zijn dan 250 m² is erfbebouwing toegestaan tot een oppervlak van ten hoogste 75 m². Overigens wordt opgemerkt dat tevens het stelsel van vergunningvrij bouwen van toepassing is.
Binnen de bestemming Wonen worden mogelijkheden opgenomen voor het uitoefenen van een beroep-aan-huis. Onder een beroep-aan-huis wordt verstaan het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, dan wel het uitoefenen van een beroep op medisch, paramedisch of therapeutisch gebied, welke door de beperkte omvang in een gedeelte van een woning en de daarbij behorende aan- en uitbouwen wordt uitgeoefend.
Tevens wordt toegestaan dat binnen de woonbestemming onder een aantal voorwaarden kleinschalige bedrijvigheid kan worden uitgeoefend. Het betreft hier activiteiten waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer geldt en die door de beperkte omvang in een gedeelte van een woning en de daarbij behorende bebouwing worden uitgeoefend (bijvoorbeeld een assurantiekantoor of een kapper). Het gaat hier om bedrijvigheid die verenigbaar is met de woonfunctie en welke niet leidt tot aantasting van de woonkwaliteit. De activiteit dient te worden uitgevoerd door de bewoner van de woning. De oppervlakte die gebruikt mag worden voor een beroep aan huis of kleinschalige bedrijvigheid is aan een maximum gebonden (maximaal 25% van het vloeroppervlak van de woning).
Waarde - Archeologie(-1, -2 en -3) (artikel 16, 17 en 18)
Bij ruimtelijke inrichting en ontwikkelingen in een gedeelte van het plangebied moet worden gezocht naar beschermings- en inpassingmogelijkheden van eventuele archeologische waarden.
De dubbelbestemming Waarde - Archeologie is gehanteerd voor de gebieden met archeologische verwachtingswaarden. Voor het plangebied gelden drie verschillende archeologische regimes en er zijn derhalve drie afzonderlijke dubbelbestemmingen opgenomen. Binnen de gebieden is voorafgaand aan (bouw)werkzaamheden en werken archeologisch onderzoek nodig indien de (bouw)werkzaamheden en werken een bepaalde omvang en een bepaalde diepte hebben (afhankelijk van de ligging binnen Waarde-Archeologie -1, -2 of -3.
Antidubbeltelregel (artikel 19)
Deze regel dient om te voorkomen dat indien in het bestemmingsplan bij een bepaald gebouw een zeker open terrein is geëist, dat terrein nog eens meetelt bij het beoordelen van een aanvraag voor een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
Algemene bouwregels (artikel 20)
Bestaande maten
In de planregels zijn diverse regelingen opgenomen die aangeven wat maximaal of minimaal toelaatbaar is. Deze regelingen kunnen betrekking hebben op hoogten, breedten, diepten, oppervlakten, afstanden of aantallen. Ruimtelijke overwegingen hebben bepaald welke maat als maximum of minimum is aangegeven. Lang niet alle bestaande situaties voldoen echter aan de betrokken maten. Het negeren van deze bestaande maten zou betekenen dat het betrokken gebouw onder het overgangsrecht valt, met alle gevolgen van dien (alleen gedeeltelijk vernieuwen of veranderen, alleen herbouw na calamiteit etc.). Dit is uitdrukkelijk niet de bedoeling. Overgangsrecht is immers alleen aan de orde, wanneer te verwachten is dat het betrokken gebouw gedurende de looptijd van het bestemmingsplan zal worden geamoveerd.
Het onder het overgangsrecht brengen zou ook tot praktische complicaties leiden, aangezien dan onduidelijk is of - bijvoorbeeld - het gehele gebouw onder het overgangsrecht valt of alleen dat gedeelte waarmee de betrokken maten worden overschreden.
Om dit soort verwikkelingen te voorkomen is in artikel 20 een regeling opgenomen die voorkomt dat overgangsrecht van toepassing is, indien de gestelde maxima of minima niet met de bestaande situaties in overeenstemming zijn.
Uiteraard geldt de betrokken regeling niet indien een bestaand bouwwerk wordt afgebroken en op een andere plek wordt herbouwd. In dat geval gelden de als maximaal of minimaal gestelde maten onverkort.
Met betrekking tot de bestaande maten is als peildatum gekozen voor het moment waarop het bestemmingsplan in werking is getreden. Dit is het eerste moment waarop nog uitsluitend conform het geldende bestemmingsplan, in casu de daarin vastgelegde maxima en minima, kan worden gebouwd.
Overschrijding bouwgrenzen
De op de verbeelding aangegeven bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen worden overschreden met kleine bouwdelen. In dit artikel is geregeld hoe groot de overschrijding mag zijn en onder welke voorwaarden.
Ondergronds bouwen
Behalve boven het maaiveld, kan er ook geheel of gedeeltelijk onder het maaiveld worden gebouwd. Omdat dit ruimtelijk en stedenbouwkundig invloed kan hebben, door bijvoorbeeld inritten en half verdiepte bouwlagen, zijn er regels gesteld tot ten hoogste welke diepte er gebouwd mag worden en waar de toegang gesitueerd moet worden. Daarnaast moeten de bedoelde ruimten in dienst staan van de bovenliggende bestemming. Middels een afwijkingsmogelijkheid is opgenomen dat een ondergrondse parkeergarage uit ten hoogste 2 bouwlagen kan bestaan.
Uitsluitende werking bouwverordening (artikel 21)
Om onduidelijkheid te voorkomen is in dit artikel bepaald dat de stedenbouwkundige bepalingen uit de bouwverordening niet van toepassing zijn binnen het plangebied (enkele uitzonderingen daargelaten).
Algemene afwijkingsregels (artikel 22)
Voor ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan is een algemene afwijkingsbevoegdheid opgenomen. De onderhavige regeling voorziet in verband met de gewenste duidelijkheid, in een objectieve begrenzing van het toepassingsbereik van de afwijking.
Algemene wijzigingsregels (artikel 23)
In dit artikel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van kleine overschrijdingen van de bestemmingsgrenzen. Daarnaast is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming archeologische waarden geheel of gedeeltelijk te verwijderen, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn.
Werking wettelijke regels (artikel 24)
In dit artikel is bepaald dat alle wettelijke regelingen waarnaar in de planregels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan.
In de planregels bij bestemmingsplannen wordt in een (toenemend) aantal gevallen met verwijzing naar een (andere) wettelijke regeling een procedure, begrip en/of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard. Zo ook in dit bestemmingsplan.
Sinds jaar en dag mag van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS) een bestemmingsplan slechts volgens de vereiste procedure van de Wro worden gewijzigd en heeft de Afdeling er bezwaren tegen dat een plan impliciet kan worden gewijzigd, zoals het geval kan zijn als zonder verdere aanduiding een van-toepassing-verklaring van een wettelijke regeling in de planregels is opgenomen.
Het is dan ook nodig dat verwijzingen naar toepasbare wettelijke regelingen worden gefixeerd, namelijk naar de tekst ervan zoals die op het moment van vaststelling van het plan gold.
Overgangsrecht (artikel 25)
In artikel 3.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.
Slotregel (artikel 26)
Het laatste artikel van de planregels betreft de slotregel van het onderliggende bestemmingsplan