Villagebieden 2013

3.7 Ontwikkelingen

In dit bestemmingsplan is al enkele malen gesteld dat de bestaande situatie als uitgangspunt dient. Dit betekent echter niet dat er in het geheel niets kan veranderen. Veranderingen in de vorm van beperkte uitbreidingen van woningen en andere panden, nieuwe bijgebouwen, het geschikt maken van grotere woningen voor dubbele bewoning of gewenste functieveranderingen, blijven mogelijk binnen een aantal randvoorwaarden. Naast de nodige terughoudendheid, is deze flexibiliteit gewenst om in te kunnen spelen op eventuele maatschappelijke ontwikkelingen.

Daarnaast worden in het plangebied enkele ontwikkelingen mogelijk gemaakt die betrekking hebben op veranderingen die de 'reguliere' bebouwingsmogelijkheden, zoals bedoeld in de eerste alinea, overstijgen. Hierna wordt op deze ontwikkelingen nader ingegaan, waarbij indien nodig wordt ingegaan op de ruimtelijke en stedenbouwkundige onderbouwing.

Nieuwe bouwmogelijkheden

Het bestemmingsplan Villagebieden zal niet voorzien in bouwmogelijkheden op onbebouwde plekken (bijvoorbeeld engen), die in particulier bezit dan wel in gemeentelijk bezit zijn. De nog aanwezige open plekken zijn van cultuurhistorisch belang en zijn tevens van groot belang voor de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied. Nieuwe bouwmogelijkheden zijn vanwege het waardevolle karakter van het plangebied derhalve niet gewenst.

Op basis van de vigerende bestemmingsplannen zijn echter nog wel bestaande bouwmogelijkheden aanwezig. Daarnaast speelt een aantal nieuwe ontwikkelingen waarover reeds besluitvorming heeft plaatsgevonden (zie hierna). Deze mogelijkheden zullen wel overgenomen worden in het nieuwe bestemmingsplan.

Bestaande bouwmogelijkheden uit vigerende bestemmingsplannen

Op basis van het nu nog geldende bestemmingsplan, is op een aantal genoemde locaties in het plangebied nog sprake van incidentele woningbouwmogelijkheden. Deze bouwmogelijkheden zijn in de loop van de jaren nog onbenut gebleven. Teneinde de bestaande rechten te respecteren blijven deze bouwmogelijkheden behouden. Het betreft de volgende locaties:

• 't Witzand 1, de bouw van één woning;
• Kooltjespad tussen nummer 3 en 7, de bouw van één woning;
• Kooltjespad 13, de bouw van één woning;
• Bussummerweg naast 32, de bouw van twee woningen;
• Holleweg 3, de bouw van één woning;
• Holleweg tussen 9 en 5, de bouw van één woning;
• Koloniepad 2, de bouw van twee woningen;
• Matthijssenhoutweg tussen 45 en 47, de bouw van twee woningen (bouwplannen reeds ingediend);
• Noolseweg tussen 39 en 39a, de bouw van één woning;
• Noolseweg tussen 32 en 30, één woning;
• Vliegweg 20, de bouw van een extra woning op het perceel;
• Vliegweg 5, de bouw van een extra woning op het perceel;
• Vlietweg tussen nummer 1 en 3, de bouw van één extra woning
• Melkweg naast nummer 4, de bouw van één woning;
• Melkweg tussen Eemnesserweg 22 en Melkweg 1a, de bouw van één woning;
• Heideweg naast nummer 3, de bouw van één woning;
• Heideweg naast nummer 6, de bouw van één woning;
• Schapendrift 81, de bouw van twee extra woningen;
• Schapendrift 64/66, de bouw van één woning;
• Tafelbergweg 5, de bouw van één woning;
• Torenlaan 23, de bouw van één woning;
• Eemnesserweg 34a, de bouw van één woning;
• Achter Prof. van Reeslaan 2-4, de bouw van één woning.

Ook voor het deelgebied Crailo is op basis van de vigerende bestemmingsplanregeling onderzocht of er nog sprake is van woningbouwmogelijkheden. Hieruit blijkt dat op één locatie nog een bouwmogelijkheid aanwezig is, die ook in het nieuwe bestemmingsplan behouden wordt. Het betreft het perceel dat gelegen is tussen de Prins Hendriklaan 5 en 9.

Daarnaast zijn in het bestemmingsplan Villagebieden uit 2009 nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Deze ontwikkelingen worden eveneens in dit bestemmingsplan opgenomen. Dit betreft de ontwikkelingen op de volgende locaties:

• Prins Hendriklaan 26, de bouw van een luxe (senioren)appartementencomplex met acht appartementen.
• Prins Hendriklaan 9, de bouw van een luxe (senioren)appartementencomplex met acht appartementen.
• Naarderweg 15-19, de bouw van acht appartementen.

Tot slot is voor een aantal locaties via een aparte procedure een ontwikkeling mogelijk gemaakt. Het betreft hier woningbouw in het voormalige gemeentehuis. Hiervoor is een vrijstelling ex artikel 19 Wet op de Ruimtelijke Ordening voor doorlopen. Dit is reeds verwerkt in het bestemmingsplan Villagebieden uit 2009.

Woningen Dwarslaan

Voorts is de bouw van drie woningen aan de Dwarslaan mogelijk gemaakt met een projectbesluit. Deze ontwikkeling is vertaald naar onderhavig bestemmingsplan. In figuur 3.6 is de ruimtelijke indeling van het gebied opgenomen. Dit gebied bestaat uit een drietal nieuwe bouwkavels. De drie kavels krijgen gezamenlijk een groene omkadering. Deze groene omkadering zorgt voor zorgvuldige overgangen naar het omliggende landschap. De noordelijk en westelijk gelegen groene zone doet dienst als ecologische bufferzone. Deze bufferzone krijgt een minimale maat van 15 meter, waarmee wordt voldaan aan de voorwaarden zoals die zijn opgenomen in de samenwerkingsovereenkomst met de ontwikkelaar. Aan de zuidzijde van het gebied komt een groenstrook van minimaal 10 meter te liggen. Deze strook bestaat uit eiken en struikgewas. De groenstrook aan de oostzijde zorgt voor een soepele overgang tussen de nieuwe kavels en het bestaande perceel aan de Oude Huizerweg 17.

Tegen het projectbesluit zijn verschillende beroepen ingediend. Op 3 april 2013 heeft de Raad van State de beroepen niet gegrond verklaard. Deze uitspraak is opgenomen in bijlage 6.

Figuur 3.6 Ruimtelijke indeling woningen Dwarslaan

Overige ontwikkelingen

Nieuwe seniorenappartementen/meergezinswoningen

In de hierboven in paragraaf 3.5 geformuleerde bouwstenen voor beleid is vermeld dat in een aantal deelgebieden uit ruimtelijk oogpunt (beperkte) mogelijkheden worden gezien voor het toevoegen van woningen in de vorm van meergezinswoningen. Het 'middengebied' en 'Crailo' komen hiervoor in aanmerking.

Het toevoegen van nieuwe woningen/hoofdgebouwen op particuliere woonpercelen wordt in algemene zin in het nieuwe bestemmingsplan niet mogelijk gemaakt (met uitzondering van de bestaande bouwmogelijkheden op basis van de vigerende bestemmingsplannen). Dit neemt niet weg dat de gemeente, vanuit het oogpunt van volkshuisvesting, positief staat tegenover het creëren van mogelijkheden voor meergezinswoningen (seniorenappartementen) in het gebied, zodat bewoners langer in het gebied kunnen blijven wonen door middel van bijvoorbeeld het ombouwen van bestaande woningen, sloop en herbouw van woningen of door middel van het bouwen van meergezinswoningen ter plaatse van lege percelen waar nog bebouwingsmogelijkheden aanwezig zijn. Ook kan het toevoegen van woningen/appartementen die op een andere wijze het maatschappelijk belang dienen tot de mogelijkheden behoren. Omdat meergezinswoningen een andere uitstraling hebben dan eengezinswoningen, leent niet ieder gebied zich voor de nieuwbouw van eengezinswoningen. Medewerking kan uitsluitend verleend worden middels een afzonderlijke planologische procedure. Bij de afweging of medewerking wordt verleend, worden in ieder geval de volgende aspecten betrokken.

• Het perceel waarop het (nieuwe) hoofdgebouw wordt geplaatst, dient voldoende groot te zijn. Enerzijds omdat er in algemene zin sprake is van grote percelen in het plangebied en anderzijds om de ruimtelijke (groene) karakteristiek van het gebied te kunnen waarborgen en de parkeerbehoefte en toename aan verharding op een ruimtelijk aanvaardbare wijze te kunnen opvangen. Hierbij dienen parkeervoorzieningen op en verhardingen van het perceel zo veel mogelijk achter de voorgevelrooilijn van het appartementengebouw gerealiseerd te worden om een negatieve uitstraling naar de openbare weg te voorkomen en aantasting van het groene, open karakter tegen te gaan.
• De omvang van genoemde percelen zal minimaal 5.500 m² moeten bedragen. In specifieke gevallen kan van deze oppervlaktemaat worden afgeweken om initiatieven die leiden tot een ruimtelijke kwaliteitsverbetering van het plangebied, mogelijk te kunnen maken.
• Gezien de ruimtelijke karakteristiek van het plangebied dienen meergezinswoningen op ruime afstand van elkaar gerealiseerd te worden. Uitgangspunt hierbij is een minimale onderlinge afstand van 200 m.
• Nieuwe hoofdgebouwen dienen voor wat betreft massa, hoogten en vormgeving aan te sluiten op de karakteristieken uit het gebied; dit houdt onder andere in dat grootschalige appartementengebouwen niet worden toegestaan.
• Bij bebouwingsmogelijkheden op het perceel dient zoveel mogelijk aangesloten te worden bij de bouwmogelijkheden voor reguliere woningen op basis van het onderhavige bestemmingsplan. De toegestane oppervlaktematen voor bebouwing, zijn afhankelijk van de oppervlakte van het betreffende perceel. Een en ander houdt in dat naarmate de oppervlakte van het perceel toeneemt, ook een groter oppervlak aan bebouwing opgericht kan worden.
• Bij de situering van de meergezinswoningen op het perceel dienen de afstanden van de hoofdgebouwen tot de perceelsgrenzen en tot de weg zoals deze gelden of gaan gelden voor reguliere woningen in acht te worden genomen. Dit uit privacyoverwegingen en ter bescherming van het groene karakter van het gebied. In specifieke gevallen kan van de afstanden worden afgeweken (zowel ten behoeve van een grotere als een kleinere afstand) indien de ruimtelijke en stedenbouwkundige karakteristiek van het gebied hierom vraagt.
• Per deelgebied waar mogelijkheden gezien worden voor de realisatie van meergezinswoningen (zie paragraaf 3.5) mogen niet meer dan drie appartementengebouwen gerealiseerd worden.
• Op het perceel dient reeds een bouwmogelijkheid aanwezig te zijn.
• Percelen mogen niet worden samengevoegd om zo meer bebouwingsoppervlakte te kunnen realiseren.
• Per perceel mag maximaal één hoofdgebouw worden gerealiseerd.
• Per gebouw mogen niet meer dan 8 appartementen worden gerealiseerd.
• Parkeren dient plaats te vinden op eigen terrein.
• Nieuwe gebouwen dienen gericht te worden op de belangrijkste ontsluitingsweg.

Indien een verzoek wordt ingediend dat niet voldoet aan bovengenoemde aspecten, kan hiervan in specifieke gevallen worden afgeweken om initiatieven die leiden tot een ruimtelijke kwaliteitsverbetering van het plangebied toch mogelijk te maken. Hierbij dienen de specifieke gebiedsgerichte karakteristieke kenmerken van het gebied in acht te worden genomen.

Dubbele bewoning

Daarnaast zijn er mogelijkheden wenselijk om bestaande hoofdgebouwen geschikt te maken voor dubbele bewoning. Omdat de ruimtelijke impact van het splitsen van een bestaand gebouw voor dubbele bewoning minder groot is dan het realiseren van appartementengebouwen zullen in het bestemmingsplan hiervoor wel mogelijkheden worden opgenomen door middel van een ontheffing. De bestaande situaties van dubbele bewoning zijn rechtstreeks mogelijk (aangeduid op de planverbeelding).