Kom Beschermd Dorpsgezicht

6.4 Toelichting per bestemming

Agrarisch

Voor de agrarische percelen waar nog agrarische activiteiten plaatsvinden blijft de agrarische bestemming gehandhaafd. Op de verbeelding is de begrenzing van de bebouwing vastgelegd evenals de goot- en bouwhoogte op basis van de aanwezige (legale) bebouwing. Daarnaast is binnen een aantal bouwvlakken een bebouwingspercentage aangegeven dat niet mag worden overschreden. Tevens wordt het aantal dienstwoningen aangegeven dat is toegestaan. Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om de bedrijfswoning geschikt te maken voor dubbele bewoning. Voor de van toepassing zijnde voorwaarden wordt verwezen naar de toelichting onder dubbele bewoning bij de bestemmingen Wonen - 1 en Wonen - 2 hierna. Bij beëindiging van de agrarische functie kan via een wijzigingsbevoegdheid de bestemming worden gewijzigd naar de woonfunctie. Het aantal woningen mag daarbij niet toenemen. De gronden aan de weg worden na wijziging in aansluiting op de naastgelegen percelen bestemd tot Tuin (T). Om tot een goed gewogen oordeel te komen inzake een mogelijk bedrijfsbeëindiging of wijziging van bestemming, is opgenomen dat in alle gevallen de Agrarische Stichting Blaricum wordt geconsulteerd over bestaande of nieuwe agrarische mogelijkheden voor het betreffende pand en perceel.

Nevenfuncties

Binnen de bestemming Agrarisch zijn nevenfuncties toegestaan om zo meer activiteiten toe te staan als ondersteuning van de agrarische activiteiten. Een aantal activiteiten is rechtstreeks toegestaan (kantoorruimte, galerie, museum, atelier en bed & breakfast). Dit zijn activiteiten die in het algemeen direct toelaatbaar zijn direct naast woningen. Daarnaast is een aantal nevenfuncties toegestaan na afwijking: ambachtelijke bedrijven, ambachtelijke be- en verwerking van agrarische producten, paardenstalling en paardenpension, hoefsmederij, veearts en maatschappelijke functies zijnde kinderopvang en zorgboerderij. Dit zijn functies die in sommige gevallen niet direct naast woningen toelaatbaar zijn vanwege de overlast die zij (kunnen) veroorzaken. Daarom is als voorwaarde opgenomen dat dit slechts toelaatbaar is, indien de nevenfunctie milieuhygiënisch inpasbaar is. Overigens dienen voor de nevenfuncties voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein beschikbaar te zijn, mag het niet leiden tot onevenredige toename van het verkeer en is de vloeroppervlakte aan een maximum gebonden (150 m² bij één activiteit en maximaal 150 m² bij meer activiteiten). Overigens is dit maximum niet van toepassing voor een zorgboerderij, aangezien deze functie van toepassing is voor een gehele boerderij.

De nevenfuncties zijn toegestaan in bijgebouwen. Zie voor een nadere motivering hiervan hierna bij Wonen - 1 en Wonen - 2 onder 'Gebruik bijgebouwen'.

Bedrijf

Binnen het plangebied zijn twee bedrijven aanwezig: aan het Franspad/de Brinklaan en aan de Langeweg 2c/2d. Deze zijn als zodanig bestemd. Daarnaast is één nutsvoorziening aanwezig achter Meentweg 5. Deze heeft eveneens de bestemming Bedrijf gekregen en is voorzien van een specifieke aanduiding (nutsvoorziening), waardoor ter plaatse uitsluitend een nutsvoorziening is toegestaan.

Binnen de bestemming Bedrijf zijn bedrijven uit ten hoogste categorie B1 van de SvB 'functiemenging' algemeen toelaatbaar. Aangezien de bedrijfsactiviteiten van het bedrijf aan het Fransepad/de Brinklaan hieraan niet voldoen, zijn deze specifiek bestemd. De huidige bedrijfsactiviteiten zijn daarmee mogelijk. Indien het bedrijf weg mocht gaan, kunnen uitsluitend dezelfde bedrijfsactiviteiten ter plaatse worden uitgeoefend of activiteiten uit ten hoogste categorie B1.

Binnen de bestemming is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarbij de bestemming kan worden gewijzigd ten behoeve van woningbouw. Per bestemmingsvlak is ten hoogste 1 woning toegestaan. Daarnaast is een specifieke wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het bedrijf aan het Fransepad/de Brinklaan. Voor de uitgangspunten hiervan wordt verwezen naar paragraaf 3.5.

Centrum

Een deel van het centrumgebied van Blaricum valt in het plangebied. Om invulling te geven aan het voorzieningenniveau ter plaatse, is de bestemming Centrum opgenomen voor de percelen in dit gebied. Ter plaatse zijn direct de volgende functies toegestaan:

• detailhandel;
• daghoreca;
• maatschappelijke voorzieningen;
• publieksgerichte dienstverlening;
• wonen.

Wonen is uitsluitend toegestaan op de verdieping, met uitzondering van de twee panden waar dat nu niet het geval is. Deze zijn met de aanduiding 'wonen' aangegeven. Daarnaast is één kantoor aanwezig in de huidige situatie. Deze is eveneens met een specifieke aanduiding mogelijk gemaakt.

Maatschappelijk

Voor het perceel en het gebouw van de Historische kring aan de Brinklaan is de bestemming Maatschappelijk opgenomen met de aanduiding 'verenigingsleven'. Het gebouw dient binnen het bouwvlak te worden gebouwd.

Tuin

De gronden binnen de woonpercelen die vrij moeten blijven van bebouwing, hebben de bestemming Tuin gekregen. Hier zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan, met een beperkte hoogte.

Verkeer - Verblijfsgebied

De openbare wegen hebben de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied gekregen die aansluit bij de functie van verblijf en verplaatsing. Binnen het plangebied is een aantal wegen onverhard. Deze zijn van een specifieke aanduiding voorzien om te zorgen dat ze onverhard blijven.

Wonen - 1 en Wonen - 2

Het plangebied is primair een woongebied. De woningen zijn voorzien van de bestemming Wonen - 1 of Wonen - 2. Wonen - 2 is toegepast voor alle voormalige boerderijen, terwijl de overige bebouwing is voorzien van de bestemming Wonen - 1. Wonen - 2 is tevens toegepast voor alle percelen die in het oude bestemmingsplan de bestemming Agrarische doeleinden hadden en nu als woning in gebruik zijn.

Nevenfuncties

Het verschil in beide bestemmingen is dat binnen Wonen - 2 eveneens andere (neven)functies zijn toegestaan. Hierbij is aangesloten bij de systematiek van de nevenfuncties die binnen de bestemming Agrarisch zijn toegestaan. Overigens zijn binnen de bestemming Wonen - 1 wel aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten toegestaan, conform de regeling van de bestemmingsplannen Villagebieden en Dorp.

Onder een beroep-aan-huis wordt verstaan het beroepsmatig door de bewoner zelf verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, dan wel het uitoefenen van een beroep op medisch, paramedisch of therapeutisch gebied, die door hun beperkte omvang in een gedeelte van een woning inclusief aan- en uitbouwen worden uitgeoefend. In afwijking van de bestemmingsplannen Dorp en Villagebieden, mogen binnen dit plangebied de vrijstaande bijgebouwen wel worden gebruikt voor het uitoefenen van een beroep-aan-huis. Dit past beter in het karakter van het gebied: in het gebied is immers van oudsher sprake van andere functies dan de woonfunctie (agrarisch), waarbij de bijgebouwen van oudsher een ander gebruik hadden dan de woonfuncties. Hier wordt aangesloten bij de regeling voor de nevenfuncties binnen de bestemmingen Wonen - 2 en Agrarisch.

Tevens kan binnen de woonbestemming onder een aantal voorwaarden kleinschalige bedrijvigheid kan worden uitgeoefend. Het betreft hier activiteiten waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer geldt en die door de beperkte omvang in een gedeelte van de bebouwing worden uitgeoefend. Het gaat hier om bedrijvigheid die verenigbaar is met de woonfunctie en welke niet leidt tot aantasting van de woonkwaliteit. De oppervlakte die gebruikt mag worden voor een beroep-aan-huis of kleinschalige bedrijvigheid is aan een maximum gebonden om te voorkomen dat het woonkarakter wordt verdrongen door de niet-woonfunctie (maximaal 30% van het gezamenlijke vloeroppervlak met een maximum van 100 m²).

Gebruik bijgebouwen

Het gebruik van bijgebouwen wordt in het onderhavige plangebied enigszins verruimd ten opzichte van de bestemmingsplannen Dorp en Villagebieden. Gezien het (voormalige) agrarische karakter van het gebied, met een van oorsprong intensiever gebruik van bijgebouwen dan in woongebieden, wordt een ruimer gebruik van bijgebouwen acceptabel geacht. Aan-huis-gebonden beroepen, kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten en nevenfuncties zijn mogelijk in bijgebouwen. Als bepaling is opgenomen dat deze wel door de hoofdbewoner(s) moet(en) worden uitgevoerd. Op deze manier wordt gewaarborgd dat er geen zelfstandige bedrijvigheid kan ontstaan.

Erfbebouwing

In het plangebied komen relatief veel voormalige boerderijen voor. Op deze percelen is relatief veel erfbebouwing aanwezig. De hoeveelheid erfbebouwing die per bouwperceel is toegestaan, verschilt daarom binnen de bestemmingen Wonen - 1 en Wonen - 2. Binnen beide bestemmingen is 30% van het bouwperceel buiten het bouwvlak (tot een maximum van 50 m²) aan erfbebouwing toegestaan. Binnen de bestemming Wonen - 2 is daarnaast een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor meer erfbebouwing (tot een maximum van 150 m²). Overigens zijn op diverse percelen (voormalige) hooibergen aanwezig. De oppervlakte van de hooibergen hoeft niet gerekend te worden bij de totale erfbebouwing. De hooibergen zijn geregeld binnen de dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie.

In het plangebied komen relatief veel voormalige boerderijen voor. Op deze percelen is relatief veel erfbebouwing aanwezig. De hoeveelheid erfbebouwing die per bouwperceel is toegestaan, verschilt daarom binnen de bestemmingen Wonen - 1 en Wonen - 2. Binnen beide bestemmingen is 30% van het bouwperceel buiten het bouwvlak (tot een maximum van 50 m²) aan erfbebouwing toegestaan. Binnen de bestemming Wonen - 2 is daarnaast een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor meer erfbebouwing (tot een maximum van 150 m²). Overigens zijn op diverse percelen (voormalige) hooibergen aanwezig. De oppervlakte van de hooibergen hoeft niet gerekend te worden bij de totale erfbebouwing. De hooibergen zijn geregeld binnen de dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie.

Het zonder vergunning mogen oprichten van bijgebouwen kan wel negatieve consequenties hebben. Immers als naast de normaal toegestane oppervlakte bijgebouwen ook nog eens 30 m² zonder vergunning mag worden gebouwd, kan dat leiden tot een aanzienlijke verdichting van achtererven. Dat komt op zeer gespannen voet te staan met de uitgangspunten van het bestemmingsplan. Om deze mogelijke negatieve consequenties te voorkomen zijn de planregels ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan aangepast door de toe te laten oppervlakten aan bijgebouwen op voorhand te verminderen met de oppervlakte die men zonder omgevingsvergunning zou mogen bouwen. Op sommige percelen zal het echter niet mogelijk zijn om vergunningvrij te bouwen (bij monumenten en als achtererven gericht zijn naar het openbaar gebied). In die gevallen is het mogelijk om met afwijking meer erfbebouwing te realiseren.

Bouwvlak

De woningen zijn voorzien van een bouwvlak. Hierbinnen zijn de hoofdgebouwen en de aan- en uitbouwen toegestaan. Aangezien de bouwvlakken strak om deze bestaande bebouwing is getrokken, is uitbreiding niet mogelijk. Dit komt overeen met de systematiek uit het vorige bestemmingsplan en dient ervoor de karakteristiek van het beschermde dorpsgezicht niet aan te tasten. In dit gebied is de plaatsing van het hoofdgebouw van grote invloed op de kwaliteit van de directe omgeving en de openbare ruimte.

Dubbele bewoning

Zowel binnen de bestemming Wonen als Agrarisch is het mogelijk om een woning geschikt te maken voor bewoning door meer dan één huishouden. In het vigerende bestemmingsplan was dit alleen mogelijk voor gebouwen zonder de aanduiding monument en alleen voor gebouwen die gebouwd zijn voor 1980. In het nieuwe bestemmingsplan wordt deze regeling gelijk getrokken met de regeling in de bestemmingsplannen Villagebieden en Dorp. De woning dient minimaal 1.000 m³ te bedragen en uit het oogpunt van voldoende ruimte voor parkeren, privacy-overwegingen en verhouding bebouwd/onbebouwd is dubbele bewoning alleen toegestaan bij bestaande hoofdgebouwen, waarvan de oppervlakte niet meer bedraagt dan 30% van de oppervlakte van het totale perceel. Een andere voorwaarde is dat na het geschikt maken voor dubbele bewoning niet meer aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen worden opgericht dan is toegestaan op basis van één woning. Daarnaast geldt de voorwaarde dat voor deze verzoeken het advies wordt gevraagd van de BEL-commissie Ruimtelijke Kwaliteit om ervoor te zorgen dat de waarden van het beschermd dorpsgezicht niet worden aangetast.

Ondergronds bouwen

In het plangebied komt voor dat er ondergrondse ruimten worden gerealiseerd zoals kelders en dergelijke. In beginsel bestaat hiertegen geen bezwaar, mits dit gebeurt onder de (bovengrondse) bebouwing en de toegang naar de ondergrondse ruimte vanuit de woning wordt gerealiseerd. Hiermee is de ruimtelijke impact zeer beperkt. Toegangen en voorzieningen ten behoeve van de licht- en luchttoetreding zijn in principe niet wenselijk. Hiervoor zal gegraven moeten worden. Op basis van de bestemming Waarde - Cultuurhistorie is hiervoor een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Deze zal alleen worden verleend indien de waarden van het beschermd dorpsgezicht niet worden aangetast.

Waarde - Archeologie - 1 en Waarde - Archeologie - 2

Bij ruimtelijke inrichting en ontwikkelingen in het plangebied moet worden gezocht naar beschermings- en inpassingmogelijkheden van eventuele archeologische waarden conform het vastgestelde archeologiebeleid van de gemeente. Binnen het plangebied zijn twee archeologische regimes van toepassing, die beide een aparte dubbelbestemming hebben gekregen.

Bouwen is op deze gronden in beginsel uitsluitend voor kleine gebouwen (tot maximaal 50 m² binnen de Waarde - Archeologie - 1 of 200 m² binnen Waarde - Archeologie - 2) of gebouwen zonder hei- of graafwerkzaamheden of graafwerkzaamheden op een diepte van minder dan 30 cm. Voor gebouwen die groter zijn en waarvoor werkzaamheden op grotere diepte moeten worden uitgevoerd, kan alleen worden gebouwd na afwijking. Hiervoor dient in beginsel verkennend archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden. Het afwijkingsbesluit wordt uitsluitend genomen indien blijkt dat archeologische waarden niet worden geschaad. Voor de meeste werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden, is een omgevingsvergunningstelsel opgenomen met een soortgelijke strekking.

Waarde - Cultuurhistorie

In dit artikel worden de bepalingen opgenomen die betrekking hebben op het beschermde dorpsgezicht. De bestemming Waarde - Cultuurhistorie is, naast de daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud, herstel en ontwikkeling van de met het beschermd dorpsgezicht verbonden cultuurhistorische waarde.

Goot- en bouwhoogten en dakhellingen

Van alle hoofdgebouwen zijn de goot- en bouwhoogte, de oppervlakte en de dakhelling bepaald door deze in het veld in te meten. Deze gegevens zijn opgenomen in een bijlage (zowel in de toelichting als in de regels). In de regels is bepaald dat de bestaande goot- en bouwhoogte (uitsluitend van monumenten en beeldbepalende panden) en dakhellingen (van alle panden) niet mag worden gewijzigd. De monumenten en beeldbepalende panden zijn aangeduid met de aanduiding 'karakteristiek'. Hierbij is een verwijzing gemaakt naar de bijlage waarin de resultaten van de inmeting zijn opgenomen, zodat er geen onduidelijkheid bestaat over de daadwerkelijke gegevens van de panden in de toekomst. Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om deze aanduidingen aan te passen, mochten nieuwe panden worden aangewezen als monument of beeldbepalend pand of indien de status van een pand wijzigt.

In de regels is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om de goot- en bouwhoogte onder voorwaarden te verhogen tot de maximale goot- en bouwhoogten die op de plankaart staan aangegeven. De op de kaart opgenomen goothoogten zijn ontleend aan het thans vigerende bestemmingsplan. De bouwhoogten zijn ontleend aan de inmeting (in het vigerende plan zijn de bouwhoogten niet geregeld) welke (afgerond naar boven) op een halve meter nauwkeurig zijn opgenomen op de plankaart. De afwijkingsmogelijkheid is opgenomen om in bepaalde situaties de hoogten uit het vigerende bestemmingsplan te kunnen toepassen. Hierbij dient een advies van de BEL-commissie Ruimtelijke Kwaliteit gevraagd te worden en bij het advies dienen de typologie van de gebouwen, de kenmerken, etc. betrokken te worden (welke in beeld zijn gebracht in bijlage 6 bij de toelichting). Bij volledige herbouw dienen de huidige goot- en bouwhoogten te worden aangehouden dan wel indien afwijking van het bestemmingsplan gewenst wordt geacht de op de kaart opgenomen goot- en bouwhoogten.

Voor de panden die niet als monument of als beeldbepalend zijn aangewezen is de goothoogte uit het vigerende bestemmingsplan aangehouden en de bouwhoogte (afgerond op 0,5 m naar boven uit de inmeting). In veel gevallen is de goothoogte uit het vigerende bestemmingsplan hoger dan feitelijk aanwezig is. In de gevallen (slechts enkele) waar de goothoogte uit het vigerende plan lager is dan feitelijk aanwezig, is de feitelijke goothoogte (afgerond op halve meters naar boven) opgenomen. Bij de gebouwen die geen status hebben, kan in het algemeen gesteld worden dat enige verhoging conform het vigerende bestemmingsplan niet op bezwaren hoeft te stuiten. Hierbij gaat het overigens niet om zodanige verschillen dat bijvoorbeeld een extra verdieping kan worden gerealiseerd. Om een voorbeeld te noemen; in diverse gevallen is er sprake van verschillende goothoogten per pand. Soms is 1 van de goothoogten nog geen 2 m en de andere 2,2 m, terwijl op de vigerende plankaart een goothoogte van 2,5 m is opgenomen.

Kapvorm

Tevens is bepaald dat alle hoofdgebouwen, bijgebouwen en overkappingen moeten zijn voorzien van een kap en dat de kapvorm niet mag worden gewijzigd. Dakopbouwen en dakkapellen zijn niet toegestaan. Van deze bepalingen kan worden afgeweken onder voorwaarden. De belangrijkste voorwaarde is dat advies moet worden gevraagd aan de BEL-commissie Ruimtelijke Kwaliteit over de vraag of de met het beschermde dorpsgezicht samenhangende waarden niet onevenredig worden aangetast. In het advies van de monumentendeskundige worden in elk geval de typologie, situering en de specifieke kenmerken van de bebouwing en de directe omgeving betrokken. Hierdoor zal voor gebouwen die in hoge mate bijdragen aan de waarden van het beschermd dorpsgezicht minder snel (of niet) een afwijkingsbesluit worden genomen, dan voor de andere gebouwen.

Hooibergen

De hooibergen zijn aangeduid met de 'specifieke bouwaanduiding - hooibergen'. De regeling voor de hooibergen is binnen deze bestemming opgenomen. Bepaald is dat de hooibergen niet hoger mogen zijn dan 9 m en dat gebouwen onder de hooiberg ten hoogste 3 m bedragen. De beeldbepalende elementen van de hooibergen mogen niet worden gewijzigd. Het gaat hier om het aantal roeden, de vorm van de kap en de vorm van de hooiberg. Hiervoor zijn inventarisaties van de hooibergen beschikbaar, die eveneens in bijlage 2 van de toelichting is opgenomen.

De hooibergen zijn aangeduid met de 'specifieke bouwaanduiding - hooibergen'. De regeling voor de hooibergen is binnen deze bestemming opgenomen. Bepaald is dat de hooibergen niet hoger mogen zijn dan 9 m en dat gebouwen onder de hooiberg ten hoogste 3 m bedragen. De beeldbepalende elementen van de hooibergen mogen niet worden gewijzigd. Het gaat hier om het aantal roeden, de vorm van de kap en de vorm van de hooiberg. Hiervoor zijn inventarisaties van de hooibergen beschikbaar, die eveneens in bijlage 2 van de toelichting is opgenomen.

De hooibergen zijn aangeduid met de 'specifieke bouwaanduiding - hooibergen'. De regeling voor de hooibergen is binnen deze bestemming opgenomen. Bepaald is dat de hooibergen niet hoger mogen zijn dan 9 m en dat gebouwen onder de hooiberg ten hoogste 3 m bedragen. De beeldbepalende elementen van de hooibergen mogen niet worden gewijzigd. Het gaat hier om het aantal roeden, de vorm van de kap en de vorm van de hooiberg. Hiervoor zijn inventarisaties van de hooibergen beschikbaar, die eveneens in bijlage 2 van de toelichting is opgenomen.

Hagen

De bestaande hagen dragen in grote mate bij aan de kenmerken van het beschermd dorpsgezicht. Deze moeten daarom worden behouden. Opgenomen is dat de gronden waar de hagen aanwezig zijn uitsluitend hiervoor gebruikt mogen worden. Dit is opgenomen binnen deze dubbelbestemming.

Overig waardevol groen

Het overig waardevol groen is beschermd doordat kappen in principe niet is toegestaan. Dit is opgenomen met een uitvoeringsverbod voor (onder meer) deze activiteit.

Slopen

Om te voorkomen dat hoofdgebouwen gesloopt worden en daarmee het aanzicht van het beschermd dorpsgezicht wordt aangetast, is een regeling opgenomen dat een omgevingsvergunning noodzakelijk is voor het slopen van hoofdgebouwen. Opgenomen is dat het slopen slechts is toegestaan indien zeker is dat er op die locatie een nieuw hoofdgebouw wordt gerealiseerd.