Landgoed De Haaf

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In 2009 heeft Heijmans Vastgoed bv een bouwplan ontwikkeld voor drie appartementengebouwen met in totaal 27 woningen op de locatie De Haaf in Bergen. Voor de voorgenomen ontwikkeling is in 2009 vrijstelling verleend en een bouwvergunning afgegeven. In verband met de economische crisis is de bouw echter niet van de grond gekomen.

Bot Bouw Initiatief heeft recent het project overgenomen en heeft het voornemen om het plan in gewijzigde vorm, die meer aansluit op de huidige woningmarkt, te realiseren. De architectonische en stedenbouwkundige uitwerking blijft grotendeels gelijk aan het bouwplan uit 2009. Er worden nu echter maximaal 42 appartementen gerealiseerd binnen een gelijke bouwmassa.

1.2 Ligging plangebied

Landgoed De Haaf ligt in de kern van Bergen. Het plangebied ligt ten westen van de Bergerweg en wordt in het noorden begrensd door de Koninginneweg. De zuidelijke grens bestaat uit de Natteweg en de oostelijke begrenzing wordt gevormd door de Waldeck Pyrmontlaan en de Marijkelaan. In onderstaande figuur is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 Ligging plangebied (bron: Google maps)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied gelden twee bestemmingsplannen. Het bestemmingsplan 'De Haaf' uit 1975 en het recentere bestemmingsplan 'Bergen - Dorpskern Zuid' uit 2009. Beide bestemmingsplannen maken ter plaatse van het plangebied geen woningbouw mogelijk.

In onderstaande figuur zijn uitsneden opgenomen van beide bestemmingsplannen. In het bestemmingsplan 'De Haaf' zijn de gronden bestemd voor 'Openbare doeleinden'. In het bestemmingsplan 'Bergen - Dorpskern Zuid' zijn de gronden bestemd voor 'Groen' en 'Water'.

	De Haaf
	Bergen - Dorpskern Zuid

Figuur 1.2 Vigerende bestemmingsplannen

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 komt allereerst een beschrijving van de ontwikkeling aan bod. Het geldende beleidskader op rijks, provinciaal en gemeentelijk niveau komt aan bod in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 behandelt de milieuaspecten waar het plan aan is getoetst. In hoofdstuk 5 is vervolgens de juridische planbeschrijving opgenomen. In dit hoofdstuk is uiteengezet op welke wijze de uitgangspunten vertaald zijn naar de juridische regeling die gevormd wordt door de verbeelding en de regels. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de beoogde ontwikkeling beschreven aan de hand van de bestaande situatie binnen het plangebied en de omgeving hiervan. Daarnaast wordt de toekomstige situatie beschreven, waarbij wordt ingegaan op de visie achter de beoogde ontwikkeling en de inpassing van het plan in de omgeving.

2.2 Bestaande situatie

Het plangebied bestaat uit het landgoed De Haaf. Op het landgoed staat een villa. Voor het overige bestaat het landgoed uit tuin en is er een parkeerterrein aanwezig. In de villa op het landgoed is een kookschool gevestigd. Het landgoed wordt verder gebruikt voor congressen en trainingen. Hiervoor zijn in de jaren zeventig van de vorige eeuw een tweetal gebouwen aan het landgoed toegevoegd. Aan de oostzijde van het plangebied is een houten schuurtje met golfplatendak aanwezig. Tussen het houten schuurtje en het congresgebouw ligt een parkeerplaats. Voornoemde gebouwen zijn inmiddels gesloopt.

Figuur 2.1 Landgoed De Haaf

Het landgoed bestaat voor het grootste deel uit gazon. Op het gazon zijn enkele verspreid staande bomen en boomgroepen aanwezig. Langs de rand van het landgoed, met uitzondering van het deel dat aan de Koninginneweg grenst, is een brede houtwal gesitueerd. Ook langs het parkeerterrein is een brede groenstrook aanwezig. In de noordelijke punt van het langoed en in de zuidwestelijke hoek zijn twee vijvers aanwezig. Deze vijvers staan met elkaar in verbinding via een ca 1,5 m brede sloot. Ten noordoosten van de Koninginneweg bevindt zich een park, het Oranjeplantsoen, waar ook een waterpartij aanwezig is.

Figuur 2.2 Tuin Landgoed De Haaf

Ruimtelijke structuur

De omgeving van het landgoed heeft een zeer ruime stedenbouwkundige opzet. In de directe omgeving van het plangebied staan vrijstaande huizen met grote tuinen. De gevarieerde verkaveling van de omgeving rond het plangebied brengt een grote mate van openheid met zich mee.

Het profiel van de (doorgaande) Koninginneweg kenmerkt zich door een ruime opzet. Verder valt op dat in het gebied de trottoirs ontbreken waardoor er groene bermen langs de weg lopen.

2.3 Beoogde ontwikkeling

Figuur 2.3 Situatietekening nieuwe situatie

De ontwikkeling heeft tot doel om het nu nog besloten park van Landgoed De Haaf te openen als comfortabel woonpark. In plaats van de (reeds gesloopte) bebouwing uit de jaren 70 komen er drie woongebouwen in het landschap. Gebouw De Oude Haaf blijft in de oorspronkelijke vorm gehandhaafd. De nieuwe architectuur van de drie nieuwe woongebouwen wordt zorgvuldig gedetailleerd en door het gebruik van natuurlijke materialen zal goed aangesloten kunnen worden op de sfeer van het park. Het landgoed, ingericht als park, blijft eigendom van de toekomstige kopers. De Haaf zal op alle dagen van de week (tussen 09:30 en 20:00 uur) openbaar toegankelijk zijn voor omwonenden. Op deze manier kan het als verbinding gaan fungeren tussen het Oranjeplantsoen en het centrum van Bergen.

Figuur 2.4 Impressie van een van de appartementengebouwen

Er komen maximaal 42 comfortabele, ruime koopappartemenenten (ca. 112 -216 m2) in drie gebouwen. Parkeren vindt plaats in halfverdiepte garages onder de appartementengebouwen. De gebouwen krijgen een hoogte van circa 14,6 m en worden aan de buitenzijde afgewerkt met hout, stucwerk en steen.

Landschapsinrichting

Het doel is om de omgeving rondom het landgoed 'De Haaf' te transformeren in een fraai tuinlandschap. Het ontwerp zal gericht zijn op een natuurlijke uitstraling met beplanting die in de regio van nature voorkomen.

Het bestaande gedeelte zal gerenoveerd worden en de belangrijke elementen daarin zullen bedachtzaam in het nieuwe ontwerp worden opgenomen. De ecologische rijkdom van het gebied zal daarin een grote rol spelen en een fundamenteel ontwerp criterium zijn. Het bestaande bosje met stinzeplanten zal gerenoveerd worden en door het aanplanten van meerdere soorten planten zal het karakter van dit gebied versterkt worden.

De woongebouwen vormen het centrum van het ontwerp. Daaromheen wordt een aantal wandelpaden, weides en rustvolle groene ruimtes geprojecteerd tegen een achtergrond van karakteristieke bomen en heesters.

De afwisseling van bos, water, diverse weides en plantensoorten zorgen ervoor dat het landschap als zeer aantrekkelijk ervaren wordt.

De nadruk in dit plan wordt gelegd op:

• levensduur van de planten;
• ecologische aspecten (het feit dat planten zich goed met elkaar ontwikkelen);
• biodiversiteit;
• bijen, vlinders enz;
• seizoensaspecten (ieder seizoen heeft zijn of haar eigen hoogtepunt);
• de periode na de bloei (zaadhoofden);
• winteraspecten (textuur en vorm van afgestorven plantendelen).

Inpassing ontwikkeling in de ruimtelijke structuur

Het plangebied heeft een relatie met het aan de overzijde van de Koninginneweg gelegen Oranjeplantsoen. Deze relatie wordt gerespecteerd en versterkt door de ontwikkeling.

Het ontwerp van de appartementengebouwen gaat uit van drie identieke gebouwen binnen het plangebied. Door het plaatsen van drie gelijksoortige maar los van elkaar staande volumes en het gebruik van natuurlijke materialen krijgt de bebouwing aansluiting bij de omgeving.

Koninginneweg

Onderdeel van de ontwikkeling is een nieuwe ontsluiting van het landgoed via de Koninginneweg, Dit is aanleiding geweest om een betere landschappelijke verbinding te ontwerpen tussen het Landgoed 'De Haaf' en het Oranjeplantsoen.

Zoals aangegeven wordt het landgoed ingericht als park en zal op alle dagen van de week (tussen 09:30 en 20:00 uur) openbaar toegankelijk zijn. Om de levendigheid en het gebruik van het park door wandelaars te stimuleren komen er diverse wandelpaden in het park. De wandelpaden worden aan de westzijde van het park aangesloten op de Waldeck Pyrmontlaan, aan de zuidzijde op de Natteweg en aan de noord/oostzijde op de Koninginneweg en het Oranjeplantsoen. Ter plaatse van de oversteek bij de Koninginneweg zal initiatiefnemer twee oversteekplaatsen voor voetgangers en fietsers maken en aan de overzijde van de Koninginnenweg een nieuw wandelpad aanleggen. Dit wandelpad zorgt voor een aansluiting van het park met de Marijkelaan en het Oranjeplantsoen. Op deze manier kan het park voor alle bewoners in de buurt als verbinding gaan fungeren tussen het Oranjeplatsoen en het centrum van Bergen.

Figuur 2.5 Wandelroutes over het landgoed De Haaf en verbindingen met het Oranjeplantsoen

2.4 Woningbehoefte

Indien een bestemmingsplan wordt vastgesteld, moet deze getoetst worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking (zie paragraaf 3.2). In dat kader moet aangetoond worden dat er regionale behoefte is aan de functie die mogelijk wordt gemaakt. In dit geval gaat het om een toevoeging van 42 woningen in het dure koopsegment (waarvan 27 al eerder vergund).

Voor de verantwoording van de toename van het aantal woningen wordt een onderscheid gemaakt naar de kwantitatieve en de kwalitatieve behoefte. Uit deze paragraaf blijkt dat er voldoende vraag is.

De regionale behoefte wordt binnen het Provinciaal Overleg Regio Alkmaar gemonitord. Hiervoor is het Regionaal Actieprogramma Wonen opgesteld. Uit deze monitor blijkt dat er regionaal behoefte is aan 14.260 woningen in de periode tot 2020. Als tot 2020 naar de harde en zacht plancapaciteit wordt gekeken, dan is er in (inclusief verwachte onttrekkingen) totaal nog een behoefte van circa 490 woningen. Deze behoefte wordt vooralsnog niet ingevuld omdat het aantal ontrekkingen moeilijk is te voorspellen. Regionaal gezien kan worden gesteld dat er in kwantitatieve zin wordt voldaan aan de behoefte.

Tabel 2.1 Programma en plancapaciteit RAP

	2020
Planning	13.770
Vraag	9.930
30% reserve capaciteit	2.980
Verwachte onttrekkingen	1.350 (minus)
Verschil plancapaciteit en restant programma	-490

Bron: woningmarkt monitor Provincie Noord-Holland

Tot 2015 wil de gemeente jaarlijks 80 (800 totaal) aanpasbare of levensloopbestendige woningen toevoegen, door aanpassing van de bestaande voorraad of door nieuwbouw. Er is in de gemeente Bergen een geplande productie van in totaal circa 870 woningen (Bron: Companen, 2011; Regionaal Actie Programma Regio Alkmaar). De onderhavige locatie is hierin met 27 woningen opgenomen. Regionaal is er echter sprake van tekort. Omdat Bergen een aantrekkelijk en gewild woonmilieu kent wordt deze lokale overplanning niet als probleem gezien en hier is dan ook regionale bestuurlijke consensus over. Het Pora (Portefeuillehouderoverleg Regio Alkmaar) heeft ingestemd met de hierboven genoemde productie. Hiermee is aangetoond dat er lokaal gezien voldoende kwantitatieve behoefte is.

In kwalitatieve zin is de vraag naar appartementen in de regio lager dan het geplande aantal. De vraag is echter rekbaar en sterk afhankelijk van de kwaliteit van het geboden aanbod en de locatie. Omdat Bergen een gewilde woonplaats is en de geplande appartementen voorzien in de behoefte aan luxe appartementen kan gesteld worden dat ook in kwalitatieve zin de locatie van De Haaf aan de regionale behoefte voldoet. het initiatief zorgt voor doorstroming op de woningmarkt (zie hierna).

In de Woonbeleidsnota van gemeente Bergen onderverdeling naar leefstijlen gemaakt. Hieruit blijkt dat er in de gemeente Bergen sprake is van een groeiende groep senioren. Onderhavig plan voorziet met name in een behoefte onder mobiele senioren. Er kan dan ook worden gesteld dat er lokaal voldoende kwalitatieve behoefte is.

Bouwplan aangepast aan marktvraag

Het oorspronkelijke bouwplan dat een aantal jaar geleden is vergund, is helaas niet gerealiseerd. De belangrijkste reden was dat de appartementen in een te hoog prijssegment zaten. Om te zorgen dat het nieuwe plan wel door de markt wordt opgepakt is door de initiatiefnemer onderzoek gedaan. Daarbij is in samenspraak met twee lokale makelaars het vorige plan geanalyseerd en bekeken waarom dat plan niet is verkocht. Daarnaast is ook gekeken de behoefte van potentiële kopers in relatie tot de huidige woningvoorraad in Bergen.

Conclusie hieruit is dat Bergen relatief veel inwoners kent van boven de 60 jaar die momenteel nog in een riante villa wonen met een waarde ver boven de miljoen euro. Voor een groot deel van deze groep mensen wordt het onderhoud van het huis en de tuin te veel en wil men het liefste naar een riant appartement in Bergen dat van alle gemakken is voorzien. Daarbij wil men wel de luxe en exclusiviteit behouden. De appartementen moeten ruim maar niet exorbitant groot te zijn. Tevens wil men graag invloed hebben op de indeling van de woning en niet gebonden zijn aan een vaste inrichting. Als belangrijk uitgangspunt blijkt tevens dat een deel van deze groep mensen de koopsom van hun nieuwe woning lager wil hebben dan hun huidige woning, om zodoende de eventuele nog lopende hypotheek af te kunnen lossen zodat men de komende jaren zonder financiële zorgen in hun nieuwe woning oud kan worden. De doelgroep heeft haar sociale netwerk grotendeels in Bergen en is tevens een belangrijke doelgroep voor de voorzieningen in Bergen.

Voor bovengenoemde doelgroep blijkt momenteel weinig aanbod te zijn aan geschikte appartementen. De Villa-appartementen op de Haaf vullen dan ook een eigen plek in de woningmarkt. Het is een toevoeging van een specifiek woningtype en daarmee een aanvulling op de woningvoorraad in Bergen.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleid

3.1 Inleiding en conclusie

Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. Deze gaat uit van een scheiding tussen beleid en normstelling (juridische verankering). Het beleid wordt opgenomen in structuurvisies. Normstelling vindt plaats in het bestemmingsplan en/of in algemene regels die overgenomen moeten worden in bestemmingsplannen.

Het bestemmingsplan moet passen in het rijks-, provinciaal-, regionaal en gemeentelijk beleid.

De realisatie van de appartementen op het Landgoed De Haaf sluit aan bij het ruimtelijk beleid van de verschillende overheden. Er wordt geen afbreuk gedaan aan de specifieke stedenbouwkundige kenmerken van het betreffende gebied. De realisatie zorgt voor een versterking van de bestaande situatie in de deelgebieden. Verder ligt het plan in lijn met behoud van het groene, overwegende vrijstaande en semi vrijstaande karakter van de bebouwing in de directe omgeving. De beoogde ontwikkeling past ook binnen het beleid uit de welstandsnota. In de regels zijn de uitgangspunten van het gemeentelijk beleid gehandhaafd.

3.2 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Provincies en gemeentes krijgen in de plannen meer bewegingsvrijheid op het gebied van ruimtelijke ordening. Voor het plangebied zijn geen specifieke opgaven bepaald vanuit de SVIR.

Barro

Met het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft het Rijk algemene regels voor bestemmingsplannen. Doel van dit Besluit is bepaalde onderwerpen uit de SVIR te verwezenlijken. Met het Barro maakt het Rijk voor een aantal specifieke onderwerpen gebruik van deze mogelijkheid om algemene regels te stellen voor bestemmingsplannen. De beoogde ontwikkeling betreft geen van de specifieke onderwerpen uit SVIR. De algemene regels in het Barro met vooral een conserverend / beschermend karakter zijn daarom niet relevant voor het voorliggende bestemmingsplan.

Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro)

Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.

Overheden die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk willen maken, moeten standaard een aantal stappen zetten die borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkeling wordt gekomen. Hierbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

• de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt nagegaan in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• als de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt nagegaan in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

In paragraaf 2.4 is aangetoond dat de ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte aan een specifiek woonmilieu voor ouderen. De ontwikkeling is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied. Hiermee wordt voldaan aan de eerste twee stappen van de Ladder voor duurzame verstedelijking en hoeft niet meer getoetst te worden aan de derde stap. Het gebied is overigens passend ontsloten.

Conclusie

Het plan is niet in strijd met het rijksbeleid zoals opgenomen in de SVIR, het Barro en het Bro.

3.3 Provinciaal en regionaal beleid

Structuurvisie Noord-Holland 2040

De provincie Noord-Holland heeft in het kader van de Wro een structuurvisie voor de gehele provincie vastgesteld. In de structuurvisie Noord-Holland 2040 vormen drie hoofdbelangen gezamenlijk de ruimtelijke hoofddoelstelling van de provincie.

• Ruimtelijke kwaliteit: hiervoor wordt vooral gefocust op behoud en ontwikkeling van Noord-Hollandse cultuurlandschappen, natuurgebieden en groen om de stad.
• Duurzaam ruimtegebruik: waarbij milieukwaliteiten, behoud en ontwikkeling van verkeers- en vervoersnetwerken, voldoende en op de behoefte aansluitende huisvesting en voldoende en gedifferentieerde ruimte voor landbouw, visserij en andere economische activiteiten een belangrijke rol spelen.
• Klimaatbestendigheid: voor voldoende bescherming tegen overstroming en wateroverlast, schoon drink, grond- en oppervlaktewater en ruimte voor het opwekken van duurzame energie.

Figuur 3.1: Uitsnede van Structuurvisie Noord-Holland 2040

Door globalisering, klimaat veranderingen en demografische veranderingen kiest de provincie ervoor om mee te veranderen waar nodig, maar vooral ook om bestaande kwaliteiten verder te ontwikkelen. Door te kiezen voor hoogstedelijke milieus en beperkte uitleg van bedrijventerreinen, houdt de provincie het landelijke gebied open en dichtbij. Door voorzichtig om te gaan met uitleg buiten bestaande kernen speelt ze in op de bevolkingskrimp op langere termijn. Door in te zetten op het op eigen grondgebied realiseren van duurzame energie draagt ze actief bij aan de CO2-reductie. Door versterking van de waterkeringen en het aanleggen van calamiteiten bergingen houden ze de voeten droog. En door het landelijk gebied te ontwikkelen vanuit de kenmerken van Noord-Hollandse landschappen en de bodemfysieke kwaliteiten, blijft de provincie bijzonder aantrekkelijk om in te wonen, in te werken en om te bezoeken. De provincie Noord-Holland draagt bij aan het realiseren van voldoende en passende huisvesting (woningtype) op de best mogelijke plek (woonmilieu) voor huidige en toekomstige bewoners van Noord-Holland. De provincie Noord-Holland stelt hiervoor een provinciale woonvisie op die het kader biedt voor de door de regio's op te stellen regionale actieprogramma's. In de regionale actieprogramma's wordt het woningbouwprogramma zowel kwalitatief als kwantitatief uitgewerkt. Uitgangspunt is om deze woningvraag zoveel mogelijk te realiseren binnen het Bestaand Bebouwd Gebied.

In figuur 3.1 is een uitsnede van de structuurvisie weergegeven. De figuur laat zien dat de beoogde ontwikkeling gelegen is in Bestaand Bebouwd Gebied (BBG-contour). Dit uitgangspunt bevestigt in positieve zin de herontwikkeling die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt. Verder is de structuurvisie op een te hoog abstractieniveau geschreven om hiermee rekening te kunnen houden.

Provinciale Ruimtelijke Verordening

De Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie (PRV) vloeit voort uit het Uitvoeringsprogramma van de Provinciale Structuurvisie en is op 3 februari 2014 opnieuw vastgesteld. Dit betrof een beleidsarme wijziging ten opzicht van de in 2010 vastgestelde verordening.

In de PRV worden voor een aantal onderwerpen regels gesteld die door rijksoverheid bij de provincies zijn neergelegd ter verdere uitwerking en/of aanvulling in een provinciale verordening. Op deze wijze komen de rijksregels 'getrapt' in bestemmingsplannen terecht. Het gaat hierbij om de volgende onderwerpen:

• bundeling van verstedelijking en locatiebeleid economische activiteiten;

• rijksbufferzones;
• ecologische Hoofdstructuur;
• Nationale landschappen;
• het kustfundament;
• het regionale watersysteem.

De regeling die is opgesteld in de PRVS heeft betrekking op de volgende onderwerpen:

• de aanwijzing van bestaand bebouwd gebied;

• mogelijkheden, kwaliteitseisen en Ruimte voor Ruimte voor het landelijk gebied;
• werkfuncties en grootschalige detailhandel in Bestaand Bebouwd Gebied en landelijk gebied;
• de Groene ruimte;
• de Blauwe ruimte;
• energie (windturbines).

Nieuwbouw van woningen in bestaand stedelijk gebied voldoet aan eisen uit de verordening.

Regionale woonvisie Regio Alkmaar 2013-2020 (2013)

de regionale woonvisie verwijst voor de kwalitatieve afspraken naar het Regionaal Actieprogramma Wonen (zie paragraaf 2.4).

Het algemene beeld dat de regio vergrijst zal de komende jaren leiden tot meer ‘zorgvragers’. Veel senioren kiezen er voor om zo lang mogelijk in de eigen woning en woonomgeving te blijven wonen. Daarnaast zal een grote groep zorgafhankelijke huishoudens het recht op verblijf in een intramurale instelling kwijtraken. Langer zelfstandig (willen) wonen stelt eisen aan de geschiktheid van de woningvoorraad.

De woningbouw zoals die in onderhavig plan is voorzien, past binnen de uitgangspunten van de woonvisie, zoals het bouwen in een binnenstedelijk gebied, het bouwen van een gedifferentieerd aanbod en het bouwen van levensloopbestendige woningen.

Conclusie provinciaal en regionaal beleid

Omdat de woningbouw ontwikkeling op het landgoed binnen bestaand bebouwd gebied plaatsvindt, worden er in de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie geen bijzondere eisen gesteld aan dit bestemmingsplan en past de ontwikkeling binnen het beleidskader van de Structuurvisie Noord-Holland 2040.

3.4 Gemeentelijk beleid

Woonbeleidsnota, van woonwens tot maatwerk (2005)

Belangrijke speerpunten in het woonbeleid zijn huisvesting voor starters en senioren. Starters hebben een zwakke positie op de woningmarkt en er is grote vraag naar seniorenhuisvesting in combinatie met welzijn en zorg.

Om goed aan te kunnen sluiten bij de woningbehoefte, houdt de gemeente rekening met de kwalitatieve woningbehoefte per kern, de spreiding over de kernen en spreiding in de tijd. Dit wordt uitgewerkt in een woningbouwprogramma per kern.

Er wordt rekening gehouden met een groei van 100 woningen in de periode 2010-2014.

Daarnaast heeft de gemeente voor de periode tot 2015 onder andere als uitgangspunt:

• zorggeschikte woningen toevoegen;
• door doorstroming en in mindere mate nieuwbouw, woningen voor starters beschikbaar krijgen;
• door aanpassing van de bestaande voorraad en nieuwbouw woningen voor ouderen beschikbaar krijgen;
• de huursector moderniseren door bestaande woningen op te plussen, te slopen of te verkopen;
• bij nieuwbouw is aanpasbaar, duurzaam en veilig bouwen uitgangspunt;
• versterken van welzijnsdiensten.

Voor 27 woningen die worden gerealiseerd is in 2009 reeds vrijstelling en bouwvergunning verleend. Met dit aantal is dan ook al rekening gehouden in de woonbeleidsnota. De uitbreiding daarvan met 15 marktconforme woningen past binnen het woonbeleid van de gemeente. De ontwikkeling van de 42 appartementen moet in samenspraak worden gezien met de ontwikkeling van sociale huurwoningen op de locatie Heereweg 65-69 in Schoorl. Voor deze ontwikkeling is ook reeds vrijstelling en bouwvergunning verleend (uitgaande van 18 appartementen), maar ook dit plan is vanwege de marktomstandigheden nog niet van de grond gekomen. De ontwikkeling wordt nu in aangepaste vorm, uitgaande van 19 sociale koopwoningen, opnieuw opgepakt. Door beide projecten gelijktijdig te ontwikkelen wordt voorzien in de wens van de gemeente om een deel van de woningen in de sociale sector te realiseren. Voor de reeds vergunde woningen wordt aangesloten bij de toen geldende regeling van 70% vrije sector en minimaal 30% van toevoegingen aan de woningvoorraad in het sociale segment te realiseren. Recent is deze verdeling gewijzigd in 60% vrije sector, 30% sociaal categorie 1 (koop tot ca €175.000 of huur tot ca €557 per maand) en 10% sociaal categorie 2 (koop tot ca €225.000 en huur tot ca €700 per maand). De nieuwe verdeling wordt alleen toegepast op de extra woningen.

Welstandsnota (2004)

Voor het gehele grondgebied van de gemeente Bergen heeft de gemeenteraad een welstandsnota vastgesteld. In deze nota zijn de criteria beschreven die ten grondslag liggen aan de welstandsbeoordeling bij het beoordelen van bouwplannen. In de nota komen, na een hoofdstuk over het ruimtelijke welstandsbeleid in Bergen, de welstandscriteria aan de orde. Allereerst komen daarbij de algemene welstandscriteria aan de orde, vervolgens de 'relatieve' welstandscriteria voor specifieke gebieden en objecten. Tot slot komen de 'absolute' criteria aan bod voor de sneltoets van veel voorkomende kleine bouwwerken. De vooroorlogse monumentale uitbreidingen van Bergen, de dorpskern en de lintbebouwing, hebben een bijzonder welstandsniveau toegekend gekregen. In deze gebieden moet de ruimtelijke samenhang worden gehandhaafd, hersteld of zelfs versterkt. Het welstandstoezicht dient een bijdrage te leveren aan het versterken van de bestaande en/of gewenste kwaliteit. Het plangebied heeft ook een bijzonder welstandsniveau toegekend gekregen.

De bouwplannen zullen worden voorgelegd aan de welstandscommissie. Daarbij zal de welstandsnota als toetsingskader gehanteerd worden.

Hoofdstuk 4 Milieuonderzoek

4.1 Inleiding

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan te worden aangetoond en moet worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit bestemmingsplan relevant zijn. De conclusies zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

4.2 Verkeer en infrastructuur

Ontsluiting autoverkeer

De ontwikkeling ligt binnen de bebouwde kom van Bergen en wordt ontsloten via een nieuw aan te leggen straat vanaf de Koninginneweg. De Koninginneweg is gecategoriseerd als gebiedsontsluitingsweg binnen de bebouwde kom met een maximumsnelheid van 50 km/h en gaat ten zuidwesten via een rotonde over in de Bergerweg (N510). De Bergerweg ontsluit in noordzuidrichting vanaf de N9 richting het noordelijke deel van Bergen en Schoorl. Vanaf voornoemde rotonde kan het verkeer via de Dreef richting het centrum van Bergen of via de Van Blaaderenweg richting het oosten naar de N9 richting Alkmaar. De overige wegen rondom de locatie, zoals de Natteweg en de Marijkelaan, zijn gecategoriseerd als erftoegangsweg met een maximumsnelheid van 30 km/h.

In de huidige situatie is op de locatie het landgoed De Haaf aanwezig. De locatie wordt gebruikt voor vergadering en trainingen, voor kooklessen en als trouwlocatie. Het landgoed is te bereiken vanaf de Natteweg. Omdat de nieuw te bouwen appartementen worden ontsloten vanaf de Koninginneweg zal een nieuwe ontsluiting moeten worden gerealiseerd. Hiervoor dient in het kader van geluidhinder een reconstructieonderzoek te worden uitgevoerd (zie paragraaf 4.3).

De verkeersgeneratie van 42 dure koopappartementen bedraagt op basis van publicatie 317 (CROW-2012) 294-328 mvt/etmaal. Aangezien de locatie direct op de Koninginneweg wordt ontsloten, is de verkeersafwikkeling voor het gemotoriseerd verkeer goed. De aansluiting van de inrit op de Koninginneweg moet voldoen aan de richtlijnen voor een Duurzaam Veilig wegontwerp. Het toevoegen van circa 300 mvt/etmaal op de Koninginneweg is op de totale verkeersintensiteit van circa 11.000 mvt/etmaal leidt niet tot problemen met betrekking tot de verkeersafwikkeling.

Ontsluiting langzaam verkeer

Het fietsverkeer wordt langs de Koninginneweg conform de richtlijnen van Duurzaam Veilig via vrijliggende fietspaden afzonderlijk van het doorgaande autoverkeer afgewikkeld. Richting het zuiden wordt het fietsverkeer via de Bergerweg afgewikkeld. De Bergerweg beschikt eveneens over vrijliggende voorzieningen in de vorm van een parallelstructuur. Richting het westen wordt fietsverkeer ontsloten via de parallelstructuur langs de Dreef. Richting het oosten wordt conform de richtlijnen van Duurzaam Veilig het fietsverkeer gemengd met gemotoriseerd verkeer afgewikkeld via de van Blaaderenweg. De ontsluiting voor fietsverkeer is derhalve goed en voldoet aan de richtlijnen van Duurzaam Veilig.

Ontsluiting openbaar vervoer

Er is een bushalte gesitueerd op circa 200 m van de locatie. Deze halte wordt 2x per uur per richting bediend door bussen richting het centrum van Bergen en treinstation Alkmaar. De reistijd tot station Alkmaar bedraagt 9 minuten. De ontsluiting per openbaar vervoer is derhalve goed.

Parkeren

Parkeerbehoefte

Voor het bepalen van de parkeerbehoefte wordt aangesloten bij de parkeernormen van de gemeente Bergen (Notitie ruimtelijk parkeerbeleid, 2009). Conform deze notitie bedraagt de parkeernorm voor dure appartementen 2,0 parkeerplaatsen. Daarbij wordt uitgegaan van weinig stedelijk gebied in het restgebied van de bebouwde kom. In onderstaande tabel 4.1 is de parkeerbehoefte berekend.

Tabel 4.1 Parkeerbehoefte

functie			aantal	parkeernorm	parkeerbehoefte
Woningen duur			42	2,2	93

Parkeercapaciteit

Per appartementengebouw wordt een parkeerkelder gerealiseerd met een capaciteit van 20 parkeerplaatsen. In totaal worden daarmee 60 ondergrondse parkeerplaatsen aangelegd. De overige 33 benodigde parkeerplaatsen worden in de buitenruimte op eigen terrein gerealiseerd.

Conclusie

De verkeersafwikkeling van de locatie is goed. Bovendien is de locatie voor alle verkeersmodaliteiten goed ontsloten. De parkeerbehoefte kan binnen het plan worden opgelost. Het aspect verkeer en parkeren staat de ontwikkeling dan ook niet in de weg.

4.3 Geluidshinder

Geluidszones langs wegen

Langs alle wegen bevinden zich ingevolge de Wet geluidhinder geluidszones, met uitzondering van woonerven en 30 km/h-gebieden. Binnen en rond het plangebied zijn 30 km/h-wegen aanwezig. Het gaat om de Natteweg en de Marijkeweg. De locatie ligt binnen de geluidszone van de volgende gezoneerde wegen: Koninginneweg en Dreef.

Binnen de geluidszone van een weg dient de geluidsbelasting aan de gevel van geluidsgevoelige bestemmingen aan bepaalde wettelijke normen te voldoen. De breedte van een geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg (binnen- of buitenstedelijk). De geluidszone ligt aan weerszijden van de weg, gemeten vanuit de kant van de weg. Onder stedelijk gebied wordt verstaan: "het gebied binnen de bebouwde kom, doch met uitzondering van het gebied binnen de bebouwde kom, voor zover liggend binnen zone van een autoweg of autosnelweg als bedoeld in het Reglement verkeersregels en verkeerstekens" (art. 1 Wgh). De geluidszones van de genoemde wegen bedragen 200 m.

Normstelling
Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen binnen de wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde. Voor nieuwe situaties (nieuwe wegen of nieuwe woningen) bedraagt deze 48 dB.

De voorkeursgrenswaarde mag in principe niet worden overschreden. Indien uit het akoestisch onderzoek blijkt dat deze voorkeursgrenswaarde wel wordt overschreden, zijn maatregelen noodzakelijk, gericht op het verminderen van de geluidsbelasting aan de gevel. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in maatregelen aan de bron (bijvoorbeeld geluidsreducerend asfalt), maatregelen in het overdrachtsgebied (bijvoorbeeld geluidsschermen), maatregelen aan de geluidsontvanger (bijvoorbeeld geluidsdove gevels) of het vergroten van de afstand tussen de geluidsbron en de ontvanger. Zijn deze maatregelen onvoldoende doeltreffend of ontmoeten deze maatregelen overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard, dan kan het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Bergen een hogere waarde vaststellen. Deze hogere grenswaarde mag de maximale ontheffingswaarde van 63 dB niet te boven gaan. Indien de maximale ontheffingswaarde toch wordt overschreden kan de betreffende gevel als dove gevel worden uitgevoerd. Een dove gevel is een gevel met alleen incidenteel te openen delen zoals bijvoorbeeld nooddeuren. Een dove gevel wordt door de Wet geluidhinder niet als gevel aangemerkt, waardoor de normstelling uit de Wet niet van toepassing is.

Daarnaast dient altijd de wettelijke binnenwaarde te worden gegarandeerd. Het kan daarvoor noodzakelijk zijn dat geluidsisolerende gevelmaatregelen worden genomen. In het kader van de ruimtelijke procedures komen echter alleen de maatregelen aan de bron of in het overdrachtsgebied aan de orde. De gevelmaatregelen komen pas aan de orde in het kader van de daadwerkelijke realisatie van de ontwikkeling. Hieraan wordt bijvoorbeeld getoetst bij een bouwaanvraag.

Aftrek artikel 3.4 RMG 2012

Op basis van artikel 3.4 uit het Reken- en Meetvoorschrift Geluidhinder 2012 (RMG 2012) mag het berekende geluidsniveau van het wegverkeer worden gecorrigeerd in verband met de verwachting dat motorvoertuigen in de toekomst stiller zullen worden. Voor wegen met een snelheid lager dan 70 km/h geldt een aftrek van 5 dB. Voor wegen met een maximumsnelheid van 70 km/h of meer geldt een aftrek van 2 dB. Op alle in deze rapportage genoemde geluidsbelastingen is deze aftrek toegepast, tenzij anders vermeld.

Resultaten onderzoek en conclusie

In het kader van de in 2008 opgesteld ruimtelijke onderbouwing is akoestisch onderzoek uitgevoerd. De geluidsbelasting van de twee appartementengebouwen aan de oost- en zuidzijde van het bouwplan overschrijdt de voorkeursgrenswaarde niet. Op het gebouw aan de noordzijde (nabij de Koninginneweg) wordt de voorkeursgrenswaarde bij een geluidbelasting van 53 dB wel overschreden.

Omdat het voorliggende bouwplan nu voorziet in 42 woningen in plaats van 27 is het uitvoeren van nieuw akoestisch onderzoek volgens Standaard Rekenmethode II (SRM II) noodzakelijk. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 1.

Het plangebied valt binnen de wettelijke geluidszone van de Koninginneweg, de Dreef, de Van Blaaderenweg en de Bergerweg. Daarom zijn deze wegen getoetst. Ten gevolge van het verkeer op de Koninginneweg is sprake van overschrijding van de voorkeursgrenswaarde. De maximale ontheffingswaarde wordt niet overschreden.

Geconcludeerd kan worden dat verdere maatregelen niet mogelijk, gewenst en/of doelmatig zijn om de geluidsbelasting te reduceren. Er moet dan ook een hogere waardeprocedure worden doorlopen. Een en ander is vastgelegd in tabel 4.2.

Tabel 4.2 Ontheffingswaarden

ontwikkeling	aantal woningen	ontheffingswaarde	geluidsbron
Landgoed De Haaf	14*	51 dB	Koninginneweg
	14*	55 dB	Koninginneweg

*maximaal aantal woningen per woontoren

Ten gevolge van fysieke aanpassingen aan bestaande wegen is er geen sprake van een significant akoestisch effect.

4.4 Bodem

Normstelling en beleid

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Dat geldt voor oude gevallen van bodemverontreiniging die voor 1987 zijn ontstaan. Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.

Onderzoek en conclusie

Door ingenieursbureau Oranjewoud BV is in 2007 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Actualisatie onderzoek De Haaf te Bergen (NH), projectnummer 171845 dd 6 april 2007). Uit de resultaten van dit onderzoek kon worden geconcludeerd dat zich op de locatie geen verontreiniging van betekenis bevindt. een uitzondering hierop vormt de directe omgeving van de een bovengrondse tank. Hier was sprake van een sterke verontreiniging met minerale olie in het grondwater. Volgens een plan van aanpak van oktober 2007 is de tank gesaneerd.

Gezien het feit dat het bodemonderzoek en de sanering bijna acht jaar geleden zijn uitgevoerd kan niet worden uitgesloten dat er geen sprake meer zou zijn van een eventuele bodemverontreiniging. Om die reden wordt een actueel bodemonderzoek opgesteld. De resultaten van dit onderzoek worden voorafgaand aan de vaststelling in het plan verwerkt.

4.5 Bedrijven en milieuzonering

Beleid en normstelling

Bij de ontwikkeling van woningbouw dient rekening te worden gehouden met eventuele milieuhinder door omliggende bedrijven. Uitgangspunt daarbij is dat bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de afstemming tussen milieugevoelige en milieuhinderlijke functies wordt milieuzonering toegepast. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering (editie 2009). Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Onderzoek en conclusie

Binnen het plangebied wordt de ontwikkeling van woningbouw mogelijk gemaakt. Woningen zijn geen milieuhinderlijke functies. Het plangebied wordt omgeven door woongebied zodat ter plaatse van de beoogde woningen geen rekening hoeft te worden gehouden met milieuhinder van bedrijven.

Ter plaatse van de beoogde en omliggende woningen is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Geconcludeerd wordt dat het aspect bedrijven en milieuhinder de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg staat.

4.6 Ecologie

Beoogde ontwikkeling

Het bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van woningbouw. Hiervoor moeten de volgende werkzaamheden worden uitgevoerd:

• verwijderen beplanting en bomen;
• sloopwerkzaamheden;
• bouwrijp maken;
• bouwwerkzaamheden.

Regelgeving en beleid

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland (voorheen Ecologische Hoofdstructuur) de uitvoering van het plan niet in de weg staan.

Bestaande situatie

Het plangebied bestaat uit een bedrijfsperceel met bebouwing en verharding. Hier en daar staan wat bomen.

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Circa 1,1 km ten westen van het plangebied ligt het Natura 2000-gebied Noord-Hollands Duinreservaat, tevens NNN. Circa 900 meter ten zuidoosten van het plangebied heeft de provincie een scholeksterleefgebied aangewezen. Ten zuiden van Bergen ligt weidevogelleefgebied met daarin enkele kerngebieden.

Het bestemmingsplan maakt woningbouw mogelijk, er worden 3 appartementengebouwen met daarin 42 wooneenheden gerealiseerd.

De ontwikkeling in de kern van Bergen leidt niet tot verstoring of aantasting van de weidevogelgebieden op meer dan 900 m afstand van het plangebied. Ook verstoring van het op relatief grote afstand gelegen Natura 2000-gebied wordt uitgesloten. Ook directe effecten zoals areaalverlies, versnippering en verandering van waterhuishouding treden op deze afstand niet op. De ontwikkeling leidt wel tot een toename van het verkeer, dit kan leiden tot een toename van de stikstofdepositie in Natura 2000, waardoor vermesting/verzuring optreedt. Het verkeer in de kern van Bergen neemt maar beperkt toe. De grootste verkeersstroom gaat via de N510 richting de N9 en A9. Deze wegen liggen op meer dan 3 km afstand van Natura 2000. Een toename van het verkeer op deze wegen leidt niet tot een waarneembare toename van de stikstofdepositie. Vermesting/verzuring wordt dan ook uitgesloten.

De Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie staan de uitvoering van het plan niet in de weg.

Figuur 4.1 Ligging EHS en Natura2000 gebieden tov plangebied

Figuur 4.2 kaart Weidevogelkerngebieden tov plangebied (blauwe stip)

Soortenbescherming

In 2007 is een flora en faunaonderzoek uitgevoerd, zie bijlage 2. Hieruit blijkt dat in het plangebied algemeen voorkomende licht beschermde soorten, zoals bruine kikker, gewone pad, kleine watersalamander, bunzing, konijn, mol en veldmuis voorkomen. Ook is het plangebied geschikt voor vleermuizen. Ondertussen zijn de bomen en bebouwing grotendeels uit het plangebied verwijderd, zodat het plangebied alleen nog functioneert als foerageergebied. Het plangebied vormt ook leefgebied voor diverse broedvogels. De aanwezigheid van andere beschermde soorten wordt uitgesloten.

Het bestemmingsplan is het besluit dat ingrepen mogelijk maakt en een aantasting van beschermde dier- of plantensoorten kan betekenen. Uiterlijk bij het nemen van een besluit dat ruimtelijke veranderingen mogelijk maakt, zal daarom zekerheid moeten zijn verkregen of verlening van ontheffing op grond van de Flora- en faunawet (hierna Ffw) nodig zal zijn en of het reëel is te verwachten dat deze zal worden verleend.

Het bestemmingsplan voorziet in woningbouw. De benodigde werkzaamheden ten behoeve van deze ontwikkeling kunnen leiden tot aantasting van te beschermen natuurwaarden.

• Er is geen ontheffing nodig voor de tabel 1-soorten van de Ffw omdat hiervoor een vrijstelling geldt van de verbodsbepalingen van de Ffw. Uiteraard geldt wel de algemene zorgplicht. Dat betekent dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende planten en dieren en hun leefomgeving.
• Tijdens werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met het broedseizoen. Verstoring van broedende vogels is verboden. Overtreding van verbodsbepalingen ten aanzien van vogels wordt voorkomen door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. In het kader van de Ffw wordt geen standaardperiode gehanteerd voor het broedseizoen. Van belang is of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Indien de werkzaamheden uitgevoerd worden op het moment dat er geen broedgevallen (meer) aanwezig zijn, is overtreding van de wet niet aan de orde. De meeste vogels broeden overigens tussen 15 maart en 15 juli (bron:www.vogelbescherming.nl).
• Aangezien de bebouwing reeds is gesloopt en enkele bomen reeds zijn gekapt (met een ontheffing), vindt er geen verdere aantasting meer plaats van het foerageergebied van vleermuizen. Tijdens de bouwfase kunnen vleermuizen in het plangebied blijven foerageren. Het is wel van belang om tijdens de bouw de lichtbronnen (bouwlampen) van de groenstroken af te keren, zodat verstoring wordt voorkomen.

Omdat het flora en faunaonderzoek ouder is dan 5 jaar (maximale geldigheidsduur onderzoeksgegevens) is er een aanvullende quick-scan opgesteld. In dit onderzoek wordt geconcludeerd dat er in het plangebied geen beschermde soorten aanwezig zijn. De verblijfsplaatsen van vleermuizen zijn conform de verleende ontheffing reeds gesloopt. Wel dienen er, eveneens op basis van de ontheffing, compenserende maatregelen in de nieuwbouw te worden opgenomen. Het onderzoek is opgenomen in bijlage 3.

Bomeninventarisatie

Het merendeel van de bestaande bomen in het plangebied bestaat uit berken, eiken, essen, esdoorns en elzen. De conditie van 67% van de bomen is gezond. Dit betekent dat de overige 33% in een verminder conditie verkeert.

Een aantal bomen heeft gebreken aan de stam of in de kroon. In de meeste gevallen gaat het om dood hout in de kroon. Bij een aantal bomen zijn er geen maatregelen mogelijk om ze op een veilige wijze te handhaven, er wordt geadviseerd om deze bomen te verwijderen. Aan de hand van het stedenbouwkundig ontwerp is bepaald hoeveel bomen door nieuwbouw of door sloop van huidige bebouwing niet kunnen worden behouden. Deze kap heeft reeds gedeeltelijk plaatsgevonden.

Conclusie

Gezien bovenstaande staat de Ffw de uitvoering van het plan niet in de weg. De Natuurbeschermings- wet 1998 en het beleid van de provincie staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

4.7 Externe veiligheid

Beleid en normstelling

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor of water en door buisleidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt doorgaans onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Binnen een bepaald invloedsgebied van een risicobron is een groepsrisico aanwezig. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Onderzoek en conclusie

In de omgeving van het plangebied komen geen risicovolle bedrijfsactiviteiten voor. Ook vindt er in de directe omgeving, volgens de risicokaart, geen vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor of het water plaats. Er zijn ook geen buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen aanwezig. Het aspect externe veiligheid is daarom niet relevant voor het voorliggende bestemmingsplan.

4.8 Planologisch relevante leidingen

In het plangebied of de directe omgeving zijn geen planologisch relevante leidingen gelegen. Ook zijn er geen hoogspanningslijnen of straalpaden in de omgeving van het plan aanwezig. Er wordt derhalve geconcludeerd dat het aspect kabels en leidingen geen belemmering oplevert voor de uitvoering van het plan

4.9 Luchtkwaliteit

Beleid en normstelling

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2 luchtkwaliteitseisen. De Wm bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordening praktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.3 weergegeven. De grenswaarden gelden voor de buitenlucht, met uitzondering van een werkplek in de zin van de Arbeidsomstandighedenwet.

Tabel 4.3. Grenswaarden maatgevende stoffen Wlk

stof			toetsing van	grenswaarde
stikstofdioxide (NO2) 1)			jaargemiddelde concentratie	40 µg / m³
fijn stof (PM10) 2)			jaargemiddelde concentratie	40 µg / m³
			24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg  / m³

• 1. De toetsing van de grenswaarde voor de uurgemiddelde concentratie NO2 is niet relevant aangezien er pas meer overschrijdingsuren dan het toegestane aantal van 18 per jaar zullen optreden als de jaargemiddelde concentratie NO2 de waarde van 82 µg/m³ overschrijdt. Dit is nergens in Nederland het geval.
• 2. Bij de beoordeling hiervan blijven de aanwezige concentraties van zeezout buiten beschouwing (volgens de bij de Wlk behorende Regeling beoordeling Luchtkwaliteit 2007)

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met de grenswaarden die worden gesteld aan de luchtkwaliteit. Daarnaast wordt in het kader van een goede ruimtelijke ordening, vanuit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens, rekening gehouden met de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied.

Besluit Niet in Betekenende Mate (NIBM)

In het Besluit NIBM en de bijbehorende regeling is exact bepaald in welke gevallen een project vanwege de beperkte gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10;
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg of niet meer dan 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek en conclusie

Het plan maakt de ontwikkeling van ten hoogste 42 woningen mogelijk. Het plan valt daarom in één van de aangewezen categorieën uit de regeling nibm zodat toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit achterwege kan blijven.

 

Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt wel inzicht gegeven in de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied. Met behulp van de NSL-monitoringstool 2013 (www.nsl-monitoring.nl) die behoort bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) kan voor diverse prognosejaren inzicht worden gegeven in de jaargemiddelde concentraties NO2 en PM10 langs relevante wegen. In de omgeving van het plangebied komen echter geen maatgevende wegen voor luchtkwaliteit voor. De meest nabijgelegen relevante weg voor luchtkwaliteit is de N9, maar de afstand is dermate groot dat er geen sprake is van invloed van deze weg op de concentraties ter hoogte van het plangebied. Ter plaatse van het plangebied geven de achtergrond concentraties voldoende inzicht in de luchtkwaliteit. Uit de zogenaamde monitoringstool blijkt dat de jaargemiddelde achterconcentraties NO2 en PM10 (en overigens ook de jaargemiddelde concentraties langs de N9) ruimschoots beneden de grenswaarden zijn gelegen. Geconcludeerd wordt dat de Wm, onderdeel luchtkwaliteit, de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

4.10 Water

Regelgeving en beleid

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan is overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. De opmerkingen van de waterbeheerder zijn vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het hoogheemraadschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europees:

• 1. Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• 1. Nationaal Waterplan (NW)
• 2. Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21)
• 3. Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• 4. Waterwet

Provinciaal:

• 1. Provinciaal Waterplan 2010-2015

Waterschapsbeleid

In het Waterbeheersplan 2010-2015 beschrijft het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier de doelstellingen voor de periode 2010-2015 voor de drie kerntaken: veiligheid tegen overstromingen, droge voeten en schoon water. Hiermee wil het hoogheemraadschap anticiperen op de voorspelde extra wateroverlast, droogte en het verhoogde overstromingsrisico en het bewerkstelligen van een betere waterkwaliteit. De Keur van het Waterschap is een vastgestelde verordening waar gedoogplichten, geboden en verboden in staan. In dit kader is het van belang te weten dat langs hoofd- en overige watergangen een zone ligt van respectievelijk 5 m en 2 m ter bescherming van het profiel en onderhoud. Ook langs waterkeringen ligt een (variabele) zone voor bescherming en onderhoud van de waterkeringen, voor het realiseren van bouwwerken en het uitvoeren van werken binnen deze zone dient ontheffing van de Keur te worden aangevraagd.

Regionaal Waterplan Bergen, Castricum en Heiloo (2012)

De gemeenten Bergen, Castricum en Heiloo hebben samen met het hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier gewerkt aan een Regionaal Waterplan. Dit waterplan bevat een watervisie tot 2050 en een pakket maatregelen voor de periode 2012 - 2016. In juni 2012 is het Regionaal Waterplan vastgesteld door de gemeenteraad van Bergen. Voor de uitvoering van het plan is geld beschikbaar gesteld. De komende jaren blijven de drie gemeenten en het Hoogheemraadschap Holland Noorderkwartier samenwerken bij de uitvoering.

Het waterplan vormt een kapstok voor de verschillende onderdelen van het waterbeleid. Deze onderdelen zijn verbetering van waterkwaliteit, voorkomen van wateroverlast, waterveiligheid, ruimte maken voor water, verbeteren van de waterkwaliteit, beheer van afvalwater (riolering), grondwater en hemelwater. Waterprojecten worden in het plan zoveel mogelijk gecombineerd met natuur en recreatie. Belangrijke onderdelen uit het waterplan zijn het aansluiten bij de identiteit van het landschap en het meer zichtbaar maken van water. De beleving wat water wordt daarmee vergroot. 

Gemeentelijk Rioleringsplan Bergen (2011)

Bergen beschikt over het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2011-2015 (GRP). Het GRP geeft het beleid van de gemeente Bergen weer met betrekking tot riolering als onderdeel van de openbare ruimte en als onderdeel van het watersysteem. Dit beleid is opgesteld in overleg met Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier, Rijkswaterstaat, de provincie Noord-Holland en het Rijk. De doelen die de gemeente stelt zijn de inzameling van afvalwater, de inzameling van hemelwater, transport van ingezameld water, voorkomen van ongewenste emissies en het voorkomen van overlast voor de omgeving. De gemeente Bergen richt zich in de planperiode 2011-2015 op de volgende thema’s:

• Het implementeren van de verbrede zorgplichten
• Het verbeteren van de waterkwaliteit
• Het inspelen op klimaat- en duurzaamheidsontwikkelingen
• Het verbeteren van de doelmatigheid van rioleringsactiviteiten

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied is gelegen aan de Koninginneweg te Bergen en bestaat uit het landgoed De Haaf.

Bodem en grondwater

Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit zandgrond. Er is sprake van grondwater trap VI. Dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand varieert tussen 0,4 en 0,8 m benenden maaiveld en dat de gemiddelde laagste grondwaterstand op meer dan 1,2 m beneden maaiveld ligt.

Waterkwantiteit

In het plangebied is overig oppervlaktewater gelegen. Rondom de watergangen is geen sprake van een beschermingszone.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied ligt niet binnen de kern-/beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is aangesloten op een gemengd rioolstelsel.

Beoogde ontwikkeling

Algemeen

In het plangebied worden 3 appartementengebouwen gerealiseerd. Daarbij is sprake van een toename van het verhard oppervlak met 3.376 m². Om de effecten van de verhardingstoename te compenseren moet het wateroppervlak in het plangebied worden uitgebreid met een oppervlak van 574 m². Dit wateroppervlak is gebaseerd op 17% van de toename van het verhard oppervlak. Het hoogheemraadschap heeft laten weten dat het project op deze wijze geen negatieve effecten heeft op het oppervlaktewatersysteem en 'waterneutraal' kan worden uitgevoerd. Een tweede mogelijkheid is het gebruik maken van infiltratievoorzieningen. Alle verhardingen waarvan het water infiltreert in de ondergrond en niet naar het oppervlaktewater afstroomt, hoeft niet te worden gecompenseerd middels het graven van een open waterberging.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Afvalwaterketen en riolering

Conform het Bouwbesluit 2012 is het voor nieuwbouw verplicht een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• 1. hemelwater vasthouden voor benutting,
• 2. (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• 3. afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• 4. afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het hoogheemraadschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het hoogheemraadschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de "Keur". Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Momenteel bestaat er nog onduidelijkheid over het te voeren waterpeil in het plangebied. Een eenduidig peil is van belang, ondermeer omdat de maten van bijvoorbeeld bovenkant beschoeiing en onderkant brug en balkons gerelateerd zijn aan het waterpeil. Ook kan in droge tijden het waterpeil wegzakken. Er dient voorafgaand aan de bouw duidelijkheid te worden verkregen met betrekking tot het waterpeil.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

4.11 Cultuurhistorie

Normstelling en beleid

Het Rijk heeft in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd dat gemeenten vanaf 1 januari 2012 in hun bestemmingsplannen rekening moeten houden met aanwezige cultuurhistorische waarden. Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie.

Onderzoek en conclusie

In het plangebied bevinden zich geen cultuurhistorische waarden. Langs de Natteweg is karakteristieke bebouwing aanwezig, waaronder een monumentale boerderij. De beoogde ontwikkeling leidt niet tot een aantasting van cultuurhistorische waarden.

4.12 Archeologie

Regelgeving en beleid

De Monumentenwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de veroorzaker betaalt'. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische waarden in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Beoogde ontwikkeling

Het plangebied is volgens de archeologische beleidskaart van Bergen gelegen in een gebied waar bij bodem verstorende ingrepen groter dan 500 m2 en dieper dan 40 cm nader onderzoek nodig is. Mogelijk dat de bodem in het plangebied reeds verstoord is door de aanwezige functies. Dit zal uit het (bureau)onderzoek naar voren komen.

 

Figuur 4.2: Uitsnede Archeologische Beleidskaart Bergen (witte cirkel=plangebied)

Conclusie

In het bestemmingsplan wordt een dubbelbestemming opgenomen. Voorafgaand aan de ontwikkeling van het plangebied dient nader archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden voor ingrepen groter dan 500 m2 en dieper dan 40 cm.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

De nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012) bindende afspraken waarmee, bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi. In de voorafgaande hoofdstukken zijn de planuitgangspunten voor het op te stellen bestemmingsplan op basis van de ruimtelijke en functionele structuur weergegeven. Deze uitgangspunten zijn (juridisch) vertaald naar het bestemmingsplan. In dit hoofdstuk wordt de doorvertaling van de plantoelichting naar planregels met de verbeelding verwoord.

5.2 Opzet planbeschrijving

Dit voorliggende bestemmingsplan heeft zowel een planningsgericht als normeringsgericht karakter. Er is niet gekozen voor een bestemmingsplan waarin de eindsituatie precies is vastgesteld. De regels van dit bestemmingsplan dienen als kader waarbinnen de beoogde ontwikkeling kan plaatsvinden. Er is gekozen voor een globale opzet van het plan. De regels zijn gestructureerd in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels waarin de begrippen en de wijze van meten worden uitgelegd. In hoofdstuk 2 wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. De algemene regels zijn opgenomen in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 bevat ten slotte de overgang- en slotregel. In de volgende paragrafen worden de bestemmingsregels nader beschreven.

5.3 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

5.4 Bestemmingsregels

Artikel 3 Dienstverlening

Deze bestemming is opgenomen voor de congres- en conferentiecentra ter plaatse van De Haaf. Uitsluitend de bestaande functies zijn hier toegestaan. Tevens zijn maatschappelijke voorzieningen in de vorm van culturele voorzieningen en scholen toegestaan. Die mogelijkheden bestonden ook reeds op grond van het vorige bestemmingsplan.

Artikel 4 Groen

De in het plan opgenomen groenstroken, met bomen, hebben de bestemming Groen gekregen. Op deze gronden zijn geen gebouwen toegestaan.

Artikel 5 Verkeer

De nieuwe ontsluiting ter hoogte van de Koninginneweg en de Koninginneweg zelf zijn bestemd voor verkeer. Ook op deze gronden mogen geen gebouwen gebouwd worden.

Artikel 6 Water

De bestaande waterpartij en de beoogde uitbreiding daarvan is bestemd voor water.

Artikel 7 Wonen - 1

De beoogde woonpercelen in het plangebied zijn opgenomen binnen de bestemming Wonen - 1. Naast de functie wonen, zijn ook aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten toegestaan binnen de bestemming Wonen - 1. Het vloeroppervlak voor deze functie mag niet meer bedragen dan 25% van de totale oppervlakte van de woning en mag ten hoogste 50 m² bedragen.

Vanwege de aanduiding 'gestapeld' mogen de woningen alleen gestapeld worden gebouwd. De bouwhoogte van alle woningen bedraagt ten hoogste 15 meter. Ten behoeve van de maatvoering van de hoofdgebouwen zijn nog diverse bouwregels opgenomen. Bij gestapelde woningen mogen geen aan- of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen worden gebouw. Binnen de woonbestemming zijn wel bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan zoals erf- en terreinafscheidingen.

Artikel 8 Waarde archeologie - 3

De dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 3 waardevol gebied is gehanteerd voor het gehele plangebied dat een hoge tot zeer hoge archeologische verwachtingswaarde heeft. In dit archeologisch regime dient bij grondroerende werkzaamheden dieper dan 40 cm en met een omvang van 500 m² of groter met de aanwezigheid van archeologische waarden rekening gehouden te worden. Bouwen op deze gronden is verboden voor bouwwerken groter dan 500 m². Hiervan kan worden afgeweken indien door middel van een archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn. Hetzelfde geldt voor een aantal werken en werkzaamheden. Verder geldt een omgevingsvergunning plicht indien grondroerende werkzaamheden op een bepaalde diepte worden uitgevoerd.

5.5 Algemene regels

Artikel 9 Antidubbeltelbepaling

Het doel van de antidubbeltelbepaling is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 10 Algemene bouwregels

De op de verbeelding aangegeven bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen worden overschreden met kleine bouwdelen. In het eerste lid van artikel 8 is geregeld hoe groot de overschrijding mag zijn en onder welke voorwaarden.

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels

Voor ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan is een algemene bevoegdheid tot afwijken opgenomen. De onderhavige regeling voorziet in verband met de gewenste duidelijkheid, in een objectieve begrenzing van het toepassingsbereik van de afwijking.

artikel 12 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarmee door middel van een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro het mogelijk is enige flexibiliteit in het plan aan te brengen.

Artikel 13 Overige regels

Werking wettelijke regelingen

In de regels van een bestemmingsplan wordt in een (toenemend) aantal gevallen met verwijzing naar een (andere) wettelijke regeling een procedure, begrip en/of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard. De van toepassing verklaarde wettelijke regeling geldt zoals deze luidt op het moment van de vaststelling van het bestemmingsplan door de raad. Wijziging van de wettelijke regeling na de vaststelling van het bestemmingsplan zou anders zonder Wro-procedure een wijziging van het bestemmingsplan met zich mee kunnen brengen.

Parkeren

In deze regel is bepaald aan welke parkeernorm moet worden voldaan.

5.6 Overgangsrecht en slotregels

Artikel 14 Overgangsrecht

In artikel 3.2.1. van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

Artikel 15 Slotregel

Het laatste artikel van de planregels betreft de citeertitel van het onderhavige bestemmingsplan Landgoed De Haaf.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen, waarbij belanghebbenden in de gelegenheid zijn gesteld een zienswijze in te dienen. Daarnaast is het plan naar overlegpartners gestuurd in het kader van het ex. artikel 3.1.1 Bro overleg. De resultaten van de zienswijzen en het overleg zijn opgenomen in een zienswijzennota, bijlage 4 bij de toelichting.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

De ontwikkeling betreft een aangewezen bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.12 Wro. Dit betekent dat in principe kosten van gemeentewege dienen te worden verhaald. Dit kan ofwel via een exploitatieplan ofwel via een anterieure overeenkomst. Met de initiatiefnemer zal een anterieure overeenkomst worden afgesloten. De gemeente zal om deze reden geen exploitatieplan vaststellen.

Met de initiatiefnemer wordt tevens een planschadeovereenkomst gesloten omtrent eventuele planschadeclaims.