Bestemmingsplan Eenhoorn I

4.2 Stedenbouwkundige aspecten

Ontwikkeling
Herontwikkeling in het Eenhoorn I gebied is mogelijk conform het stedenbouwkundige kader. Uitgangspunten hierbij zijn:

• stedelijke rand met hogere bebouwing in hogere dichtheden en menging van functies;
• ontspannen binnen gebied gericht op wonen in de geest van de Watergraafsmeer;
• faseerbaar plan: het plan houdt rekening met de bestaande bebouwing en infrastructuur t.b.v. faseerbaarheid in uitvoering;
• toevoegen van groen: noord/zuid gerichte groene assen die het gebied verbinden met de Ringdijk.

De entree voor autoverkeer van het gebied blijft net als in de huidige situatie via de Nobelweg en de Wibautstraat. De James Wattstraat en de Eerste Ringdijkstraat vormen de hoofdontsluiting van het gebied. Twee buurtstraten verbinden de verschillende bouwvelden met de hoofdontsluiting. Dwars hierop zijn groene assen gepland, mogelijk voorzien van een waterelement, die het gebied verbinden met de groene Ringdijk. Twee hiervan zijn nieuw, de derde bestaat al in de vorm van het talud van de Nobelweg.
In het stedenbouwkundig kader zijn de afzonderlijke bouwvelden aangegeven als eenvormige gesloten bouwblokken. Dit is een schematische weergave van de gewenste stedenbouwkundige ontwikkeling. Binnen elk bouwblok is een grote mate van vrijheid mogelijk in vorm en uitvoering van het bouwblok, mits dit binnen de kaders blijft.

Op de kaart hieronder zijn de bouwvelden aangegeven waar ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Voor de bouwvelden 2 en 6 geldt een uitwerkingsplicht. Voor de kavels 9 en 10 is door de stadsdeelraad een gewijzigd bouwplan goedgekeurd. Besloten is dat de oude Casa blijft bestaan en nieuwbouw ten zuidoosten van de Casa wordt gerealiseerd. In verband met verkeerslawaai vanwege de Gooiseweg is in de regels opgenomen dat woningen uitsluitend kunnen worden gerealiseerd indien ze zijn voorzien van een dove gevel en een geluidluwe zijde.
 

Figuur 3. Verdeling van de nieuwe ontwikkelingen over de bestemmingsplangebieden Eenhoorn I en II.

De bereikbaarheid van het gebied met het openbaar vervoer is goed. Het Eenhoorngebied ligt in de directe nabijheid van het Amstelstation waar alle vormen van openbaar vervoer te vinden zijn. Een tweede metrohalte (Wibautstraat) ligt eveneens op korte afstand. Bushaltes zijn aan de Wibautstraat te vinden en op korte afstand, aan de Nobelweg.
Voor het langzaamverkeer is het gebied vanaf de Ringdijk als prachtige wandel- en fietsroute uitstekend bereikbaar. In de toekomst is het gewenst dat het langzaam verkeer een betere en directe verbinding krijgt met het Prins Bernardplein en het Amstelstation. Nu is de oversteekbaarheid voor fietsers en voetgangers problematisch. Deze oplossing ligt echter buiten de grenzen van dit bestemmingsplan. Het tunneltje naar het Eenhoorn I gebied biedt nu een alternatief.

Bouwhoogtes
De bouwhoogten van de bouwvelden I en II zijn in het Stedenbouwkundige Kader ten opzichte van de bouwhoogten uit het SPvE nagenoeg ongewijzigd. De bouwhoogten van de bouwvelden 2 en 6 zijn aanzienlijk verlaagd ten opzichte van hetgeen in het SPvE was opgenomen. Door deze verlagingen ontstaat een meer ontspannen binnengebied wat beter aansluit bij de maatvoering van het stratenpatroon en de omliggende buurten van de Watergraafsmeer. In bouwveld 9 is een hoogte accent opgenomen, in de zichtlijn vanaf de Gooiseweg. Dit hoogteaccent is ook in het nieuwe plan voor bouwveld 9 behouden. De bouwhoogte is echter vergroot naar 21 lagen. In onderstaande kaart zijn de maximale bouwhoogtes in bouwlagen aangegeven. In dit bestemmingsplan zijn de bouwhoogtes in meters in de bouwregels vastgelegd.

Figuur 4. Bouwhoogtes

4.2.1 Programma en functies

Doel van het stedenbouwkundig kader is transformatie van het Eenhoorngebied, naar een meer gemengde woonwijk. Daarom ligt bij de functies de nadruk op woningbouw. Menging van functies vindt plaats in de stedelijke rand (voornamelijk bestaande functies) en langs de hoofdontsluiting. In het bestemmingsplan is de mogelijkheid opgenomen om in de plinten functies als detailhandel, kleinschalige bedrijven en kantoren en horeca te realiseren. Deze voorzieningen zijn voor het functioneren van een gemengd gebied waar de functie wonen wordt toegevoegd wenselijk en brengen de nodige levendigheid op straat.

Figuur 5. Functiekaart

Wonen
Het totale woonprogramma voor het gehele Eenhoorngebied telt circa 70.000 m2 brutovloeroppervlak (bvo). Dit is exclusief de al ontwikkelde locaties (studentenwoningen en hotel Casa400) en de ontwikkelingen die mogelijk zijn door middel van het projectbesluit. Uitgangspunt voor de herontwikkeling van het totale Eenhoorngebied is het streven van minimaal 30% sociale huur en 70% marktwoningen. In onderstaande tabel is het woonprogramma weergegeven. Ten aanzien van de gemiddelde woningoppervlakte is een aanname gedaan. Deze oppervlakte ligt niet vast en is voor het nieuwbouwprogramma pas zeker wanneer het bouwplan is uitgewerkt. Daarom wordt in de bouwregels van dit bestemmingsplan het maximaal aantal vierkante meters vastgelegd.

Tabel 1. Programma stedenbouwkundig kader: woningbouwprogramma in het Eenhoorngebied

Werken en voorzieningen
Voor de gemengde functies langs de hoofdontsluitingsroute zijn geen minima en maxima aan het aantal vierkante meters gesteld. Het is aan de toekomstige ontwikkelaar om te bepalen of hier voornamelijk woningbouw of ook andere functies worden gerealiseerd. Een uitzondering hierop is de beperking ten aanzien van detailhandel. Het maximum vloeroppervlakte hiervan is 300 m2 per vestiging om zo de realisatie van een supermarkt te voorkomen. De reden is dat in het plangebied geen ruimte is voor de nodige parkeervoorzieningen en er gestreefd wordt naar een autoluwe wijk waarbinnen verkeersaantrekkende voorzieningen niet op hun plaats zijn. Een buurtwinkel wordt hiermee wel mogelijk gemaakt. Verder worden in het plangebied geen ontwikkelingen van nieuwe kantoren mogelijk gemaakt.

Reeds ontwikkeld of in ontwikkeling
Gemengd programma in m2 bvo*
nieuwbouw CASA	8.773	congresruimte, hotel, restaurant
studentenwoningen	1.385	bedrijfsruimte
bouwveld I en II	1.900	bedrijfsruimte en kantoren
Totaal	12.058
Nieuwbouw
Gemengd programma in m2 bvo*
bouwvelden	5.000	detailhandel, horeca, bedrijfsruimte
Totaal	5.000

* inschatting van het maximale aantal vierkante meters. Dit aantal is niet voorgeschreven.

Tabel 2. Programma stedenbouwkundig kader: nieuwbouw en reeds ontwikkeld

4.2.2 Openbare ruimte

De gehele openbare ruimte binnen de plangebieden Eenhoorn I en Eenhoorn II wordt heringericht. De aanleg van de openbare ruimte wordt gefaseerd, volgend op de bouwplanontwikkeling, uitgevoerd. Om de eenheid in de twee gebieden te behouden zijn er twee standaard profielen ontwikkeld. Eén voor de hoofdontsluiting en één voor de buurtstraten. Op basis van deze twee profielen wordt per fase het ontwerp voor de openbare ruimte uitgewerkt. Op eenzelfde wijze zal ook voor de groene assen per fase het ontwerp uitgewerkt worden.

Ontsluiting
Een essentieel uitgangspunt is de bestaande infrastructuur. In de bestaande situatie vallen de (30 km/u) wegen veelal samen met de blokvormige structuren zoals die karakteristiek zijn voor grote delen van de Watergraafsmeer. Daarmee verandert er in dat patroon in feite niets ten opzichte van de bestaande structuur. De entree voor autoverkeer van het gebied blijft net als in de huidige situatie via de Nobelweg en de Wibautstraat. De James Wattstraat en de Eerste Ringdijkstraat vormen de hoofdontsluiting van het gebied. Twee buurtstraten verbinden de verschillende bouwvelden met de hoofdontsluiting. Dwars hierop zijn groene assen gepland die de plangebieden verbinden met de groene Ringdijk.

Figuur 6. Verkeerstructuur

Parkeren
De parkeervoorzieningen voor de bewoners in het gehele Eenhoorngebied wordt uitsluitend inpandig gerealiseerd. Parkeergarages mogen halfverdiept of op maaiveld onder dek gerealiseerd worden. Onder dek wil zeggen dat het parkeren uit het zicht dient plaats te vinden. Het bezoekers parkeren zal wel in de openbare ruimte plaatsvinden. Voor de appartementen geldt een norm van maximaal 1 parkeerplaats per woning, voor sociale huurwoningen een norm van maximaal 0,5 parkeerplaats per woning en 0,1 parkeerplaats per woning voor bezoekers. Voor studentenwoningen geldt een parkeernorm van maximaal 0,09. In de openbare ruimte van het totale Eenhoorngebied wordt ruimte gereserveerd voor 185 parkeerplaatsen. Voor de bedrijven en kantoren moet worden gerekend met een norm van maximaal 1 parkeerplaats per 250 m2 bvo. Zo wordt een autoluwe woonwijk gecreëerd conform het beleid dat gericht is op het ontmoedigen van het autogebruik.

Groen
Het grastalud en de beplanting aan de Ringvaart aan de noordzijde van het gebied blijven behouden. Aan de zuidzijde van het Eenhoorngebied is nu een groene strook tussen de Gooiseweg en de huidige gebouwen. Bouwveld 9 steekt hier straks doorheen. Toevoegingen van groen vinden plaats langs de nieuwe groene assen. Deze groene assen verbinden het gebied met de Ringdijk. Woningen aan deze assen worden via de voordeuren aan deze groene zone ontsloten. Eén van de assen wordt mogelijk voorzien van een waterelement. Verder worden in de straten nieuwe bomen geplant.

Figuur 7. Groenstructuur

Water en hemelwaterafvoer
De voorkeur ligt bij een zichtbaar hemelwaterafvoersysteem zonder hemelwaterriool. De wens is om ter plekke van de nieuwbouwontwikkelingen een duurzaam, robuust en onderhoudsarm hemelwaterafvoersysteem aan te leggen, bijvoorbeeld door het hemelwaterriool op te heffen en te vervangen door hemelwaterafvoer over maaiveld. Hierbij wateren de oostwest straten (Stephensonstraat, de autovrije straat en de James Wattstraat) af op de centrale groene as.
De nieuwe bebouwing op de kavels moet bijdragen aan een duurzaam watersysteem. Dit kan door water langer vast te houden, vertraagd af te voeren, of op een gewenste plek af te wateren op het openbare hemelwaterafvoersysteem.
De bestaande waterinlaat vanuit de Ringvaart blijft in gebruik. Het water moet getransporteerd worden richting het huidige oppervlaktewater bij de Intratuin. Bij Waternet bestaat de wens om de capaciteit van de inlaat te vergroten.