Bestemmingsplan Eenhoorn I

Wetgeving
Met de financiële onderbouwing wordt inzicht gegeven in welke kosten en opbrengsten in de grondexploitatie (GREX) Eenhoorn I zijn opgenomen en tot welk financieel resultaat dit leidt. Tevens wordt ingegaan op de fasering, onzekerheden en overige geldstromen.
Ruimtelijke ontwikkelingen gaan in de regel gepaard met gemeentelijke investeringen in gemeenschappelijk te gebruiken voorzieningen, zoals ontsluitingswegen, waarvan de gemeente de kosten kan en mag verhalen op de ontwikkelaar(s). Alhoewel er reeds lange tijd gemeentelijke instrumenten bestaan voor kostenverhaal, bleken deze telkens tekort te schieten, waardoor gemeenten uiteindelijk bleven zitten met gemaakte kosten die niet meer te verhalen waren. Een nieuw instrument, de Grondexploitatiewet (Grex), dient om het risico van grondexploitatie voor gemeenten te verkleinen.
In artikel 6.12,lid 1, Wro is geregeld, dat bij elk voorgenomen bouwplan, zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro, een exploitatieplan verplicht is. Ter illustratie: dat geldt al bij de bouw van één woning. Echter: er gelden wel uitzonderingen op de noodzaak een exploitatieplan op te stellen, zoals geregeld in artikel 6.12, lid 2, Wro. De belangrijkste uitzondering is, dat een exploitatieplan niet noodzakelijk is, als het kostenverhaal van de grondexploitatie "reeds anderszins is verzekerd".

Het voorliggende plan en de Grex
Amsterdam heeft ervoor gekozen om de kosten van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling te dekken vanuit de gronduitgifte in erfpacht of herziening van bestaande erfpachtcanons als gevolg van bestemmingswijzigingen. Het toepassen van het erfpachtstelsel ten behoeve van kostenverhaal past goed binnen de Wro omdat die wet het uitgangspunt van het privaatrechtelijke spoor voorop stelt. Erfpacht is immers een privaatrechtelijk instrument waarbij de gemeente als eigenaar bepaalt tegen welke vergoeding haar gronden in gebruik mogen worden genomen door derden. Dit systeem biedt de gemeente de mogelijkheid om kosten die de gemeente maakt ten behoeve van de grondexploitatie van gronden te verhalen op derden die gebruik maken van die gronden.

De gemeente Amsterdam is eigenaar van het merendeel van de gronden binnen het plangebied Eenhoorn I. Bouwveld 2 en 6 vormen in het plan een uitzondering, vanwege de grondposities. Alle andere percelen zijn in voortdurend erfpacht uitgegeven. Op de percelen op bouwveld 2 en 6 liggen twee tijdelijke erfpachtrechten (die in 2013 aflopen) en een perceel eigen grond. Voor het perceel eigen grond heeft de gemeente met de eigenaren geen anterieure overeenkomst kunnen sluiten. Het opstellen van een exploitatieplan is daarom in principe verplicht.

De gemeente kan, op grond van artikel 6.12 tweede lid Wet ruimtelijke ordening, in samenhang met artikel 6.2.1a, aanhef en onder a, van het Besluit ruimtelijke ordening, besluiten af te zien van het opstellen van een exploitatieplan indien het totaal der exploitatiebijdragen minder bedraagt dan €10.000,-- . Binnen de ontwikkeling is het betreffende perceel relatief beperkt van omvang. Dit betekent dat bij toerekening van de verhaalbare kosten de exploitatiebijdrage beperkt zal zijn. De exploitatiebijdrage zal ruim onder de €10.000,-- bedragen.

Ontwikkelingsstrategie
De ontwikkelstrategie waarvoor bij de vaststelling van het SPvE is gekozen is een passieve strategie. Dat wil zeggen: tempo en sturing van het project worden bepaald door initiatieven vanuit de markt, die door de gemeente vervolgens worden getoetst en gefaciliteerd. Bij het opstellen van het Stedenbouwkundig kader is deze strategie nog een keer tegen het licht gehouden.
De visie en het stedenbouwkundig kader zijn financieel doorgerekend op basis van kengetallen. Gezien de uitkomsten van deze doorrekeningen en de positie van de marktpartijen in het gebied is de conclusie dat de strategie, gericht moet blijven op ontwikkeling door en initiatieven van de marktpartijen. Deze strategie heeft de afgelopen jaren met de reeds gestarte ontwikkelingen en de genoemde zekere ontwikkelingen, bewezen effectief te zijn.

Voor het gehele Eenhoorngebied is in 2005 een grondexploitatie (GREX) vastgesteld. Op basis van het stedenbouwkundig kader is deze grondexploitatie voor het hele gebied geactualiseerd. De gehele openbare ruimte binnen de plangrens is opgenomen in de GREX. De verschillende kavels zijn verschillend in de GREX opgenomen. Een deel is bouwgrondproductie, een deel is particuliere ontwikkelingen waarbij het bestaande erfpachtrecht omgezet kan worden en een deel valt onder de ACEafspraken met de corporaties in Amsterdam. Een toelichting op de grondexploitatie is als bijlage 29aan deze toelichting gevoegd.

Conclusie
Het plan is uitvoerbaar, de grondexploitatie is positief. Vanwege de lage exploitatiebijdrage zal geen exploitatieplan worden opgesteld.