Olympisch Stadion e.o.

5.4 Wonen

5.4.1 Rijksbeleid

Nota 'Mensen, wensen, wonen' (2000)

In de Nota 'Mensen, wensen, wonen' is in 2000 het rijksbeleid op het terrein van wonen voor een periode van ongeveer 10 jaar vastgelegd. Hierin zijn vijf kernopgaven gedefinieerd, te weten:

• a. Het bevorderen van het eigen woningbezit, waarbij gestreefd wordt naar een gemiddeld eigen woningbezit in het land van 65% in 2010;
• b. Kansen scheppen voor mensen in kwetsbare posities. Er wordt gestreefd naar het behouden en verbeteren van aansluiting bij de rest van de samenleving van diegenen die dat niet helemaal op eigen kracht kunnen. Het kabinet wil dit ook via het woonbeleid bewerkstelligen.
• c. Het faciliteren van de totstandkoming van op maat gesneden woonzorg- en dienstverleningsarrangementen voor de groeiende groep zorgbehoevenden in de samenleving.
• d. Het verbeteren van de stedelijke woonkwaliteit. Deze woonkwaliteit blijft in de steden achter ten opzichte van de woonkwaliteit in de rest van het land. Met behulp van het Grotestedenbeleid en het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) wordt de stedelijke woonkwaliteit verbeterd.
• e. Het creëren van ruimtelijk-ecologisch en sociaal duurzame mogelijkheden om ruime, groene woonwensen te faciliteren, zowel bij de stad als in dorpse en landelijke milieus.

Met betrekking tot de stedelijke vernieuwing staan het verhogen van de keuzemogelijkheden van bewoners en de totstandkoming van gedifferentieerde wijken hoog op de agenda. Hierbij hoort differentiatie van het aanbod van woningen in de verschillende stedelijke milieutypen.

Conclusie: Woningen komen slechts beperkt voor in het plangebied. Er wordt geen nieuwe woningbouw mogelijk gemaakt in het plangebied. Wel zal het na het wijzigen van het bestemmingsplan mogelijk worden om woningen te realiseren in kantoorgebouwen. Dit is geheel in lijn met het rijksbeleid.

5.4.2 Provinciaal beleid

Woonvisie

De provincie heeft een Woonvisie geschreven. Hierin staat hoe het aanbod van woningen beter kan worden afgestemd op de behoeften die er zijn binnen een regio. Het gaat daarbij onder andere om de behoeften van doelgroepen zoals starters, jongeren, ouderen en zorgvragers. De provincie wil ook zo duurzaam mogelijk laten bouwen. De provinciale Woonvisie komt voort uit de provinciale structuurvisie. Op basis van de Woonvisie wil de provincie Noord-Holland samen met de gemeenten en corporaties en andere woonpartners afspraken maken over de aantallen en het soort woningen dat moet worden gebouwd. Deze afspraken worden vastgelegd in bestuurlijke overeenkomsten. In de Woonvisie wordt geconstateerd dat vooral in Amsterdam het woningtekort bovengemiddeld groot is. De gebrekkige doorstroming in Amsterdam, maar ook in de andere gebieden van Noord-Holland, zorgt voor problemen bij het vinden van geschikte woningen voor starters op de woningmarkt.

Conclusie: het bestemmingsplan sluit aan bij het provinciale beleid.

5.4.3 Regionaal beleid

Regionale Woonvisie

De Regionale Woonvisie (vastgesteld door de Regioraad op 14 december 2004) is het beleidskader op het gebied volkshuisvesting voor de 16 gemeenten in de stadsregio Amsterdam voor de komende 10 jaar. Er wordt aangesloten op de beleidsdoelstelling die zijn genoemd in de Regionale Agenda van het ROA.

De Regionale Woonvisie geeft richting aan de programmering en prioriteiten op het gebied van wonen. In de Woonvisie zijn de ambities voor het wonen verder uitgewerkt:

• Kwantiteit: Centraal staat het bouwen van voldoende woningen en op korte termijn de productie in nieuwbouw en herstructurering op gang krijgen. In de Noordvleugel van de Randstad is er voor de periode 2010-2030 een opgave voor de bouw van zo'n 150.000 woningen, in combinatie met bijbehorende infrastructuur en overige voorzieningen. Voor Amsterdam gaat de Woonvisie uit van een jaarlijkse toevoeging aan de woningvoorraad van 2.880 woningen (4.500 nieuw te bouwen woningen minus 1.620 te slopen woningen);
• Kwaliteit: Vraag en aanbod op de woningmarkt sluiten onvoldoende op elkaar aan. Een Regionaal Kwalitatief Bouwprogramma moet zorgen dat dit verbetert. In nieuwbouw en herstructurering moet gewerkt worden aan versterking van de identiteit en potenties van gebieden en wijken;
• Vergroot beschikbaarheid woningvoorraad: Hoewel er voldoende betaalbare huurwoningen in de regio staan, zijn de wachttijden voor woningzoekenden groot. De opgave richt zich op het in gang zetten van de doorstroming op de markt. Daarnaast is het in stand houden van sociale verbanden in wijken en kernen van cruciaal belang. Keuzemogelijkheden voor verschillende doelgroepen moeten worden vergroot. Er moet bijvoorbeeld meer aandacht zijn voor huisvesting van jongeren/starters en ouderen op lokaal niveau;
• Een open woningmarkt is essentieel: In het verlengde van de centrale ambities en de opgaven voor het wonen in de regio, dient de werking van de woningmarkt zo min mogelijk belemmeringen te kennen. Een open markt binnen de regio maar ook daarbuiten biedt mensen de beste keuzemogelijkheden. Overheidsinterventie kan beperkt blijven tot de zorg om de positie van de zwakkeren op de woningmarkt. Daarnaast dient de herhuisvesting van stadsvernieuwingskandidaten specifieke aandacht te krijgen.

Conclusie: Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het regionale beleid

5.4.4 Gemeentelijk beleid

Woonvisie Amsterdam. Wonen in de metropool, woonvisie Amsterdam tot 2020

De stedelijke woonvisie is op 30 oktober 2008 vastgesteld door de gemeenteraad. De woonvisie bevat een aantal thema's die de bestaande stad Amsterdam schetsen en de ambities verwoorden.

De ambitie is gericht op zowel een attractieve stad met nadruk op de economische kracht als een ongedeelde stad, gericht op het voorkomen van sociale segregatie en ruimtelijke tweedeling.

Zeven thema's met speerpunten voor de toekomst zijn geformuleerd:

• 1. Emancipatiestad: nieuwkomers en jongeren moeten zich kunnen blijven vestigen, bewoners moeten wooncarrière kunnen maken;
• 2. Ongedeelde stad: binnen de ring A-10 bescherming van de onderkant van de woningmarkt, elke buurt blijft toegankelijk voor mensen met lagere inkomens, meer verscheidenheid in woonmilieus, meer aanbod voor gezinnen, ruimte voor verschillen, streven naar gemengdheid;
• 3. Betaalbare stad: woningen voor lage inkomensgroepen en lage middeninkomensgroepen en middeninkomens;
• 4. Vernieuwde stad: wijkaanpak en transformatie bij wijken waar leefbaarheid onder druk staat;
• 5. Topstad: kwaliteit van woningen en voorzieningen bieden om mensen en talent aan te trekken en te behouden, verruiming (tijdelijke) vestigingsmogelijkheden voor expats, buitenlandse studenten, kunstenaars en startende ondernemers;
• 6. Zorgzame stad: woonservicewijken realiseren, aanpasbaar bouwen, huisvesting dak- en thuislozen;
• 7. Duurzame stad: energiebesparing in de bestaande woningvoorraad, duurzaam en flexibel bouwen, beperken watergebruik.

Stadsdeel Zuid valt in de centraal stedelijke zone, het centrum van de Metropool Amsterdam. De uitwerking van de zeven thema's levert de volgende specifieke speerpunten op:

• behoud van een groot deel kleine oude woningen;
• behoud van gemengdheid;
• aanbod creëren in het middensegment, ook voor (kleine)gezinnen;
• hoogstedelijk woonmilieu is uitgangspunt voor nieuwbouw;
• benutten van locaties voor topsegment;
• oases behouden en creëren;
• toevoegen ouderenwoningen, zowel in nieuwbouw als bestaande bouw;
• meer mogelijkheden voor short stay;
• illegale hotels bestrijden en woonfraude.

Bouwen aan de Stad II

De gemeente Amsterdam inclusief stadsdelen, de Huurdersvereniging Amsterdam en de gezamenlijke woningcorporatie hebben de ambitie om als partners samen te werken aan een stad waar mensen naar hun zin kunnen wonen, kunnen aarden en willen wortelen. Een stad waar het fijn is te wonen, werken en te recreëren, voor mensen met een lager inkomen, maar ook voor middengroepen en hogere inkomens. Partijen gaan onverkort voor een ongedeelde stad waarin mensen ongeacht hun inkomen, opleiding en achtergrond in alle wijken van de stad kunnen wonen en keuzemogelijkheden hebben op de woningmarkt.

Short Stay

Door de centrale stad is in 2009 beleid voor short stay opgesteld (Beleidsnotitie Shortstay). Dit beleid is na twee jaar geëvalueerd. Deze evaluatie heeft ertoe geleid dat in juli 2011 het beleid voor Shortstay is geactualiseerd.

Kern van het nieuwe beleid is dat gekozen wordt voor een beleid dat uitnodigend is voor aanbieders van shortstay met een vergunning met een minimum aan voorwaarden. Daarnaast wil het college de positieve resultaten die met het shortstay beleid zijn geboekt, sterker uitbouwen.

Definitie en begrenzing

Shortstay is het tijdelijk wonen in een zelfstandige woning voor een periode van tenminste vijf nachten en maximaal zes maanden.

Hierbij betreft de ondergrens een experiment, in de Regionale Huisvestingsverordening blijft de minimale periode van zeven nachten gehandhaafd. dit experiment is voor de duur van één jaar. Na zes maanden is sprake van wonen in de zin van de Huisvestingswet, dat valt niet onder dit beleid. Verblijfsperiodes korter dan zes maanden zijn overigens niet automatisch shortstay, hiervoor is de intentie bepalend.

Studentenhuisvesting en huisvesting van bijzondere doelgroepen valt niet onder het beleid shortstay. De woningen die daarvoor bestemd zijn, zijn veelal speciaal gelabeld. Ook het niet structureel aanbieden van de woning (bv. "social travelling" en "couch surfing")wordt niet aangemerkt als shortstay.

Woningen die na 1 januari 2008 zijn gebouwd is geen shortstay vergunning vereist. Hierbij wordt het bestaande beleid voortgezet. Een stadsdeel kan in het kader van het ruimtelijk beleid afwegen dat nieuwbouw ten behoeve van shortstay niet of niet geheel past binnen het gewenste ruimtelijk kader. Bovendien is het niet de bedoeling dat het shortstay beleid het onmogelijk maakt dat kantoor- en bedrijfspanden eventueel gebruikt worden voor shortstay.

Vergunning

In het kader van de Huisvestingsverordening is voor shortstay een vergunning voor woningonttrekking nodig. De aanvraag gebeurt bij het stadsdeel waarin de woning is gelegen. Bij een vergunningaanvraag wordt aan de volgende criteria getoetst:

• 1. de woning moet een huurprijs boven de huurtoeslaggrens hebben (geliberaliseerde voorraad);
• 2. shortstay moet in het bestemmingsplan niet expliciet uitgesloten zijn;
• 3. de periode van verhuur moet minimaal 5 nachten aaneensluitend zijn;
• 4. een vergunning wordt niet verstrekt als de woning niet vrij is voor nieuwe bewoning;
• 5. de vergunning wordt voor een periode van maximaal tien jaar verstrekt;
• 6. er moet door de vergunninghouder een goede administratie worden bijgehouden waaruit blijkt hoe de shortstay wordt aangeboden en geadministreerd;
• 7. de woning moet bewoond worden door één huishouden, dan wel door maximaal vier personen indien zij deel uitmaken van meer dan één huishouden;
• 8. de woning moet passen binnen eventueel aanvullend beleid van het desbetreffende stadsdeel ten aanzien van quotering in of uitsluiting van bepaalde gebieden;
• 9. er moet voldaan worden aan de in de vergunning opgenomen voorwaarden ten aanzien van leefbaarheid.

Het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Amsterdam hebben voor de volgende buurten in Zuid quota short stay vastgesteld.

• Oude Pijp: 55
• Willemspark: 25
• Museumkwartier: 150
• Apollobuurt: 130
• Station Zuid/WTC e.o.: 5

Afbeelding 5-1: Uitsnede uit de kaart quata short stay

Dit besluit geldt vanaf 1 november 2012. Voor de buurten waar geen quotum voor is vastgesteld geldt geen limiet.

De gemeente wil de opzet van een keurmerk ondersteunen, maar het initiatief ligt bij de eigenaren van de woningen met een shortstay vergunning.

Aangezien shortstay een negatief effect kan hebben op de leefbaarheid, met name wat betreft overlast, kan de vergunning worden geweigerd. Dit geldt met name in gebieden waar al overlast bestaat. Tevens kunnen voorwaarden worden gesteld ten aanzien van beperking van overlast en brandveiligheid.

Wettelijke basis: Huisvestingverordening

De wettelijke basis voor een vergunning voor shortstay is tijdelijke woningonttrekking op grond van art. 30 van de Huisvestingswet en de daarop gebaseerde Huisvestingsverordening. Woningonttrekking voor shortstay betekent dat de woning daardoor naar zijn aard in het gebruik tijdelijk wordt.

Het bestemmingsplan moet tevens shortsay mogelijk maken. Ook bestaat de mogelijkheid om dit mogelijk te maken door middel van een ontheffingsvergunning.

Conclusie: Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het gemeentelijk beleid.

Studentenhuisvesting, werken aan 9.000 eenheden

In het Programakkoord 2010-2014 wordt ingezet op 9.000 studentenwoningen. Voor operationalisering van de ambitie is de publicatie Kiezen voor studentenhuisvesting opgesteld, die op 6 oktober 2010 is besproken in de Raadscommissie BWK.

Voor de realisatie moeten alle kansen worden aangegrepen. Het aantal nieuwbouwprojecten in planning, inclusief transformatie van kantoren, en de mogelijkheden in de bestaande woningvoorraad zijn niet voldoende om het doel te kunnen bereiken. Er zullen ook nieuwe locaties ontwikkeld moeten worden.

De notitie Studentenhuisvesting, werken aan 9.000 eenheden gaat nader in op de reacties van partijen op de eventuele mogelijkheden voor nieuwbouw van studentenwoningen, mede in relatie tot andere – al lopende – initiatieven / projecten. Dit leidt tot een nadere invulling van het programma voor studentenhuisvesting 2010-2014.

Uit de publicatie Kiezen voor studentenhuisvesting zijn locaties naar voren gekomen die ontwikkeld kunnen worden voor studentenhuisvesting en waarvoor nog een ontwikkelende partij wordt gezocht. Hier wil men circa 2.000 woningen bouwen. Van de projecten die corporaties en marktpartijen in voorbereiding hebben, inclusief transformatie van kantoren, zullen naar verwachting een kleine 3.000 woningen tot uitvoering kunnen komen. In totaal kan dit dan leiden tot in totaal 5.000 nieuwbouwwoningen.

Om de ambitie van 9.000 eenheden te halen zullen in de bestaande woningvoorraad ook nog 4.000 woningen moeten worden gevonden. Dat kan door middel van tijdelijke verhuur en labelen.

Ter ondersteuning voor het halen van de doelstelling om 9.000 studentenwoningen toe te voegen, wordt ook ingezet op het meer toesnijden dan wel aanpassen van de wet- en regelgeving. Dit betreft gemeentelijk en rijksbeleid.

Op gemeentelijk niveau wordt aandacht gevraagd voor het al dan niet realiseren van parkeervoorzieningen bij studentenhuisvesting. Over het algemeen hebben studenten geen auto. Daar komt bij dat de meeste locaties heel goed bereikbaar zijn met openbaar vervoer en fiets. Daarom zijn geen (dure) parkeervoorzieningen – aanleg van parkeerterreinen of bouw van garages – noodzakelijk. Dit leidt ertoe dat voor parkeren bij studentenhuisvesting kan worden uitgegaan van het principe "0, tenzij…". Er kunnen redenen zijn om hier gemotiveerd van af te wijken. In dat geval wordt een richtlijn gehanteerd van 1 parkeerplaats op 10 studentenwoningen. Deze norm is dan ook opgenomen in de Nota Parkeren Stadsdeel Zuid.

Aanpassing van landelijke wet- en regelgeving kost over het algemeen veel tijd en leidt niet op korte termijn tot toepasbare resultaten. In samenwerking met de andere grote steden, wordt samengewerkt en de meest optimale inzet bepaald. Hiervoor wordt ook de samenwerking met het kenniscentrum studentenhuisvesting Kences en de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) gezocht.

Conclusie: Binnen de bestemming Gemengd-3 (kantoorgebied) is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het realiseren van woningen. Dit zou ook jongerenhuisvesting kunnen zijn.

Plan Jongerenhuisvesting 2011-2015

Begin 2007 is de Visie Jongeren- en Studentenhuisvesting door de Amsterdamse gemeenteraad vastgesteld. De ambities uit dit stuk zijn een half jaar later geconcretiseerd in het Uitvoeringsplan Jongerenhuisvesting 2007-2015, vastgesteld door het college van B&W in oktober 2007.

Iedereen tussen de 18 en de 26 jaar met als hoogst afgeronde opleiding MBO valt onder de doelgroep van het Amsterdamse woonbeleid voor jongeren. Dit zijn 37.000 Amsterdammers.

Laagopgeleide jongeren zijn met name aangewezen op een sociale huurwoning, omdat ze niet de middelen hebben om een woning te kopen of een geliberaliseerde (dus dure) huurwoning te huren. Dit komt door hun geringe inkomenspositie, die in tegenstelling tot studenten en afgestudeerden, niet binnen afzienbare tijd zal verbeteren. Gezien het feit dat ze nog weinig inschrijfduur hebben opgebouwd maken ze weinig kans op een sociale huurwoning.

Om de positie van jongeren op de Amsterdamse woningmarkt te verbeteren wordt ingezet op:

• 1. het realiseren van 500 woonplekken (d.m.v tijdelijke verhuur) voor jongeren in sloop- en renovatiepanden;
• 2. het realiseren van 150 woonplekken voor jongeren in containerwoningen;
• 3. het realiseren van 100 woonplekken voor jongeren in kantoren;
• 4. het labelen van 1.000 extra woonplekken voor jongeren, waarvan de helft in de stadsdelen Noord, Zuidoost en Nieuw-West;
• 5. de invoer van het Jongerencontract in 2011. Wel mag het contract alleen aangeboden worden aan jongeren tot 24 jaar, zodat een jongere minimaal tweeënhalf jaar op de jongerenwoning kan blijven wonen;
• 6. de continuering van de huidige 80 woon-, leer-, werk- (WLW) plekken. Vanaf 2012 zal worden voorgesteld de woonbegeleiding van de 80 WLW plekken structureel te financieren;
• 7. een onderzoek om er achter te komen hoeveel laagopgeleide jongeren huren in de goedkope particuliere sector. Ook wordt er een woongids voor jongeren gemaakt waarbij jongeren expliciet gewezen worden op de mogelijkheden om te huren van een particuliere verhuurder. Tot 2015 moeten minimaal 650 laagopgeleide jongeren een woonplek op de particuliere huurmarkt kunnen vinden.

Het is de verwachting dat in de periode 2011-2015 tussen de 2.000 en 2.500 woonplekken aan jongeren aangeboden kunnen worden:

• 1.000: labelen;
• 500: tijdelijke verhuur;
• 150: containerwoningen;
• 100: transformatie van kantoren;
• 50: nieuwbouw;
• 650: particuliere verhuur.

Het bestemmingsplan staat de uitvoering van het beleid voor jongerenhuisvesting niet in de weg.

Conclusie: Binnen de bestemming Gemengd-3 (kantoorgebied) is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het realiseren van woningen. Dit zou ook studentenhuisvesting kunnen zijn.

5.4.5 Stadsdeelbeleid

Woonvisie

Op 30 mei 2012 heeft de deelraad Zuid 'Woonvisie 2011-2014 vastgesteld. In de woonvisie zijn voor 2011-2014 de volgende doelstellingen geformuleerd:

• Stadsdeel Zuid streeft voor een langere periode -tot 2020- naar een percentage van tenminste 35% eigen woningbezet en tenminste 45% betaalbare voorraad;
• Opstellen van nieuwe uitvoeringsregels voor woningonttrekking, -samenvoeging en omzetting op basis van de Centraal-stedelijke beledisregels met als uitgangspunten eenvoudiger en meer mogelijkheden en geen verplichting meer van financiële compensatie voor eigenaar-bewoners;
• Blijven streven naar 30% betaalbare voorraad. Daarbij tevens nagaan of in de periode 2012-2015 ruimte is om alsnog het te kort van 27 betaalbare huurwoningen van de afgelopen jaren in te lopen.

Conclusie: Het bestemmingsplan sluit aan bij het beleid van het Stadsdeel.