| Plan: | Lutkemeerpolder |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0363.F1003BPSTD-VG01 |
Het plangebied ligt tussen de Ringvaart, de Osdorper bovenpolder en de S106. De grenzen van het plangebied zijn weergegeven in afbeelding 1. De grootte van het plangebied is ongeveer 218 hectare en bestaat uit vijf deelgebieden.
De volgende vijf deelgebieden vallen te onderscheiden binnen het plangebied:
Het Rijk, de VNG, het IPO en de Unie van Waterschappen hebben in februari 2001 de startovereenkomst Waterbeheer 21ste eeuw ondertekend. Deze startovereenkomst is in 2003 omgezet in het Nationaal Bestuursakkoord Water en geactualiseerd in juni 2008. Hiermee hebben deze partijen elkaar gecommitteerd om een watertoets toe te passen bij het opstellen van ruimtelijke plannen door middel van de waterparagraaf. In die paragraaf dient uiteengezet te worden of en in welke mate het plan in kwestie gevolgen heeft voor de waterhuishouding. Het is de schriftelijke weerslag van de zogenoemde watertoets: 'het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren (door de waterbeheerder), afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten'.
Kaderrichtlijn Water
Sinds 22 december 2000 is de Europese Kaderrichtlijn Water van kracht. De kaderrichtlijn is op nationaal niveau vertaald in wetgeving, met name de Wet op de waterhuishouding, maar er is ook doorwerking in de ruimtelijke ordening. Het doel van de Kaderrichtlijn is het bereiken van een goede chemische en ecologische toestand van oppervlaktewater en een goede chemische en kwantitatieve toestand van het grondwater. Hierbij is het van belang om landoppervlaktewater, overgangswater, kustwateren en grondwater te beschermen om:
Nationaal Waterplan
De Vierde Nota Waterhuishouding is vervangen door het Nationaal Waterplan. Het Nationaal Waterplan zal het beleid uit de Vierde Nota Waterhuishouding versterkt voortzetten. Het beleidsdoel is het realiseren of in stand houden van duurzame en klimaatbestendige watersystemen. Bij besluitvorming over ruimtelijke ontwikkelingen zullen de wateraspecten een zwaarder belang in de afweging moeten krijgen, dan onder het beleid van de Vierde Nota Waterhuishouding al het geval is. Dit beleid vormt ook de basis voor de watertoets, die het Besluit ruimtelijke ordening voor ruimtelijke plannen voorschrijft.
Waterbeleid in de 21ste eeuw
Dit kabinetsstandpunt uit december 2000 geeft de overkoepelende visie van het Rijk weer op de aanpak van veiligheid en wateroverlast. In dit beleidsstuk wordt de watertoets geïntroduceerd om te voorkomen dat de bestaande ruimte voor water geleidelijk afneemt, door bijvoorbeeld landinrichting, de aanleg van infrastructuur of woningbouw.
Nationaal Bestuursakkoord Water
In 2003 sloten het Rijk, de provincies, het Samenwerkingsverband Interprovinciaal Overleg (IPO), de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en de Unie van Waterschappen het Bestuursakkoord water. Het akkoord heeft tot doel om in de periode tot 2015 de gevolgen van zeespiegelstijging, bodemdaling en een veranderend klimaat aan te pakken. Het akkoord is in juni 2008 geactualiseerd. In het geactualiseerde akkoord zijn de inspanningen beschreven om de waterhuishouding tegen de achtergrond van de Kaderrichtlijn Water en de nieuwe Klimaatscenario's op orde te brengen en te houden.
Waterplan Noord-Holland 2010-2015
Op 16 november 2009 hebben de Provinciale Staten het Waterplan Noord-Holland 2010-2015 vastgesteld. Dit Waterplan heeft als motto “Beschermen, benutten, beleven en beheren”. Klimaatbestendig waterbeheer speelt hierin een centrale rol. In dit plan geeft de provincie aan hoe Noord-Holland droge voeten, schoon water en goed drinkwater behoudt. Het Provinciaal Waterplan geeft de hoofdlijnen aan van beleid voor het beheer van het Noord-Hollandse watersysteem. In het plan staat aangegeven welke taken de provincie heeft, alsmede wat de provincie van andere partijen verwacht. Het gaat hier vooral om de verantwoordelijkheden van de waterschappen en de gemeenten. Deze partijen hebben belangrijke taken in het waterbeheer. Het waterbeheer ligt bij de waterschappen. Gemeenten hebben vooral een taak in het stedelijke waterbeheer en dienen in het ruimtelijk spoor hun bestemmingsplannen in voldoende mate af te stemmen op het watersysteem en -beheer. Dit laatste krijgt vorm door toepassing van de watertoets. Het doel van waterbeheer in stedelijk gebied is het bieden van een veilige, doelmatige en aangename leefomgeving voor bewoners en gebruikers. Dit betekent het creëren van een duurzame situatie (waterneutraal bouwen) waarin bebouwing en infrastructuur met de (grond)watersituatie is afgestemd. De waterkwaliteitseisen in stedelijk gebied volgen uit de eisen die het gebruik stelt. Bij de ruimtelijke (her-)inrichting van stedelijke gebieden worden de kansen benut om tot afkoppeling van hemelwater te komen. Samen met het Provinciaal Milieubeleidsplan (PMP), de streekplannen en het Provinciaal Verkeers- en Vervoersplan behelst dit plan het provinciaal omgevingsbeleid.
In het Waterplan zijn zogenaamde “functiefaciliteringskaarten” opgenomen. De functiefaciliteringskaarten maken voor heel Noord-Holland inzichtelijk welke inrichtings- en beheerskosten van het watersysteem nodig zijn om functies te voorzien van de juiste kwaliteit en kwantiteit van het water, rekening houdend met de klimaatverandering. De kaarten geven inzicht in de plaatsen waar in Noord-Holland het waterbeheer weinig of veel inspanning kost in relatie tot belangrijke gebruiksfuncties. Met de kaarten in de hand is te bepalen waar een functie vanuit het waterbeheer gezien het beste kan worden gelokaliseerd. Deze kennis is goed bruikbaar als nieuwe functies moeten worden aangewezen in het kader van ruimtelijke plannen en voor de onderbouwing van het wateradvies en de watertoets.
Waterplan Amsterdam
De gemeente Amsterdam heeft ambities om na het Waterplan Het Blauwe goud uit 2002 een nieuwe impuls te geven aan het waterbeheer in de stad. Naast dat het past bij het huidige denken in duurzaamheid en klimaatadaptatie, speelt ook een verschuiving plaats op de schaal met de Metropoolregio Amsterdam. Waternet en de Dienst Ruimtelijke Ordening (Dro) zijn belast met het water in het stedelijk gebied van Amsterdam. Zij schrijven samen aan het blauwe deel van de Structuurvisie Amsterdam. Ook bestaat een wens om een integrale en nieuwe watervisie voor de stad of Metropoolregio uit te werken. Medio 2008 is de brochure “Amsterdam Waterbestendig” opgesteld evenals de reactie van de gemeente Amsterdam op het advies van de Deltacommissie. Het op orde krijgen en houden van het waterbeheer in de stad vraagt om oplossingen voor:
Plan Gemeentelijke Watertaken
In het “Plan gemeentelijke Watertaken 2010-2015” staat beschreven hoe de gemeente Amsterdam invulling geeft aan haar drie zorgtaken:
Doel van het plan is om aan het bevoegd gezag te verantwoorden op welke wijze de gemeente Amsterdam haar watertaken uitvoert en in hoeverre zij afdoende middelen
heeft om dit in de toekomst te blijven doen. Hiermee voldoet de gemeente aan
de planverplichting zoals die in de Wet milieubeheer (artikel 4.22) is opgenomen. Het plan beschrijft wat Waternet de komende vijf jaar op welke manier wil bereiken binnen het totale veld van de grondwaterzorg. Waternet voert de grondwaterzorg uit in opdracht van de gemeente Amsterdam. Het doel is de vermindering van de grondwateroverlast en grondwateronderlast. Het streefbeeld voor langere termijn gaat uit van 80% minder bestaande grondwateroverlast en geen nieuwe problemen. Het beleid is erop gericht bestaande hinder weg te nemen en nieuwe hinder te voorkomen met een duurzaam functionerend grondwatersysteem én een duurzaam gebruik als resultaat.
Het grondwater mag tijdens de realisatie en tijdens de exploitatiefase van het werk niet stijgen of dalen. Voor het aanbrengen van ondergrondse constructie moet de initiatiefnemer een grondwaterberekening uitvoeren waarmee de effecten van het werk op de grondwaterstand wordt bepaald. Het is van groot belang deze invloed te beperken, gezien de mogelijk (grote) nadelige gevolgen voor bijvoorbeeld houten paalfunderingen. Het uitvoeren van de grondwaterberekening moet zowel voor de realisatiefase als voor de exploitatiefase. Om eventuele negatieve effecten tegen te gaan dienen maatregelen te worden getroffen. De voorkeursvolgorde van maatregelen zijn: (1) het aanpassen van het stedenbouwkundig grid, (2) integrale grondverbetering, (3) de aanleg van grindkoffers, (4) aanleg drainage.
Beleid hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht
Het hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht geeft in het Waterbeheerplan een uitwerking van het waterbeleid van het Rijk en provincies Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht. In juni 2010 is het Waterbeheerplan AGV 2010-2015 vastgesteld. Voor het hoogheemraadschap is het Waterbeheersplan sturend voor de programmering van activiteiten en de verdeling van geld en menskracht. Het waterbeheerplan bevat uitgangspunten voor watergebiedsplannen, waterinrichtingsplannen en stedelijke waterplannen. De hoofddoelen van het Waterbeheerplan zijn een integrale- en gebiedsgericht aanpak om meerdere doelen in samenhang te realiseren, prioriteiten stellen op basis van onder andere duurzaamheid.
Daarnaast zijn de uitgangspunten over hoe om te gaan met water in ruimtelijke plannen beschreven in de keur van het hoogheemraadschap “Integrale Keur van het hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht”. De Keur is een instrument waarmee het hoogheemraadschap (een deel van) de doelen uit dit Waterbeheerplan kan realiseren. In de Keur zijn verschillende geboden en verboden vastgelegd. De afgelopen jaren heeft het hoogheemraadschap het beleid voor vergunningen en voor een aantal thema's vastgelegd in beleidsnotities, waaronder de beleidsnota's “Inrichting, Gebruik en Onderhoud van wateren en oevers”, Vaarwater op orde, Keurontheffingen waterkeringen en “Richtlijnen natuurvriendelijk onderhoud”. De notities en Keur maken onderdeel uit van de map “Watertoets vergunningverlening”.
In het kader van het proces van de watertoets is in februari 2010 contact opgenomen met de waterbeheerder van Waternet, waarbij de plannen voor actualisatie zijn besproken. Hieruit kwam naar voren dat actualisatie van de waterparagraaf van het vigerende bestemmingsplan voldoende is. In de mail van 18 maart 2010 en 27 mei 2010 zijn door Waternet diverse uitgangspunten aangeleverd met betrekking tot de actualisatie van de waterparagraaf voor het bestemmingsplan Lutkemeerpolder. Deze uitgangspunten zijn in deze waterparagraaf verwerkt.
Op 14 juli 2011 heeft Waternet middels een brief een formele reactie gegeven op het voorontwerp bestemmingsplan Lutkemeerpolder, die op 9 juni 2011 ter inzage is gelegd. De punten uit deze brief zijn verwerkt in de waterparagraaf (zie nr. 18, bijlage 1).
Voor de Lutkemeerpolder is in 2000 een inrichtingsplan opgesteld. Daarbij zijn de stedenbouwkundige, inrichtings- en vormgevingsaspecten weergegeven en beschreven. Het inrichtingsplan vormt het uitgangspunt van het huidig bestemmingsplan Lutkemeerpolder en is tevens het uitgangspunt voor het nieuwe plan. De tekst in deze paragraaf vormen de hoofdlijnen van het inrichtingsplan ten aanzien van de waterhuishouding. Hoewel de tekst grotendeels is overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan, zijn een aantal tekstpassages aangepast door aanpassingen in het waterbeleid en uitgangspunten van de waterbeheerder. Door veranderd beleid of aanscherping van uitgangspunten zijn sommige tekstpassages aangepast of helemaal gewijzigd (significante wijzigingen zijn doorgevoerd in de paragrafen Waterkwaliteit, Natuurvriendelijke oevers en Ontwerpeisen aan watergangen). Het thema Waterkeringen is aan deze waterparagraaf toegevoegd.
Met betrekking tot het waterbeleid wordt in het vigerende inrichtingsplan en bestemmingsplan Lutkemeerpolder gerefereerd naar de Nota Waterbeheer Amsterdam en de Waterstaatsverordening West. Deze zijn vervangen door het Waterbeheerplan AGV 2010-2015 en de Keur AGV 2011.
De noodzaak om het water in onze omgeving op integrale wijze vorm te geven en te beheren staat niet meer ter discussie. Het is bijvoorbeeld bijna vanzelfsprekend om het watersysteem te betrekken bij het ontwerpen van bouwkavels. Ook kan door duurzaam waterbeheer verdroging van een gebied worden tegengegaan, bijvoorbeeld door het toepassen van waterdoorlatende straatstenen en het vergroten van de waterberging als geheel. Het beleid is erop gericht een gezond en duurzaam ingericht watersysteem te verkrijgen.
Binnen de Lutkemeerpolder zijn zowel primaire als secundaire watergangen aanwezig. Het bestaande gesloten watersysteem wordt door ontwikkeling van het gebied uitgebreid. Het wateroppervlak krijgt een zodanige capaciteit dat het water voldoende kan doorstromen en het regenwater zonder grote opzetting van het polderpeil kan bergen. Bovendien worden de verschillende waterlopen onderling via verbindingen op elkaar aangesloten. Op deze manier worden doodlopende watergangen vermeden. Ook worden er duikers geschikt gemaakt voor de migratie van fauna. In deze zogenaamde eco-duikers komen looprichels van ongeveer 10% van de breedte. Deze drooglopen moeten vanuit het gebied op een natuurlijke manier worden ingeleid. Dit om een verbrokkeld karakter van migratiemogelijkheden voor fauna van de natte ecologische verbindingszones tegen te gaan.
De gehele waterhuishouding blijft aangesloten op de bestaande maaltocht. Alleen in tijden van extreme droogte kan direct via de maaltocht water uit de Ringvaart worden ingelaten. De waterkwaliteit van de Ringvaart van de Haarlemmermeerpolder is echter van mindere kwaliteit dan van het oppervlaktewater in de Lutkemeerpolder (gegevens 1999: DWR en Hoogheemraadschap van Rijnland). Daarom is het beter om via de inlaat vanuit de Aker water in de polder te laten. Dit omdat de waterkwaliteit van het water uit de Aker beter is dan die van de Ringvaart.
Om de gewenste doelstellingen te kunnen realiseren, worden aan de hand van de aspecten polderpeil, kwaliteit, kwantiteit, grondwater, onderhoud en beheer en vegetatie de uitgangspunten van het plan hieronder beschreven.
In het peilbesluit (Peilbesluit Lutkemeerpolder van 28 juni 1994) zijn twee peilvakken opgenomen in de Lutkemeerpolder:
Stadsdeel Nieuw West is initiatiefnemer voor aanleg van de natuurgebieden. Als de natuurgebieden gerealiseerd zijn, wordt het nieuwe peil ingesteld. Het natuurgebied langs de Ringvaartdijk is reeds gerealiseerd en het nieuwe peil is ingesteld. De resterende delen van het natuurgebied worden nu ontworpen en als ze zijn gerealiseerd kan daar ook het nieuwe peil worden ingesteld. Het instellen van het peil zal geleidelijk verlopen in overleg met Waternet en de beheerder. Voor het instellen van het peil hoeven geen procedures te worden doorlopen, omdat het instellen van het peil voor natuurgebieden het vigerend peilbesluit betreft.
Uitgangspunt is dat gebiedseigen water, waaronder regenwater, zoveel mogelijk wordt vastgehouden. Dit kan bijvoorbeeld door op het uitgeefbare terrein vegetatiedaken (daktuinen) toe te passen en door het laten infiltreren van regenwater in de bodem door bijvoorbeeld het toepassen van doorlatende graskeien. De mogelijkheden hiervoor worden onderzocht. Dit heeft tot gevolg dat de piekafvoer naar zuiveringsinstallaties wordt verkleind, wat tevens het rendement verhoogt van de zuivering.
Bij de ontwikkelingen in het bestemmingsplangebied zal rekening worden gehouden met de compensatie van de toename van verhard oppervlak. Bij een toename aan verhard oppervlak, neemt het bergend vermogen in het betreffende peilgebied (watersysteem) af. Door deze toename aan het verhard oppervlak, zal neerslag versneld worden afgevoerd. Zonder compenserende maatregelen zal de waterhuishoudkundige situatie hierdoor verslechteren. Bij de realisatie van de plannen dient rekening gehouden te worden dat tenminste 10% van de toename aan verhard oppervlak gecompenseerd dient te worden in de vorm van open water. Dempingen van oppervlaktewater dienen één op één te worden gecompenseerd. Het nieuw in te richten oppervlaktewater moet deel uitmaken van hetzelfde watersysteem en dient hiermee direct in verbinding te staan.
Binnen de gehele Lutkemeerpolder wordt genoeg oppervlaktewater gerealiseerd om kortdurende opzettingen (oftewel waterpeilverhogingen) ten gevolge van neerslag op te vangen. Het uitgangspunt hierbij is dat de kortdurende opzetting niet meer mag bedragen dan 25 centimeter. De bergingsberekeningen zijn tijdens het opstellen van het peilbesluit in 1994 uitgevoerd. Er is na 1994 niet opnieuw gerekend aan waterberging in Lutkemeerpolder. In het Waterbeheerplan van AGV 2010-2015 staat dat het waterschap in het NBW-actueel de afspraak gemaakt heeft dat in 2012 wordt bezien of met nieuwe klimaatscenario's een nieuwe wateropgave wordt berekend.
Door het gebruik van uitlogende materialen (materialen die schadelijke sporen na laten in de omgeving) verslechtert de kwaliteit van regen- en oppervlaktewater. Ook het via regen naar het oppervlaktewater afvoeren van teer- en bitumineuze materialen, lood, zink en koper moet worden tegengegaan. Bij de realisatie van het bedrijvenpark Lutkemeerpolder wordt dit soort materiaal niet gebruikt. Materialen die in de Lutkemeer worden gebruikt, worden gekozen uit de "Milieuvoorkeurslijst materiaalgebruik openbare ruimte" (Milieudienst, 1997).
Conform de Vierde nota waterhuishouding dient minimaal 60% van het regenwater van verhard oppervlak op nieuwbouwlocaties nuttig te worden gebruikt of te worden afgevoerd naar het oppervlaktewater. Verder is in de Richtlijnen voor het lozen van regen-, grond- en leidingwater van AGV aangegeven onder welke omstandigheden het water van het verharde oppervlak direct geloosd mag worden op het oppervlaktewater dan wel geïnfiltreerd in de bodem. Het uitgangspunt van Waternet is dat het hemelwater afkomstig van een bedrijventerrein in principe schoon is, tenzij het hemelwater vervuild kan raken door bedrijfsactiviteiten. In dergelijke gevallen dienen bedrijven een Watervergunning aan te vragen. Deze bedrijven zullen een voorziening moet aanleggen die afstromend hemelwater zuiveren alvorens het hemelwater afgevoerd wordt naar het oppervlaktewater.
Voor het omgaan met hemelwater op particuliere terreinen wordt de volgende voorkeur volgorde toegepast:
| Veranderend beleid ten aanzien van de waterkwaliteit In het inrichtingsplan ten aanzien van de waterhuishouding zijn drie stromen van het afvoeren van hemelwater beschreven: 1. Het direct afvoeren van schoon hemelwater op het oppervlaktewater. 2. Een helofytenfilter om vervuild hemelwater te zuiveren alvorens te lozen op het oppervlaktewater. 3. Extreem vervuild hemelwater zal via het vuilwaterriool worden afgevoerd naar de RWZI. Het beleid ten aanzien van omgang met hemelwater is gewijzigd. Een helofytenfilter wordt niet meer voorgeschreven en het afvoeren van (extreem) vervuild hemelwater naar een RWZI is niet het uitgangspunt van Waternet. Het uitgangspunt van Waternet is dat het afvoeren van (extreem) vervuild hemelwater, door bedrijfsactiviteiten, middels een eigen aan te leggen zuiveringsvoorziening geloosd dient te worden op het oppervlaktewater. |
Bij de herinrichting van wateren (dus ook bij nieuw te graven wateren) dienen bij voorkeur natuurvriendelijke oevers met een ondiepe of flauw aflopende oeverzone te worden aangelegd. Het uiteindelijke doel is om de natuur in de stad te brengen door de realisatie van een keten van natuurvriendelijke oevers, die naast een ecologische functie bijdraagt aan verbetering van de waterkwaliteit en de natuurbeleving van de stadsbewoner. In de Lutkemeerpolder krijgen alle oevers een flauw talud en worden alle oevers in de ecologische zone natuurvriendelijk ingericht.
Bij de aanleg van natuurvriendelijke oevers zal begroeiing van natte (oever)vegetatie mogelijk worden gemaakt. Het aanleggen van een natte vegetatie hoeft niet gepaard te gaan met muggenoverlast. Er zijn inmiddels zoveel ervaringen met de aanleg van ecologische gebieden dat gesteld kan worden dat muggenoverlast niet aan de orde is. In de Lutkemeerpolder wordt muggenoverlast voorkomen door:
| Veranderend beleid ten aanzien van natuurvriendelijke oevers In het vigerende inrichtingsplan waren percentages opgenomen voor de aanleg van natuurvriendelijke oevers: “minimaal 75% van de oevers in stadsparken, groen- en recreatiegebieden en 25% van de oevers binnen stedelijk gebied in Amsterdam dient een meer natuurlijke inrichting en beheer krijgen.” Deze percentages worden in het vigerend beleid niet meer genoemd. |
Voor het waarborgen van een goede waterkwaliteit is een vrije doorstroming een vereiste. In de keur van AGV zijn de beleidsregels gegeven voor nieuw te graven watergangen en oevers. Deze beleidsregels en richtlijnen zijn uitgangspunt voor nieuw te graven primaire, secundaire en tertiaire watergangen. Bij het ontwerp worden in verband met de kwetsbaarheid van het doorstroomprofiel en de waterkwaliteit van watergang de volgende ondergrenzen aangenomen:
| Opbarstrisico De Lutkemeerpolder is vermoedelijk een kwelgebied. Bij het graven van brede watergangen en een plas/vijver bestaat het risico van het opbarsten van de waterbodem. Dit is een aandachtspunt bij aanleg van water. Door de ontwikkelaar dient te worden onderzocht of een opbarstrisico aanwezig is of zal ontstaan als gevolg van de aanleg of het verbreden van watergangen, het graven van bouwputten, e.d. |
De primaire watergangen, zoals aangegeven in Legger van Hoogheemraadschap AGV, worden door de waterbeheerder onderhouden. De overige watergangen zijn in beheer en onderhoud van de gemeente.
Als er vanaf de waterkant onderhoud uitgevoerd moet worden aan watergangen moet een vrije (beheer)strook van 3 meter vanuit de oever worden gehandhaafd. Binnen deze strook mogen geen elementen aanwezig zijn die het onderhoud belemmeren.
Op de oever moet voldoende ruimte zijn om tijdens periodieke baggerwerkzaamheden de baggerspecie (tijdeIijk) op de kant te zetten. Is dit niet mogelijk, bijvoorbeeld op terreinen waar opslag niet mogelijk is vanwege de functie, dan wordt de baggerspecie tijdelijk elders opgeslagen of afgevoerd.
In de Keur van het AGV en de Beleidsnota Inrichting, Gebruik en Onderhoud van wateren en oevers worden ontwerp criteria gegeven voor de aanleg van bruggen, sluizen en duikers. De duikers en bruggen in het plan zullen voldoen aan de gestelde criteria vanuit de Keur van AGV.
Omdat problemen met het grondwater moeten worden voorkomen is een 'grondwaternorm' voor nieuw te realiseren bouwlocaties vastgesteld in het Plan Gemeentelijke Watertaken 2010 – 2015. Deze norm luidt: 'Daar waar zonder kruipruimte gebouwd wordt mag de grondwaterstand niet vaker dan gemiddeld eens per twee jaar, niet langer dan 5 dagen achtereen, minder dan 0.5 meter onder het maaiveld staan". Waar met kruipruimtes wordt gebouwd geldt een norm van 0.9 meter. Deze norm geldt echter niet voor de inrichting van overige bovengrondse bestemmingen.
Bij de ontwikkelingen in het bestemmingsplan gebied wordt bij de inrichting rekening gehouden met de aanwezige grondwaterstanden en zullen voorzieningen getroffen worden om grondwateroverlast te voorkomen. Eventuele kelders en parkeergarages moeten waterdicht worden uitgevoerd. Ondergrondse werken mogen een vrije afstroming van grondwater naar het oppervlaktewater niet belemmeren.
Het plangebied is aan alle kanten begrensd met een (secundair indirect en secundair direct) waterkering. Aan de zuidwestzijde de Ringvaartdijk (secundair direct) en aan de noordoostzijde de Wijsentkade (secundair indirect). De waterkering beschermt het achtergelegen land direct of indirect tegen overstromingen bij mogelijk voorkomende hoge waterstanden van de omliggende vaarten. Bij werkzaamheden binnen het invloedsgebied (kernzone en beschermingszone) van waterkeringen is een ontheffing van de Keur AGV benodigd. Leidend in de beoordeling van de Watervergunningsaanvraag zal zijn, of de waterkering door de voorgenomen plannen zijn stabiliteit behoudt. Ten aanzien van deze waterkering hanteert het hoogheemraadschap verschillende zones:
De afmetingen van de beschermingszones langs waterkeringen kunnen per locatie verschillen.
Het is de taak van het hoogheemraadschap als beheerder te zorgen dat waterstaatswerken en wegen aan hun doel beantwoorden en hun functie vervullen. Uitgangspunten voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in relatie met de waterhuishouding, staan beschreven in de Keur van het hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht” en daarbij horende beleidsnotities. Zonder Watervergunning zijn werkzaamheden aan en/of op waterstaatkundige werken, watergangen, keringen en grondwateronttrekkingen verboden. Aan een te verlenen ontheffing kan het hoogheemraadschap bepalingen in de vorm van voorschriften verbinden. Deze voorschriften kunnen betrekking hebben op de uitvoering en de nazorg van werken en activiteiten waarvoor ontheffing is verleend, en het onderhoud van de gemaakte werken.