Wiener

5.2 Wonen

5.2.1 Algemeen

De Oostelijke eilanden kenmerken zich als woonbuurt in de binnenstad. In de binnenstad is het evenwicht tussen wonen en werken ongeveer gelijk (48/52%). Op de Oostelijke Eilanden/Kadijken is de verhouding inwoners/werkzame personen gemiddeld 70/30%. Voor Oostenburg is die verhouding (50-50%) door de aanwezigheid van het voormalige Storkterrein, waar diverse grootschalige bedrijven zijn gevestigd. Oostenburg heeft bijna 1.400 inwoners die wonen in 880 woningen (circa 13% van alle woningen op de Oostelijke Eilanden/Kadijken). In de directe omgeving van het Wienerterrein wordt overwegend gewoond.

Bevolkingssamenstelling

De bevolkingssamenstelling op de Oostelijke Eilanden/Kadijken, en meer specifiek Oostenburg, wijkt af van de binnenstad als geheel en lijkt meer op die van heel Amsterdam. In Oostenburg wonen relatief veel kinderen in de leeftijd 0-19 jaar (17,9% ten opzichte van 12,9% in de binnenstad) en iets meer bewoners in de leeftijdsgroep 35-49 jaar (27,4% ten opzichte van 25% in de binnenstad). Op Oostenburg is 40% van de bewoners van niet-Westerse afkomst. Voor de Oostelijke Eilanden/Kadijken is dat 25%, het hoogste percentage van de buurtcombinaties in de binnenstad.

Gegevens over huishoudenstype en opleidingsniveau zijn alleen beschikbaar op het niveau van de buurtcombinatie Oostelijke Eilanden/Kadijken: het aantal eenpersoonshuishoudens is het grootst, maar met 61% het laagste van de binnenstad. Het aantal gezinnen met kinderen met één of twee ouders (21,2%) is relatief hoog. Het percentage hoogopgeleiden is lager dan de binnenstad. Het gemiddeld huishoudinkomen (1.991 euro) is het laagst van alle buurtcombinaties in de binnenstad. Het aandeel lage inkomens is er relatief groot.

De huidige bevolkingssamenstelling laat zien dat de Oostelijke Eilanden/Kadijken een woongebied is voor een deel van de bevolking waar elders in de binnenstad minder woningaanbod voor beschikbaar is.

Woningvoorraad

Met de stadsvernieuwing is een belangrijk deel van de gemengde structuur (zowel in termen van bebouwing als functies) verloren gegaan, waardoor de Oostelijke eilanden zich nu in vergelijking tot de rest van de binnenstad bij uitstek kenmerken als woongebied. Het aantal corporatiewoningen is er zeer groot, zowel op de Oostelijke Eilanden/Kadijken als op Oostenburg zelf (73% sociale huurwoningen). Het aandeel particuliere huurwoningen is er laag (8,6%), het aantal koopwoningen relatief laag (18,3%). De laagste twee huurklassen zijn op de Oostelijke Eilanden/Kadijken oververtegenwoordigd (43%). De klasse boven de 622 euro is juist ondervertegenwoordigd. De middenklasse tussen 526-622 euro is er, net als in de rest van de binnenstad, laag. De gemiddelde woonduur is er met 9,9 het laagste van de binnenstad. De nieuwbouw bij het Funen (550 nieuwbouwwoningen) en de renovatie in de Czaar Peterbuurt, spelen hierbij een rol.

Gezien het grote percentage sociale huurwoningen is in 'Bouwen aan de stad II' (een overeenkomst tussen de gemeenten en woningcorporaties) overeengekomen dat verkopen van sociale huurwoningen in het Centrum bij voorkeur gerealiseerd kunnen worden op de Oostelijke eilanden. Het woningaanbod op de Oostelijke eilanden zal hierdoor in de toekomst gaan veranderen. Het stadsdeel streeft naar een geleidelijke aanpassing van het woningaanbod, waarbij met de eigenaren gestreefd wordt naar meer variatie in zowel prijs als grootte. Behoud van voldoende aanbod van goedkope woningen blijft daarbij wel van belang.

5.2.2 Ontwikkeling

Met de ontwikkeling van de woonlocatie Wiener komen er circa 70 woningen bij, waarvan 30% (21 woningen) bestemd zal zijn voor sociale koopwoningen (Maatschappelijk Gebonden Eigendom, MGE). Dit houdt in dat een korting van 10% op de marktprijs wordt gegeven, voorrang geldt voor huishoudens met een inkomen tot anderhalf modaal, de koopprijs (inclusief korting) maximaal €245.000 is (prijspeil 2009) en de woningen minstens 15 jaar binnen de regeling worden aangeboden.

Samen met het vlakbij gelegen project N43 op de kop van de Czaar Peterstraat (circa 115 levensduurbestendige woningen, waarvan 30 in de sociale huursector), zal het inwoneraantal en het aantal woningen in Oostenburg verder stijgen.

5.2.3 Uitgangspunten

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn in de eerste en tweede bouwlaag in beginsel alle soorten functies toegestaan, zoals (kleinschalige) kantoorruimten en bedrijvigheid, kleinschalige detailhandel en kleinschalige openbare en bijzondere voorzieningen. Vanaf de derde bouwlaag en hoger is alleen wonen toegestaan.

Binnen de bestemming 'Wonen - 1' zijn andere functies dan wonen in de bebouwing niet toegestaan. Binnen de bestemming zijn ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - waterwoningen' alleen grondgebonden woningen toegestaan, welke een oriëntatie op het water van de Wittenburgervaart dienen te hebben.

Het kleine puntje op de hoek Oostenburgervoorstraat en de Oostenburgergracht maakt deel uit van de Eilandenboulevard. Deze straat is aangemerkt als gemengde winkelstraat (Detailhandelslint(plus)). Voor dit kleine stukje in het project geldt dat wonen op de begane grond en in het souterrain binnen deze bestemming niet is toegestaan, evenals inpandig parkeren. Hierdoor blijft het lint van winkels en andere (publieks)functies langs deze doorgaande route zoveel mogelijk in stand.

Omzetting van woningen

Ten aanzien van het omzetten van woningen naar andere functies geldt dat de woningvoorraad in de binnenstad wordt beschermd door de Huisvestingswet en de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam. Alle woonruimte is beschermd, ongeacht de huur- of koopprijs. Om het algemeen belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad te kunnen afwegen tegen de veelal individuele belangen bij de onttrekking van woonruimte aan de woningvoorraad, zijn beleidsregels vastgesteld. Hierin is een onderscheid gemaakt tussen woonruimte onder en boven de huurtoeslaggrens en de koopprijsgrens. Het beleid over het onttrekken van woningen onder deze grenzen is zeer streng vanwege het belang dat is gediend met het behoud van goedkope woningen in de binnenstad. Op basis van de centraal stedelijke beleidsregels zijn uitvoeringsregels opgesteld. Deze worden in 2012 herijkt. Uitgangspunt blijft behoud van goedkope woningen in de binnenstad.