Westelijke binnenstad

6.8 Hotels

6.8.1 Algemeen

Aantal hotels

De binnenstad telt circa 245 hotels waar ongeveer 3.700 mensen werken. In het plangebied Westelijke binnenstad zijn 47 hotels gevestigd. Dit komt neer op ongeveer 18% van alle hotels in de binnenstad. Het overgrote deel, 34 hotels, bevindt zich in de Westelijke grachtengordel.
In de hotels in het plangebied werken circa 395 mensen wat overeenkomt met ongeveer 11% van de werkgelegenheid in hotels in de binnenstad.

Aan de Raadhuisstraat zijn 8 hotels gevestigd, met name op de verdiepingen boven de winkels. Aan de grachten (Heren-, Keizers- en Prinsengracht) bevinden zich 11 hotels. De overige hotels liggen verspreid over het plangebied.
Gemiddeld heeft een hotel binnen het plangebied 32 kamers en 70 bedden. Dit gemiddelde wordt vooral omhoog gehaald door het Hotel Pulitzer aan de Prinsengracht. Het hotel Pulizer heeft 230 kamers en telt 466 bedden. Het kleinste hotel, Amsterdam Lodge, Eerste Boomdwarsstraat 10 heeft slechts 3 kamers met in totaal 6 bedden.

Raadhuisstraat

Hotelbeleid

In het Hotelbeleid Binnenstad 2012 - 2015 wordt nog meer dan in het vorige hotelbeleid ingezet op spreiding. In dit nieuwe hotelbeleid geeft het dagelijks bestuur aan in welke gebieden wel kan worden meegewerkt aan hotelontwikkeling en in welke gebieden dat niet kan. In de grachtengordel zal het dagelijks bestuur, net als in de oude binnenstad en de Leidsebuurt, niet meewerken vanwege het grote aantal hotels en publieksaantrekkende functies, dat hier is gevestigd. Het woon- en leefklimaat staat onder druk door grote aantallen bezoekers. Ook in de Jordaan, net als in de Haarlemmerbuurt, Westelijke eilanden, Weteringbuurt en Uilenburg, zal het dagelijks bestuur niet meewerken aan hotelontwikkeling. Het gaat hier om dichtbevolkte gebieden met een karakteristiek van veel kleine, smalle panden en smalle straten, die minder goed ontsloten zijn. Daardoor zijn zij minder geschikt voor hotelontwikkeling. Hotelontwikkeling kan snel tot overlast leiden en tot aantasting van het woon- en leefklimaat.

In het plangebied wordt alleen een uitzondering gemaakt voor de Rozengracht. Om spreiding van het toerisme te bevorderen en aan te sluiten bij uitrol van het centrumgebied, zoals die in de Structuurvisie 'Amsterdam 2040 economisch sterk en duurzaam' is beschreven, wil het dagelijks bestuur hotelontwikkeling op enkele radialen, waaronder de Rozengracht, toestaan. Voor alle initiatieven geldt dat aan de algemene beleidsregels voldaan moet worden.

Daarnaast wordt een uitzondering gemaakt voor het realiseren van een tophotel in het topsegement. Tophotels zijn hotels die uitstijgen boven het huidige vijf sterrenniveau. Vanuit de markt wordt aangegeven dat er een potentiële vraag is naar hotels in dit topsegment in Amsterdam. Stadsdeel Centrum biedt graag ruimte aan maximaal drie hotels in dit topsegment in de hele binnenstad, met een maximum van circa 150 kamers per hotel. Het gaat hierbij uitdrukkelijk om hotels in het allerhoogste segment. Enkele voorbeelden van brands die op dit moment op dit niveau opereren zijn onder andere Four Seasons, Jumeirah, Mandarin Oriental, Park Hyatt, Ritz Carlton, Taj Oberoi en Waldorf Astoria. Eén van de drie tophotels wordt gerealiseerd aan de Herengracht (buiten het plangebied) door Waldorf Astoria.

Ook kan het dagelijks bestuur meewerken aan het realiseren van unieke hotelconcepten. Amsterdam biedt graag ruimte aan vernieuwende hotelconcepten die een bijzondere verbinding leggen met de ambities van de gemeente Amsterdam. Het dagelijks bestuur kan medewerking verlenen aan uitzonderlijke hotelconcepten die een unieke bijdrage leveren aan het maatschappelijke, culturele of economische klimaat van Amsterdam en die aantoonbaar niet buiten stadsdeel Centrum gerealiseerd kunnen worden. De initiatiefnemers van deze unieke hotelconcepten dienen aan te tonen dat zij met hun concept een exceptionele bijdrage leveren aan de aantrekkelijkheid van Amsterdam als toeristische bestemming. Daarnaast dient te worden aangetoond op welke unieke wijze dit bijzondere initiatief bijdraagt aan de maatschappelijke, culturele of economische ambities van de gemeente Amsterdam.

Alle initiatieven moeten voldoen aan de algemene beleidsregels uit deel II van de nota. Alle hotelinititatieven worden hieraan getoetst. De algemene beleidsregels hebben betrekking op de functiebalans, de druk op het woon- en leefklimaat, een kwaliteitsimpuls, de verkeersaantrekkende werking, de parcellering en architectonische kwaliteit en bescherming woonfunctie (zie ook 6.8.3).

In het Hotelbeleid Binnenstad 2012 - 2015 is verder opgenomen dat hotels met een bruto vloeroppervlak van 1.000 m² of meer in aanmerking komen voor zelfstandige horeca 4 (een restaurant dat ook voor niet-hotelgasten toegankelijk is). Het restaurant is toegestaan op alle bouwlagen, het maximum bedrijfsvloeroppervlak bedraagt 150 m² of maximaal 10% van het bruto vloeroppervlak (bij panden groter dan 1500m²). Andere voorwaarden hebben betrekking op het woon- en leefklimaat, verkeersaantrekkende werking, de benodigde installaties en rookruimte.

6.8.2 Ontwikkeling

Sinds 2006 nemen het aantal hotels en de werkgelegenheid in hotels toe. Algemene trend is schaalvergroting, ketenvorming en professionalisering (onderzoek Grontmij 2008 in opdracht van Stadsregio Amsterdam, Gids tot verblijf 'Wakker worden in de Metropool'). Er komen meer grotere hotels en meer dan de helft van alle hotels in Nederland heeft tegenwoordig een of andere vorm van ketenbinding. De behoefte aan kwaliteit in faciliteiten (culinair en Wellness, maar ook internet) en dienstverlening stijgt. Ook in de lagere segmenten is sprake van professionalisering en ketenvorming gekoppeld aan vernieuwing en design. Andere trend is een diversificatie in hotelformules door toetreding van nieuwe ketens, vergaande individualisering van de gast en de vermenging van hotels met andere functies. Voorbeelden van dit laatste zijn zorghotels (niet gekoppeld aan een zorginstelling), extended stay (appartementen), congreshotels en lifestyle- en designhotels.

In en buiten Europa hebben steeds meer hotels een 'green key', het milieubewuste keurmerk voor bedrijven in de toerisme- en recreatiebranche. Doel is het sparen van het milieu door minder gas, water en elektra te gebruiken en minder afval te produceren. Hiervoor moet (verplicht) een aantal milieumaatregelen worden genomen. Dit alles zonder dat dit ten koste gaat van het comfort en de kwaliteit. Opleiding van personeel is hierbij belangrijk. Voor het behalen van een green key moet naast de verplichte maatregelen ook een aantal keuzemaatregelen worden doorgevoerd. Deze bepalen het niveau van de green key: brons, zilver of goud. In het plangebied heeft Hotel Pulitzer een gouden green key.

Prinsengracht 587/Keizersgracht 440: Hyatt Andaz Amsterdam
Begin 2009 is een bouwaanvraag ingediend om in de voormalige panden van de Openbare bibliotheek Amsterdam (Prinsengracht 587/keizersgracht 440) een hotel met 122 kamers te realiseren. Het bouwinitiatief gaat uit van 'galleryhotel' met een centrum voor creatieve industrie. Op de begane grond aan de Prinsengracht komt de receptie, een lobby/bar, een restaurant en een expositieruimte. Op de verdiepingen aan de Prinsengrachtzijde zijn 96 hotelkamers gepland. Aan de Keizersgracht komt een centrum voor creatieve industrie met op de begane grond vergaderruimtes, op de verdiepingen ateliers/studio's voor creatieve industrie en 26 hotelkamers. In de kelder komt een parkeergarage met 20 parkeerplekken, een fietsenstalling, ruimte voor laden en lossen, personeelruimte, welness en een bar. Het binnenterrein wordt vormgegeven als stilte tuin.

6.8.3 Uitgangspunten

Bestaande hotels

De hotelbestemming maakt deel uit van de bestemming 'Gemengd 1.5'. Wanneer het gaat om panden groter dan 1.000 m² brutovloeroppervlak is sprake van de bestemming 'Gemengd 2.5'. Bestaande hotels hebben deze bestemmingen.

Nieuwe hotelvestiging of uitbreiding van bestaande hotels

Alle hotelinitiatieven moeten voldoen aan de algemene beleidsregels uit de het Hotelbeleid Binnenstad 2012-2015, Deel II Beleidsregels. Het gaat om de volgende beleidsregels:

• Functiemenging: extern: gekeken wordt of de balans tussen wonen, werken en recreëren niet verslechtert. Daarbij wordt gekeken naar het aantal bestaande hotels en horeca en de grootte van deze functies in een straal van 250 m. Bij hotelinitiatieven groter dan 1.000 m2 wordt ook naar de functiemenging in het pand gekeken.
• Woon- en leefklimaat: de druk op het woon- en leefklimaat wordt meegewogen. Het gaat over alle aspecten die (onevenredige) overlast kunnen veroorzaken (zoals geluidsoverlast, verkeer, parkeren, zwerfvuil etc). Daarbij wordt gekeken naar de grootte van het hotel, de grootte van het bouwblok, de breedte en gebruik van de straat, de ontsluiting van het gebied, de druk die functies in de omringende panden leggen op het woon- en leefklimaat.
• Kwaliteitsimpuls: het initiatief dient een aantoonbare kwaliteitsimpuls op te leveren voor de omgeving. Te denken valt aan: een kwalitatief hoogwaardig hotelconcept, het verbeteren van de bouwkundige staat (en het zoveel mogelijk verwijderen van de technische installaties van het dakvlak), het herstellen van de oorspronkelijke (monumentale) elementen en bouwkundige structuur, verbetering van de plint (straatbeeld) door de uitstraling naar de straat te verbeteren, verbeteren van de sociale veiligheid, een duurzaam hotelconcept.
• Verkeersaantrekkende werking, verkeersveiligheid en gebruik van de openbare ruimte: tot 30 kamers wordt geen significante verkeersaantrekkende werking verwacht. Bij 30 tot 50 kamers moet de initiatiefnemer aangeven welke soorten verkeer en hoeveel verkeer verwacht kan worden evenals de parkeerbehoefte en hoe deze wordt opgevangen. Bij meer dan 50 kamers moet de initiatiefnemer een verkeersonderzoek laten uitvoeren, waarbij ingegaan wordt op de aspecten verkeersintensiteiten, verkeersveiligheid, parkeerbehoefte en oplossingen.
• Parcellering en architectonische kwaliteit: in geval van sloop-nieuwbouw dient de bebouwing te passen binnen de parcellering van de te slopen panden. Panden mogen niet worden samengevoegd. Dit betekent dat geen doorbraken mogen worden gemaakt in de muren die de panden van elkaar scheiden, tenzij het gaat om het verplaatsen van doorbraken. De nieuwe doorbraak mag in dat geval niet breder worden dan noodzakelijk en in ieder geval niet breder dan de bestaande doorbraak. Daar komt bij dat de bestaande doorbraak moet worden dichtgezet. Grootschalige herontwikkeling is daarom alleen mogelijk in grote panden of in het verleden samengevoegde panden. Voor in het verleden samengevoegde panden geldt dat het individuele karakter van de verschillende panden wordt hersteld. Dat wil zeggen dat wordt uitgegaan van afzonderlijke ontsluitingen van de panden en dat de structuur van de afzonderlijke panden zoveel mogelijk wordt hersteld. Er mogen dus wel inpandig tussen de verschillende panden verbindingen blijven, maar deze mogen zich alleen bevinden in bouwmuren waar dat noodzakelijk is voor het functioneren van het hotel. In omvang worden zij zo klein als mogelijk uitgevoerd.

Zelfstandige horeca in grote hotels

Hotels met een bruto vloeroppervlak van 1.000 m² of meer komen in aanmerking voor zelfstandige horeca 4 (een restaurant dat ook voor niet-hotelgasten toegankelijk is), het restaurant is toegestaan op alle bouwlagen en het maximum bedrijfsvloeroppervlak mag 150 m² bedragen of maximaal 10% van het bruto vloeroppervlak (bij panden groter dan 1500m²). De installaties ten behoeve van de horeca dienen inpandig te worden aangebracht tenzij dat om uitsluitend technische redenen niet mogelijk is. Om zelfstandige horeca in reeds bestaande hotels te kunnen toestaan dient een procedure 'afwijking bij omgevingsvergunning' te worden gevolgd.

Voor nieuwe hotels kan de zelfstandige horeca integraal met het hotelplan meegenomen worden in de procedure 'afwijking bij omgevingsvergunning' voor het hotel. In de beleidsregels zijn de voorwaarden geformuleerd waaronder het dagelijks bestuur van zijn afwijkingsbevoegdheid gebruik kan maken. Deze voorwaarden hebben betrekking op ruimtelijke afwegingen omtrent de druk op het woon- en leefklimaat en de verkeersaantrekkende werking die het initiatief genereert. Daarnaast verzoekt het dagelijks bestuur initiatiefnemers uitrdrukkelijk om een rookruimte te realiseren ter voorkoming van overlast in de buurt.

Procedure

De ontwikkeling van nieuwe of uitbreiding van bestaande hotels en vestiging van een zelfstandige horeca 4 gelegenheid is -vrijwel altijd- in strijd met dit bestemmingsplan, en is alleen mogelijk als aan de geldende beleidsregels wordt voldaan. Een hotel en een horeca 4 gelegenheid die aan de beleidsregels uit het hotelbeleid voldoen, komen in aanmerking voor een omgevingsvergunning, die tevens de toestemming inhoudt om af te mogen wijken van het bestemmingsplan ten behoeve van het gebruik als hotel en horeca 4. De toestemming om af te wijken geldt wettelijk gezien eenmalig en is uitsluitend gekoppeld aan het desbetreffende bouwplan. Wanneer de omgevingsvergunning onherroepelijk is en het bouwplan is uitgevoerd kan het dagelijks bestuur met gebruikmaking van de in het plan opgenomen wijzigingsbevoegdheid het bestemmingsplan aanpassen. Daarmee worden het hotel en/of de horeca 4 opgenomen op de verbeelding.

Onderscheid zelfstandige en additionele horeca.

Bij horeca in hotels wordt in de regelgeving van het stadsdeel een onderscheid gemaakt tussen additionele (aanvullende) horeca en zelfstandige horeca.

Onder additionele horeca bij hotels wordt verstaan een bar die, en/of een restaurant dat, uitsluitend toegankelijk is voor hotelgasten. Deze vorm van horeca is bij alle hotels toegestaan. Indien er drank wordt geschonken is een Drank & Horecavergunning verplicht. Een exploitaitievergunning is niet verplicht en het pand behoeft evenmin een horeca-aanduiding in het bestemmingsplan te hebben. Voor deze vorm van horeca mag van buitenaf geen reclame worden gemaakt en wordt geen terras toegestaan.

Onder een zelfstandige horeca 4 (restaurant of alcoholvrije horeca) wordt een horeca verstaan die ook voor niet-hotelgasten toegankelijk is.

Een zelfstandige horecagelegenheid dient een aanduiding op de verbeelding te hebben. Naast een Drank & Horecavergunning is een exploitatievergunning vereist. Voor een zelfstandige horeca mag vanaf de straat reclame zichtbaar zijn en kan een terrasvergunning worden aangevraagd voor de openbare ruimte. Deze aanvraag zal worden getoetst aan het Terrassenbeleid van het stadsdeel. Het gebruik van de binnenterreinen als terras wordt gezien als bedrijfsmatig gebruik dat verboden is gesteld.

Bed & Breakfast

Bed & Breakfast- accommodaties worden niet in het bestemmingsplan opgenomen. Het gaat hier om het aanbieden van overnachting voor ten hoogste vier personen in een zelfstandige woning, die wordt bewoond door de hoofdbewoner. Als aan deze (en aan andere) aan B&B verbonden voorwaarden wordt voldaan, is er sprake van bewoning. Als niet aan deze voorwaarden wordt voldaan, is er sprake van een hotel.