| Plan: | Herbestemmen Raambordelen Binnenstad |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0363.A1003BPSTD-OH01 |
Functies
De belangrijkste bestemmingen zijn de bestemmingen 'Gemengd - 1', 'Gemengd - 2' en 'Gemengd - 3'. De drie varianten van de gemengde bestemming komen goeddeels met elkaar overeen. Op enkele onderdelen verschillen zij van elkaar. Op gronden met de bestemming 'Gemengd - 1' zijn de volgende functies toegelaten: wonen, kantoren, voorzieningen, galeries, bedrijven en inpandige fietsenstallingen. Detailhandel en consumentverzorgende dienstverlening is, evenals horeca, niet toegestaan.
Op gronden met de bestemming 'Gemengd - 2' is naast hetzelfde als bij 'Gemengd - 1' ook detailhandel en consumentverzorgende dienstverlening toegelaten en na gebruikmaking van de daartoe opgenomen wijzigingsbevoegdheid, op een aantal concrete locaties horeca 3 en 4.
De bestemming 'Gemengd - 3' is gegeven aan de bebouwing die dezelfde functies mag huisvesten als 'Gemengd - 1', met dien verstande dat daarnaast ook een besloten prostitutiebedrijf (dus géén raamprostitutie/vitrine) is toegestaan. Deze bestemming is overigens maar aan twee percelen gegeven.
Bouwregels en gebruiksregels
De artikelen 3, 4, en 5 bevatten, naast de bestemmingsregelingen, de bouwregels. Deze regels vloeien grotendeels voort uit het in hoofdstuk 2 verwoorde gemeentelijke beleid. Enkele bepalingen worden nader toegelicht.
De regeling voor goot- en bouwhoogten en de ligging van de achtergevelrooilijn is in hoofdstuk 4 toegelicht. Om te voorkomen dat zogenaamde onderstukken (bebouwing in één bouwlaag) ontstaan, waardoor het gewenste gevelbeeld verstoord zou worden, bedraagt de bouwhoogte van gebouwen minimaal 9 meter. Deze bepaling geldt niet voor aan- en uitbouwen en daar waar op de verbeelding een lagere bouwhoogte is aangeduid.
Een belangrijke bepaling is voorts de gegarandeerde ontsluiting van hogere bouwlagen. Verder is geregeld dat het samenvoegen van panden in beginsel niet is toegestaan.
Het geheel aan bouwregels wordt gecompleteerd door een stelsel van nadere eisen in de artikelen 2.3, 3.3, 4.3 en 5.3. Het dagelijks bestuur kan nadere eisen stellen aan de situering en afmeting van bebouwing. Hieronder zijn het aantal bouwlagen en de dakconstructie mede begrepen. Nadere eisen kunnen worden gesteld indien dit noodzakelijk is vanwege het behoud, herstel en/of versterking van de karakteristiek van het stadsgezicht dan wel in verband met de licht- en luchttoetreding van de omringende bebouwing. Dit laatste zal zich met name in hoeken van bouwblokken voordoen, maar kan zich ook in andere situaties voordoen.
In de artikelen 2.4, 3.4, 4.4, 5.4 en 6.4 zijn de mogelijkheden opgenomen om bij een omgevingsvergunning af te wijken van de bouwregels, met de objectieve criteria waaraan wordt getoetst. Toepassing van een afwijkingsmogelijkheid binnen het beschermde stadsgezicht, de aanwijzing als Werelderfgoed van de grachtengordel daarbij in aanmerking genomen, mag niet tot gevolg hebben dat de karakteristiek van het stadsgezicht in onevenredige mate wordt aangetast en/of aan de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied onevenredige afbreuk wordt gedaan.
Afwijkingen voor schoorstenen en ventilatie-inrichtingen wordt alleen verleend op grond van aantoonbaar technische redenen, rekening houdend met de bouwhoogte van omringende bebouwing.
Afwijking voor een dakterras is onder voorwaarden mogelijk binnen de bestemmingen 'Gemengd - 1'; 'Gemengd - 2' en 'Gemengd - 3'.
Afwijking van de opgenomen goot- en bouwhoogte is alleen mogelijk voorzover het straatbeeld dit toelaat. Door de ophoging van panden mogen de variatie, de hoekaccenten en de toonaangevende elementen niet worden aangepast.
De specifieke gebruiksregels die gelden voor de verschillende functies, zijn opgenomen in de artikelen 3.5, 4.5, 5.5 en 10.5 en 11.5. Het plan beoogt mede daarmee het dynamische karakter van het stadsdeel te behouden en te versterken en de functiemening te handhaven en te verbeteren.
In artikel 4.8.3 is de mogelijkheid opgenomen om het bestemmingsplan te wijzigen ten behoeve van de vestiging van horeca 3 en 4 op het Oudekerksplein en in het Sint Annenkwartier. Toepassing van een wijzigingsbevoegdheid binnen het beschermde stadsgezicht, de aanwijzing als Werelderfgoed van de grachtengordel daarbij in aanmerking genomen, mag niet tot gevolg hebben dat de karakteristiek van het stadsgezicht in onevenredige mate wordt aangetast en/of aan de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied onevenredige afbreuk wordt gedaan.
Omgevingsvergunning voor sloop
Het bestemmingsplan beoogt de karakteristiek van het stadsgezicht te behouden, te herstellen en/of te versterken. De karakteristiek is in de plankaart geïntegreerd door middel van specifieke aanduidingen die de architectonische waardering weergeven. In de regels is het beleid ten aanzien van de diverse waarderingen neergelegd.
Het sloopvergunningenstelsel ex artikel 37 van de Monumentenwet 1988 is vervangen door de regeling als bedoeld in artikel 2.1, lid 1 onder h van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Deze regeling biedt het juridische handvat om afbraak binnen het beschermde stadsgzicht te voorkomen.
De regels die zijn gegeven over de wijze van herstel, materiaalgebruik, maatvoering, detaillering en dergelijke, gelden als toetsingskader bij aanvragen om een omgevingsvergunning.
Wonen is ook in het postcodegebied 1012 een belangrijke functie. Uitbreiding van de woonfunctie draagt bij aan de transitie van het gebied. Wonen is in het gehele plangebied toegelaten.
Kantoren met en zonder baliefunctie zijn overal in het plangebied toegestaan.
Voorzieningen zijn overal in het plangebied toegestaan. Voorzieningen die zijn gericht op de opvang van dak- en thuislozen, verslaafden en personen met een meervoudige psychische stoornis vormen op dit uitgangspunt echter de uitzondering.
Een definitie van het verzamelbegrip voorzieningen is opgenomen in artikel 1. In deze definitiebepalingen wordt onder meer gesproken over mediavoorzieningen. Daarbij moet worden gedacht aan opnamestudio's e.d.
Voor (openbare en bijzondere) voorzieningen geldt een maximum bedrijfsvloeroppervlak van 500 m².
Galeries zijn overal in het plangebied toegestaan.
Detailhandel en voorzieningen ten behoeve van consumentverzorgende dienstverlening is, behalve aan de Oudezijds Voorburgwal, overal binnen de bestemming 'Gemengd - 2' toegestaan. Echter aan de Geldersekade is deze functie uitsluitend toegestaan in de eerste bouwlaag van de bebouwing.
In de eerste bouwlaag van panden op de hoeken van de grachten met straten en doorlopende stegen in het plangebied is detailhandel en consumentverzorgende dienstverlening ook toegestaan. Smartshops, minisupermarkten en souvenirshops, headshops, seedshops en growshops, maar ook telefoneerinrichtingen, geldwisselkantoren, speelautomatenhallen en seksinrichtingen mogen zich niet vestigen in het plangebied. Vestiging van consumentverzorgende dienstverlening in de vorm van massagesalons is evenmin toegestaan.
Er is een beperking opgenomen voor het toegestane maximum bruto bedrijfsvloeroppervlak. Het regelen van dit bedrijfsvloeroppervlak is noodzakelijk om aantasting van de kleinschalige structuur van het plangebied en van het stedenbouwkundige karakter van smalle straten als gevolg van grootschalige winkelpuien te voorkomen. Daarnaast om overmatige overlast door bevoorrading met (groot) vrachtverkeer te beperken.
De gehanteerde oppervlaktemaat is gerelateerd aan de bestaande pandenstructuur.
Afwijking bij een omgevingsvergunning voor een groter vloeroppervlak is mogelijk.
Horeca 3 en 4
Horeca 3 en 4 is uitsluitend toegestaan nadat van de in het plan opgenomen wijzigingsbevoegdheid gebruik is gemaakt. De wijzigingsbevoegdheid is opgenomen bij de regeling van de gronden met de bestemming 'Gemengd - 2'. De wijzigingsbevoegdheid betreft de locaties Oudekerksplein en Sint Annenkwartier. Horeca 3 en 4 mag op alle verdiepingen worden gevestigd.
Bedrijven zijn overal toegestaan. Om te voorkomen dat (te) milieuhinderlijke bedrijven zich vestigen, is een nadere regeling opgenomen. Hierin is voor de bestemmingen 'Gemengd - 1', 'Gemengd - 2' en 'Gemengd- 3' bepaald, dat bedrijven behorende tot de categorieën 1 en 2 van de in de bijlage opgenomen Staat van Inrichtingen zijn toegestaan. De regeling bevat voorts een aantal flexibiliteitsbepalingen aangaande de Staat van Inrichtingen. Afwijking bij een omgevingsvergunning is mogelijk voor inrichtingen die niet in de Staat van Inrichtingen voorkomen en voor inrichtingen die in een hogere categorie zijn ingedeeld, maar wat betreft milieuhinder overeenkomen met de toegestane inrichtingen.
Inpandige fietsenstallingen zijn in het hele plangebied toegestaan.
Binnen de bestemmingen zijn diverse bevoegdheden opgenomen om bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan beoogt het dynamische karakter van het stadsdeel te behouden en de functiebalans te verbeteren. Toepassing van de afwijkingsbevoegdheid mag niet tot gevolg hebben, dat de functiemenging wordt aangetast. De verschillende bestemmingen 'Gemengd' bevatten de bevoegdheid voor het wijzigen van orde 2 in orde 1 panden. De bestemming 'Gemengd - 2' kent een wijzigingsbevoegdheid voor twee extra horeca 4 vestigingen en een extra horeca 3 vestiging op het Oudekerskplein.
De tuinen en erven behorende bij de in het plangebied voorkomende panden zijn als 'Tuin - 1' bestemd. De bestemming 'Tuin - 1' bevat een afwijkingsbevoegdheid voor de bouw van schuurtjes. De schuurtjes zijn aan maximale maten gebonden.
De bestemming kent verder bijzondere gebruiksbepalingen en een stelsel van nadere eisen.
De tuinen en erven waarop gebouwen aanwezig zijn, alsmede de tuinen en erven die op binnenterreinen zijn gelegen, hebben de bestemming ' Tuin - 2' gekregen. Met deze bestemming is geregeld dat deze gebouwen gehandhaafd mogen worden en geheel mogen worden vernieuwd, maar niet mogen worden vergroot. Hierbij dienen de bestaande goot- en bouwhoogten in acht te worden genomen. Peildatum voor het bepalen van de bestaande hoogten is de tervisielegging van het ontwerp van het plan. In geval de hoofdbebouwing op de gronden met de bestemmingen 'Gemengd' wordt gesloopt, mogen de bestaande (bij)gebouwen op hetzelfde bouwperceel niet worden gehandhaafd.
Deze bestemming is bedoeld voor het verkeersareaal en de openbare ruimte. In dit concept ontwerpbestemmingsplan betreft de openbare ruimte de bestaande stoepen bij de grachtenpanden.
Voor de inrichting van de openbare ruimte zijn regels gegeven, zoals de maximale bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde. De regels bevatten een stelsel van nadere eisen. En een mogelijkheid om bij een omgevingsvergunning af te wijken voor stoepen, toegangen tot souterrains, e.d.
Op basis van de archeologische verwachtingswaarden is een dubbelbestemming Waarde-archeologie opgenomen. De dubbelbestemming is primair ten opzichte van de andere aan de gronden gegeven bestemmingen. Dat betekent dat bij de beoordeling van aanvragen op deze gronden primair de archeologische waarden beoordeeld en beschermd worden. In het plangebied geldt een zeer hoge verwachtingswaarde.
Al naar gelang de verwachtingswaarde wordt bij voorgenomen uitvoering van ondergrondse werken en bouwwerken een archeologisch rapport verlangd. Zo wordt in een gebied met de hoge verwachtingswaarde bij bouwprojecten vanaf 50 m² en een diepte van 0,5 meter een archeologisch rapport verlangd.
Bij de aanvraag om een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen moet een archeologisch rapport worden ingediend. Hier geldt dat bij een hogere verwachtingswaarde de vergunning ook is vereist bij een kleine ingreep.
Daarnaast geldt dat de werkzaamheden in de bodem vanaf een bepaalde omvang en diepte zijn gekoppeld aan een omgevingsvergunning. Dit betekent dat de werkzaamheden pas mogen worden uitgevoerd als het dagelijks bestuur de desbetreffende omgevingsvergunning heeft afgegeven.
Aan de omgevingsvergunning kunnen voorschriften worden verbonden met het oog op de archeologische monumentenzorg.
Op 29 januari 1999 is het besluit tot aanwijzing van de Amsterdamse Binnenstad als beschermd stadsgezicht genomen. Het gehele plangebied is gelegen in het beschermde stadsgezicht.
In hoofdstuk 3 is uitvoerig aandacht geschonken aan de cultuurhistorische ontwikkeling en het beleid over de orden. De gronden hebben de dubbelbestemming Waarde-cultuurhistorie gekregen. Behoud van de cultuurhistorische - en architectonische waarden staat bij de gronden met deze bestemming voorop. Om die reden is de bestemming primair gemaakt aan de overige aan deze gronden gegeven bestemmingen, met uitzondering van de dubbelbestemming Waarde-archeologie. Dit betekent dat bij de toetsing van aanvragen omgevingsvergunning altijd dient te worden beoordeeld of het bouwvoornemen voldoet aan de bestemmingsomschrijving en de bouwregels, zoals beschreven in de regels van de dubbelbestemming. Ook zijn in dit artikel regelingen opgenomen over sloop.
Er bevindt zich ter hoogte van enkele panden aan de Geldersekade een primaire waterkering, een zeedijk. Bestaande bebouwing mag worden gehandhaafd op gronden met deze dubbelbestemming, nieuwe bebouwing is niet toegestaan.