| Plan: | Herbestemmen Raambordelen Binnenstad |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0363.A1003BPSTD-OH01 |
Vanwege het cultuurhistorische belang van het stratenpatroon en de stedenbouwkundige verkaveling zijn grootschalige ontwikkelingen in de binnenstad over het algemeen ongewenst. In het plangebied wordt de stedenbouwkundige verkaveling in het huidige patroon gehandhaafd. Vernieuwing dient plaats te vinden binnen het bestaande verkavelingspatroon om de historische structuur te behouden. En uitgangspunt is behoud en herstel van de bestaande panden. Bepalend voor het straatbeeld zijn de rechte voorgevelrooilijnen, die ervoor zorgen dat individueel vormgegeven gebouwen toch één geheel vormen. Daarom is in de regels opgenomen, dat de bebouwing in de (bestaande) voorgevelrooilijn dient te worden gerealiseerd.
Binnen de bouwblokken gelegen stegen en gangen zijn een kenmerkend onderdeel van de historische structuur en zij worden beschermd. Ze mogen niet (verder) worden bebouwd en overbouwd. Dit geldt ook voor de gang in het pand Oudekerksplein 28. Deze gang is met de aanduiding 'onderdoorgang' op de verbeelding aangegeven.
Het merendeel van de percelen uit het plangebied is volledig bebouwd en de percelen maken deel uit van dichtbebouwde bouwblokken. Handhaving van de aanwezige bebouwing is uitgangspunt. Om deze reden is voor de bebouwing in deze blokken geen achtergevelrooilijn aangegeven. Indien sprake is van een onderscheid in bouw- en goothoogte tussen de hoofd- en achterbebouwing is een hoogtescheidingslijn toegepast.
Uitbreiding van bebouwing aan de binnenzijde van bouwblokken is gezien de dichtbebouwde bouwblokken niet toegestaan.
Voor enkele percelen, onder meer de panden ten westen van de Singel en ten noorden van het Oudekerksplein, geldt dat de bebouwingsgrens aan de zijde van de binnenterreinen, de achtergevelrooilijn, is bepaald op de gemiddelde bouwdiepte van de bestaande hoofdbebouwing. Hiermee wordt enerzijds een "stille" zijde behouden en het groene karakter van de binnenterreinen en de tuinen beschermd. Anderzijds dienen aan naburige panden in gelijkwaardige omstandigheden ook gelijke mogelijkheden geboden en restricties opgelegd te worden.
De meeste percelen maken deel uit van dichtbebouwde bouwblokken. Enkele panden hebben/grenzen aan een tuin. Voor deze schaarse tuinen is het uitgangspunt dat de bestaande openheid gehandhaafd moet blijven. Ze hebben de bestemming Tuin 1 gekregen.
Tuinen met bestaande (bij)gebouwen op de percelen/binnenterreinen hebben een eigen bestemming gekregen (Tuin 2). Deze bebouwing mag worden gehandhaafd en geheel vernieuwd, maar niet worden vergroot. Bij sloop/nieuwbouw van de hoofdbebouwing op gronden met de bestemming Gemengd moet de bebouwing op gronden met de bestemming Tuin 2 op hetzelfde bouwperceel worden gesloopt. Voor de gronden met de bestemming Tuin 1 is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het realiseren van schuurtjes.
Voor het plangebied is het uitgangspunt dat de aanwezige variatie in goot- en bouwhoogten wordt beschermd. Voor alle panden met een specifieke bouwaanduiding orde 1, orde 2 of orde 3 is de bestaande goot- en bouwhoogte de maximaal toegestane goot- en bouwhoogte. Dit is in de regels vastgelegd. Op de verbeelding is alleen voor panden zonder ordewaardering (panden gerealiseerd na 1970) een maximale goot- en bouwhoogte aangegeven. Deze goot- en bouwhoogten zijn zodanig gekozen dat wordt aangesloten op de bestaande goot- en bouwhoogten van panden in dezelfde straat en gevelwand.
Voor een aantal panden met een specifieke bouwaanduiding orde 3 bestaat de mogelijkheid om bij omgevingsvergunning af te wijken van de bestaande goot- en bouwhoogten. Voor deze panden zijn op de verbeelding hogere goot- en bouwhoogten opgenomen. Het ophogen van panden wordt alleen toegestaan voor zover het straatbeeld dit toelaat. Bij deze afweging worden de volgende aspecten betrokken. Het gevelbeeld van de Amsterdamse binnenstad wordt gekenmerkt door de variatie in goot- en bouwhoogten binnen een gevelwand. Daarnaast kennen hoekpanden vaak een accent doordat ze hoger zijn dan de belendingen. Ook moet rekening worden gehouden met het aantal orde-1 en orde-2 panden in de gevelwand, omdat zij als toonaangevend element een belangrijke bijdrage leveren aan het stadsgezicht.
Als sprake is van ingrijpende verbouw van het orde 3-pand, worden bij de afweging ook de resultaten van de zogenaamde 'kwaliteitstoets' betrokken (zie hoofdstuk 4.3).
Voor panden met een bestaande grotere goot- of bouwhoogte, dan aangegeven op de verbeelding, geldt dat ze kunnen worden gehandhaafd.
Het dagelijks bestuur is bevoegd nadere eisen te stellen aan de afmetingen van de bebouwing, in het geval van verbouwing en nieuwbouw, met inbegrip van het aantal bouwlagen en de kapconstructie. Toetsingscriteria hierbij zijn het behoud, herstel en versterking van het stadsgezicht en de licht- en luchttoetreding van de omringende bebouwing.
Kapvorm
Naast de gevarieerde goot- en bouwhoogte is de kapvorm beeldbepalend. Deze is niet alleen van invloed op de gevelwand - een pand met een langskap oogt in de straat anders dan een pand met een dwarskap - maar heeft ook grote betekenis voor het daklandschap. Doel van het bestemmingsplan is om deze karakterisieke kenmerken te beschermen. De kappen van monumenten (orde 1) zijn beschermd op grond van de Monumentenwet 1988 en de gemeentelijke Erfgoedverordening. De kappen van orde 2- en orde 3-panden zijn beschermd via de bepalingen van de dubbelbestemming 'Waarde culthuurhistorie'. Voor orde 2-panden geldt dat de kap (en de gevel) behouden dient te worden. Voor orde 3-panden geldt dat voor zover de oorspronkelijke kapvorm van het pand nog aanwezig is deze gehandhaafd dient te worden. Afwijken van het bestemmingsplan ten behoeve van het ophogen van een orde 3-pand kan uitsluitend als de kapvorm behouden blijft.
Soms ontbreekt bij panden een beëindiging. Het kan wenselijk zijn dat de kap van deze panden hersteld wordt. Om deze reden kent het bestemmingsplan een afwijkingsmogelijkheid om af te wijken van de bestaande bouwhoogte voor herstel van de oorspronkelijke kap.
Gebouwen aan de straatzijde dienen een minimale bouwhoogte van 9 meter te hebben. Wanneer een lagere bouwhoogte op de verbeelding is aangegeven, dan geldt deze lagere bouwhoogte.
Ontheffing van deze bepaling kan worden verleend indien hierdoor een, met het oog op de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving, betere aansluiting op de belendingen wordt bereikt.
Met betrekking tot de straatwand en de gevelopbouw, in het bijzonder voor de parcellering (verticale geleding), de aansluiting op belendingen en de driedeling van het gevelvlak (horizontale geleding), zijn in het bestemmingsplan onderstaande regels opgenomen om de ruimtelijke structuur van het plangebied te handhaven c.q. te versterken.
Perceelbreedte
Voor de bebouwing geldt dat de breedte van de percelen in sterke mate de variatie in de bebouwing, de ritmiek in de wand en de indeling van de plint bepaalt. Uitgangspunt is behoud en herstel van panden.
In de bestemmingsplannnen voor de binnenstad is samenvoegen van panden/doorbreken van de parcellering van (historische) panden niet toegestaan. Postcodegebied 1012 heeft vanwege de noodzakelijke transformatie van het gebied een bijzondere status. Economische ontwikkeling en behoud van de stedenbouwkundige structuur kunnen prima samengaan. Het laatste decennium heeft de binnenstad een sterke economische ontwikkeling doorgemaakt en de vastgoedwaarden zijn in het beschermde stadsgezicht behoorlijk gestegen. Uiteraard moeten we zuinig blijven op onze historische en monumentale binnenstad. Dit betekent dat er een evenwicht moet worden gevonden tussen de ontwikkeling in 1012 en de cultuurhistorische en stedenbouwkundige structuur van het gebied.
Met het oog op de gewenste transformatie is voorgesteld in de bestemmingsplannen voor 1012 samenvoegen in uitzonderingsgevallen toe te staan. Deze regeling is vooral bedoeld voor de straten uit de straatgerichte aanpak. Uitgezonderd is het deel van 1012 dat overlapt met de kernzone van het Unescogebied. Samenvoeging kan worden overwogen als er sprake is van een innovatief initiatief of concept, dat bijdraagt aan de gewenste transformatie en waarbij op een creatieve wijze recht wordt gedaan aan de bestaande stedenbouwkundige kwaliteiten. Architecten en projectontwikkelaars worden uitgedaagd om met voorstellen te komen in de geest van de historische binnenstad. Voorwaarde is, dat de cultuur- en bouwhistorische, de stedenbouwkundige en de functioneel-economische structuur in het plangebied in acht wordt genomen: er mag geen sprake zijn van onevenredige aantasting.
De volgende twee voorwaarden zijn leidend:
Het te realiseren plan levert een bijdrage aan de transformatie van en een kwaliteitsimpuls voor het gebied. Voor criteria wordt aansluiting gezocht bij de strategienota en de straatvisies (zoals unieke concepten, diversiteit, hoogwaardige functies).
Het te realiseren plan brengt geen onevenredige schade toe aan de waarde van de stedenbouwkundige of bouwhistorische structuur.
Bij de beoordeling wordt verder rekening gehouden met de volgende elementen. De stedenbouwkundige structuur mag niet verloren gaan. Elementen die een rol spelen zijn de omvang van de samenvoeging, de aanwezigheid van bestaande entrees en de plek van de samenvoeging. Een doorbraak aan de voorzijde zorgt bijvoorbeeld voor een grotere aantasting van de stedenbouwkundige structuur dan een doorbraak aan de achterzijde. Er wordt in principe eenmalig ingestemd met een doorbraak. Om te voorkomen, dat de stedenbouwkundige structuur in fasen wordt aangetast, mogen toekomstige doorbraken niet worden geïntensiveerd.
Driedeling
In het gebouw/gevelvlak dient een driedeling te worden aangebracht, te weten begane grond (plint), gevelvlak en beëindiging.
Plinthoogte/functie
Bij veel oude bebouwing is de plinthoogte veel hoger dan in na-oorlogse bebouwing gebruikelijk is. Om aan te sluiten bij deze belangrijke ruimtelijke en stedenbouwkundige karakteristiek van de straatwand dient, in geval van vernieuwing, de begane grondlaag een minimale hoogte van 3,50 meter te houden/krijgen. Hiermee wordt bovendien uitwisselbaarheid van functies makkelijker gemaakt. Afwijking van de eis dat de beganegrondlaag minimaal 3,50 meter dient te bedragen, kan worden toegestaan, indien hierdoor met het oog op de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving een betere aansluiting op de belendingen wordt bereikt.
In dat geval kan ook worden afgeweken van de eis, dat de eerste vijf meter, gerekend vanaf de voorgevel, de plinthoogte van drieënhalve meter moet worden aangehouden.
Het karakter van de straten en stegen wordt in grote mate bepaald door de functies in de plint. De verblijfsfunctie van de straat krijgt meerwaarde als de voorgevels van gebouwen op de begane grond in zekere mate toegankelijk en transparant zijn. Gesloten gevels op de begane grond zijn daarom niet gewenst. Bergingen worden daarom in principe niet aan de straatzijde toegestaan.
Onder gevelverkoop wordt verstaan het vanuit de gevel van een gebouw, gelegen aan de openbare weg, goederen of eetwaren verkopen. Open-puiverkoop betreft het exploiteren van een winkel of horecabedrijf, waarvan de voorgevel, op straatniveau geheel of grotendeels ontbreekt, dan wel geheel of grotendeels bestaat uit een afsluiting die tijdens de openingsuren kan worden geopend. Deze verkoopvormen brengen negatieve effecten teweeg (hinder voor het overig gebruik van de openbare ruimte, vervuiling op straat, aantasting van de openbare orde en aantasting van het uiterlijk aanzien van het stadsgezicht). Gevelverkoop en open-puiverkoop zijn dan ook niet toegestaan.
Een uitzondering op deze regel vormt de bebouwing in het Sint Annenkwartier. De Dolle Begijnensteeg en de Trompettersteeg zijn smal. Een kashbahachtige invulling van de bebouwing in dit kwartier is gediend met open puien in deze stegen. Door de mogelijkheid te bieden de gevels te openen, worden de stegen nog meer als looproute benut en nodigen zij daartoe ook sterk uit.
Een kenmerk van veel straten en grachten in de binnenstad is het nagenoeg ontbreken van reliëf, zoals erkers en balkons, in de gevelwanden met historische bebouwing. Balkons en erkers komen doorgaans alleen voor in bebouwing uit de 19e en 20e eeuw, in oudere bebouwing slechts incidenteel.
Net zoals het beleid voor de rest van de binnenstad, geldt voor nieuwe situaties in dit bestemmingsplangebied dat aan de straat vlakke gevels moeten worden gemaakt. Voor de voorgevel hangende balkons zijn daarom niet toegestaan. Alleen aan de achtergevel zijn balkons via afwijking bij een omgevingsvergunning toegestaan tot maximaal 2 meter diep (overschrijding bestemmingsgrens), mits het balkon binnen een hoek van 45 graden vanaf de zijgevels van het desbetreffende perceel wordt gebouwd. Bij de afweging of zal worden afgeweken, wordt naar de belendende panden gekeken.
Daar waar kappen de regel vormen, dient boven de aangegeven maximale goothoogte binnen een hellingshoek van maximaal 60 graden te worden gebouwd.
Daar waar platte daken de regel vormen, is alleen een maximale bouwhoogte gegeven.
Als er geen kap wordt gemaakt waar wel een maximale goothoogte is aangegeven, kan tot die maximale goothoogte worden gebouwd.
Dakopbouwen ten behoeve van, onder andere, liften, schoorstenen, centrale verwarmingsinstallaties e.d. kunnen het silhouet van het stadsgezicht verstoren. In het bestemmingsplan zijn nieuwe dakopbouwen en dergelijke dan ook slechts na afwijking bij een omgevingsvergunning mogelijk.
Met plaatsing van antenne-installaties ten behoeve van mobiele telecommunicatie moet in het beschermde stadsgezicht zorgvuldig worden omgegaan om aantasting van het stadsgezicht te voorkomen. Plaatsing is alleen mogelijk na afwijking bij een omgevingsvergunning.
De binnenstad wordt gekenmerkt door een duidelijke scheiding tussen het gebruik van de openbare ruimte en het privé-gebruik, dat zich achter de voorgevel en eventueel op het binnenterrein afspeelt. Om deze karakteristiek te behouden zijn dakterrassen aan de voorgevel niet toegestaan. Ook aan de achterkant van panden ziin dakterassen niet toegestaan. Zij vormen vaak een uitbreiding van de privésfeer ten koste van rust en privacy van anderen. Toch is voor een dakterras de mogelijkheid opgenomen om bij een omgevingsvergunning af te wijken, indien het dakterras is gelegen aan de achterzijde van het hoofdgebouw of op een aanbouw op het binnenterrein. Voorwaarde is dat het dakterras geen aantasting vormt van het daklandschap en dat de kapvorm wordt gerespecteerd.
Extensieve groene daken (sedum- of grasdaken) brengen groen in de stad en hebben een positief effect op het milieu. Zij kunnen zorgen voor een verbeterde waterhuishouding en voor een verbetering van het stedelijke microklimaat (minder droge lucht). Ook hebben zij een positief effect op de kwaliteit van het hemelwater en de atmosfeer (minder fijn stof). Voor bewoners zijn er verder de voordelen van een goede isolatie en binnenklimaatbeheersing. De dakbedekking heeft een langere levensduur. Extensieve groene daken zijn mogelijk in het plangebied, wanneer zij voldoen aan de welstandcriteria uit de nota De schoonheid van Amsterdam Digitaal, Welstandsnota voor stadsdeel Centrum.
Binnen het plangebied zijn delen van straten opgenomen in de bestemming 'Verkeer'. Op gronden met de bestemming 'Verkeer' mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken die geen gebouwen zijn en ten dienste van de bestemming 'Verkeer' functioneren.
Het bestemmingsplan spreekt zich niet uit over de inrichting van de openbare ruimte, maar uitsluitend over het gebruik van de gronden. Behoud en versterking van de waardevolle groenstructuur, alsmede kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte wordt onder meer uitgewerkt binnen het kader van het Handboek Openbare Ruimte.
De mogelijkheid is opgenomen om bij een omgevingsvergunning af te wijken van het verbod te bouwen op gronden met deze bestemming, ten behoeve van stoepen, toegangen voor souterrains, e.d.
In het plangebied zijn geen gebouwde terrassen aanwezig. Sinds juni 1992 is het gemeentelijk beleid om geen nieuwe gebouwde terrassen toe te staan, onder meer om privatisering van de openbare ruimte tegen te gaan.