Herbestemmen Raambordelen Binnenstad

4.1 Beschrijving van de bestaande situatie

Van de panden in dit bestemmingsplan is een grote groep gelegen rondom de Oude Kerk en in het Sint Annenkwartier. Daarnaast gaat het om een aantal individuele panden. Hieronder volgt een algemene beschrijving van het stadshart en wordt uitgebreider ingegaan op het gebied rondom de Oude Kerk.

Het middeleeuwse stadshart is qua stedenbouwkundige structuur grotendeels intact gebleven. Het kenmerkt zich door de grachten in noord-zuidrichting, de smalle straten en stegen in oost-west richting en de structuur van gesloten bouwblokken. De grote verscheidenheid in maat en gebruik van de openbare ruimte, variërend van lange, licht gebogen stadsstraten en grachten tot smalle, besloten stegen en nauwe gangen is in dit dichtbebouwde gebied een waardevol gegeven. Ook het grote verschil in breedte tussen de stadsstraten en grachten, de Oudezijds Voorburgwal is bijna twee keer zo breed als de Achterburgwal, draagt bij aan het afwisselende beeld.

De panden van het plangebied maken deel uit van bouwblokken die veelal dichtbebouwd zijn en nauwelijks tuinen hebben. Hierbij bestaat een onderscheid tussen smalle en brede bouwblokken (in oost-west richting gezien). In de smalle bouwblokken staat door de geringe diepte een groot deel van de bebouwing rug aan rug. Afwisselend komen achterhuizen, uitbouwen en incidentele kleine plaatsjes voor. De bouwblokken werden zo efficiënt mogelijk verkaveld. Tussen de brede bouwblokken, zoals tussen de Warmoesstraat en Oudezijds Voorburgwal, werden dwarsstraten aangelegd om zoveel mogelijk grondontsloten panden te krijgen. Binnen de bouwblokken werd binnenbebouwing ontsloten via gangen en stegen.
Ook de panden ten westen van de Singel zijn onderdeel van kleine, ondiepe bouwblokken, met vrijwel volledig bebouwde binnenterreinen.

Een uitzondering is het bouwblok ten noorden van de Oudekerksplein. Hier is een deel van het binnenterrein onbebouwd en in gebruik als speelterrein voor een kinderdagverblijf. Het pand Oudekerksplein 26 ligt aan de binnenzijde van het bouwblok en is via een klein hofje en een overbouwde gang in het pand Oudekerksplein 28 bereikbaar vanaf de straat.

Binnen het bouwblok bepaalt de breedte van percelen, met de eigen voordeur/ontsluiting per perceel, in sterke mate de variatie in de bebouwing, de ritmiek in de gevel en de indeling van de plint. Voor de individuele panden uit het plangebied geldt dat aan de grachten de percelen gemiddeld breder en dieper zijn dan in de smalle dwarsstraten. Aan de dwarsstraten, zoals de Korsjespoortsteeg en de Bergstraat, liggen de panden op smalle kavels met een perceelbreedte van circa 4 meter en kleiner. Hier hebben veel panden een bouwhoogte van ca. 13 meter. Nabij de hoeken van bouwblokken zijn vaak korte, ingesloten kavels. Langs de grachten, de Geldersekade, de Oudezijds Voor- en Achterburgwal varieert de kavelbreedte van 3,5 tot ca. 7 meter en de bouwhoogte van 13 meter tot 18 meter. Hierbij bestaat een onderscheid tussen de hoofdstraat of -gracht waar de percelen het diepst zijn en de voormalige achtergracht waar de percelen minder diep zijn.

Het Oudekerksplein en het Sint Annenkwartier

Binnen het systeem van de grachten en smalle straten in het oostelijk deel van het stadshart vormt het Oudekerksplein een bijzondere plek, dankzij het intieme karakter van de ruimte en door de aanwezigheid van de Oude Kerk als belangrijk oriëntatiepunt. Het Sint Annenkwartier ten zuiden van de Oude Kerk wordt nu gedomineerd door de prostitutie- en aanverwante functies. Hier is een bijzonder fijnvertakt stratenpatroon behouden gebleven, met de relatief brede Sint Annendwarsstraat en enkele dwarsstegen: de Trompettersteeg, de Dolle Begijnensteeg en de Goldbergsteeg. De Sint Annendwarsstraat biedt een prachtige zichtlijn op de toren van de Oude Kerk. De Trompettersteeg is plaatselijk maar 80 cm breed waarmee elkaar passeren al een belevenis wordt. Van oudsher zijn de binnenterreinen niet toegankelijk vanaf de Warmoesstraat, maar vanaf de Oudezijds Voorburgwal. Aan de Goldbergsteeg, in het verlengde van de Dolle Begijnensteeg, kan, door het ontbreken van bebouwing aan één zijde, de stegenstructuur minder goed worden ervaren.

Aan de randen van het Sint Annenkwartier vormen twee forse nieuwbouwprojecten, aan het Oudekerksplein en aan de Sint Annenstraat, een inbreuk op de geparcelleerde structuur. De nieuwbouw van het hotel aan de Sint Annenstraat heeft een gesloten begane grond en de open hoek van de Sint Annendwarsstraat met de Goldbergsteeg, een gat in de gevelwand, is aan de straat dichtgezet met een hek. Samen met de verdiept aangelegde Goldbergsteeg heeft deze a-typische hoek weinig kwaliteit. De gevelwand aan de westzijde van de Sint Annendwarsstraat is divers, de oostkant bestaat uit een gave rij monumenten.

In het Sint Annenkwartier valt op dat de grootte van percelen sterk verschilt. Ook de bouwhoogte van de gebouwen is gevarieerd. De bebouwing aan de dwarsstegen en aan de noordzijde van de Sint Annenstraat bestaat voornamelijk uit twee- en drielaagse bedrijfspandjes. De panden aan de Sint Annendwarsstraat 4 en 6 en het pakhuis op nr. 12 (aan het eind van de doodlopende steeg) zijn met ca. 16 meter relatief hoog in deze kleinschalige omgeving.
Langs de Sint Annendwarsstraat, een korte doorsteek naar de Oude Kerk, liggen de breedste en diepste percelen, even breed als aan de gracht, en aan de dwarsstegen zijn de kavels wat kleiner. Het aantal zelfstandige panden/percelen in de smalle steegjes is beperkt. Een drietal kavels is, met een grondoppervlak van ca. 17 m², erg klein. De gebouwen die op (gekoppelde) percelen tussen tussen de Sint Annenstraat en de Dolle Begijnensteeg en de Dolle Begijnen- en Trompettersteeg staan hebben vaak gesloten achtergevels aan de achterkant en in diverse panden is de ingang zelfs verdwenen. Geconcludeerd kan worden dat het gebied niet uitsluitend uit kleine kavels bestaat, maar een scala aan verschillende volumes bevat.

Bij de transitie van dit gebied moet door het toevoegen van nieuwe functies een gemengd gebied ontstaan met een levendig karakter. Binnen deze eeuwenoude structuur is het onderscheid tussen grotere, diepe kavels en de kleine kavels nog aanwezig en zichtbaar in de schaal van de bebouwing. De kleinschalige parcellering heeft al eeuwenlang allerlei functies in zich opgenomen. Dit is aanleiding om de bestaande parcellering als uitgangspunt te nemen bij vernieuwing. Behoud van deze structuur biedt goede voorwaarden voor diversiteit in functies. De kwaliteit van de openbare ruimte kan worden verbeterd door functies met een open uitstraling op de begane grond.