| Plan: | Huidekoperstraat 13-17 |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0363.A1002BPSTD-OH01 |
Sinds het voorjaar 2009 is overleg gaande tussen het stadsdeel en de initiatiefnemer over het bouwinitiatief. Dit heeft geresulteerd in een bouwaanvraag die is ingediend op 4 december 2009. De huidige panden Huidekoperstraat 13-17 zijn op de waarderingskaart gewaardeerd als 'orde 3'.
Volgens het bestemmingsplan 'Vijzelstraat – Amstel' is de 'orde 3' definitie als volgt: 'Bouwwerken van voor 1940 van wisselende architectonische kwaliteit, die voor wat schaal en detaillering betreft passen in de gevelwand, maar geen architectonische of stedenbouwkundige meerwaarde hebben. Vervanging is in beginsel mogelijk.'
Uit cultuurhistorisch onderzoek van het stadsdeel kwam naar voren dat de panden Huidekoperstraat 13-17 maar van beperkte waarde zijn en dat zij gesloopt mogen worden.
Sinds 28 januari 2010 is het beleid met betrekking tot 'orde 3' panden gewijzigd. Deze aanpassing is opgenomen in 'De Schoonheid van Amsterdam Digitaal, welstandsnota voor stadsdeel Centrum', vastgesteld door de stadsdeelraad op 28 januari 2010. De definitie van 'orde 3' panden luidt voortaan: 'Bouwwerken met waardering orde 3 zijn bouwwerken van vóór 1940, die wat schaal en detaillering betreft, passen in de gevelwand, maar geen architectonische of stedenbouwkundige meerwaarde hebben. Binnen de orde 3 panden is sprake van grote kwaliteitsverschillen. Op basis van een kwaliteitstoets wordt bepaald of sprake is van panden met cultuurhistorische, bouwhistorische, architectuurhistorische en/of stedenbouwkundige waarden. Wanneer dat het geval is, is behoud uitgangspunt. Het kwaliteitsniveau van deze genoemde waarden is bepalend of sprake kan zijn van sloop/nieuwbouw. Bij verbouwing is behoud en herstel van de oorspronkelijke gevelelementen uitgangspunt. Hierbij zijn veranderingen in materiaal, maatvoering en detaillering toegestaan, mits deze de oorspronkelijke karakteristiek van het gebouw niet verstoren.'
De planvorming, in samenspraak met het stadsdeel, vond plaats in een periode dat een beleidswijziging nog niet te voorzien was. In die tijd is ook het cultuurhistorisch onderzoek verricht. Onderzoeken naar de bouwhistorische, architectuurhistorische en stedenbouwkundige waarden, die op basis van het nieuwe beleid zouden moeten worden uitgevoerd, zijn voor dit plan achterwege gelaten. Gezien de periode van planvorming, zou het onredelijk zijn om voor dit initiatief deze onderzoeken te verlangen en de initiatiefnemer in dit stadium mogelijk te moeten confronteren met nieuwe beletselen om zijn plan uit te voeren.
Omdat dit bestemmingsplan dient om de sloop/nieuwbouwplannen tot uitvoer te brengen, krijgen de percelen in dit bestemmingsplan geen waardering.
Voorgevelrooilijn
Vanwege het cultuurhistorische belang van het stratenpatroon en de stedenbouwkundige verkaveling zijn grootschalige ontwikkelingen in de binnenstad over het algemeen ongewenst. In het plangebied wordt de stedenbouwkundige verkaveling in het huidige patroon gehandhaafd. Nieuwbouw in het plangebied dient plaats te vinden binnen het bestaande verkavelingspatroon om de historische structuur te behouden. Bepalend voor het straatbeeld zijn de rechte voorgevelrooilijnen die ervoor zorgen dat individueel vormgegeven gebouwen toch één geheel vormen. Daarom is in de regels opgenomen dat de bebouwing in de (bestaande) voorgevelrooilijn dient te worden gerealiseerd.
Parcellering
De historische stedenbouwkundige verkaveling komt in de meeste delen van de binnenstad nog steeds overeen met de oorspronkelijke, kleinschalige parcellering. Dat betekent dat niet alleen de gevelbreedte van de panden nog oorspronkelijk is maar ook dat de panden niet onderling verbonden zijn. Het beschermen van beide karakteristieken heeft een hoge prioriteit in verband met de leesbaarheid en de beleefbaarheid van de historische stad. In het plangebied volgt de parcellering – ook al zijn de gebouwen niet meer oorspronkelijk – exact de oorspronkelijke verkaveling van het plan Sarphati. Door het handhaven van de pandbreedte blijft de structuur leesbaar.
In dit bestemmingsplan is gekozen voor een lagere bouw- en goothoogte dan aangegeven op de verbeelding van het bestemmingsplan 'Vijzelstraat – Amstel', waar de maximale bouw- (16 meter) en goothoogte (13,5 meter) gebaseerd is op de gemiddelde bouw- en goothoogte van de gevelwand en een categorie-indeling.
Aan de bouwhoogte kon echter met het oog op het beschermde stadsgezicht nadere eisen worden gesteld.
Een bouwhoogte van 16 meter zou ertoe leiden dat de panden Huidekoperstraat 13 t/m 17 de hoogste gebouwen van de gevelwand zouden worden, duidelijk hoger dan het hoekpand Weteringschans 269. In het bijzonder binnen de hiërarchische bouwblokstructuur van Plan Sarphati, waar een duidelijk hoogteverschil tussen de representatieve bebouwing aan het Frederiksplein en de ondergeschikte bebouwing aan de Huidekoperstraat bestaat, zou dat zeer atypisch en niet wenselijk zijn.
De maximale bouwhoogtes zijn 14 meter voor Huidekoperstraat 13-15 en 13,5 meter voor Huidekoperstraat 17. Door een lagere bouwhoogte van nummer 17 blijft het pand Weteringschans 269 beter herkenbaar als hoekaccent.
De maximale goothoogte van 11 meter is lager dan de goothoogte van de belendende bebouwing van nummer 5 t/m 11. Om de karakteristieke, verspringende gootlijn te beschermen is de voorwaarde opgenomen dat de goothoogte van het pand 13-15 en het pand 17 niet op dezelfde hoogte mogen liggen.
Verder is voor de goothoogte een ontheffingsmogelijkheid opgenomen met als voorwaarde dat de karakteristieke verspringende gootlijn niet in het geding komt. De goot van nummer 13-15 moet minimaal een halve meter lager liggen dan de goot van nummer 5 t/m 11.
Kapvorm
Om gebouwen van een duidelijke beëindiging te voorzien worden over het algemeen de maximale goot- en bouwhoogten op de verbeelding aangegeven. In dit bestemmingsplan is ervoor gekozen bovendien te eisen dat de panden Huidekoperstraat 13-15 en Huidekoperstraat 17 beëindigd moeten worden met een zelfstandige kap. In de huidige situatie dragen de zelfstandige kappen van beide panden duidelijk bij aan het individuele karakter van de panden en hiermee aan de verscheidenheid en variatie binnen de gevelwand. Dit karakter van het straatbeeld dient beschermd te worden.
Hellingshoek
Boven de maximale goothoogte dient aan de straatzijde binnen een hellingshoek van maximaal 60 graden te worden gebouwd.
Dakkapellen
De oostelijke gevelwand van de Huidekoperstraat is in zijn opbouw tamelijk gevarieerd. Niet alleen hebben de percelen een wisselende breedtemaat en wordt de gevelwand gekenmerkt door een verspringende gootlijn, maar ook is een duidelijke variatie in de beëindiging van de gebouwen aanwezig. Huidekoperstraat 1 en 3, 13 en 15 zijn afgedekt met dwarskappen, nummer 17 heeft een schilddak in langsrichting en de langskap van de nummers 5 t/m 11 is voorzien van dakkapellen, waarvan de voorkant zich bijna in de voorgevelrooilijn bevindt.
Om bij een nieuwe ontwikkeling aansluiting op deze karakteristiek mogelijk te maken staat het bestemmingsplan dakkapellen onder de volgende voorwaarden toe. Dakkapellen mogen alleen aan de straatzijde gerealiseerd worden. Voor Huidekoperstraat 13-15 bedraagt de maximaal toegestane breedte voor één dakkapel maximaal 30% van de gevellengte. Voor twee dakkapellen geldt 60% van de gevellengte, mits de dakkapellen even groot, door een minimaal even breed dakvlak van elkaar gescheiden en symmetrisch in het gevelvlak gepositioneerd zijn. Hierdoor wordt een betere aansluiting bereikt op de typologie van het huidige met een dwarskap beëindigde dubbelpand. Na realisering van een dakkapel dient er tenminste een meter dakvlak tot aan de noklijn te resteren.
Dakopbouwen
De vaak noodzakelijke dakopbouwen ten behoeve van, onder andere, liften, schoorstenen, centrale verwarmingsinstallaties en dergelijke kunnen het silhouet van het stadsgezicht verstoren. In het bestemmingsplan zijn nieuwe dakopbouwen en dergelijke dan ook slechts na een ontheffing mogelijk. Met plaatsing van antenne-installaties ten behoeve van mobiele telecommunicatie moet in het beschermde stadsgezicht zorgvuldig worden omgegaan om aantasting van het stadsgezicht te voorkomen. Plaatsing is alleen mogelijk via een ontheffing.
Op de verbeelding is de bebouwingsgrens aan de zijde van de binnenterreinen – de achtergevelrooilijn – bepaald op de bestemmingsgrens 'Gemengd' – 'Tuinen en erven' van het bestemmingsplan 'Vijzelstraat – Amstel'. Deze achtergevelrooilijn is gebaseerd op de gemiddelde bouwdiepte van de bestaande hoofdbebouwing. Het uitgangspunt is het handhaven van de openheid binnen het bouwblok zodat een "stille" zijde wordt behouden en het open karakter van het binnenterrein wordt beschermd.
Een klein gedeelte van het plangebied is bestemd voor 'Tuin'. Dit maakt deel uit van een veel groter parkeerterrein. Voor het parkeerterrein, behorend bij het kantoorpand Frederiksplein 42, is een garagevergunning afgegeven. Achter de hoofdbebouwing van het pand Huidekoperstraat 17 bevindt zich een éénlaagse bebouwing die ook als parkeervoorziening gebruikt wordt. Een klein gedeelte hiervan bevindt zich binnen het plangebied. Het is bestemd als 'Gemengd'.
Omdat voor het gebruik van het binnenterrein een garagevergunning is afgegeven hebben de gronden die bestemd zijn voor 'Tuin' de aanduiding 'Specifieke vorm van tuin - parkeren' toegestaan. Bebouwing is niet toegestaan om de bestaande openheid van het binnenterrein te waarborgen.
Gebouwen aan de straatzijde dienen een minimale bouwhoogte van 9 meter te hebben.
Ontheffing van deze bepaling kan worden verleend indien hierdoor een, met het oog op de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving, betere aansluiting op de belendingen wordt bereikt.
Driedeling
In het gebouw/gevelvlak dient een driedeling te worden aangebracht, te weten begane grond (plint), gevelvlak en beëindiging.
Ontsluiting
Kenmerkend voor de Amsterdamse binnenstad is de individuele, pandsgewijze ontsluiting van gebouwen. Vanaf de 19e eeuw zijn de bovengelegen bouwlagen afzonderijk ontsloten. Het gevolg is een gevarieerd en levendig straatbeeld. Deze ontsluitigstypologie is kenmerkend voor de Huidekoperstraat en is beschermenswaard.
Om deze reden gelden voor de ontsluiting de volgende regels: de voordeuren dienen aan de straatkant gesitueerd te zijn. Ontsluiting via de onderdoorgang is niet toegestaan. De begane grond heeft een zelfstandige ontsluiting en voordeur. De bovengelegen bouwlagen hebben een aparte ontsluiting met voordeur.
Onderdoorgang
Om de toegang tot het parkeerterrein op het binnenterrein te beschermen is de onderdoorgang voorzien van de aanduiding 'onderdoorgang'.
Om de karakteristiek van het straatbeeld te bewaren dient de doorgang naar het binnenterrein afsluitbaar te zijn en mag deze in het gevelvlak niet breder zijn dan 3,5 meter.
Plinthoogte/functie
Bij veel oude bebouwing is de plinthoogte hoger dan in de naoorlogse bebouwing gebruikelijk is. Om aan te sluiten bij deze belangrijke ruimtelijke en stedenbouwkundige karakteristiek dient, in geval van nieuwbouw, de begane grondlaag een minimale hoogte van 3,50 meter te krijgen. Hiermee wordt bovendien uitwisselbaarheid van functies makkelijker gemaakt door de flexibiliteit van de ruimtes. Het karakter van straten wordt in grote mate bepaald door de functies in de plint. De verblijfsfunctie van de straat krijgt meerwaarde als de voorgevels van gebouwen op de begane grond in zekere mate toegankelijk en transparant zijn. Gesloten gevels op de begane grond zijn daarom niet gewenst. Bergingen worden daarom in principe niet aan de straatzijde toegestaan, met uitzondering van het souterrain. Ontheffing van de eis dat de beganegrondlaag maximaal 3,50 meter dient te bedragen kan worden verleend, indien hierdoor met het oog op de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving, een betere aansluiting op de belendingen wordt bereikt.
In veel straten en grachten in de binnenstad kenmerken de gevelwanden met historische bebouwing zich door het nagenoeg ontbreken van reliëf, zoals erkers en balkons. Balkons en erkers komen doorgaans alleen voor in de meer voorname bebouwing van de 19de - en 20ste- eeuw, in oudere bebouwing slechts incidenteel.
Net zoals in het beleid voor de rest van de binnenstad, geldt voor nieuwe situaties in dit bestemmingsplangebied dat aan de straat de gevels vlak dienen te zijn. Balkons aan de voorzijde zijn daarom niet toegestaan. Alleen aan de achtergevel zijn balkons via een ontheffing toegestaan tot maximaal 2 meter diep (overschrijding bestemmingsgrens). Bij de afweging of ontheffing wordt verleend, wordt de relatie tot de belendende panden betrokken.
Onder gevelverkoop wordt verstaan het vanuit de gevel van een gebouw, gelegen aan de openbare weg, goederen of eetwaren verkopen. Open-puiverkoop betreft het exploiteren van een winkel of horecabedrijf, waarvan de voorgevel, op straatniveau geheel of grotendeels ontbreekt, dan wel geheel of grotendeels bestaat uit een afsluiting die tijdens de openingsuren kan worden geopend. Deze verkoopvormen brengen negatieve effecten teweeg (hinder voor het overig gebruik van de openbare ruimte, vervuiling op straat, aantasting van de openbare orde en aantasting van het uiterlijk aanzien van het stadsbeeld). Gevelverkoop en open-puiverkoop zijn dan ook niet toegestaan.
In het plangebied zijn geen gebouwde terrassen aanwezig. Sinds 1992 is het gemeentelijk beleid om geen nieuwe gebouwde terrassen toe te staan, onder andere om privatisering van de openbare ruimte tegen te gaan.
De binnenstad wordt gekenmerkt door een duidelijke scheiding tussen het openbaar gebruik van de openbare ruimte en het privé-gebruik, dat zich achter de voorgevel en eventueel op het binnenterrein afspeelt. Om deze karakteristiek te behouden zijn dakterrassen niet toegestaan. Zij vormen vaak een uitbreiding van de privésfeer ten koste van rust en privacy van anderen.
In het plangebied kan een ontheffing voor een dakterras worden verleend indien het niet zichtbaar is vanuit de openbare ruimte, het dakterras het straatbeeld en de dakvorm niet aantast.
Verlichting van de parkeerdruk wordt niet gezocht in uitbreiding van parkeerplaatsen. Het gemeentelijk beleid is gericht op het verminderen van het aantal parkeerplaatsen in de openbare ruimte, het verminderen van het autogebruik en het verbeteren van het openbaar vervoer. Om gevels met een gesloten karakter te voorkomen zijn inpandige parkeergarages op de begane grond niet toegestaan en geldt voor ondergrondse parkeergarages dat ze niet zonder meer zijn toegestaan.