Oostelijke eilanden

5.2 Wonen

5.2.1 Ontwikkeling

In het plangebied wordt overwegend gewoond. In de verhouding inwoners/werkzame personen is het percentage inwoners groter dan 60% en in sommige delen zelfs meer dan 75%. Met andere woorden het aantal inwoners is drie keer zo groot als het aantal werkzame personen.

Er wonen bijna 8.500 inwoners in circa 3.000 woningen. De bevolkingssamenstelling van de Oostelijke eilanden wijkt in veel opzichten af van de binnenstad als geheel en lijkt meer op die van heel Amsterdam. Het percentage éénpersoonshuishoudens is met 61% het laagst van de binnenstad en het aantal gezinnen met kinderen met één of twee ouders (21,2%) het hoogst. De leeftijdscategorie 0 tot 19 jaar is dan ook relatief groot. Dit geldt niet voor het aandeel 65+ers (6,8%). Het percentage hoogopgeleiden is lager dan in de binnenstad. Het gemiddeld huishoudinkomen (1.991 euro) is het laagst van alle buurtcombinaties in de binnenstad. Een ander opvallend kenmerk is het hoge percentage niet-westerse allochtonen, namelijk ruim een kwart en daarmee het hoogste in de binnenstad.

Met de stadsvernieuwing is een belangrijk deel van de gemengde structuur (zowel in termen van bebouwing als functies) verloren gegaan, waardoor de eilanden zich nu in vergelijking tot de rest van de binnenstad bij uitstek kenmerken als woongebied. Het aandeel corporatiewoningen is zeer groot (66%) en het aandeel particuliere huurwoningen met 6% bijzonder laag. De huurklasse 389 tot 510 euro is met 39% oververtegenwoordigd, de huurklasse boven 510 euro met 5% juist ondervertegenwoordigd. De gemiddelde woonduur is met 9,9 jaar het laagste van de binnenstad. De nieuwbouw bij Het Funen en de renovatie in de Czaar Peterstraat spelen hierbij een rol. Door de nieuwbouw en renovatie van woningen in de Czaar Peterbuurt zal de bestaande woningvoorraad met ongeveer 150 woningen afnemen. Ten opzichte van 10 jaar geleden is echter zowel het aantal inwoners als het aantal woningen gestegen. Op Het Funen zijn circa 550 nieuwe woningen gerealiseerd. Met de ontwikkeling van een aantal nieuwbouwlocaties zal het inwonertal en het aantal woningen nog verder stijgen, zoals het project Wiener op het voormalige machinefabrieksterrein aan de Oostenburgervoorstraat met maximaal 97 woningen en het project N43 op de kop van de Czaar Peterstraat. Het project N43 betreft twee bouwblokken waarin circa 115 levensduurbestendige woningen worden gerealiseerd. Dat zijn woningen waarin mensen op leeftijd kunnen blijven wonen, ze zijn gelijkvloers, hebben geen drempels en zijn goed toegankelijk. Van de woningen zijn er minstens 30 in de sociale huursector en de rest in de vrije sector. Ook wordt een half verdiepte supermarkt en een ondergrondse parkeergarage aangelegd.

Czaar Peterbuurt woonservicebuurt

Behalve het bouwproject blok N43, worden in de Czaar Peterbuurt ook blok N44 en N48 ontwikkeld tot een woonservicebuurt voor bewoners die meer zorg nodig hebben om zelfstandig te kunnen blijven wonen. Het stadsdeel werkt hierbij samen met negen andere partijen. Ter vervanging van verpleeghuis Wittenberg bouwt woonstichting De Key samen met Amsta een nieuw dienstencentrum. Hierin zullen alle functies van het verpleeghuis worden ondergebracht, samen met zorg- en welzijnsvoorzieningen. Boven het dienstencentrum komt een combinatie van kleinschalig groepswonen en zelfstandig wonen voor ouderen.

De voorzieningen zullen ook toegankelijk zijn voor andere buurtbewoners. Zo komen er onder andere ontmoetingsruimten, maaltijdservice, een huisartsenpraktijk en een loketfunctie. De verwachte oplevering van het dienstencentrum is in 2010.

Inmiddels zijn er 24 groepswoningen gebouwd. Er komen nog groepswoningen voor 36 ouderen die 24 uur per dag intensieve zorg nodig hebben. Op het Funen zijn 40 woningen voor zelfstandig wonende ouderen gerealiseerd. Tussen de Czaar Peterbuurt en het Funen komt een parkstrook met mogelijkheden voor ontmoeting en recreatie.

5.2.2 Uitgangspunten

Binnen de bestemmingen 'Gemengd-1', ' Gemengd-3' en 'Wonen' (GD-1, GD-3 en Wo) is wonen in beginsel toegestaan op alle bouwlagen.

Er zijn een paar situaties waarbij de woonfunctie is uitgesloten. Dit geldt voor de detailhandelslinten (zie paragraaf 5.6 Detailhandel) en panden groter dan 1.000 m² (zie verder paragraaf 5.3 Kantoren).

Voor de bebouwing aan de Funenkade en het pandje Zeeburgerstraat 1 geldt de bestemming 'Gemengd-2', waarin wonen niet is toegestaan. Vanwege de toeristische waarden van de molen en de bierbrouwerij is het wenselijk om hier ruimte te bieden aan functies die meer toeristen naar deze locatie kunnen trekken.

Tenslotte zijn op het Zeeburgerpad geen nieuwe woningen toegestaan, omdat deze een beperking kunnen opleveren voor de hoofdfunctie van dit gebied als bedrijventerrein, waar ook bedrijven in de zwaardere milieuhindercategorieën zijn toegestaan (milieuhindercategorie 1 t/m 3). De hier reeds bestaande woningen kunnen worden gehandhaafd.

Het bestemmingsplan maakt onderscheid tussen woningen en bedrijfswoningen. Bedrijfswoningen (dienstwoningen) zijn woningen in of bij een gebouw of een terrein, die dienen ter huisvesting van een persoon (en diens gezin) van wie huisvesting ter plaatse, vanwege de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is. Bij een bedrijfswoning gaat het dus om een woning die deel uitmaakt van het bedrijf of terrein, bijvoorbeeld een portierswoning.

Een bijzondere vorm van wonen is short stay oftewel kort wonen. Short stay betreft wonen van minimaal een week en tot maximaal 6 maanden (zie hoofdstuk 2.2.2).
Doel van short stay is om aan de behoefte van werknemers van internationale bedrijven aan tijdelijke woonruimte tegemoet te komen. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan is een amendement aangenomen waarin short stay niet is toegestaan binnen de bestemming 'Wonen'. Vanwege de beperkte woonduur is short stay niet bevorderlijk voor de sociale cohesie in een typische woonbuurt en om deze reden is dit binnen de bestemming 'Wonen' uitgesloten.

Ten aanzien van het omzetten van wonen naar niet-wonen geldt dat de woningvoorraad in de binnenstad wordt beschermd door de Huisvestingswet, de Partiële Regionale Huisvestingsverordening. Alle woonruimte is beschermd, ongeacht de huur- of koopprijs. Om het algemeen belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad te kunnen afwegen tegen de veelal individuele belangen bij onttrekking van woonruimte aan de woningvoorraad, zijn beleidsregels vastgesteld. Hierin is een onderscheid gemaakt tussen woonruimte onder en boven de individuele huursubsidiegrens en koopprijsgrens. Het beleid over het onttrekken van woningen onder deze grenzen is streng vanwege het belang dat is gediend met het behoud van goedkope woningen in de binnenstad. In de nota Hotelbeleid is als één van de criteria opgenomen dat bij de omzetting van de woonfunctie naar een hotelfunctie het aantal kamers in een redelijke verhouding dient te staan tot het aantal woningen dat verdwijnt.