| Plan: | Oostelijke eilanden |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0363.A0901BPSTD-OH01 |
Aanleiding
Stadsdeel Centrum heeft het voornemen het gebied op de kop van de Czaar Peterbuurt, ook wel bekend onder de naam "N43", te ontwikkelen. Het gebied wordt begrensd door de Cruquiuskade, het nieuwe Funenpark, de Blankenstraat, de Eerste Coehoornstraat en de Czaar Peterstraat. In 2005 is gestart met de planvorming voor de ontwikkeling van deze lokatie. Op dat moment waren NS Poort Ontwikkeling BV (NSPO) en het stadsdeel beiden eigenaar van een deel van de gronden. Op 30 juni 2010 heeft NSPO haar deel van het eigendom verkocht aan de gemeente Amsterdam, waardoor de gemeente Amsterdam nu alleen eigenaar is van de gronden.
Op 17 januari 2006 heeft het dagelijks bestuur van het stadsdeel ingestemd met de Stedenbouwkundige Enveloppe en Welstandscriteria en het Voorlopig Functioneel Programma van Eisen voor N43. Daarna is op 1 maart 2006 door het stadsdeel en NSPO een intentieovereenkomst getekend met als doel gezamenlijk een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) op te stellen. Dit SPvE is op 26 juni 2007 door het dagelijks bestuur vastgesteld. De stadsdeelraad heeft op 27 maart 2008 een grondexploitatiebegroting voor het project vastgesteld en ingestemd met een kredietaanvraag.
Tijdens de behandeling van het bestemmingsplan in de stadsdeelraad van 1 juli 2010 is een motie aangenomen waarin de stadsdeelraad heeft uitgesproken dat binnen de bebouwingsgrenzen weinig ruimte resteert voor de aanleg een aantrekkelijke pleinruimte en veilige voet- en fietspaden aan de entree- en winkelstraatzijde. De stadsdeelraad heeft het dagelijks bestuur verzocht in overleg met de betrokken partijen na te gaan welke ruimte er is voor aanpassing van het voorgenomen bouwplan en met de nodige creativiteit te zoeken naar mogelijkheden om het bouwvolume te verminderen ten gunste van pleinruimte en voet- en fietspaden.
Hoofdopzet
De Kop van de Czaar Peterbuurt vormt de zuidelijke entree van de Czaar Peterstraat. Om het plangebied op een natuurlijke manier te laten aansluiten op de Czaar Peterbuurt is inpassing algemeen uitgangspunt, met als doel het behouden en het versterken van de 19e eeuwse stedenbouwkundige structuur van de buurt. De langgerekte bouwblokstructuur met de karakteristieke blokdiepte wordt doorgezet tot aan de Cruquiuskade. Dit heeft tot gevolg dat er in het plangebied twee blokken ontstaan met een blokdiepte van 24 meter. Ruimtelijk blijft de Blankenstraat doorlopen tot aan de Cruquiuskade. Op straatniveau wordt aan de zijde van de Czaar Peterstraat een arkade gemaakt om een voldoende breed trottoir te bereiken. In de onderbouw bevinden zich publieke functies.
De Blankenstraat wordt ontwikkeld als een autovrije woonstraat en ontsluitingszone voor bewoners en fietsers.
De hoogte van de gebouwen is een voortzetting van de karakteristieke hoogte uit de 19e eeuwse Czaar Peterbuurt. De maximale goothoogte van de bebouwing bedraagt 15,5 meter, de maximale nokhoogte 17,5 meter. Binnen deze bouwhoogte kunnen bovengronds maximaal vier bouwlagen en een bijzondere bouwlaag in de vorm van een kap worden gerealiseerd. In het blok aan de Czaar Peterstraat komen in de lagen boven de publieke plint woningen te liggen. In het naastgelegen blok liggen vijf lagen woningen op een half verdiepte publieke laag.
Vanaf straatniveau heeft de begane grond van het blok aan de Czaar Peterstraat een hoogte van minimaal 4 meter, met een hoogwaardige uitnodigende uitstraling. De begane grond van het naastgelegen blok heeft een hoogte van minimaal 3,5 meter. Gesloten gevels op de begane grond zijn niet gewenst. Bergingen worden daarom in principe aan de straatzijde niet toegestaan, met uitzondering in het souterrain.
Om te voorkomen dat de schaal van de nieuwbouw voor breuken in de continuïteit van de gevelwand zorgt, is geleding van de gevels, die aansluit bij de maat van de panden in de buurt, het uitgangspunt.
Bebouwingsstructuur
De twee blokken bestaan voor het grootste deel uit woningen. De bebouwing vormt twee gesloten bouwblokken van 24 meter diep, met elk binnenhoven van circa 8 meter diep. De hoven zijn gemeenschappelijke ruimtes. In het blok aan de Czaar Peterstraat ligt het hof bovenop de begane grondlaag. In het blok aan het Funenpark bovenop het souterrain. De centrale entrees, die de woningen ontsluiten, liggen direct aan de straat. Deze entrees komen uit op de liftkernen en trappenhuizen, die in de binnenhoven gesitueerd zijn.
De gehele plint van het blok aan de Czaar Peterstraat en de plint op de kop van het blok aan het Funenpark worden ingevuld met publieke functies. In de tweelaagse kelder komt een parkeergarage. De bovenste laag van de kelder onder het blok aan het Funenpark is hoger dan de andere delen van de kelder. Hierdoor komt dit deel boven het maaiveld uit en vormt het een souterrain waarin een supermarkt is gesitueerd. In het plan is een traforuimte opgenomen, ter vervanging van een bestaande traforuimte in het plangebied.
De openbare functies van het blok aan de Czaar Peterstraat en de supermarkt worden ontsloten vanuit de arkade aan de Czaar Peterstraat. De openbare functies van het blok aan het Funenpark worden op de kop ontsloten. De entree van de parkeergarage is gelegen aan de Cruquiuskade.
Het uitgangspunt dat in de voorgevelrooilijn gebouwd dient te worden en er vlakke voorgevels gemaakt moeten worden, voorkomt het ontstaan van donkere hoeken in de openbare ruimte. De eisen aan de plinthoogte en de openheid van de plint zorgen voor een relatie tussen binnen en buiten, waardoor de sociale controle wordt vergroot. In het bestemmingsplan is een arkade of overbouwing opgenomen. De arkade is gesitueerd aan de drukke Czaar Peterstraat en in de nabijheid van de tramhalte. Vooral de ligging van de entree naar supermarkt, bibliotheek en café zullen bijdragen aan een frequent gebruik van de arkade en daarmee een goede sociale controle tot stand brengen. Het beleid voor de functies is gericht op een sterke menging van woningen, horeca, kantoren en voorzieningen. Hiermee wordt getracht in de buurt zowel 's nachts als overdag een mate van sociale controle te verkrijgen.
Stedenbouwkundig Prgramma van Eisen Wiener & Co
In april 2003 is het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Wiener & Co voor nieuwbouw op het terrein aan de Oostenburgervoorstraat opgesteld. Op 24 mei 2005 is dit SPvE door het dagelijks bestuur gewijzigd vastgesteld. De wijziging had betrekking op de mogelijkheid een supermarkt te realiseren in het plan. In het oorspronkelijke SPvE bestond deze mogelijkheid niet. Inmiddels is aan het Wittenburgerplein een supermarkt gevestigd en is in de plannen voor N43 een supermarkt opgenomen. Daarom is in dit bestemmingsplan uitgegaan van het oorspronkelijke SPvE.
Tijdens de behandeling van het bestemmingsplan in de stadsdeelraad van 1 juli 2010 is een motie aangenomen waarin de stadsdeelraad heeft uitgesproken het wenselijk te vinden dat op Oostenburg wordt voorzien in een vestiging van een supermarkt, bij voorkeur in het goedkope segment. De stadsdeelraad heeft het dagelijks bestuur verzocht deze uitspraak bij de verdere planvorming voor het Wienerterrein, respectievelijk het Oostenburgereiland te betrekken.
De uitgangspunten in het SPvE zijn:
Wet ruimtelijke ordening (2008)
De Wet ruimtelijke ordening (artikel 6.12 lid 1) verplicht gemeenten gelijktijdig met een ruimtelijk besluit, zoals een bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen als daardoor bouwplannen gerealiseerd kunnen worden die in het Besluit ruimtelijke ordening als zodanig zijn genoemd. Het exploitatieplan biedt de grondslag voor publiekrechtelijk kostenverhaal en bevat onder meer locatie-eisen zoals eisen aan de wijze van bouwrijp maken. In afwijking hiervan kan de stadsdeelraad besluiten om geen exploitatieplan vast te stellen, bijvoorbeeld als het kostenverhaal op een andere manier verzekerd is in de vorm van een anterieure overeenkomst of als sprake is van erfpacht. Voor Wiener ontbreken dergelijke overeenkomsten. Ook is nog geen exploitatieplan gereed. Om deze reden kan de ontwikkeling niet gedetailleerd worden bestemd in het bestemmingsplan. Het Wienerterrein heeft daarom de bestemming “Wonen - Uit te werken” gekregen. Dit betekent dat in het bestemmingsplan nu globaal de randvoorwaarden worden aangeven waarbinnen het plan later kan worden uitgewerkt. Die randvoorwaarden gaan over de bouwhoogte, het bebouwingspercentage, de maat van de hoven en uiteraard het gebruik van de gebouwen en de erven. De procedure tot vaststelling van een uitwerkingsplan is vergelijkbaar met een wijzigingsprocedure: inspraak, tervisielegging en vaststelling door het dagelijks bestuur. Deze procedure kan op elk moment dat het bouwplan voldoende is uitgewerkt en financieel onderbouwd, worden gestart. Het maken van een exploitatieplan is ook nu verplicht alleen dit kan globaler dan in het geval het SPvE exact in het bestemmingsplan wordt overgenomen. Het exploitatieplan voor de locatie Wiener is apart ter inzage gelegd. De stadsdeelraad heeft het plan, tegelijk met het bestemmingsplan, op 1 juli 2010 vastgesteld.
Regels waarbinnen de bestemming moet worden uitgewerkt
De randvoorwaarden zoals geformuleerd in het SPvE vormen het uitgangspunt voor de randvoorwaarden zoals opgenomen in het bestemmingsplan voor het 'uit te werken woongebied'. De randvoorwaarden zijn:
De bouwhoogte
De gebouwen worden maximaal vijf bouwlagen hoog en hebben een maximale bouwhoogte van 16,0 meter (gemeten vanaf het gemiddeld aangrenzend straatpeil van de Oostenburgervoorstraat). De bouwhoogte van de botenhuizen bedraagt maximaal 3 meter vanaf het waterpeil.
Het bebouwingspercentage
Het bebouwingspercentage voor gebouwen bedraagt maximaal 40% van het bestemmingsvlak. Dit is exclusief de botenhuizen.
De hoven
Het plan heeft een aantal binnenhoven. Deze binnenhoven dienen een semi openbaar karakter te krijgen. Hiermee sluit het plan aan bij de typologie van hoven die elders op de oostelijke eilanden te vinden zijn. Ruimtelijk zijn deze hoven van groot belang voor het plan. Zij zorgen voor de relatie tussen land en water zoals deze als uitgangspunt in het SPvE zijn geformuleerd. De afmetingen van deze hoven moeten zo worden gekozen dat een ruimte ontstaat die als hof 'beleefd' zal worden. Deze ontstaat als de breedte van het hof minimaal anderhalf maal de hoogte van de aanliggende bebouwing wordt.
Achter de hoofdbebouwing aan de Oostenburgervoorstraat is een straat of doorgang gewenst. Hiermee kunnen de verschillende hoven onderling met elkaar worden verbonden en kan een onderscheid tussen de hoofdbebouwing aan de Oostenburgervoorstraat en de bebouwing aan de Wittenburgervaart worden aangebracht. Het is belangrijk dat deze achterstraat ruimtelijk ondergeschikt blijft aan de hoven.
Er zijn plannen voor nieuwbouw van een Huis van de Buurt op de plaats van het huidige buurtcentrum de Witte Boei aan het Wittenburgerplein. Op 20 mei 2009 is hierover een inspraakbijeenkomst gehouden. Er bleek toen vanuit de buurt weinig draagvlak te bestaan voor de plannen. Omdat op het moment van de tervisielegging onvoldoende duidelijkheid bestaat over de uitgangspunten is het niet opgenomen in dit bestemmingsplan. Er zal, nadat de stadsdeelraad een positief besluit over stedenbouwkundige randvoorwaarden heeft genomen, een aparte procedure voor worden gevoerd.
Op de locatie Nieuwe Oostenburgerstraat naast de nummers 3 en 4 zijn in de jaren zeventig van de twintigste eeuw de koppen van twee blokken gesloopt waardoor de symmetrische opbouw van de blokken is verstoord. In 2007 is een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Nieuwe Oostenburgerstraat e.o. opgesteld om twee nieuwe koppen te kunnen bouwen. De nieuwbouw moet met de voor- en achtergevelrooilijn en de bouwhoogte, goothoogte en dakvorm aansluiten op de bestaande panden. De nieuwbouw mag worden gebouwd tot de rooilijn die ontstaat bij het doortrekken van de zijgevel van het pand Oostenburgervoorstraat 57/Oostenburgerdwarsstraat 1.
In november 2007 heeft inspraak plaatsgevonden over het concept-SPvE. De reacties hadden betrekking op de toekomst van de bandenboot, het verdwijnen van het groen, de plannen voor de openbare ruimte en het verlies van daglicht van enkele woningen. Inmiddels is meer duidelijkheid over de bandenboot. Op 26 maart 2009 heeft de stadsdeelraad een krediet verleend om de bandenboot te demonteren, te renoveren en terug te plaatsen in de Wittenburgergracht. Het dagelijks bestuur van het stadsdeel heeft op 15 december 2009 een positief besluit genomen over het SPvE. De stadsdeelraad heeft op 18 februari 2010 het investeringsbesluit Nieuwe Oostenburgerstraat e.o. genomen en ingestemd met het SPvE. De nieuwe bouwvolumes zijn op de plankaart van het bestemmingsplan opgenomen. Naar aanleiding van zienswijzen op het bestemmingsplan is de uitbouw van één van de pandjes bij de vaststelling van het bestemmingsplan op 1 juli 2010 uit het bestemmingsplan geschrapt.
Tijdens de behandeling van het bestemmingsplan in de stadsdeelraad is ook een motie aangenomen waarin de stadsdeelraad zijn twijfels uit over de nieuwbouw en het tenietdoen van de bestaande goed functionerende ontmoetingsplek op de kop van de Nieuwe Oostenburgerstraat. De stadsdeelraad heeft het dagelijks bestuur verzocht in overleg met de ontwikkelaar na te gaan of kan worden afgebien van bebouwing aan de koppen van de bouwblokken, of tenminste van de kop van het meest oostelijke bouwblok, ten gunste van een groene verblijfsruimte. Ook is verzocht Inzichtelijk te maken welke meerkosten dit voor het stadsdeel met zich meebrengt en welk bedrag hiervan in mindering kan worden gebracht als de drijvende tuin (in het investeringsbesluit bedoeld als groencompensatie) komt te vervallen.
In 2001 is het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) ten behoeve van het realiseren van het bedrijfsverzamelgebouw Petersburg vastgesteld door de gemeenteraad. Een onderdeel van dit SPvE is het slopen van de loods aan de Blankenstraat 368 en het dichtmaken van de vrijkomende gevels van de achterkanten van de belendende loodsen. Omdat dit zou leiden tot blinde gevels aan het park, hetgeen ruimtelijk en architectonisch niet gewenst is, is onderzocht hoe het terrein na sloop van de loods op de beste manier kan worden aangeheeld.
Voor deze locatie werd een gebouw voorgesteld met een bouwhoogte van maximaal 12 meter aan het park en van 5 meter aan de binnenzijde. De bouwhoogte van 12 meter sluit goed aan bij de bouwhoogte van de andere gebouwen aan deze zijde van het park. Hiermee ontstaat samenhang in de parkrand die bestaat uit gebouwen die in architectuur en vorm verschillen. Het gebouw is gericht op het park en moet de reeks van gebouwen aan de westzijde van het Funenpark completeren. Naar aanleiding van zienswijzen en overleg tussen initiatiefnemers en belanghebbenden uit de buurt heeft de raad bij de vaststelling van het bestemmingsplan een amendement aangenomen, waarmee een gewijzigd bouwvolume is vastgesteld, met een bouwhoogte van maximaal 9 meter aan het park, maximaal 6 meter aan de zijstraat van de Blankenstraat en 5 meter aan de binnenzijde.
Voor de lokatie van de sporthal wordt momenteel een plan voorbereid. Hierbij wordt uitgegaan van een maximale bouwhoogte van 15 meter, volgens het nu geldende bestemmingsplan Czaar-Peterbuurt - West. Deze bouwhoogte is op de plankaart opgenomen.
Voorts is op de plankaart een aantal bouwplannen opgenomen waar een bouwvergunning voor is verleend maar die nog niet (geheel) zijn gerealiseerd. Dit is onder andere N44, de nieuwbouw aan de Czaar Peterstraat, met onder meer een woon-zorgcentrum, een dienstencentrum (voor huisartsen, een apotheek en fysiotherapeuten), ruimte voor winkels en kantoren en een ondergrondse parkeergarage.