Landelijk Gebied

4.10 Ontwikkelingen binnen het plangebied

Binnen het bestemmingsplangebied is een aantal ontwikkelingen voorzien.

Hieronder volgt per ontwikkelingslocatie een beschrijving van de ontwikkelingen.

Sint Josephschool/Amsteldijk Zuid 138

Het perceel Amsteldijk Zuid 138 is een locatie ten zuidoosten van Amstelveen, gelegen in het Groengebied Amstelland. De voormalige Sint Josephschool was in gebruik als atelier voor beeldende kunstenaars.

De locatie Amsteldijk Zuid 138 ligt iets ten noorden van de kern van nes aan de Amstel.

De bebouwing is van oudsher ontstaan langs de dijkweg; naast solitaire woonhuizen komen kleine groepjes voor met naar de kern toe een steeds dichter wordende pakking met als climax in de kern een nagenoeg aaneengesloten reeks, waar zich dan ook voorheen enkele "centrumvoorzieningen" bevonden.

De structuur (de samenhang en opbouw) van het plangebied wordt enerzijds in de lengterichting (noord-zuid) vooral bepaald door het bochtige verloop van de Amstel en de naastliggende hoofdontsluitingsweg (Amsteldijk-Zuid), die van oudsher de verbinding vormde tussen Amsterdam-Ouderkerk-Uithoorn en verder naar het zuiden. Deze dijkweg is de oorspronkelijke drager van de bebouwingsontwikkeling in het plangebied. Anderzijds zijn het de dwars op de Ringsloot en de Amstel lopende kavelsloten (oost-west), welke met de daarvan afgeleide richting van de bebouwing, enkele interne ontsluitingspaden (naar boerderijen in de Bovenkerkerpolder) en groensingels, de structuur van het plangebied complementeren. Opvallend is het terreinniveau van het gebied: uiteraard gelegen boven het niveau van de Bovenkerkerpolder (alle kavelsloten in het gebied wateren af op de Ringsloot), maar tevens lager dan het waterpeil van de Amstel. Twee gemalen - nabij de Nesserlaan en langs de Hollandse Dijk - slaan het water via een gescheiden constructie uit op de Amstel.

Verreweg de meeste panden zijn gericht op de Amstel. Deze (lint)bebouwing is zeer pluriform en varieert van zeer eenvoudige, kleine arbeiderswoningen in één laag plus kap tot omvangrijke boerderijcomplexen. Naast bebouwing van oudere datum komt de hedendaagse vormgeving er in alle schakeringen voor. Kenmerkend is gebleven de individuele herkenbaarheid, het eigen erf rondom, de representatieve kant naar de weg gekeerd en het wat "ongeregelde huishouden" op het zij-, maar vooral achtererf.

Op de erven, in de bijgebouwen zijn diverse functies aanwezig, zowel samenhangend met het agrarische/agro-industriële gebruik van de gronden (vooral kwekerij- en tuinderijen) als daaraan in feite wezensvreemde, zoals opslag van aannemersmateriaal en containers.

De bestaande school bestaat uit 2 bouwlagen met een kap en is deels onderkelderd. Er is een bouwaanvraag ingediend om de bestaande school te vergroten en te wijzigen in een luxe hotel/restaurant.

Op 5 augustus 2008 is bouwvergunning verleend voor wijziging van de voormalige school in hotel/restaurant en het bestaande pand te vergroten. Ter plaatse van de achtergevel wordt de kelder en de begane grond uitgebreid. De begane grond wordt met circa 20 m2 vergroot, de totale bouwdiepte blijft gelijk. De breedte blijft ongewijzigd. De uitbreiding krijgt een platte afdekking met een bouwhoogte van circa 5 meter. In totaal worden 11 hotelkamers gesitueerd.

Deze ontwikkeling is in het onderhavige bestemmingsplan meegenomen.

Amsteldijk Zuid 173/177

In het pand op de Amsteldijk Zuid 173/177 is vroeger een melkfabriek gevestigd geweest. Nu wordt het incidenteel aan andere gebruikers verhuurd. Bouwkundig verkeert het in zeer slechte staat.

Op 27 mei 2009 heeft de raad de Nota van Uitgangspunten vastgesteld. Met deze vaststelling is tevens het woningbouwprogramma voor de ontwikkeling van deze locatie vastgesteld. Het programma betrof 14 st. appartementen, 1 st. vrije sector woning en een 4 tal startersappartementen in de huur en bestemt voor startende inwoners van Nes aan de Amstel.

Het oorspronkelijke vastgestelde woningbouwprogramma voor deze locatie is om reden van haalbaarheid gewijzigd. Het programma voor de ontwikkeling van deze locatie bedraagt thans een achttal 2/1 kap woningen en een drietal (grondgebonden) starters woningen in de huur. Met name is ingezet om het oorspronkelijke startersprogramma zoveel mogelijk in stand te houden.

De onderhavige ontwikkeling is in dit bestemmingsplan meegenomen.

Voormalig kassengebied Langs de Akker

Voor de mate waarin economisch haalbare tuinbouwactiviteiten in dit plangebied plaats kunnen vinden, kan gesteld worden dat het een kleinschalig gebied, zogenaamd Bovenland gebied, betreft waar een modern bedrijf, in dit specialisme, niet rendabel is te exploiteren. De tuinbouwontwikkelingen in het gebied zijn inmiddels gestopt. De activiteiten welke op een deel van de in het plangebied gelegen percelen plaatsvinden zijn die van het bedrijven van een hoveniers c.q. tuincentrum, verkoop van groenten en fruit alsmede opslag van caravans. Voor het overige worden kassen/bedrijfsbebouwing verhuurd aan derden ten behoeve van opslag, dan wel is de bedrijfsbebouwing inmiddels gesaneerd en resteert slechts grasland.

Het onderhavige tuindersgebied maakt deel uit van het onderhavige bestemmingsplannen. Onderkend moet worden dat het een kleinschalig gebied betreft waar een modern tuinbouwbedrijf niet rendabel is te exploiteren. De kassen worden thans voor bedrijfsactiviteiten (van derden) gebruikt. De ontwikkeling naar bedrijventerrein wordt als ongewenst gezien. Als gevolg van het saneren van de bedrijfsbebouwing zal een deel van het landschap ter plaatse hersteld kunnen worden, hetgeen een meerwaarde zal opleveren ten opzichte van de bestaande situatie.

Vrijkomende agrarische bebouwing:

In de Leidraad van de provincie Noord-Holland wordt hierover het volgende opgemerkt:

"Vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing is zeer in trek voor diverse niet-agrarische functies. Er kleven voor- en nadelen aan: verhuur van gebouwen kan een neveninkomen vormen voor een afbouwende of omschakelende boer. Hiertegenover staat de moeilijke controleerbaarheid van de bedrijfsontwikkelingen en de in veel gevallen op termijn groeiende behoefte aan uitbreiding of aan nieuwe bedrijfsvormen.

Het bestemmingsplan dient hier een sleutelrol te vervullen; het bestemmingsplan kan indirect een hulpmiddel zijn door een adequaat regime te hanteren, gericht op behoud en ontwikkeling van de meest gewenste agrarische bedrijfstypen. Daarnaast moet bij bedrijfsverplaatsing en het zoeken naar alternatieve locaties een zwaar gewicht worden toegekend aan het benutten van elders vrijkomende bebouwing. Dit maakt het wenselijk dat wordt voorgeschreven dat, voordat tot een andere functie wordt overgegaan (planwijziging, ontheffing) eerst de mogelijkheden voor agrarisch gebruik moeten worden nagegaan.

Nog bruikbare gebouwen, waaronder woningen, zullen in de praktijk niet leeg blijven staan. Het vervolgens 'wegbestemmen'van ongewenste situaties biedt geen oplossing indien sanering niet reëel is. Een aanpak gericht op 'wegbestemmen', dan wel het actief handhaven van irreële bestemmingen levert bovendien onvoldoende bijdrage aan vernieuwing van het landelijk gebied als antwoord op veranderingen in de landbouw en versteviging van de plattelandseconomie (plattelandsvernieuwing).

Afhankelijk van het karakter van het gebied kan een genuanceerd vestigingsbeleid worden gevoerd voor andere dan agrarische functies, dit aan de hand van een zorgvuldig afwegingskader voor andere dan agrarische functies, dit aan de hand van een zorgvuldig afwegingskader op basis van een samenhangende beleidsvisie. Centrale gedachte hierbij is dat ter plaatse van voormalige boerderijen -zo nodig- mogelijkheden voor functiemenging of -verandering kunnen en moeten worden geboden, indien daardoor (bijvoorbeeld) waardevolle bebouwing of erfbeplanting in stand kan worden gehouden en/of ongewenste bebouwing/functies kunnen worden gesaneerd. Een positieve, stimulerende benadering met oog voor potenties en ontwikkelingen verdient dan de voorkeur boven een regeling gericht op 'bevriezing'of nog verdere 'inperking'.

VAB-regeling:

De bovenstaande visie is vervolgens omstreeks 2004 omgezet in een beleidsnotitie, die in 2005 in herziene vorm nogmaals door Gedeputeerde Staten is vastgesteld.

In deze beleidsnotitie "Beleid vrijkomende agrarische bebouwing" worden - onder voorwaarden - een aantal mogelijkheden geboden voor het vestigen van niet-agrarische functies in vrijkomende agrarische bebouwing. Genoemd worden kleinschalige bedrijvigheid, zorgfuncties, maneges, paardenpension en kleinschalige vormen van dag- en verblijfsrecreatie, al dan niet als nevenfunctie van de agrarische hoofdtak. Tevens maakte deze regeling het mogelijk om (bij volledige beëindiging van het agrarisch bedrijf) bij sloop van tenminste 1000 m2 agrarische bedrijfsbebouwing (maximaal) één nieuwe woning te bouwen (inhoud maximaal 650 m3).

In het onderhavige bestemmingsplan is een ontheffingsmogelijkheid voor kleinschalige bedrijvigheid opgenomen.

Beleidsregel "Ruimte voor Ruimte in Noord-Holland":

Op 25 september 2007 is door Gedeputeerde Staten van Noord-Holland de beleidsregel "Ruimte voor Ruimte in Noord-Holland" vastgesteld. In deze beleidsregel, als bedoeld in artikel 4.3 van de Algemene wet bestuursrecht, geven Gedeputeerde Staten aan hoe zij gebruik maken van hun bevoegdheden ingevolge de Wet ruimtelijke ordening en de Woningwet bij projecten, die zijn gericht op een aantoonbare en duurzame verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijke gebied. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om sanering door sloop en herinrichting van landschappelijke en/of niet passende bebouwing of functies. Als tegenprestatie krijgt de initiatiefnemer planologische medewerking voor nieuwbouw van woningen aansluitend aan bestaand stedelijk gebied of - als dat niet mogelijk of wenselijk is - ter plaatse van de saneringslocatie.

Bij deze beleidsregel zijn een aantal onderdelen van de VAB-regeling vervallen, zoals artikel 1, sub g (het begrip beeldkwaliteitsplan), artikel 6 de leden 2 sub b, 3 en 4 (alle inzake de mogelijkheid van de bouw van een woning bij sloop van 1000 m2 bedrijfsbebouwing) en artikel 7 de leden 1 sub c, 2 en 3 (alle inzake de mogelijkheid om nieuwe bedrijfsgebouwen toe te staan bji sloop van een gelijke oppervlakte aan overbodige agrarische bedrijfsbebouwing).

Deze mogelijkheden zijn dus overgeheveld van de VAB-regeling naar de beleidsregel "Ruimte voor Ruimte", die een algemener en ruimer toepasbaar karakter heeft. Een vaste beleidslijn voor de toepassing van deze beleidsregel heeft de gemeente Amstelveen nog niet. De locatie Langs de Akker is een proefproject om ervaring op te doen.

Op 16 september 2009 heeft de gemeenteraad de uitgangspunten voor de gebiedsvisie zone A9 vastgesteld. Eén van de uitgangspunten is, dat de zone A9 als totaalconcept wordt ontwikkeld van Poeloever tot Amsteloever. Tevens is vastgesteld dat nader onderzoek zal worden verricht naar de voor- en nadelen, kansen en bedreigingen van het betrekken van onder andere de locatie Langs de Akker bij de gebiedsvisie Zone A9 en het in kaart brengen van de concrete gevolgen van de uitgangspunten voor de ontwikkelpotentie van onder andere deze locatie. Voor het gebied Langs de Akker zijn in de nota voorstellen gedaan voor de introductie van landgoederen of vrijstaande woningen en het verbeteren van de recreatieve mogelijkheden door bijvoorbeeld het introduceren van extra routes voor langszaam verkeer. Naar verwachting wordt de concept gebiedsvisie medio 2010 vrijgegeven voor participatie en eind 2010 vastgesteld. In afwachting van de gebiedsvisie wordt in het onderhavige bestemmingsplan niet geanticipeerd op mogelijke ontwikkelingen in het gebied. In het verloop van de planvorming zone A9 zal ook aan de orde komen of de ruimte voor ruimteregeling toepasbaar is. In afwachting hiervan is ervoor gekozen om de huidige bestemming i.c. tuinbouw voor het gebied voorlopig te handhaven.

Reservering doortrekking van de N522

In het streekplan Noord-Holland Zuid is een nadrukkelijk verzoek neegelegd voor de aanleg van een wegverbinding tussen de A9 en de omgelegde N201. Hiervoor is het alternatief doortrekking van de N522 naar de omgelegde N201. Uitgangspunt hierbij is dat het tracé langs de bestaande bebouwing van Amstelveen moet lopen. Op de plankaart is dit tracé met een pijl-aanduiding indicatief aangegeven en is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Ontwikkelingen die in dit bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt mogen de eventuele wegverbinding niet onmogelijk maken.

Bovenkerkerweg 126

In het kader van de inspraak op het voorontwerp bestemmingsplan is een reactie binnengekomen van de eigenaar van een tuindersbedrijf aan de Bovenkerkerweg 126. Op het terrein zijn hobbymatig een aantal pensionpaarden ondergebracht. De eigenaar heeft tevens een bouwvergunning voor het oprichten van ca. 4000 m2 kas, maar heeft zich tot doel gesteld om zijn bedrijf om te bouwen tot manege met ca. 40 paarden en is daartoe bereid zijn bouwvergunning in te leveren ten gunste van een rijhal van ca. 20 x 50 m met bedrijfswoning. De hal is geprojecteerd direct ten zuiden van de bestaande opstallen, de bedrijfswoning ter plaatse van de bestaande buitenbak en een nieuwe buitenbak achter op het terrein ter hoogte van de geprojecteerde kassen.

Het tuindersbedrijf is gelegen aan het rustige gedeelte van de Bovenkerkerweg. Op het terrein is aanwezig een woonhuis, ca. 2000 m2 kassen en loodsen en ca. 200 m2 paardenstallen. Tussen de wetering en de weg is momenteel een kleine buitenbak aanwezig. Het totale perceel is ca. 2,7 ha groot. Het perceel is gelegen in het gebied waar in samenwerkingsverband met de provincie en gemeente Amstelveen en Uithoorn een studie wordt verricht naar de recreatieve mogelijkheden van het AmstelGroen.

De beëindiging van de bestemming tuinbouwdoeleinden en de inlevering van de bouwvergunning voor 4000 m2 kassen biedt het perspectief op het herstel van het weidelandschap. Het nieuwe bouwvlak neemt slechts een beperkt deel van het perceel in (ca. 1/3) en richt zich meer op de kenmerkende kavelstructuur van de polder. Als manege levert het een positieve bijdrage aan de recreatieve doeleinden van AmstelGroen.

Ringdijk 14

De eigenaar van het perceel Ringdijk 14 heeft het verzoek gedaan om de boerderij met paardenhouderij te mogen saneren ten gunste van drie zelfstandige burgerwoningen. In het plan worden alle opstallen gesloopt en worden op moderne wijze twee woningen binnen de contouren van de oorspronkelijke boerderij en hooiberg en één vrijstaande woning op een afzonderlijk gelegen kavel binnen de oorspronkelijke erfbeplanting ontworpen,

Ringdijk 14 is een voormalige boerderij, waar nu nog een particuliere paardenhouderij gehuisvest is. De boerderij is via een gezamenlijke particuliere weg vanaf de Ringdijk van de Bovenkerkerpolder te bereiken. Op het terrein staat een aantal opstallen met een gezamenlijke oppervlakte van ca. 1100 m2, die geamoveerd zullen worden. Ook zullen de omheinde buitenbakken verdwijnen. Door het aanzienlijk terugbrengen van de aanwezige bebouwing zal de ruimtelijke situatie ter plekke worden verbeterd. Ook zal de bestemming en het gebruik van dit perceel voor een paardenhouderij worden beëindigd, hetgeen een duidelijke bijdrage zal leveren aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied.

Bovenkerkerweg 125/127

Een verzoek is ingediend voor de bouw van 2 woningen aan de Bovenkerkerweg 125/127 door middel van toepassing van de Ruimte-voor-Ruimte regeling van de provincie. Bij het onderhavige verzoek is sprake van sanering en sluiting van een volkstuinencomplex in het landelijk gebied. Op basis van deze provinciale regeling is het mogelijk om de bouw van één of meer compensatiewoningen in het buitengebied toe te staan, in de vorm van compensatie voor het slopen van "storende bebouwing"of functies. De onderhavige gronden zullen door de provincie worden aangekocht in het kader van de aan te leggen N201 en het project Amstelgroen. Het betreft een tweetal vrijstaande woningen van 8.00 x 10.00 meter met een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3.00 en 8.00 meter. Beide woningen krijgen een aangebouwde garage met daarboven een slaapgedeelte.

Amsteldijk Zuid 204C

Aan het perceel Amsteldijk Zuid 204C is aan een voormalige bedrijfswoning een woonbestemming toegekend. De nieuwe eigenaren hebben hun voormalige woning moeten verlaten in verband met de aanleg van de N201 en hebben de wens de onderhavige woning te verbouwen en te vergroten.

De bestaande woning met een oppervlakte van ca. 60 m2 wordt aan de voorzijde uitgebreid tot een hoogte gelijk aan de bestaande woning. De totale vloeroppervlakte na uitbreiding wordt ca. 115 m2

Amsteldijk Zuid 87

Voor het onderhavige perceel is een verzoek ontvangen voor sloop van de bestaande woning en herbouw van een dubbelwoonhuis met een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6.20 en 9.60 meter met een aangebouwde garage aan de achterzijde. De bebouwing past nagenoeg binnen het bestaande bebouwd oppervlak. Het bebouwingsvlak zoals in het voorontwerp was opgenomen wordt ca. 25 graden gedraaid.

Amsteldijk Zuid 132c

Een verzoek is ingediend voor het oprichten van een woonhuis op een nog onbebouwde kavel gelegen tussen de lintbebouwing van de Amstel. Gezien de ligging van het perceel bij de kern van Nes aan de Amstel bestaat er stedenbouwkundig gezien geen bezwaar tegen deze ontwikkeling. In het onderhavige bestemmingsplan wordt in deze woningbouw voorzien.

Waterberging AGV

Door het Hoogheemraadschap AGV zullen een aantal percelen ten zuiden van de Nesserlaan worden heringericht. De herinrichting bestaat uit waterbering/plas-dras zones en natuurontwikkeling. Er is in 2004 in het Watergebiedsplan Wester Amstel bepaald dat de wateropgave in de Bovenkerkerpolder in totaal 51 ha is. Zonder extra waterberging treden snelle peilstijgingen op waarna wateroverlast optreedt met o.a. landbouwschade als gevolg.

Vooralsnog wordt het merendeel van de extra berging gecreëerd in AmstelGroen. Daarnaast is 5 ha compensatie voorzien langs de Nesserlaan. De aanleg bij de Nesserlaan biedt meerdere voordelen: de strook is beschikbaar, valt in een ecologische zone (Groene as) en zorgt dat de capaciteit van het nabijgelegen gemaal niet vergroot behoeft te worden. Tevens sluit de berging aan op de uitlaat van het stedelijk gebied (Waardhuizen). Bij veel neerslag duurt het nu te lang om het stedelijk water op het buitengebied te lozen, omdat de capaciteit van het stelsel beperkt is. De extra berging functioneert dus ook als extra opvang voor stedelijk water, zodat dat versneld kan worden afgevoerd, zodat wateroverlast in Waardhuizen wordt beperkt.